คู่มือผู้ใช้รายงานภาษีค่าเช่าเยอรมัน Anlage V

1. Anlage V คืออะไร?

Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung รายได้จากการให้เช่าและการให้เช่า) คือแผ่นงานรายได้ทรัพย์สินในเยอรมนีที่ต้องยื่นพร้อมกับการยื่นภาษีเงินได้ (Einkommensteuererklärung) ต่อกรมสรรพากร (Finanzamt) หากท่านมีรายได้จากค่าเช่าในเยอรมนี แต่ละปีท่านต้องกรอก Anlage V หนึ่งใบต่อทรัพย์สินแต่ละหลังเพื่อลงรายได้ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง.

RentPackage มีฟังก์ชันรายงาน Anlage V ที่รวบรวมรายได้ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายโดยอิงตามวันรับจริง (หลักการเงินสดของเยอรมนี Zufluss-/Abflussprinzip) ให้การเตรียมภาษีเยอรมนีง่ายและมีประสิทธิภาพมากขึ้น.

2. เลือกประเภทของรายงาน, ปีภาษี และทรัพย์สิน

กรุณาทำตามขั้นตอนดังต่อไปนี้เพื่อเปิดรายงาน:

1. เปิดรายงาน：คลิกที่เมนูด้านซ้าย "รายงาน" → ในเมนูแบบเลื่อนลงของประเภทรายงาน เลือก "Anlage V"
2. เลือกปีภาษี：เลือกปีปฏิทินที่คุณต้องการรายงาน เช่น "2026"
3. เลือกทรัพย์สิน：เลือกทรัพย์สินที่สอดคล้องกับรายงานนี้

เมื่อเลือกเสร็จแล้ว คลิก "ขั้นตอนถัดไป: การจัดประเภทค่าเสื่อมราคาและสัญญา"

3. ป้อนจำนวนค่าเสื่อมราคาและจัดประเภทสัญญา

ค่าเสื่อมราคา (Absetzung für Abnutzung, AfA)

โปรดใส่จำนวนเงินค่าเสื่อมเอง ระบบจะไม่คำนวณอัตโนมัติ ไม่ใช้ค่าเสื่อม และไม่ตรวจสอบจำนวนว่าเป็นไปตามกฎหมายภาษีของเยอรมันหรือไม่ การคิดค่าเสื่อมอาคารในเยอรมันมีหลายรูปแบบ (เช่น ตามปีที่ก่อสร้างใช้ค่าเสื่อมแบบเส้นตรงต่างกัน หรือมีโครงการค่าเสื่อมพิเศษ) โปรดตรวจสอบจำนวนเงินและค่าเสื่อมที่ถูกต้องเอง หรือปรึกษาผู้ให้คำปรึกษาภาษีของคุณ (Steuerberater)

ประเภทสัญญา (ที่พักอาศัย/เชิงพาณิชย์)

รายงานจะแบ่งรายได้ค่าเช่าตามการจัดประเภทของคุณในหน้าจอนี้ออกเป็นสองช่อง:

• ที่พักอาศัย：ค่าเช่าสำหรับสัญญานี้จะรวมใน "Mieteinnahmen für Wohnungen" (รายได้ค่าเช่าหน่วยที่พัก)
• เชิงพาณิชย์：ค่าเช่าสำหรับสัญญานี้จะรวมใน "Einnahmen für andere Räume" (รายได้จากสถานที่อื่น เช่น สำนักงาน ร้านค้า)

4. สร้างรายงาน

หลังยืนยันค่าเสื่อมและการจัดประเภทสัญญาแล้ว ให้คลิก "สร้างรายงาน"

ระบบจะสร้างรายงาน Anlage V แสดงเนื้อหาดังนี้:

• รายได้ (Einnahmen)：ค่าเช่าที่พัก, ค่าเช่าเชิงพาณิชย์, ค่าดำเนินการที่ส่งต่อให้ผู้เช่า และรายได้อื่น ๆ
• ค่าใช้จ่าย (Werbungskosten)：ค่าเสื่อมราคา, ดอกเบี้ยเงินกู้, ค่าซ่อมแซม และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
• กำไร/ขาดทุน (Überschuss / Verlust)：รายได้รวม - ค่าใช้จ่ายรวม

แต่ละฟิลด์จะแสดงบัญชีและจำนวนเงินที่รวมอยู่เพื่อให้คุณสามารถติดตามที่มาของตัวเลขได้สะดวก

5. สองวิธีในการบันทึกค่าเสื่อมราคา

วิธีที่ 1: ใช้สำหรับรายงานนี้เท่านั้น (ชั่วคราว)

ป้อนจำนวนค่าเสื่อมราคาบนหน้าจอรายงาน ตัวเลขนี้จะใช้เฉพาะในการสร้างรายงานนี้และจะไม่ถูกบันทึกในบัญชี

วิธีที่ 2: บันทึกลงบัญชี (แนะนำ)

ไปที่ “การจัดการบัญชี” → “บัญชีจดบันทึกด้วยตนเอง” และสร้างรายการในบัญชี:

• เดบิต: ค่าเสื่อมราคา
• เครดิต: ค่าเสื่อมราคาสะสม

หลังจากสร้างรายการแล้ว ระบบจะเติมยอดค่าเสื่อมราคาเข้าสู่หน้าจอรายงานโดยอัตโนมัติและแสดงไอคอน 🔒 ล็อค เพื่อแสดงถึงยอดจากบัญชี หากต้องการแก้ไขยอดที่ล็อค กรุณาแก้ไขรายการไม่ใช่ที่หน้าจอรายงาน

6. การจัดประเภทค่าเช่าอาศัยและพาณิชย์

ระบบจะจัดประเภทค่าเช่าอย่างไร: การจัดประเภทเป็นไปตามสัญญา ไม่ใช่ตามการชำระเงิน สัญญาที่จัดประเภทเป็นที่อยู่อาศัย ค่าเช่าทั้งหมดจะรวมอยู่ใน "Mieteinnahmen für Wohnungen"; ค่าเช่าจากสัญญาเชิงพาณิชย์ทั้งหมดจะรวมอยู่ใน "Einnahmen für andere Räume".

7. คำถามที่พบบ่อย

ระบบคำนวณค่าเสื่อมราคาอัตโนมัติหรือไม่?

ไม่ใช่ ต้องป้อนจำนวนเงินค่าเสื่อมราคาเอง ระบบจะไม่ตรวจสอบความสอดคล้องกับกฎหมายภาษีของเยอรมัน ค่าเสื่อมราคาของอาคารในเยอรมนี (AfA) มีหลายแผน การคำนวณอัตราเสื่อมราคาขึ้นอยู่กับปีที่สร้างและประเภทอาคาร ควรตรวจสอบจำนวนเงินให้ถูกต้องหรือปรึกษาที่ปรึกษาภาษี

ทำไมจำนวนค่าเสื่อมราคาบนหน้ารายงานถึงแสดงการล็อค (🔒)?

สัญลักษณ์การล็อคแสดงว่าจำนวนเงินมาจากรายการเสื่อมราคาในบัญชี หากต้องการแก้ไข ไปที่ "การจัดการบัญชี" → "รายการทำด้วยตนเอง" เพื่อแก้ไขรายการนั้น รายงานจะอัปเดตจำนวนเงินอัตโนมัติ

เงินเช่าที่ไม่ได้จ่ายในปีก่อนควรระบุในช่องไหน?

ตามกฎเกณฑ์ เงินเช้าที่จ่ายย้อนหลังจากปีก่อนควรถูกจัดในช่อง "Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen / Mietvorauszahlungen" ระบบจะไม่ตรวจพบสถานการณ์นี้อัตโนมัติ - เงินเช่าทั้งหมดจะถูกจัดประเภทตามสัญญาในช่องเช่าที่อยู่อาศัยหรือเช่าเชิงพาณิชย์ ยอดรวมยังคงถูกต้อง; หากต้องการจัดจำนวนเงินในช่องเฉพาะนี้ ควรปรับด้วยตนเองเมื่อกรอกแบบฟอร์มทางการ

รายงานจะใช้กฎ 10 วัน (Zehn-Tage-Regel) หรือไม่?

ไม่ รายงานจะรับรู้รายได้และค่าใช้จ่ายตามวันที่ชำระเงินจริงในปีปฏิทิน หากคุณมีการชำระเงินตามกำหนดในช่วงปลายปีและใช้กฎ 10 วัน โปรดปรึกษาที่ปรึกษาภาษีและปรับยอดก่อนรายงาน

สามารถเลือกหลายทรัพย์สินในรายงานเดียวได้หรือไม่?

ไม่ได้ แต่ละรายงานครอบคลุมเพียงทรัพย์สินเดียว ตามธรรมเนียมการยื่น Anlage V สำหรับทรัพย์สินเช่าทุกแห่งในเยอรมนีแยกต่างหาก

ทำไมรายได้ค่าเช่าของฉันถึงปรากฏในช่องเดียว?

โปรดตรวจสอบการจัดประเภทสัญญาในขั้นตอนที่สาม หากสัญญาทั้งหมดถูกจัดประเภทเป็นที่พักอาศัย รายได้ค่าเช่าทั้งหมดจะอยู่ใน “Mieteinnahmen für Wohnungen” และช่องเชิงพาณิชย์จะแสดง 0 ในทางกลับกัน

8. ตารางการเทียบเคียงช่องของ Anlage V

【รายได้ (Einnahmen)】

【ค่าใช้จ่าย (Werbungskosten)】