Як створити австралійську податкову декларацію з оренди (Rental Schedule) у RentPackage, автоматичне зіставлення доходів та витрат за категоріями ATO

Дохід від оренди в Австралії повинен декларуватися за категоріями доходів і витрат, встановленими ATO. Найбільш втомлюючою частиною є реразгрупування і підсумовування усіх даних за рік під час податкового сезону. У RentPackage ви просто стягуєте орендну плату, ведете облік, а під час податків вибираєте рік і натискаєте одну кнопку — система автоматично підсумує всі доходи та витрати у форматі Rental Schedule для ATO. Вам потрібно лише ввести такі числа, як амортизація та витрати на позики, які потребують професійної оцінки; все інше робиться автоматично.

1. Що таке Rental Schedule?

Rental Schedule (зведена таблиця про об'єкт оренди) є стандартним додатком для податкової декларації про доходи від оренди об’єкта в Австралії. Вона детально описує доходи від орендної плати та різні витрати за весь фінансовий рік, розраховуючи чистий дохід (або збиток) від оренди. Для кожного об’єкта складається окрема таблиця, яка разом з особистою податковою декларацією подається.

«Rental Schedule» насправді є старою назвою: раніше ATO використовував паперову форму (NAT 5225, код RS), яку з 1 липня 2020 замінено електронною специфікацією [ RNTLPRPTY ] (Rental property schedule). Хоча в галузі й досі часто кажуть Rental Schedule, це не найактуальніший термін.

Після переходу на електронну специфікацію ATO публікує тільки «обов'язкові для звітування поля», а формат форми не регламентується — тому вигляд інтерфейсу в Xero Tax, MYOB, HandiTax різниться. Так само звіти RentPackage структуровані за доходами та витратами для точного заповнення вами або вашим бухгалтером під час подання.

RentPackage підсумовує транзакції за обраний фінансовий рік за принципом [ касового методу ] (з дати фактичного отримання коштів) і автоматично класифікує їх у категорії декларацій ATO відповідно до попередніх налаштувань.

2. Ключові моменти австралійського податку на оренду

Перед генерацією звіту ознайомтеся з австралійськими податковими правилами, які впливають на цифри:

• Фінансовий рік: В Австралії податковий рік триває з 1 липня до 30 червня наступного року, що відрізняється від календарного року у Тайвані та США.
• Один звіт на об'єкт: Кожен орендований об'єкт має подавати окрему Rental Schedule, тож система генерує звіт для одного майна за раз.
• Звітність за часткою власності: Спільно-власні об'єкти: дохід і витрати розподіляються за законодавчими долями: Joint Tenants (спільна власність, часто у подружжя) ділиться порівну; Tenants in Common (часткова власність) за власною часткою (наприклад, 70%/30%). Цей звіт розраховано на 100% володіння, перед звітом перераховуйте відповідно вашій частці.
• Ремонт відрізняється від поліпшень: Ремонт (відновлення стану) можна повністю списати як витрати того ж року; капітальні поліпшення (апгрейд, прибудова) є капітальними витратами, що підлягають амортизації, їх не можна повністю списати в той же рік.
• Амортизація розділена на дві категорії: Division 43 (Капітальні роботи) амортизує вартість будівельної структури, зазвичай 2,5% на рік протягом 40 років; Division 40 (Обладнання та оснащення) амортизує рухомі активи, як-от кондиціонери, килими, водонагрівачі, згідно з ефективним терміном служби. Практично це здебільшого виконує Кількісний експерт, який надає графік амортизації; щороку лише підставляйте цифри зі списку.
• Довгострокові позики на 5 років амортизуються: Комісії, як-от за оформлення позики, оцінку, реєстрацію та інші, не можна списати відразу в рік оплати; їх потрібно амортизувати протягом 5 років (або згідно з терміном позики, якщо він менший за 5 років). Наприклад, якщо цього року ви сплатили $2,000 за оформлення позики, цього року можна списати лише $2,000 ÷ 5 = $400.
• Обмеження на відрядження: З 1 липня 2017 року особисті витрати на транспорт і проживання власників житлових орендованих об'єктів здебільшого не підлягають відрахуванню.

3. Попереднє налаштування: відповідність облікових записів категоріям декларацій

В австралійській системі декларування немає цифрових кодів, тому RentPackage надає спадне меню [ Rental schedule ] для налаштувань бухгалтерських рахунків, дозволяючи вам встановити класифікацію декларування для кожного облікового запису. При додаванні або редагуванні рахунку (наприклад, періодичний дохід від комунальних послуг), тип доходу і відповідні витрати можна класифікувати відповідно; якщо вибрати «Не вказано», це не буде включено до звітування.

4. Створення звіту

Щоб використовувати цю функцію, необхідно мати [ розширений ] план, а також права на [ перегляд/друк звітів ].

Перейдіть до меню зліва та виберіть [ Звіти ]→[ Звіти ], оберіть тип звіту [ Rental Schedule ], виберіть рік податку (наприклад, 1 липня 2025 – 30 червня 2026) та об'єкт нерухомості (один за раз), потім натисніть [ Наступне: введіть амортизацію/позикові витрати ].

5. Введення амортизації та витрат на позики

Амортизація та позикові витрати належать до категорії «скільки відображено в обліку, не обов'язково стільки дозволено відрахувати цього року», систему не використовують для визначення суми; введіть фактично дозволену суму на цей рік:

• Амортизація активів (Div 40): Введіть відрахування на амортизацію рухомих активів за поточний рік, згідно з вашим графіком амортизації або розрахунками бухгалтера. За замовчуванням 0.
• Капітальні роботи (Div 43): Введіть амортизацію структур будівлі за поточний рік. Наприклад, будівельні витрати $300,000, застосування 2.5%, у разі оренди протягом усього року - $7,500. За замовчуванням 0.
• Позикові витрати: Система автоматично підсумовує суми, класифіковані як «позикові витрати», у полі введення [ для довідки ] і дозволяє розгорнути деталі галузі. Змініть суму на фактично дозволену цього року — наприклад, якщо в обліку $2,000 на налаштування позики, розподілені на 5 років, цього року зазвичай заповнюють $400.

6. Як читати цей звіт

Після натискання [ Згенерувати звіт ] звіт відображається у форматі подачі звітності ATO:

• Доходи: У рядку «Gross rent» відображено доходи від оренди, у рядку «Other rental related income» — інші доходи, пов'язані з орендою, обидва можна розгорнути для перегляду деталей галузі (наприклад, доходи від оренди, доходи від паркування, доходи від реклами), зведені до Total income.
• Витрати: Списано за категоріями витрат ATO, як-от реклама для орендарів, збори керуючої компанії, муніципальні збори, страхування, процент на кредити, ремонт і обслуговування тощо; докладний опис категорій з відповідними пунктами, категорії без витрат за період показують 0. Введені на попередньому кроці амортизація та витрати на позику будуть відображені у «Capital allowances» (Div 40), «Capital works deductions» (Div 43) та «Borrowing expenses».
• Чистий дохід від оренди: Внизу звіту вказано Net rent (доходи мінус витрати), тобто чистий орендний дохід для декларування; якщо сума від’ємна, це орендний збиток.

7. Зауваження

• Цей звіт на основі касового методу: Доходи та витрати відображаються за датою фактичного отримання, відповідно до загального методу декларування для особистих власників в Австралії.
• Розрахунок на основі 100% власності: Спільні власники повинні декларувати суми в звіті відповідно до законодавчої частки.
• Цей софт є лише допоміжним у розрахунках та створенні звітів: Це не є податковою порадою; за остаточні суми декларування та їх правильність відповідають користувачі та їх податкові консультанти. Податкове законодавство може змінюватися щороку, тому актуальні норми для декларування слід перевіряти на момент подачі.

8. Часті запитання

Чому амортизацію потрібно вводити вручну, система не може розрахувати автоматично?

Правильна сума амортизації в Австралії залежить від вартості будівництва, дати початку, терміну служби активів та обраного методу амортизації. Цю інформацію зазвичай надає кошторисник у графіку амортизації, який не міститься в поточних фінансових даних. Введіть суму за поточний рік згідно з графіком, щоб забезпечити правильність податкової звітності.

Чи можна прямо використовувати суму, введену системою у полі для витрат на позики?

Не рекомендується використовувати безпосередньо. Система підтягує загальну річну суму, класифіковану у вигляді витрат на позики, тоді як податкове законодавство вимагає амортизації таких витрат протягом 5 років. Тому зазвичай можна вказати лише п’яту частину загальної суми. Перш ніж виправляти, перегляньте деталі та скоригуйте суму, яку можна відрахувати за поточний рік.

Як звітувати про нерухомість, що належить подружжю або кільком особам?

Спочатку перевірте тип володіння: спільне володіння (Joint Tenants) – рівний розподіл (по 50%), спільні орендарі (Tenants in Common) – розподіл за частками у реєстрації. Помножте суму з цього звіту на вашу частку для вашої особистої звітності.

Як розподілити ремонтні витрати та витрати на поліпшення?

Критерій – це "відновлення" чи "покращення". Ремонт протікань, заміна пошкоджених частин є ремонтом і може бути повністю віднято цього року як витрати на ремонт і технічне обслуговування. Заміна на нове, покращення, добудова – це капітальне поліпшення, яке має бути амортизовано протягом декількох років і не може бути враховано як витрати цього року. Якщо ви не впевнені, зверніться до вашого податкового консультанта.