วิธีสร้างแบบฟอร์มการยื่นภาษีค่าเช่าของออสเตรเลีย (Rental Schedule) ใน RentPackage โดยการจับคู่รายรับและรายจ่ายอัตโนมัติตามหมวดหมู่ที่ ATO กำหนด

รายได้ค่าเช่าในออสเตรเลียต้องยื่นรายงานทีละหมวดหมู่ตามที่ ATO กำหนด ช่วงเวลายื่นภาษีมักจะยุ่งยากเพราะต้องแยกและรวมยอดทั้งปีใหม่ ใน RentPackage คุณเก็บค่าเช่าและบันทึกบัญชีตามปกติ เมื่อถึงเวลายื่นภาษีแค่เลือกปีงบประมาณแล้วกดปุ่ม ระบบจะสรุปยอดรับจ่ายทั้งปีในรูปแบบ Rental Schedule ที่ ATO ต้องการ ค่าเสื่อมราคาและค่าใช้จ่ายการกู้ยืมที่ต้องประเมินด้วยตัวเองต้องเป็นข้อมูลที่คุณระบุเอง ที่เหลือระบบทำให้เองอัตโนมัติ

1. Rental Schedule คืออะไร?

Rental Schedule (รายละเอียดทรัพย์สินที่ให้เช่า) เป็นตารางแนบมาตรฐานสำหรับการยื่นรายได้จากทรัพย์สินให้เช่าในออสเตรเลีย โดยแสดงค่าเช่าและค่าใช้จ่ายต่างๆ ตลอดปีงบประมาณ สรุปเป็นกำไรสุทธิหรือขาดทุนทรัพย์สิน ให้ยื่นพร้อมกับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

「Rental Schedule」เป็นชื่อเก่าที่ใช้มานาน: เมื่อก่อน ATO มีแบบฟอร์มกระดาษ (NAT 5225,โค้ด RS), ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2020 ได้เปลี่ยนเป็นมาตรฐานอิเล็กทรอนิกส์ [ RNTLPRPTY ] (Rental property schedule). อุตสาหกรรมยังคงเรียกว่า Rental Schedule, ไม่ถือว่าผิด, แต่ไม่ใช่คำที่ใช้อย่างเป็นทางการแล้ว.

หลังเปลี่ยนเป็นมาตรฐานอิเล็กทรอนิกส์, ATO เผยแพร่เฉพาะ 'ฟิลด์ที่ต้องรายงาน', ไม่กำหนดรูปแบบฟอร์ม แต่ละซอฟต์แวร์ภาษีจัดเรียงเอง —— นั่นคือเหตุผลที่คุณเห็นหน้าจอไม่เหมือนกันใน Xero Tax, MYOB, HandiTax. รายงานของ RentPackage ก็จัดตามรายได้และค่าใช้จ่ายที่ต้องรายงาน, เพื่อให้คุณหรือบัญชีในการรายงานภาษีสามารถเปรียบเทียบและกรอกทีละรายการ.

RentPackage สรุปบัญชีตามสิ้นปีที่เลือกโดยใช้ [ เกณฑ์เงินสด ] (โดยยึดวันที่รับเงินจริง) และจัดกลุ่มเข้าหมวดหมู่ ATO อัตโนมัติตามที่คุณตั้งค่าไว้ล่วงหน้า

2. จุดสำคัญในการยื่นภาษีค่าเช่าในออสเตรเลีย

ก่อนสร้างรายงาน, ทำความเข้าใจกฎภาษีของออสเตรเลียบางข้อที่มีผลต่อตัวเลข:

• ปีงบประมาณ: ปีภาษีของออสเตรเลียคือวันที่ 1 กรกฎาคมถึงวันที่ 30 มิถุนายนปีถัดไป, ต่างจากระบบตามปฏิทินของไต้หวันและสหรัฐอเมริกา.
• หนึ่งรายงานต่อหนึ่งทรัพย์สิน: แต่ละทรัพย์สินให้เช่ารายงานแยกกัน Rental Schedule, ดังนั้นระบบเลือกที่พักหนึ่งหน่วยสร้างรายงานหนึ่งหน่วย.
• รายงานตามสัดส่วนการถือครอง: ทรัพย์สินที่ถือครองร่วม, รายได้และค่าใช้จ่ายแบ่งตามสัดส่วนการถือครองตามกฎหมาย: Joint Tenants (ถือครองร่วม, บ่อยในคู่สมรส) แบ่งเท่ากัน; Tenants in Common (ถือครองแยก) ตามสัดส่วนการถือครองของแต่ละคน (เช่น 70%/30%) รายงานนี้คำนวณที่ 100%, ก่อนรายงานให้แปลงตามสัดส่วนการถือครองของคุณเอง.
• การซ่อมแซมแตกต่างจากการปรับปรุง: การซ่อมแซม (คืนสภาพเดิม) สามารถบันทึกค่าใช้จ่ายได้เต็มในปีนั้น; การปรับปรุงโครงสร้าง (เพิ่มคุณค่า/ตึกร่วม) เป็นค่าใช้จ่ายทุน, ต้องคิดค่าเสื่อมเป็นปี, ไม่สามารถหักได้เต็มในปีนั้น.
• การคิดค่าเสื่อมแบ่งเป็นสองประเภท: Division 43（Capital Works）ค่าสร้างโครงสร้างอาคาร, ปกติ 2.5% ต่อปี, นาน 40 ปี; Division 40（Plant & Equipment）ค่าสินทรัพย์ที่เคลื่อนย้ายได้ เช่น แอร์, พรม, เครื่องทำน้ำร้อน ตามอายุการใช้งาน โดยปกติวิศวกรปริมาณงาน (Quantity Surveyor) จะออกตารางค่าเสื่อมราคา (depreciation schedule) และคุณแค่กรอกตัวเลขตามตารางทุกปี
• ค่าใช้จ่ายยืมเงิน หักล้าง 5 ปี: ค่าธรรมเนียมสำหรับการจัดการเงินกู้ เช่น ค่าตั้งต้น, ค่าประเมินราคา, ค่าจดทะเบียน ไม่สามารถหักล้างในปีที่จ่าย ต้องเฉลี่ย 5 ปี (หากอายุเงินกู้น้อยกว่า 5 ปีก็ใช้ตามอายุกู้) เช่น ปีนี้จ่ายค่าตั้งต้น $2,000 ในปีนี้หักล้างได้เพียง $2,000 ÷ 5 = $400
• ข้อจำกัดค่าเดินทาง: ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2017 เป็นต้นไป ค่าเดินทางและที่พักสำหรับเจ้าของบ้านสำหรับคุณสมบัติเช่าไม่ได้หักล้าง

3. การตั้งค่าล่วงหน้า: การจับคู่บัญชีกับหมวดหมู่การยื่น

การแพคเกจเช่าไม่มีรหัสตัวเลขในออสเตรเลีย ดังนั้น RentPackage จึงมีเมนูแบบเลื่อนลง [ Rental schedule ] ให้คุณกำหนดแต่ละหัวข้อรายงานเมื่อสร้างหรือแก้ไขหัวข้อ เช่น รายได้ค่าน้ำค่าไฟ หัวข้อรายได้และค่าใช้จ่ายสามารถกำหนดประเภทได้; ถ้าเลือก 'ไม่กำหนด' จะไม่รวมในการสรุปรายงาน

4. การสร้างรายงาน

การใช้ฟีเจอร์นี้ต้องเป็นแผน [ ขั้นสูง ] และผู้ใช้งานต้องมีสิทธิ์ [ ดู/พิมพ์รายงาน ]

ไปที่เมนูด้านซ้ายเลือก [ รายงาน ]→[ รายงาน ], เลือกประเภท [ Rental Schedule ], เลือกปีภาษี (เช่น 1 ก.ค. 2025 – 30 มิ.ย. 2026) และอสังหาริมทรัพย์ (ทีละหนึ่ง) แล้วกด [ ถัดไป: ป้อนค่าเสื่อมราคา/ค่าใช้จ่ายยืมเงิน ]

5. ป้อนค่าเสื่อมราคาและค่าใช้จ่ายการกู้ยืม

ค่าเสื่อมราคาและค่าใช้จ่ายของเงินกู้เป็นรายการที่ 'จำนวนเงินในบัญชีไม่เท่ากับจำนวนหักปีนี้' ระบบจะไม่ตัดสินใจจำนวนเงินให้ โปรดกรอกตัวเลขที่สามารถหักจริงในปีนี้:

• ค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ (Div 40): กรอกจำนวนเงินหักค่าเสื่อมราคาเครื่องใช้เคลื่อนที่สำหรับปีนี้ ตัวเลขควรอิงจากตารางเวลาเสื่อมราคาหรือการคำนวณของนักบัญชี ค่าปริยายคือ 0
• วิศวกรรมโครงสร้าง (Div 43): กรอกจำนวนเงินหักค่าเสื่อมราคาโครงสร้างอาคารในปีนี้ เช่น ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง $300,000, ใช้ 2.5%, ให้เช่าทั้งปีคือ $7,500 ค่าปริยายคือ 0
• ค่าใช้จ่ายเงินกู้: ระบบจะรวมรายการที่ถูกจัดกลุ่มเป็น 'ค่าใช้จ่ายเงินกู้' ในบัญชีเข้าไปในช่องใส่ข้อมูล [ เพื่อการอ้างอิง ] และสามารถขยายดูรายละเอียดบัญชี โปรดปรับจำนวนเงินให้เป็นตัวเลขที่สามารถหักได้จริงในปีนี้ เช่นในบัญชีมีค่าธรรมเนียมตั้งค่าเงินกู้ $2,000 หักจ่าย 5 ปี ปีนี้ควรใส่ $400

6. วิธีการอ่านรายงานนี้

หลังจากกด '[ สร้างรายงาน ]' รายงานจะแสดงตามรูปแบบการยื่นภาษี ATO:

• รายได้: แถว 'Gross rent' แสดงรายได้จากค่าเช่า, 'Other rental related income' แสดงรายได้ที่เกี่ยวกับการให้เช่าอื่นๆ ทั้งสองสามารถคลิกเพื่อดูรายละเอียดบัญชี (เช่น รายได้ค่าเช่า, รายได้จากที่จอดรถ, รายได้ค่าโฆษณา) โดยรวมเป็นรายได้ทั้งหมด
• ค่าใช้จ่าย: แสดงรายการค่าใช้จ่ายตามหมวดหมู่ ATO เช่นการโฆษณาสำหรับผู้เช่า ค่าธรรมเนียมสหกิจ ค่าธรรมเนียมสภา การประกันภัย ดอกเบี้ยเงินกู้ การซ่อมบำรุง เป็นต้น หมวดหมู่ที่มีรายการจะมีการแสดงรายละเอียด ส่วนหมวดหมู่ที่ไม่มีรายการในช่วงนั้นจะแสดง 0 ค่าเสื่อมราคาและค่าใช้จ่ายในการกู้จะถูกนำเข้าใน "Capital allowances" (Div 40) "Capital works deductions" (Div 43) และ "Borrowing expenses" ที่ป้อนในขั้นตอนก่อนหน้า
• ค่าเช่าสุทธิ: ค่าเช่าสุทธิ (รายได้หักด้วยค่าใช้จ่าย) ซึ่งใช้สำหรับการรายงาน หากเป็นตัวเลขลบนั่นคือการขาดทุนจากการเช่า

7. ข้อควรระวัง

• รายงานนี้ใช้เป็นเงินสด: รับรู้รายได้และค่าใช้จ่ายตามวันที่ได้รับ เหมาะสมกับวิธีการรายงานทั่วไปของเจ้าของทรัพย์สินในออสเตรเลีย
• คำนวณจากการถือครอง 100%: สำหรับผู้ถือครองร่วม กรุณารายงานโดยสัดส่วนการถือครองตามกฎหมาย
• ซอฟต์แวร์นี้ให้การคำนวณและรายงานสนับสนุนเท่านั้น: ไม่ถือเป็นคำแนะนำเกี่ยวกับภาษี ผู้ใช้และที่ปรึกษาภาษีรับผิดชอบในการยื่นรายงานและความถูกต้อง ตัวกฎภาษีอาจมีการแก้ไขทุกปี กรุณายื่นตามกฎปัจจุบันในปีที่รายงาน

8. คำถามที่พบบ่อย

ทำไมต้องป้อนค่าเสื่อมราคาเอง ทำไมระบบไม่สามารถคำนวณอัตโนมัติ?

ตัวเลขค่าเสื่อมราคาของออสเตรเลียขึ้นอยู่กับต้นทุนการก่อสร้าง, วันที่เริ่มต้น, อายุการใช้งานของสินทรัพย์แต่ละรายการ และวิธีการตัดจำหน่ายที่คุณเลือก ข้อมูลนี้มักมาจากตารางเวลาเสื่อมราคาที่ออกโดยนักประเมินวัสดุก่อสร้าง ซึ่งไม่ใช่ข้อมูลทั่วไปในบัญชีปกติ คุณควรกรอกตัวเลขสำหรับปีตามตารางเพื่อให้แน่ใจว่าตัวเลขการยื่นถูกต้อง

สามารถใช้จำนวนเงินในช่องค่าธรรมเนียมการกู้ยืมที่ระบบกรอกได้เลยหรือไม่?

ไม่แนะนำให้ใช้ตรง ๆ ระบบกรอกข้อมูลที่เป็นการรวมทั้งปีของค่าธรรมเนียมการกู้ยืม ซึ่งตามกฎหมายภาษีต้องตัดจำหน่ายภายใน 5 ปี ดังนั้นโดยทั่วไปควรกรอกเพียง 1 ใน 5 ของยอดรวม กรุณาขยายดูรายละเอียดและกรอกจำนวนที่สามารถหักได้ในปีปัจจุบัน

วิธีการยื่นเมื่อทรัพย์สินถูกถือครองร่วมกันโดยคู่สมรสหรือหลายคน?

ตรวจสอบรูปแบบการครอบครองก่อน: Joint Tenants แบ่งเท่าๆ กัน (สองคนคนละ 50%); Tenants in Common แบ่งตามสัดส่วนการบันทึก ใช้จำนวนในรายงานนี้คูณด้วยสัดส่วนของคุณจะได้ตัวเลขการยื่นของคุณเอง

จะแยกค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและการปรับปรุงได้อย่างไร?

มาตรฐานในการตัดสินคือ 'คืนสภาพเดิม' หรือ 'อัพเกรดเพิ่มค่า' การซ่อมแซมการรั่วไหล เปลี่ยนส่วนที่เสียหายถือเป็นซ่อมแซม สามารถหักได้ทั้งหมดในปีนั้น จดใน Repairs and maintenance; การเปลี่ยนใหม่อัพเกรด การต่อเติมถือเป็นการปรับปรุงทุน ต้องตัดจำหน่ายตามค่าเสื่อม ไม่สามารถนับเป็นค่าใช้จ่ายของปีนั้น หากไม่แน่ใจโปรดปรึกษาที่ปรึกษาด้านภาษีของคุณ