義大利租屋市場以米蘭、羅馬、佛羅倫斯、都靈、波隆那為核心，長租與短租並重。義大利出租管理有幾個非常重要的本地特色：Cedolare Secca（乾稅制）是個人房東最常選擇的稅制（21% 或 10% 優惠稅率，適用特定合約類型）；租金每年依 ISTAT 物價指數調漲是法定義務；合約必須向 Agenzia delle Entrate（稅務局）登記，並在每個年度繳納登記稅（Imposta di Registro）；F24 Elide 是繳稅的標準表格。短租（affitti brevi）市場龐大，Airbnb + Booking.com 為主，需向警察局提交 Schedine Alloggiati。本文收錄 7 套工具，幫你找到最適合管理義大利房產的解決方案。
🇮🇹 義大利出租市場關鍵須知
  • 主流刊登平台：Immobiliare.it、Idealista.it、Casa.it、Airbnb（短租）、Booking.com（短租）
  • 稅制選擇：Cedolare Secca（21%，或協商合約/學生租屋 10%）或 IRPF 一般稅率；前者更簡便，多數個人房東採用
  • ISTAT 調漲：租金每年依 ISTAT 物價指數調整，系統需能自動計算新租金
  • 合約登記：租約須向 Agenzia delle Entrate 登記，年度使用 F24 Elide 繳稅；模型 RLI 用於登記、續期、終止
  • 短租合規：短租房東須向警察局提交 Schedine Alloggiati（住客登記），並可選擇作為代扣稅款的中間人
  • 電子簽約：符合歐盟 eIDAS 標準的電子簽章在義大利具法律效力
  • 幣別：歐元（€），義大利語介面對房東使用體驗至關重要
🌐 國際平台
🇮🇹 義大利本地長租管理工具
② 軟體介紹
Rentila（rentila.it）
義大利語介面 · ISTAT 自動調漲 · 銀行連結 · 免費版 1 間 · 歐洲多國適用
房東版個人投資者
網址rentila.it
版本類型房東版（個人房東自管，長租 + 短租均適用）
免費方案✅ 免費版　1 間房產、2 位房客、2 份合約，功能完整
付費方案Silver €5.98/月（最多 5 間）；Gold €12.08/月（無限房產）；年付享 2 個月免費
支援平台雲端網頁版 + iOS / Android App，完整義大利語介面
適用地區義大利（本地化功能完整）+ 法國、西班牙、英國等歐洲多國
✦ 核心特色
  • ISTAT 租金自動調漲計算：系統自動計算依 ISTAT 指數的年度租金調漲，並生成通知信件發送給房客，完全符合義大利法規要求
  • 銀行帳戶連結：安全連結銀行帳戶，自動匯入交易並比對租金入帳，省去手動核帳
  • 合約預填範本：每份合約自動提供預填好的義大利合約範本，節省起草時間
  • 費用分攤計算（conguaglio）：年度服務費（spese accessorie）分攤計算，生成符合規定的文件
  • 稅務申報輔助：收支報表直接用於所得稅申報，計算 Imposta di Registro、地方稅
  • 短租預訂管理：支援短租（affitti brevi）預訂行事曆管理
  • AI 輔助功能：AI 加速工作流程，減少人工操作
✦ 優點
  • 義大利語介面 + ISTAT 自動調漲是義大利房東最需要的兩個本地功能，Rentila 都有
  • 免費版支援 1 間房產功能完整，個人小房東零成本起步
  • Silver 方案 €5.98/月性價比極高，義大利市場定價最具競爭力
③ 軟體介紹
AffittoMio（iOS / Android）
義大利原生 App · iOS/Android · 完整義大利語 · 收據 PDF 列印 · €5.83/月
房東版個人房東
版本類型房東版（個人房東，行動裝置優先設計）
免費方案⚡ 3 天免費試用　試用後付費
付費方案€9.99/月；或 €69.99/年（≈ €5.83/月），含 3 天免費試用
支援平台iOS（App Store）+ Android，完整義大利語介面
目標用戶義大利個人房東，手機管理優先，不需電腦操作
✦ 核心特色
  • 行動優先完整義大利語介面：完全在手機上操作，介面全義大利語，適合不熟悉電腦的個人房東
  • 收據 PDF 生成與列印：自動生成租金收據（ricevuta di affitto）PDF，可直接發送給房客或列印
  • 繳款追蹤：記錄每位房客的繳款歷史，即時查看誰付款、誰逾期
  • 短租（Affitti Brevi）模組：支援短租管理，含行事曆和費用追蹤
  • 費用管理：記錄所有房產費用（condominio、mutuo、manutenzioni），自動計算淨收益
  • 日曆同步：重要日期（合約到期、繳款日）與手機日曆同步，不怕遺漏
  • CSV 資料匯出：財務資料可匯出 CSV，方便稅務顧問（commercialista）使用
✦ 優點
  • 義大利原生 App 設計，完全針對義大利房東的日常需求，學習曲線極低
  • €5.83/月（年付）是義大利市場中個人房東付費工具最便宜的選項之一
  • Salvatore Aranzulla（義大利最大科技部落格）推薦，廣泛認知度高
④ 軟體介紹
Gestione Affitti Pro（espositosoftware.it）
義大利老牌 Windows 桌機版 · F24 Elide · RLI 模型 · Cedolare Secca 計算
房東版稅務顧問用戶
網址espositosoftware.it
版本類型房東版（個人房東及稅務顧問，桌機版深度稅務功能）
免費方案⚡ 試用版　功能試用後一次性購買
付費方案一次性買斷，終身使用（洽詢最新報價）
支援平台Microsoft Windows 桌機版（非雲端）
目標用戶需要完整義大利稅務功能的個人房東、commercialisti（會計師/稅務顧問）
✦ 核心特色
  • F24 Elide 自動填報：依合約資料自動計算並生成 F24 Elide 繳稅表格，直接用於向 Agenzia delle Entrate 繳稅
  • RLI 模型支援：支援合約登記（Registrazione）、續期（Rinnovo）、終止（Risoluzione）的 RLI 模型填報
  • Cedolare Secca 試算：自動比較 Cedolare Secca（21%/10%）與 IRPF 一般稅率，告知房東哪個方案更省稅
  • ISTAT 自動計算：按合約設定的 ISTAT 比例（75% 或 100%）自動計算年度租金調漲，並生成通知信
  • 租金收據列印：自動生成並批量列印義大利標準格式的租金收據（ricevuta di affitto）
  • 完整合約管理：支援所有義大利合約類型（4+4、3+2、concordato、transitorio 等）
✦ 優點
  • 義大利稅務功能最深入，F24 Elide + RLI + Cedolare Secca 三位一體，是商業帳務需求最強的工具
  • 一次性買斷，長期使用無月費壓力
  • 適合在多個義大利城市有物件、稅務申報複雜的投資者
🇮🇹 義大利短租（Affitti Brevi）管理工具
⑤ 軟體介紹
Octorate（octorate.com）
義大利原生短租 PMS · AlloggiatiWeb 整合 · Channel Manager · All-in-One
代管版短租 PMS
網址octorate.com
版本類型代管版（短租 PMS，property manager 為主）
免費方案⚡ 免費試用　試用後月費制
付費方案依房源數月費制（洽詢），含 Channel Manager + PMS
支援平台雲端 SaaS + iOS / Android App，義大利語介面
特殊整合AlloggiatiWeb（警察局住客登記）、ISTAT 區域報告系統、Airbnb / Booking.com / VRBO
✦ 核心特色
  • AlloggiatiWeb 自動整合：短租房東在義大利有法定義務向警察局提交住客資料（Schedine Alloggiati），Octorate 自動完成這項合規作業，大幅節省人工
  • Channel Manager 全平台同步：Airbnb、Booking.com、VRBO 等多平台即時同步價格、可用性和預訂，防止超額預訂（overbooking）
  • 動態定價策略：依市場需求、季節和競爭對手自動調整房價，最大化收益
  • ISTAT 地區統計申報：自動整理並提交各地區旅遊統計資料（部分地區法定要求）
  • 智慧電子鑰匙整合：與智能門鎖整合，自動生成每次入住的臨時密碼，無需現場交鑰匙
  • Cedolare Secca 作為代扣稅款中間人：短租代管平台代扣代繳 Cedolare Secca，符合 2017 年後的義大利稅法規定
✦ 優點
  • AlloggiatiWeb 自動整合是義大利短租市場最關鍵的合規需求，Octorate 是最早支援的本地工具之一
  • All-in-One 設計讓 property manager 無需整合多個軟體
  • 義大利原生開發，本地法規更新及時
⑥ 軟體介紹
DiBooq（dibooq.com）
短租 Channel Manager · 最具性價比 · €14/月起（5 間）· 14 天免費試用
房東版短租房東
網址dibooq.com/it
版本類型房東版（短租 channel manager，個人小型房東）
免費方案⚡ 14 天免費試用　無需信用卡
付費方案€14/月（5 間以下，年付）；往上依房源數計費；無隱藏費用
支援平台雲端網頁版 + App，義大利語介面
特色義大利市場性價比最高的短租 channel manager，客服評價極佳
✦ 核心特色
  • 多平台 Channel Manager：Airbnb、Booking.com 等主流平台即時同步，防止雙重預訂
  • 透明定價，無隱藏費用：€14/月起，所有功能包含在內，不額外收取 Channel Manager 費
  • 直接預訂網站：可建立獨立預訂網站，接受直接預訂，降低對平台佣金的依賴
  • 財務統計：月度收益報告，快速掌握每間房產的實際收益
  • 即時客服：用戶評價客服響應速度快，問題解決效率高，有個人化 onboarding
✦ 優點
  • €14/月（5 間）是義大利短租工具中最低廉的價格，適合剛起步的個人短租房東
  • 設定簡單，客服評價一致良好，降低使用門檻
  • 直接預訂網站幫助房東長期降低平台佣金成本
🏢 義大利 Studio / 代管公司專用系統
⑦ 軟體介紹
Studio 74 – Software Gestione Locazioni（studio74.it）
Commercialista（會計師）首選 · 最完整義大利稅務 · RLI + F24 Elide + Cedolare Secca
代管版稅務顧問 / Studio
網址studio74.it
版本類型代管版（Commercialisti、Studio legale、大型房產管理公司）
免費方案❌ 無（試用版可申請）
付費方案年費制，模組化購買（Contratti d'Affitto 主模組 + 各子模組）
支援平台Windows 桌機版（有雲端選項）
目標用戶義大利 Commercialisti（稅務顧問）、Studio 法律/會計事務所、大型代管公司
✦ 核心特色
  • 最完整義大利稅務合規套件：一套系統包含 Contratti d'Affitto（合約管理）、Cedolare Secca 便利試算、Gestione Amministrativa（行政管理）、Incassi Elettronici（RI.BA.、SDD、MAV 電子收款）
  • RLI + F24 Elide 完整支援：所有義大利法定申報表格一站生成：RLI（登記/續期/終止）和 F24 Elide（繳稅），包含多份 F24 批量傳送
  • Cedolare Secca 比較試算：輸入房東全年所得資料，系統自動比較 Cedolare Secca 與一般 IRPF 稅制的應繳稅額，提供明確建議
  • ISTAT 自動計算：依合約設定的 ISTAT 比例自動計算調漲，可設定 75% 或 100%，自動生成年度調漲通知信
  • 電子收款整合（Incassi Elettronici）：整合銀行 RI.BA.、SDD、MAV 等義大利主流電子收款系統，自動對帳
  • 多租客批次處理：適合代管數十至數百個合約的 Studio，批次計算和批次傳送大幅提升效率
✦ 優點
  • 義大利稅務合規深度最高，是 Commercialisti 管理大量合約的首選工具
  • 電子收款整合讓帳款管理完全數位化，結合 RI.BA./SDD 自動扣款
  • 模組化購買讓 Studio 依需求付費，不為用不到的功能埋單
⑧ 軟體介紹
Lodgify（lodgify.com/it）
歐洲短租市場領導者 · 網站建立器 + Channel Manager + AlloggiatiWeb · €13/月起
房東版短租 All-in-One
網址lodgify.com/it
版本類型房東版（短租，casa vacanze、B&B、agriturismo、affittacamere）
免費方案⚡ 7 天免費試用　無需信用卡
付費方案Starter €13/月；Professional €33/月；Ultimate €49/月（以上均為 1 間房源年付，1% 交易手續費）；年付享 20% 折扣
支援平台雲端 SaaS + iOS / Android App，完整義大利語介面
適用規模1 間到 1,000 間以上，適合個人短租房東到大型 property manager
✦ 核心特色
  • 直接預訂網站建立器（Website Builder）：無需技術背景，幾分鐘建立專業短租網站，含免費網域，接受直接預訂，擺脫平台佣金依賴
  • Channel Manager 全平台即時同步：Airbnb、Booking.com、VRBO、Expedia 等雙向 API 即時同步，防止雙重預訂（overbooking）；同時更新價格、可用時段和限制條件
  • AlloggiatiWeb + ISTAT 地區申報：義大利法定合規需求自動完成——Lodgify 自動將住客資料傳送至警察局 AlloggiatiWeb 和各地區 ISTAT 統計系統，無需手動操作
  • AI 助手自動化訊息：AI 輔助自動回覆房客詢問、發送入住前指示、退房提醒等，減少人工客服時間達 100%
  • 動態定價整合：與動態定價工具整合，依市場需求、競爭對手和季節自動調整房價
  • 統一收件匣：所有平台（Airbnb、Booking.com 等）的訊息集中在一個收件匣，不必在多個 App 之間切換
  • 業主報表（Rendiconto Proprietari）：自動生成業主收益月報，適合代管公司向業主交帳
✦ 優點
  • 網站建立器 + Channel Manager + AlloggiatiWeb 三合一，是義大利短租市場最完整的 All-in-One 方案
  • Starter €13/月（年付）起，門檻極低，個人短租房東也能輕鬆負擔
  • 10 年以上市場驗證，義大利語完整支援，義大利用戶評價持續優良
⑨ 軟體介紹
Finson Progetto Affitti 6（finson.com）
義大利老牌（1984）· Windows 桌機 · 一次性買斷 · F24 Elide + IMU + ISTAT · 30 天免費試用
房東版個人投資者
網址finson.com
版本類型房東版（個人房東及多房東管理，長租 + 短租旅遊性租賃均適用）
免費方案⚡ 30 天完整功能免費試用　下載即用，無需輸入信用卡
付費方案一次性買斷制（無年費），含免費版本更新；進階電話客服為選購項目
支援平台Microsoft Windows（XP 至 Windows 11），非雲端；本機安裝
開發商Finson s.r.l.，1984 年創立，義大利老牌軟體公司
✦ 核心特色
  • F24 Elide 自動計算：依合約資料自動計算 F24 Elide 繳稅金額，協助房東每年向 Agenzia delle Entrate 繳納 Imposta di Registro
  • IMU 計算工具：自動計算地方不動產稅（IMU），是義大利房東每年必做的申報項目
  • ISTAT 租金調漲計算：依設定的 ISTAT 比例自動計算年度租金調漲，並生成書面通知書
  • RLI 合約登記支援：完整支援合約登記、續期、終止等 RLI 模型申報流程
  • 自動生成租金收據：依合約設定（月付、雙月付、季付等）自動批次生成並列印所有收據（ricevute di affitto）
  • 電子發票整合（Finson Express）：可選配 Finson Express 服務，自動收發、簽署並保存電子發票（fatture elettroniche XML）10 年
  • 多房東管理：無限房東數量，每位房東有獨立資料庫，適合同時替多位業主管理物件
  • 短租旅遊性租賃：支援旅遊性租賃（locazioni turistiche）的預訂管理和收據生成
✦ 優點
  • 1984 年創立，40 年義大利市場驗證，數萬用戶信賴，是認知度最高的義大利本土出租管理軟體品牌
  • 一次性買斷無年費，長期持有物件的房東最划算，版本更新免費
  • F24 Elide + IMU + ISTAT + RLI 四大稅務功能齊備，義大利個人房東的稅務申報一站解決
  • 30 天完整功能試用，零風險評估是否符合需求
快速對照
九大軟體比較總表
一眼看出各工具的定位、版本類型、免費方案與義大利本地整合
軟體名稱 版本類型 免費版 ISTAT / F24 適用規模 價格參考
🏈 RentPackage 房東版 + 代管版 ✅ 免費開始 ⚡ ISTAT 提醒 1 間～大型代管 免費起
Rentila 房東版（長租 + 短租） ✅ 1 間免費 ✅ ISTAT 自動計算 個人房東 免費；Silver €5.98/月
AffittoMio 房東版（行動） ⚡ 3 天試用 ❌ 個人房東（手機） €5.83/月（年付）
Gestione Affitti Pro 房東版（稅務深度） ⚡ 試用版 ✅ F24 Elide + RLI 個人～投資者 一次性買斷
Octorate 代管版（短租 PMS） ⚡ 試用 ✅ AlloggiatiWeb Property Manager 月費制，洽詢
DiBooq 房東版（短租） ⚡ 14 天試用 ❌ 個人短租房東 €14/月（5 間）
Studio 74 代管版（稅務 Studio） ❌ ✅ 最完整稅務 Commercialisti / Studio 年費模組化，洽詢
Lodgify 房東版（短租 All-in-One） ⚡ 7 天試用 ✅ AlloggiatiWeb 個人～大型短租 €13/月起（年付）
Finson Progetto Affitti 房東版（稅務 + 長租） ⚡ 30 天試用 ✅ F24 + IMU + ISTAT 個人房東 / 多房東 一次性買斷