RentPackage für die britische Steuererklärung SA105: Mieteinnahmen und Ausgaben nach Feldern zusammengefasst für Vermieter und Immobilienverwalter

Was ist SA105?

SA105 ist die von der britischen Steuerbehörde (HMRC) vorgeschriebene Anlage für Einkünfte aus Vermietung und wird zusammen mit der Selbstveranlagungserklärung (Self Assessment Tax Return) eingereicht. Wenn Sie in Großbritannien Mietobjekte besitzen, müssen Sie dieses Formular jedes Jahr ausfüllen, um Ihre Mieteinnahmen und die damit verbundenen Ausgaben zu melden.

Warum SA105 mit RentPackage vorbereiten

Viele britische Vermieter und Immobilienverwalter bereiten ihre Erklärung vor, indem sie Mieten, Reparaturen und Versicherungen eines ganzen Jahres aus Excel-Tabellen oder Kontoauszügen heraussuchen, sie Feld für Feld nach SA105 addieren und anschließend die Darlehenszinsen auf Wohn- und Nichtwohnnutzung aufteilen. Da das Steuerjahr am 6. April beginnt und nicht zu den Monaten der üblichen Buchhaltung passt, wird leicht etwas vergessen oder doppelt gezählt.

RentPackage bietet eine SA105 Berichtsfunktion, die Ihre Mieteinnahmen und Ausgaben automatisch zusammenfasst und die Steuervorbereitung in Großbritannien einfach und effizient macht.

• Die laufende Buchhaltung fließt automatisch in die SA105-Felder
  Sobald jedem Konto im Kontenplan das passende SA105 box zugeordnet ist, werden Beträge aus Zahlungen in Abrechnungszeiträumen und aus manuellen Buchungen automatisch im richtigen Feld addiert – vor der Abgabe muss nichts mehr sortiert werden.
• Keine Umrechnung der Steuerjahresdaten
  Die Auswahlliste zeigt die britischen Steuerjahre vom 6. April bis 5. April des Folgejahres und wählt das zuletzt abgeschlossene vor.
• Die Aufteilung der Finanzierungskosten wird geprüft
  Das System berechnet die gesamten Finanzierungskosten jeder Immobilie und ordnet standardmäßig den vollen Betrag Box 44 zu. Ergeben die Beträge in Box 26 und Box 44 zusammen nicht die Gesamtsumme, fordert das System Sie zur Korrektur auf.
• Ein Bericht je Eigentümer oder Unternehmen
  Wenn Sie Immobilien mehrerer Eigentümer verwalten, wählen Sie einen Eigentümer oder ein Unternehmen, um einen eigenen Bericht zu erstellen, und drucken Sie ihn für den Eigentümer oder dessen Steuerberater aus.

Schritt 1: Steuerjahr auswählen

• Bericht öffnen：Gehen Sie zur Funktionsliste → Bericht → Steuerbericht
• Steuerjahr auswählen：Das Dropdown-Menü zeigt vollständige Steuerjahreszeiträume an, z. B. '2025/2026 (6. Apr. 2025 - 5. Apr. 2026)'

Schritt 2: Eigentümer oder Unternehmen auswählen

Wählen Sie im Dropdown-Menü 'Eigentümer/Unternehmen' aus, für wen der Bericht erstellt werden soll:

• Unternehmen：Wenn Sie Objekte über ein Unternehmen halten, wählen Sie das entsprechende Unternehmen aus
• Eigentümer：Wenn Sie selbstverwaltender Vermieter oder Untervermieter sind, wählen Sie den entsprechenden Eigentümernamen aus

Klicken Sie nach der Auswahl auf 'Nächster Schritt: Finanzierungskostenbeträge klassifizieren'.

Schritt 3: Finanzierungskosten aufteilen (Box 26 / Box 44)

Wenn Sie auf 'Nächster Schritt: Finanzierungskostenbeträge klassifizieren' klicken, ermittelt das System den Gesamtbetrag aus allen Konten, die 'Box 26/44 Finanzierungskosten' zugeordnet sind, und zeigt eine Maske an, in der Sie den Betrag auf Box 26 und Box 44 verteilen:

Aufteilungsregeln:

• Box 26 (Nichtwohnobjekte)：Voll als Ausgabe von den Mieteinnahmen abziehbar
• Box 44 (Wohnobjekte)：Nicht direkt abziehbar; stattdessen wird eine Steuergutschrift von 20 % gewährt
• Das System weist standardmäßig den gesamten Betrag Box 44 zu. Für jedes Objekt muss Box 26 + Box 44 den gesamten Finanzierungskosten entsprechen
• Bei gemischt genutzten Objekten, also Wohn- und Gewerbenutzung, teilen Sie die Beträge anteilig nach der tatsächlichen Nutzung auf

Schritt 4: Bericht erstellen

• Klicken Sie nach Prüfung der Aufteilung der Finanzierungskosten auf 'Bericht erstellen'
• Das System erstellt einen SA105 Bericht mit folgendem Inhalt:
  • Einnahmen：Box 20-23 - Mieteinnahmen, Mietvorauszahlungen und ähnliche Positionen
  • Ausgaben：Box 24-29 - Abzugsfähige objektbezogene Ausgaben
  • Bereinigter Gewinn oder Verlust des Jahres：Gesamteinnahmen - Gesamtausgaben
  • Finanzierungskosten für Wohnobjekte：Box 44 - Zinsen für Wohnimmobiliendarlehen, für die eine Steuergutschrift von 20 % gewährt wird
• Sie können den Bericht ausdrucken oder als PDF exportieren und für Ihre Steuerunterlagen aufbewahren

Unterschied zwischen Box 26 und Box 44

Beispiel:

Angenommen, Sie haben ein gemischt genutztes Objekt mit Darlehenszinsen von insgesamt £10.000, davon 30 % gewerblich und 70 % zu Wohnzwecken:

• Box 26 (Nichtwohnobjekte)：£10,000 × 30% = £3,000（voll abziehbar）
• Box 44 (Wohnobjekte)：£10,000 × 70% = £7,000（Steuergutschrift von 20 % = £1.400）

Wie richte ich den Kontenplan für SA105 ein?

So ordnen Sie ein Konto den Finanzierungskosten zu:

1. Gehen Sie zu [Abrechnungsmanagement → Kontoeinstellungen]
2. Suchen Sie das zu klassifizierende Konto (z. B. Kreditzinsen)
3. Setzen Sie das SA105-Feld des Kontos auf 'box 26/44 Finanzierungskosten'; der Betrag wird dann automatisch in die Summe der Finanzierungskosten einbezogen

Für die Erfassung von Finanzierungskosten gibt es zwei Wege:

1. Zahlung zu einer Abrechnungsperiode hinzufügen：Fügen Sie in der Abrechnungsperiode der Immobilie eine Zahlung hinzu und wählen Sie ein bereits auf 'box 26/44 Finanzierungskosten' gesetztes Konto
2. Manuelle Buchung hinzufügen：Fügen Sie unter [Manuelle Buchungen] einen Eintrag hinzu und wählen Sie ebenfalls ein auf 'box 26/44 Finanzierungskosten' gesetztes Konto

Über beide Wege erfasste Beträge fließen automatisch in die gesamten Finanzierungskosten ein.

Häufig gestellte Fragen

Sind im britischen Steuerrecht Abschreibungen abziehbar?

Nein. Anders als bei der US-amerikanischen Schedule E gibt es in der britischen Besteuerung von Mieteinkünften kein Feld für Abschreibungen. In Großbritannien spielt die Abschreibung einer Immobilie in der Regel nur bei der Berechnung der Kapitalertragsteuer beim Verkauf eine Rolle.

Warum werden meine gesamten Finanzierungskosten mit 0 angezeigt?

Bitte stellen Sie sicher, dass in Ihrem Kontenplan die SA105 Box korrekt auf 'Box 26/44 Finanzierungskosten' gesetzt ist. Ohne diese Einstellung bezieht das System die Beträge dieses Kontos nicht in die gesamten Finanzierungskosten ein.

Kann Box 26 + Box 44 die gesamten Finanzierungskosten übersteigen?

Nein. Das System prüft, dass Box 26 + Box 44 für jedes Objekt den gesamten Finanzierungskosten dieses Objekts entspricht.

Kann ich den Gesamtbetrag der Finanzierungskosten im Berichtsbildschirm manuell eingeben?

Nein. Anders als die Abschreibung bei Schedule E stammen die gesamten Finanzierungskosten bei SA105 ausschließlich aus Zahlungen in Abrechnungszeiträumen oder aus manuellen Buchungen. So bleiben die Beträge korrekt und es entstehen keine Abweichungen zu Ihrer tatsächlichen Buchhaltung.

Warum läuft das britische Steuerjahr vom 6. April bis zum 5. April?

Das ist das offizielle britische Steuerjahr nach den Vorgaben der HMRC. Anders als das gewöhnliche Kalenderjahr von Januar bis Dezember beginnt das britische Steuerjahr jedes Jahr am 6. April und endet am 5. April des Folgejahres.

SA105 Feldzuordnungstabelle

【Einnahmen】

【Ausgaben】

【Finanzierungskosten für Wohnobjekte】

Fazit

Wenn Sie weitermachen wie bisher, suchen Sie nächstes Jahr wieder die Einnahmen und Ausgaben eines ganzen Jahres von Hand heraus, addieren sie Feld für Feld nach SA105 und berechnen die Finanzierungskosten gesondert. Sind die Konten in RentPackage einmal zugeordnet, buchen Sie einfach jeden Monat wie gewohnt; zur Abgabe wählen Sie Steuerjahr und Eigentümer, und der Bericht ist fertig.

Beginnen Sie mit einem häufig genutzten Konto, zum Beispiel Reparaturen, legen Sie dessen SA105 box fest und erstellen Sie den Bericht einmal, um das Ergebnis zu sehen.

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