羅馬尼亞出租管理軟體完整比較指南

羅馬尼亞租屋市場以布加勒斯特、克盧日納波卡、蒂米什瓦拉等大城市為主力，外籍人士與學生需求旺盛，租金近年持續上漲。羅馬尼亞目前仍使用本國貨幣列伊（RON），但布加勒斯特商業辦公室與高端住宅市場普遍以歐元（EUR）計價。本地 PropTech 生態仍在起步階段，Milluu 是最具代表性的本土新創；短租市場則有 Octorate 等國際工具活躍。本文收錄 6 套工具，幫你找到最適合管理羅馬尼亞房產的解決方案。

🇷🇴 羅馬尼亞出租市場關鍵須知

主流刊登平台：Imobiliare.ro、Storia.ro（OLX 集團）、Anuntul.ro
幣別：羅馬尼亞列伊（RON）為法定貨幣；商業辦公室與高端住宅多以 EUR 計價，實際收款轉換為 RON
電子簽約：符合歐盟 eIDAS 標準的電子簽章在羅馬尼亞具法律效力
租金收入稅：10% 所得稅率，租金收入須向 ANAF 申報
押金：法規無硬性上限，實務上 1-3 個月租金最常見
合約期限：長期租約通常 1 年起；未登記合約在稅務申報上有法律風險
短租規範：布加勒斯特等城市對 Airbnb 短租有日益增加的行政要求

🌐 國際平台

🏈 編輯推薦 · 免費開始

RentPackage

全球化設計 · 免費開始 · 合約自動產生帳期，讓房東不用再算租金

房東版代管版

網址	www.rentpackage.com
版本類型	房東版＋代管版＋二房東版＋代租協作版
免費方案	✅ 免費開始　房源不設上限，免費版即可使用合約自動生帳功能
付費方案	付費版提供進階自動通知、多分店、電子合約等功能（詳見官網定價頁）
支援平台	雲端 SaaS，手機 + 電腦瀏覽器，免安裝 App
目標用戶	在羅馬尼亞持有房產的本地房東、外籍投資者、代管公司

✦ 核心特色

介面簡單易學：平均 2 個點擊即可到達任何功能，5 分鐘快速上手
合約自動產生帳期（超強帳務）：新增合約後系統自動產生所有帳期，房東不用再算租金、水電費、管理費，告別 Excel 手算
免費版即可使用「自動生帳」功能：免費版即享有核心帳務功能，相較羅馬尼亞本地多數工具更具競爭力
多角色支援：同一帳號可切換自管房東、二房東（包租）、代管、代租四種模式
多分店架構：適合在布加勒斯特、克盧日納波卡、蒂米什瓦拉等多城市擁有物件的業者
線上電子簽約（符合 eIDAS 標準）：支援 Email 簽約、面對面平板簽約、網頁連結簽約，電子簽章符合歐盟 eIDAS 標準，在羅馬尼亞具完整法律效力
EUR 合約 + RON 帳期支援：支援以歐元簽訂合約、以羅馬尼亞列伊產生每月帳期，完全適應羅馬尼亞市場「EUR 計價、RON 收款」的常見需求；匯率由房東手動輸入，彈性調整，帳務架構清晰不混亂
代租協作功能：支援房東與代租公司共同協作，權限分層清楚，業主可即時查看收益報告
多種自動提醒：抄表通知、繳租提醒、逾期催繳，系統自動代勞，不怕遺漏

✦ 優點

從個人小房東到大型代管公司，一個平台滿足所有需求，隨規模彈性升級
帳務邏輯清晰，租金、水電、管理費整合同一帳期，省去每月手動核算的困擾
EUR 合約 + RON 帳期功能直接對應羅馬尼亞市場主流計費方式，多數競品不支援此功能
免費版功能不縮水，讓你從第一間房就能享有自動化帳務

立即免費開始立即體驗試用版

🇷🇴 羅馬尼亞本地 + 常用工具

② 軟體介紹

Milluu（milluu.com）

羅馬尼亞最知名 PropTech · 端對端數位出租 · 12 個月租金保障

房東版代管服務型

網址	milluu.com
版本類型	房東版＋房客版（端對端服務，偏向服務型而非純 SaaS）
免費方案	⚡ 基本功能免費　Instant Rent 保障方案需費用
付費方案	Instant Rent：Milluu 保障 12 個月租金，30 天內首付；服務費從租金中抽成（洽詢）
支援平台	iOS / Android App + 網頁版
市場規模	2017 年創立於布加勒斯特，已獲多輪投資，擴展至波蘭市場

✦ 核心特色

Instant Rent 租金保障：房東加入後 30 天內收到首筆租金，Milluu 保障連續 12 個月租金收入，即使房客違約也照樣付款
全數位化入住流程：從房客招募、財務風險分析、合約電子簽署到入住全程數位化，房東無需親自介入
房客財務風險分析：平台自動對潛在房客進行財務背景評估，降低壞帳風險
水電費代繳管理：平台統一處理水電費帳單，房東不需逐月追蹤公共費用
緊急技術保險：物件緊急維修有保險覆蓋，房東無需自行聯繫工班緊急處理
自動化租金收款：房客透過 App 線上繳租，系統自動記錄，滯納即時通知

✦ 優點

羅馬尼亞市場最知名的 PropTech，12 個月租金保障是市場獨特賣點
適合不想親自管理、希望委託完全托管的房東
數位化程度高，全程 App 操作，無紙化管理

③ 軟體介紹

Octorate（octorate.com）

短租 + 民宿管理首選 · Channel Manager · PMS 全合一

短租版民宿管理

網址	octorate.com
版本類型	短租版＋民宿版（PMS + Channel Manager 二合一）
免費方案	⚡ 免費試用　試用後需付費訂閱
付費方案	月費制，依物件數計費（洽詢最新方案）
支援平台	網頁版 + App
特殊整合	Booking.com、Airbnb、Expedia 等 OTA 整合；虛擬前台（Virtual Reception）

✦ 核心特色

Channel Manager：同步管理 Booking.com、Airbnb、Expedia 等多個 OTA 平台的房況與價格，避免重複預訂
PMS 物業管理系統：預訂管理、入住/退房、發票開立、報表一體化
線上支付引擎：支援信用卡、預授權扣款，自動處理押金與退款
虛擬前台（Virtual Reception）：自動發送入住說明、密碼、導覽資訊給房客，無需人工接待
動態定價整合：可串接動態定價工具，依市場需求自動調整房價
警察局通報整合：多國支援自動向當地警察局回報入住房客資訊（羅馬尼亞法規要求）

✦ 優點

短租 / 民宿管理功能最完整，適合管理 Booking.com + Airbnb 多平台物件
虛擬前台大幅降低人工客服需求，適合無人看管的自助入住模式
在羅馬尼亞短租市場廣泛使用，在地化功能較成熟

④ 軟體介紹

MyRentals（myrentals.ro）

羅馬尼亞本土開發 · 公寓 + 汽車 + 設備多資產管理 · 羅馬尼亞語 / 英語雙語

短租版多類型出租

網址	myrentals.ro
版本類型	房東版（公寓短租 + 汽車 + 設備多資產出租）
免費方案	⚡ 免費試用　試用後依方案付費
付費方案	月費制，依物件數與功能模組計費（洽詢）
支援平台	網頁版 + 自有訂房網站引擎
特殊功能	羅馬尼亞語 / 英語雙語介面；Booking.com / Airbnb 日曆同步；自動發票生成

✦ 核心特色

羅馬尼亞語 / 英語雙語介面：完整本土語言支援，羅馬尼亞業者操作更直覺，無語言障礙
Booking.com / Airbnb 日曆同步：與主要 OTA 平台即時同步房況，避免重複訂房，適合短租與民宿業者
數位合約線上簽署：合約範本線上完成，雙方電子簽署，無需親自到場
自動發票生成：依合約與租期自動產生發票，符合羅馬尼亞本地稅務格式要求
多資產類型管理：同一平台管理公寓出租、汽車租賃、設備出租，適合業務多元的羅馬尼亞業者
自有訂房引擎：可建立品牌自有的訂房網站，接受直接訂房，降低 OTA 平台佣金依賴

✦ 優點

羅馬尼亞本土開發，語言與稅務格式完全符合在地需求，是本地業者的首選替代方案
短租 OTA 同步 + 多資產管理合而為一，比分開使用兩套工具更省時省錢
自有訂房引擎讓業者建立直客渠道，長期降低對 Booking.com / Airbnb 的依賴

⑤ 軟體介紹

MyRent Manager（myrentmanager.com）

行動優先 · 車隊 + 房產管理二合一 · 羅馬尼亞本土開發

房東版車隊管理

版本類型	房東版＋車輛租賃版（房產與車隊管理二合一）
免費方案	⚡ 免費基本版　基本管理功能免費
付費方案	進階功能月費制（洽詢）
支援平台	iOS / Android App（行動優先設計）
目標用戶	個人房東、小型物業管理者、同時管理車輛與房產的業者

✦ 核心特色

行動裝置優先設計：完全 App 操作，隨時隨地管理物件，適合需要移動辦公的房東
房產 + 車輛出租二合一：同一 App 管理公寓出租和車輛租賃，適合業務多元的羅馬尼亞業者
自動化操作提醒：合約到期、繳款期限等重要日期自動提醒，不怕漏接
業務監控儀表板：即時查看整體出租狀況、收款進度、待辦事項

✦ 優點

羅馬尼亞本土開發，介面與功能針對本地市場需求設計
行動優先設計，適合不喜歡使用電腦管理的房東
車輛 + 房產二合一，適合業務多元的本地業者

⑥ 軟體介紹

Rentila（rentila.com）

歐洲多國適用 · 免費基本版 · 個人投資者輕量管理工具

房東版個人投資者

網址	rentila.com
版本類型	房東版（個人房東自管）
免費方案	✅ 免費版　基本收租記錄、租約管理、收支會計免費
付費方案	依物件數計費，線上收款與進階功能需升級，約 €5-12/月
支援平台	網頁版，支援多裝置瀏覽器
適用地區	歐洲多國（羅馬尼亞、法國、西班牙、英國等）

✦ 核心特色

免費版涵蓋基本管理：租約管理、收租記錄、基礎收支會計、維修任務追蹤
線上收款（付費版）：房客線上繳租，系統自動記錄入帳
年度收支報表：自動生成年度收支摘要，輔助羅馬尼亞 ANAF 稅務申報
合約到期提醒：系統自動追蹤合約到期日，提前通知房東安排續租
多物件管理：儀表板清楚呈現各物件收租狀態

✦ 優點

免費版功能充足，適合剛開始數位化管理的個人房東
支援多個歐洲國家，適合跨國投資者
介面簡潔，學習曲線低

⑦ 軟體介紹

RentGuard（rentguard.ro）

羅馬尼亞本地 SaaS · 專為房東與物業管理公司設計 · 降低管理成本

房東版代管版

版本類型	房東版＋代管版（多房產房東 + 專業物業管理公司）
免費方案	❌ 無（洽詢演示）
付費方案	SaaS 訂閱制，依物件數計費（洽詢）
支援平台	雲端網頁版
目標用戶	多棟房產房東、專業物業管理公司

✦ 核心特色

房產與租賃管理：集中管理多棟建築的物件資訊、合約狀態、到期日期，整體物業組合一目了然
租客溝通平台：房東與房客之間的溝通集中在平台上，訊息記錄完整，避免電話 / 簡訊散落難追蹤
維修請求管理：房客線上提交維修需求，房東或管理人員即時接收、指派、追蹤完成進度
多棟房產管理：單一帳號管理多棟建築，適合在布加勒斯特或其他城市持有多處物件的專業業者
管理成本優化：自動化日常行政流程，目標是降低管理成本、提高每間物件的租金回報率

✦ 優點

羅馬尼亞本土 SaaS，完全針對本地市場需求與法規環境設計
專為多房產房東與專業物業管理公司打造，功能深度優於一般個人房東工具
維修請求管理讓大型物業組合的日常維護工作系統化，不再靠電話追蹤

軟體名稱	版本類型	免費版	電子簽約	EUR+RON	價格參考
🏈 RentPackage	房東版 + 代管版	✅ 免費開始	✅ eIDAS	✅	免費起
Milluu	房東版（托管服務型）	⚡ 基本免費	✅	❌	抽成制，洽詢
Octorate	短租版 + 民宿 PMS	⚡ 試用	✅	❌	月費制，洽詢
MyRentals	短租版 + 多資產	⚡ 試用	✅	❌	月費制，洽詢
MyRent Manager	房東版 + 車隊	⚡ 基本免費	❌	❌	免費起，進階洽詢
Rentila	房東版	✅ 免費版	❌	❌	免費起，進階 €5-12/月
RentGuard	房東版 + 代管版	❌	❌	❌	洽詢報價