義大利租屋市場以米蘭、羅馬、佛羅倫斯、都靈、波隆那為核心,長租與短租並重。義大利出租管理有幾個非常重要的本地特色:Cedolare Secca(乾稅制)是個人房東最常選擇的稅制(21% 或 10% 優惠稅率,適用特定合約類型);租金每年依 ISTAT 物價指數調漲是法定義務;合約必須向 Agenzia delle Entrate(稅務局)登記,並在每個年度繳納登記稅(Imposta di Registro);F24 Elide 是繳稅的標準表格。短租(affitti brevi)市場龐大,Airbnb + Booking.com 為主,需向警察局提交 Schedine Alloggiati。本文收錄 7 套工具,幫你找到最適合管理義大利房產的解決方案。
🇮🇹 義大利出租市場關鍵須知
  • 主流刊登平台:Immobiliare.it、Idealista.it、Casa.it、Airbnb(短租)、Booking.com(短租)
  • 稅制選擇:Cedolare Secca(21%,或協商合約/學生租屋 10%)或 IRPF 一般稅率;前者更簡便,多數個人房東採用
  • ISTAT 調漲:租金每年依 ISTAT 物價指數調整,系統需能自動計算新租金
  • 合約登記:租約須向 Agenzia delle Entrate 登記,年度使用 F24 Elide 繳稅;模型 RLI 用於登記、續期、終止
  • 短租合規:短租房東須向警察局提交 Schedine Alloggiati(住客登記),並可選擇作為代扣稅款的中間人
  • 電子簽約:符合歐盟 eIDAS 標準的電子簽章在義大利具法律效力
  • 幣別:歐元(€),義大利語介面對房東使用體驗至關重要
🌐 國際平台
🇮🇹 義大利本地長租管理工具
② 軟體介紹
Rentila(rentila.it)
義大利語介面 · ISTAT 自動調漲 · 銀行連結 · 免費版 1 間 · 歐洲多國適用
房東版個人投資者
網址rentila.it
版本類型房東版(個人房東自管,長租 + 短租均適用)
免費方案✅ 免費版 1 間房產、2 位房客、2 份合約,功能完整
付費方案Silver €5.98/月(最多 5 間);Gold €12.08/月(無限房產);年付享 2 個月免費
支援平台雲端網頁版 + iOS / Android App,完整義大利語介面
適用地區義大利(本地化功能完整)+ 法國、西班牙、英國等歐洲多國
✦ 核心特色
  • ISTAT 租金自動調漲計算:系統自動計算依 ISTAT 指數的年度租金調漲,並生成通知信件發送給房客,完全符合義大利法規要求
  • 銀行帳戶連結:安全連結銀行帳戶,自動匯入交易並比對租金入帳,省去手動核帳
  • 合約預填範本:每份合約自動提供預填好的義大利合約範本,節省起草時間
  • 費用分攤計算(conguaglio):年度服務費(spese accessorie)分攤計算,生成符合規定的文件
  • 稅務申報輔助:收支報表直接用於所得稅申報,計算 Imposta di Registro、地方稅
  • 短租預訂管理:支援短租(affitti brevi)預訂行事曆管理
  • AI 輔助功能:AI 加速工作流程,減少人工操作
✦ 優點
  • 義大利語介面 + ISTAT 自動調漲是義大利房東最需要的兩個本地功能,Rentila 都有
  • 免費版支援 1 間房產功能完整,個人小房東零成本起步
  • Silver 方案 €5.98/月性價比極高,義大利市場定價最具競爭力
③ 軟體介紹
AffittoMio(iOS / Android)
義大利原生 App · iOS/Android · 完整義大利語 · 收據 PDF 列印 · €5.83/月
房東版個人房東
版本類型房東版(個人房東,行動裝置優先設計)
免費方案⚡ 3 天免費試用 試用後付費
付費方案€9.99/月;或 €69.99/年(≈ €5.83/月),含 3 天免費試用
支援平台iOS(App Store)+ Android,完整義大利語介面
目標用戶義大利個人房東,手機管理優先,不需電腦操作
✦ 核心特色
  • 行動優先完整義大利語介面:完全在手機上操作,介面全義大利語,適合不熟悉電腦的個人房東
  • 收據 PDF 生成與列印:自動生成租金收據(ricevuta di affitto)PDF,可直接發送給房客或列印
  • 繳款追蹤:記錄每位房客的繳款歷史,即時查看誰付款、誰逾期
  • 短租(Affitti Brevi)模組:支援短租管理,含行事曆和費用追蹤
  • 費用管理:記錄所有房產費用(condominio、mutuo、manutenzioni),自動計算淨收益
  • 日曆同步:重要日期(合約到期、繳款日)與手機日曆同步,不怕遺漏
  • CSV 資料匯出:財務資料可匯出 CSV,方便稅務顧問(commercialista)使用
✦ 優點
  • 義大利原生 App 設計,完全針對義大利房東的日常需求,學習曲線極低
  • €5.83/月(年付)是義大利市場中個人房東付費工具最便宜的選項之一
  • Salvatore Aranzulla(義大利最大科技部落格)推薦,廣泛認知度高
④ 軟體介紹
Gestione Affitti Pro(espositosoftware.it)
義大利老牌 Windows 桌機版 · F24 Elide · RLI 模型 · Cedolare Secca 計算
房東版稅務顧問用戶
網址espositosoftware.it
版本類型房東版(個人房東及稅務顧問,桌機版深度稅務功能)
免費方案⚡ 試用版 功能試用後一次性購買
付費方案一次性買斷,終身使用(洽詢最新報價)
支援平台Microsoft Windows 桌機版(非雲端)
目標用戶需要完整義大利稅務功能的個人房東、commercialisti(會計師/稅務顧問)
✦ 核心特色
  • F24 Elide 自動填報:依合約資料自動計算並生成 F24 Elide 繳稅表格,直接用於向 Agenzia delle Entrate 繳稅
  • RLI 模型支援:支援合約登記(Registrazione)、續期(Rinnovo)、終止(Risoluzione)的 RLI 模型填報
  • Cedolare Secca 試算:自動比較 Cedolare Secca(21%/10%)與 IRPF 一般稅率,告知房東哪個方案更省稅
  • ISTAT 自動計算:按合約設定的 ISTAT 比例(75% 或 100%)自動計算年度租金調漲,並生成通知信
  • 租金收據列印:自動生成並批量列印義大利標準格式的租金收據(ricevuta di affitto)
  • 完整合約管理:支援所有義大利合約類型(4+4、3+2、concordato、transitorio 等)
✦ 優點
  • 義大利稅務功能最深入,F24 Elide + RLI + Cedolare Secca 三位一體,是商業帳務需求最強的工具
  • 一次性買斷,長期使用無月費壓力
  • 適合在多個義大利城市有物件、稅務申報複雜的投資者
🇮🇹 義大利短租(Affitti Brevi)管理工具
⑤ 軟體介紹
Octorate(octorate.com)
義大利原生短租 PMS · AlloggiatiWeb 整合 · Channel Manager · All-in-One
代管版短租 PMS
網址octorate.com
版本類型代管版(短租 PMS,property manager 為主)
免費方案⚡ 免費試用 試用後月費制
付費方案依房源數月費制(洽詢),含 Channel Manager + PMS
支援平台雲端 SaaS + iOS / Android App,義大利語介面
特殊整合AlloggiatiWeb(警察局住客登記)、ISTAT 區域報告系統、Airbnb / Booking.com / VRBO
✦ 核心特色
  • AlloggiatiWeb 自動整合:短租房東在義大利有法定義務向警察局提交住客資料(Schedine Alloggiati),Octorate 自動完成這項合規作業,大幅節省人工
  • Channel Manager 全平台同步:Airbnb、Booking.com、VRBO 等多平台即時同步價格、可用性和預訂,防止超額預訂(overbooking)
  • 動態定價策略:依市場需求、季節和競爭對手自動調整房價,最大化收益
  • ISTAT 地區統計申報:自動整理並提交各地區旅遊統計資料(部分地區法定要求)
  • 智慧電子鑰匙整合:與智能門鎖整合,自動生成每次入住的臨時密碼,無需現場交鑰匙
  • Cedolare Secca 作為代扣稅款中間人:短租代管平台代扣代繳 Cedolare Secca,符合 2017 年後的義大利稅法規定
✦ 優點
  • AlloggiatiWeb 自動整合是義大利短租市場最關鍵的合規需求,Octorate 是最早支援的本地工具之一
  • All-in-One 設計讓 property manager 無需整合多個軟體
  • 義大利原生開發,本地法規更新及時
⑥ 軟體介紹
DiBooq(dibooq.com)
短租 Channel Manager · 最具性價比 · €14/月起(5 間)· 14 天免費試用
房東版短租房東
網址dibooq.com/it
版本類型房東版(短租 channel manager,個人小型房東)
免費方案⚡ 14 天免費試用 無需信用卡
付費方案€14/月(5 間以下,年付);往上依房源數計費;無隱藏費用
支援平台雲端網頁版 + App,義大利語介面
特色義大利市場性價比最高的短租 channel manager,客服評價極佳
✦ 核心特色
  • 多平台 Channel Manager:Airbnb、Booking.com 等主流平台即時同步,防止雙重預訂
  • 透明定價,無隱藏費用:€14/月起,所有功能包含在內,不額外收取 Channel Manager 費
  • 直接預訂網站:可建立獨立預訂網站,接受直接預訂,降低對平台佣金的依賴
  • 財務統計:月度收益報告,快速掌握每間房產的實際收益
  • 即時客服:用戶評價客服響應速度快,問題解決效率高,有個人化 onboarding
✦ 優點
  • €14/月(5 間)是義大利短租工具中最低廉的價格,適合剛起步的個人短租房東
  • 設定簡單,客服評價一致良好,降低使用門檻
  • 直接預訂網站幫助房東長期降低平台佣金成本
🏢 義大利 Studio / 代管公司專用系統
⑦ 軟體介紹
Studio 74 – Software Gestione Locazioni(studio74.it)
Commercialista(會計師)首選 · 最完整義大利稅務 · RLI + F24 Elide + Cedolare Secca
代管版稅務顧問 / Studio
網址studio74.it
版本類型代管版(Commercialisti、Studio legale、大型房產管理公司)
免費方案❌ 無(試用版可申請)
付費方案年費制,模組化購買(Contratti d'Affitto 主模組 + 各子模組)
支援平台Windows 桌機版(有雲端選項)
目標用戶義大利 Commercialisti(稅務顧問)、Studio 法律/會計事務所、大型代管公司
✦ 核心特色
  • 最完整義大利稅務合規套件:一套系統包含 Contratti d'Affitto(合約管理)、Cedolare Secca 便利試算、Gestione Amministrativa(行政管理)、Incassi Elettronici(RI.BA.、SDD、MAV 電子收款)
  • RLI + F24 Elide 完整支援:所有義大利法定申報表格一站生成:RLI(登記/續期/終止)和 F24 Elide(繳稅),包含多份 F24 批量傳送
  • Cedolare Secca 比較試算:輸入房東全年所得資料,系統自動比較 Cedolare Secca 與一般 IRPF 稅制的應繳稅額,提供明確建議
  • ISTAT 自動計算:依合約設定的 ISTAT 比例自動計算調漲,可設定 75% 或 100%,自動生成年度調漲通知信
  • 電子收款整合(Incassi Elettronici):整合銀行 RI.BA.、SDD、MAV 等義大利主流電子收款系統,自動對帳
  • 多租客批次處理:適合代管數十至數百個合約的 Studio,批次計算和批次傳送大幅提升效率
✦ 優點
  • 義大利稅務合規深度最高,是 Commercialisti 管理大量合約的首選工具
  • 電子收款整合讓帳款管理完全數位化,結合 RI.BA./SDD 自動扣款
  • 模組化購買讓 Studio 依需求付費,不為用不到的功能埋單
⑧ 軟體介紹
Lodgify(lodgify.com/it)
歐洲短租市場領導者 · 網站建立器 + Channel Manager + AlloggiatiWeb · €13/月起
房東版短租 All-in-One
網址lodgify.com/it
版本類型房東版(短租,casa vacanze、B&B、agriturismo、affittacamere)
免費方案⚡ 7 天免費試用 無需信用卡
付費方案Starter €13/月;Professional €33/月;Ultimate €49/月(以上均為 1 間房源年付,1% 交易手續費);年付享 20% 折扣
支援平台雲端 SaaS + iOS / Android App,完整義大利語介面
適用規模1 間到 1,000 間以上,適合個人短租房東到大型 property manager
✦ 核心特色
  • 直接預訂網站建立器(Website Builder):無需技術背景,幾分鐘建立專業短租網站,含免費網域,接受直接預訂,擺脫平台佣金依賴
  • Channel Manager 全平台即時同步:Airbnb、Booking.com、VRBO、Expedia 等雙向 API 即時同步,防止雙重預訂(overbooking);同時更新價格、可用時段和限制條件
  • AlloggiatiWeb + ISTAT 地區申報:義大利法定合規需求自動完成——Lodgify 自動將住客資料傳送至警察局 AlloggiatiWeb 和各地區 ISTAT 統計系統,無需手動操作
  • AI 助手自動化訊息:AI 輔助自動回覆房客詢問、發送入住前指示、退房提醒等,減少人工客服時間達 100%
  • 動態定價整合:與動態定價工具整合,依市場需求、競爭對手和季節自動調整房價
  • 統一收件匣:所有平台(Airbnb、Booking.com 等)的訊息集中在一個收件匣,不必在多個 App 之間切換
  • 業主報表(Rendiconto Proprietari):自動生成業主收益月報,適合代管公司向業主交帳
✦ 優點
  • 網站建立器 + Channel Manager + AlloggiatiWeb 三合一,是義大利短租市場最完整的 All-in-One 方案
  • Starter €13/月(年付)起,門檻極低,個人短租房東也能輕鬆負擔
  • 10 年以上市場驗證,義大利語完整支援,義大利用戶評價持續優良
⑨ 軟體介紹
Finson Progetto Affitti 6(finson.com)
義大利老牌(1984)· Windows 桌機 · 一次性買斷 · F24 Elide + IMU + ISTAT · 30 天免費試用
房東版個人投資者
網址finson.com
版本類型房東版(個人房東及多房東管理,長租 + 短租旅遊性租賃均適用)
免費方案⚡ 30 天完整功能免費試用 下載即用,無需輸入信用卡
付費方案一次性買斷制(無年費),含免費版本更新;進階電話客服為選購項目
支援平台Microsoft Windows(XP 至 Windows 11),非雲端;本機安裝
開發商Finson s.r.l.,1984 年創立,義大利老牌軟體公司
✦ 核心特色
  • F24 Elide 自動計算:依合約資料自動計算 F24 Elide 繳稅金額,協助房東每年向 Agenzia delle Entrate 繳納 Imposta di Registro
  • IMU 計算工具:自動計算地方不動產稅(IMU),是義大利房東每年必做的申報項目
  • ISTAT 租金調漲計算:依設定的 ISTAT 比例自動計算年度租金調漲,並生成書面通知書
  • RLI 合約登記支援:完整支援合約登記、續期、終止等 RLI 模型申報流程
  • 自動生成租金收據:依合約設定(月付、雙月付、季付等)自動批次生成並列印所有收據(ricevute di affitto)
  • 電子發票整合(Finson Express):可選配 Finson Express 服務,自動收發、簽署並保存電子發票(fatture elettroniche XML)10 年
  • 多房東管理:無限房東數量,每位房東有獨立資料庫,適合同時替多位業主管理物件
  • 短租旅遊性租賃:支援旅遊性租賃(locazioni turistiche)的預訂管理和收據生成
✦ 優點
  • 1984 年創立,40 年義大利市場驗證,數萬用戶信賴,是認知度最高的義大利本土出租管理軟體品牌
  • 一次性買斷無年費,長期持有物件的房東最划算,版本更新免費
  • F24 Elide + IMU + ISTAT + RLI 四大稅務功能齊備,義大利個人房東的稅務申報一站解決
  • 30 天完整功能試用,零風險評估是否符合需求
九大軟體比較總表
一眼看出各工具的定位、版本類型、免費方案與義大利本地整合
軟體名稱 版本類型 免費版 ISTAT / F24 適用規模 價格參考
🏈 RentPackage 房東版 + 代管版 ✅ 免費開始 ⚡ ISTAT 提醒 1 間~大型代管 免費起
Rentila 房東版(長租 + 短租) ✅ 1 間免費 ✅ ISTAT 自動計算 個人房東 免費;Silver €5.98/月
AffittoMio 房東版(行動) ⚡ 3 天試用 個人房東(手機) €5.83/月(年付)
Gestione Affitti Pro 房東版(稅務深度) ⚡ 試用版 ✅ F24 Elide + RLI 個人~投資者 一次性買斷
Octorate 代管版(短租 PMS) ⚡ 試用 ✅ AlloggiatiWeb Property Manager 月費制,洽詢
DiBooq 房東版(短租) ⚡ 14 天試用 個人短租房東 €14/月(5 間)
Studio 74 代管版(稅務 Studio) ✅ 最完整稅務 Commercialisti / Studio 年費模組化,洽詢
Lodgify 房東版(短租 All-in-One) ⚡ 7 天試用 ✅ AlloggiatiWeb 個人~大型短租 €13/月起(年付)
Finson Progetto Affitti 房東版(稅務 + 長租) ⚡ 30 天試用 ✅ F24 + IMU + ISTAT 個人房東 / 多房東 一次性買斷