ต้องการหาบ้านในโปรตุเกส? ไม่ว่าคุณจะไปทำงานที่ Lisbon (Lisboa) ไปเรียนที่ Porto (Porto) หรือต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าในโปรตุเกส ขั้นตอนแรกคือ:ค้นหาอสังหาริมทรัพย์ไปที่ไหน?
ในปีที่ผ่านมา โปรตุเกสได้ดึงดูดชาวต่างชาติจำนวนมาก ชาวพ游牧ดิจิทัล และนักลงทุนต่างประเทศหลั่งไหลเข้ามา ค่าเช่าใน Lisbon และ Porto ยังคงสูงขึ้นการทำความเข้าใจแพลตฟอร์ม ตัวแทนสถานที่อยู่อาศัย และกฎหมายล่วงหน้า สามารถประหยัดเวลาและเงินจำนวนมากได้คู่มือนี้ช่วยคุณจัดระเบียบข้อมูลล่าสุดสำหรับปี 2026
ไปที่เว็บไซต์ค้นหาอสังหาริมทรัพย์โดยตรงเพื่อค้นหาอสังหาริมทรัพย์ สามารถเปรียบเทียบตำแหน่ง ราคา สิ่งอำนวยความสะดวกได้อย่างสะดวก และเข้าใจสภาพตลาดได้ดี ต่อไปนี้คือแพลตฟอร์มที่มีการจราจรสูงสุดในโปรตุเกส:
a. Idealista.pt — เป็นแพลตฟอร์มการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโปรตุเกส (และสเปน) ครอบคลุมการเช่า การซื้อขาย และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ รองรับส่วนติดต่อภาษาอังกฤษ เหมาะสำหรับชาวต่างชาติ ฟังก์ชันการค้นหาเสร็จสมบูรณ์ สามารถกรองแบบละเอียดตามพื้นที่ ราคา และประเภทห้อง Lisbon, Porto และเมืองใหญ่อื่น ๆ มีอสังหาริมทรัพย์มากมายที่สุด
b. Imovirtual.com — เว็บไซต์ให้เช่าอพาร์ตเมนต์ของโปรตุเกสที่มีชื่อเสียงนานมาแล้ว มีทรัพย์สินมากมาย เป็นแพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ที่มีประวัติศาสตร์ยาวนานของโปรตุเกส จำนวนทรัพย์สินอยู่เป็นอันดับสองหลังจาก Idealista มีการรับลงทะเบียนจากตัวแทนและเจ้าของบ้านรายบุคคลโดยตรง รวมถึงการค้นหาแผนที่โดยละเอียด เหมาะสำหรับผู้เช่าที่ต้องการเปรียบเทียบแบบกว้างขวาง
c. Casa Sapo — แพลตฟอร์มที่มีชื่อเสียงในท้องถิ่นของโปรตุเกส
เว็บไซต์เกตเวย์อสังหาริมทรัพย์เก่าแก่ของโปรตุเกส ทรัพย์สินนั้นเอนเอียงไปทางผู้ใช้ภาษาโปรตุเกสท้องถิ่น ทรัพย์สินบางส่วนไม่ได้ขายใน Idealista สามารถใช้เป็นช่องทางค้นหาเสริมเพิ่มเติมได้
d. RentPackage — การลงประกาศฟรี・52 ภาษา・200 ประเทศ
แพลตฟอร์มการจัดการการเช่าออนไลน์สำหรับการลงประกาศฟรี ไม่จำกัดจำนวนทรัพย์สิน กรอกข้อมูลสำคัญอย่างรวดเร็ว ลงโพสต์รูปภาพ โฆษณาวิดีโอ YouTube การดูบ้านออนไลน์สะดวกมากขึ้น ประหยัดเวลาในการไปดูซ้ำแล้วซ้ำเล่า
หากคุณไม่อยู่ในโปรตุเกส หรือภาษาโปรตุเกสของคุณไม่ดีพอ การค้นหาตัวแทนสัมมิตวิทยาในท้องถิ่นสามารถประหยัดเวลามากมาย ต่อไปนี้เป็นแบรนด์สัมมิตวิทยาที่มีชื่อเสียงของโปรตุเกส:
| บริษัทสัมมิตวิทยา | คุณสมบัติ | ขอบเขตการให้บริการ |
|---|---|---|
| RE/MAX Portugal | เครือข่ายสถานีอ动ัลจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก มีสำนักงานมากกว่า 320 แห่งในประเทศโปรตุเกส เจ้าหน้าที่ส่วนใหญ่พูดภาษาอังกฤษได้ | ทั่วประเทศโปรตุเกส |
| Century 21 Portugal | แบรนด์ระดับโลก บริการครบครัน มีสาขาในลิสบอนและเมืองหลักเมือง | เมืองหลักเมือง |
| Keller Williams Portugal | ขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยี ใจกว้างต่อผู้ซื้อจากต่างประเทศ เชี่ยวชาญในการช่วยเหลือลูกค้าต่างประเทศ | ลิสบอน โปรโต อัลการ์วে |
| dils | บริษัทอสังหาริมทรัพย์บูติกท้องถิ่นของโปรตุเกส เชี่ยวชาญโครงการใหม่และตลาดอสังหาริมทรัพย์หรูหรา มีความรู้ความเข้าใจตลาดที่ลึกซึ้ง | ลิสบอน โปรโต |
| Porta da Frente Christie's | สมาพันธ์ Christie's ระหว่างประเทศ ประวัติแบรนด์กว่า 30 ปี เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์หรูหราจากลิสบอนถึง Cascais | ลิสบอน Cascais Oeiras |
OLX Portugal เป็นแพลตฟอร์มโฆษณาแบ่งประเภทที่ใหญ่ที่สุดในโปรตุเกส นอกเหนือจากข้อมูลการเช่าแล้ว ยังมีข้อมูลเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รถยนต์ เฟอร์นิเจอร์ และบริการต่างๆ เจ้าของอพยพหลายคนจะโพสต์โฆษณาการเช่าโดยตรงที่นี่ สามารถติดต่อเจ้าของอพยพได้โดยตรงโดยไม่ต้องใช้บริการจัดหา แนะนำให้ใช้ร่วมกับ Idealista หรือ Imovirtual เพื่อเติมเต็มทรัพย์สินให้เช่า
นอกเหนือจากเว็บไซต์การเช่า ยังมีกลุ่มการเช่าผ่าน Facebook มากมายในพื้นที่ท้องถิ่นของโปรตุเกส เจ้าของอพยพและผู้เช่าจะโพสต์ข้อมูลโดยตรง บางครั้งคุณสามารถค้นหาทรัพย์สินที่ไม่ปรากฏบนเว็บไซต์ได้ ด้านล่างจะจัดแบ่งตามเมือง:
🏙️ ลิสบัน Lisboa
📌 Casas, Apartamentos e Quartos para ARRENDAR em Lisboa e Grande Lisboa — ให้เช่าบ้าน อพยพ และห้องในลิสบันและพื้นที่ลิสบันใหญ่
📌 Casas / Apartamentos / Quartos para arrendar em Lisboa — ที่อยู่อาศัย อพาร์ตเมนต์ และห้องเช่าในลิสบอน
🏙️ โปรตู Porto
📌 Quartos para arrendar Porto e arredores / Rooms for rent Porto & Surrounding — ห้องเช่าในโปรตูและพื้นที่ใกล้เคียง (พูดภาษาโปรตุเกสและอังกฤษ)
📌 Casas / Quartos para arrendar no PORTO — ที่อยู่อาศัยและห้องเช่าในโปรตู
คำแนะนำการค้นหา:
หากคุณอยู่ในโปรตุเกสแล้ว คุณสามารถเดินเที่ยวในพื้นที่ที่ต้องการให้เช่า และดูว่ามีประกาศติดไว้หรือไม่Arrendamento（ให้เช่า）หรือPara Arrendar（พร้อมให้เช่า） ภาษาโปรตุเกสเป็นภาษาราชการ แม้ว่าตัวแทนและเจ้าของบ้านในเมืองใหญ่เช่นลิสบอนและปอร์โต มักจะพูดภาษาอังกฤษได้ แต่เจ้าของบ้านส่วนตัวบางคนพูดแต่ภาษาโปรตุเกสเท่านั้น การเตรียมคำถามพื้นฐานในภาษาโปรตุเกสจะช่วยได้
💡 เมื่อพบห้องพักแล้ว ให้ปกป้องตัวเองด้วยเครื่องมือ RentPackage
✅ สร้าง PDF สัญญาการให้เช่าที่เป็นมืออาชีพออนไลน์ มีเงื่อนไขที่ชัดเจน และมีการคุ้มครองทั้งสองฝ่าย
✅ สร้างสัญญาอัตโนมัติ ช่วยประหยัดเวลาในการสื่อสารไปมา
✅ รองรับหลายภาษา หลายรูปแบบประเทศ เหมาะสำหรับผู้เช่าต่างชาติ
👉 เริ่มใช้เครื่องมือสัญญา RentPackage ได้ฟรีตั้งแต่เดี๋ยวนี้
📋 ต่อไปนี้เป็นการอธิบายกฎหมายที่สำคัญสำหรับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสปี 2026 ตามระบบการเช่าเมืองใหม่ (Novo Regime do Arrendamento Urbano, NRAU) และกฎหมายแพ่งที่เกี่ยวข้อง:
📄 สัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร (Contrato de Arrendamento):แนะนำให้ใช้สัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร เจ้าของบ้านมีหน้าที่ลงทะเบียนสัญญาเช่ากับสำนักงานจัดเก็บภาษี (AT) และออกใบเสร็จรับเงินค่าเช่าแบบอิเล็กทรอนิกส์ (recibo de renda electrónico) ให้ผู้เช่า การลงทะเบียนสัญญาเช่ายังเป็นเอกสารที่จำเป็นสำหรับการขอวีซ่าประเทศ ผู้เข้ามาใหม่ควรขอให้เจ้าของบ้านทำการลงทะเบียนให้เสร็จสมบูรณ์
💰 เงินมัดจำ (Caução):โดยปกติจะเป็น 1–2 เดือนของค่าเช่า ควรระบุไว้ในสัญญาเช่าอย่างชัดเจน เจ้าของบ้านต้องคืนเงินมัดจำให้ผู้เช่าภายในระยะเวลาที่สมควร (หักค่าใช้จ่ายจากความเสียหายที่ถูกกฎหมาย) หลังจากสัญญาสิ้นสุดลง
📈 ขีดจำกัดการปรับขึ้นค่าเช่า (2025–2026):ตามกฎของ NRAU เจ้าของบ้านสามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้เพียงครั้งเดียวต่อปี ขีดจำกัดการปรับขึ้นสูงสุดในปี 2025 คือ 2.16%(คำนวณตามดัชนีราคาผู้บริโภค, CPI) ซึ่งต่ำกว่า 6.94% ของปี 2024 มาก เจ้าของบ้านต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันโดยวิธีการทางจดหมาย
📅 ระยะเวลาการแจ้งเตือนการยกเลิก:สัญญาเช่าระยะเวลาคงที่สามารถยกเลิกได้ก่อนกำหนดหลังจาก 6 เดือน ระยะเวลาการแจ้งเตือนขึ้นอยู่กับความยาวของสัญญา: สัญญาระยะเวลา 1 ปีขึ้นไปต้องแจ้งเตือน 120 วันล่วงหน้า สัญญาที่ไม่ถึง 1 ปีต้องแจ้งเตือน 60 วันล่วงหน้า เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ยกเลิกสัญญาเพราะต้องใช้เป็นที่อยู่ส่วนตัวมักต้องแจ้งเตือน 2-5 ปีล่วงหน้า (ขึ้นอยู่กับระยะเวลาสัญญา)
⚖️ การป้องกันการ驅逐:กฎหมายโปรตุเกสมีการป้องกันผู้เช่าที่มีประสิทธิภาพสูง เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถไล่ผู้เช่าได้โดยพลการ ต้องปฏิบัติตามขั้นตอนกฎหมาย (และให้เหตุผลที่สมควร) การไล่ผู้เช่าในลักษณะผิดกฎหมายอาจต้องเผชิญหน้ากับการดำเนินการทางกฎหมาย
🏠 การเช่าระยะสั้น (Alojamento Local, AL):ตั้งแต่ตุลาคม 2024 ภายใต้ Decreto-Lei No. 76/2024 รัฐบาลได้ยกเลิกข้อจำกัดการเช่าระยะสั้นบางส่วนของแผน "Mais Habitação" ใบอนุญาต AL สามารถยื่นขอและโอนต่ออีกครั้ง แต่ยังคงอยู่ภายใต้การควบคุมของรัฐบาลท้องถิ่น ระบบกฎหมายการเช่าระยะยาวและระยะสั้นแตกต่างกัน นักลงทุนควรแยกแยะให้ชัดเจน
🌍 ภาษีสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ:การเช่าอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสต้องลงทะเบียน NIF (หมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษีโปรตุเกส) รายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษีตามอัตราคงที่ (regime simplificado) อัตราภาษีรายได้ค่าเช่าปกติคือ 28%(สำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัย) หรือคำนวณตามอัตราค่าสัตวประมาณ (สำหรับผู้อยู่อาศัย) แนะนำให้ปรึกษากับที่ปรึกษาด้านภาษีในท้องถิ่น
📋 ข้อสำคัญในการให้เช่าทรัพย์สินในโปรตุเกส (2026)
📝 การลงทะเบียนสัญญา:เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่ลงทะเบียนสัญญาเช่ากับสำนักงานสรรพากรโปรตุเกส และออกใบเสร็จอิเล็กทรอนิกส์ การไม่ลงทะเบียนอาจทำให้ต้องชำระค่าปรับ และผู้เช่าอาจไม่สามารถใช้สัญญาสำหรับการจดทะเบียนที่อยู่ได้
📊 ราคาเช่า (2026):
• ลิสบอน (Lisboa): ประมาณ €19.6–22.1 ต่อตารางเมตร อพาร์ตเมนต์ห้องเดียวในใจกลางเมือง €1,200–1,500 ต่อเดือน ห้องสองห้อง €1,500–2,500+; ผลตอบแทน ประมาณ 3.86–5%
• ปอร์โต (Porto): ประมาณ €12–17.7 ต่อตารางเมตร อพาร์ตเมนต์ห้องเดียวในใจกลางเมือง €800–1,000 ต่อเดือน ห้องสองห้อง €1,000–1,800+; ผลตอบแทน ประมาณ 4.52–5%
• อัลการ์ฟ (Algarve): ห้องเดียวในฟาโร (Faro) ประมาณ €900–1,200 ต่อเดือน การให้เช่าระยะสั้นในช่วงท่องเที่ยวมีความต้องการสูง ควรจองการให้เช่าระยะยาวล่วงหน้า
• เมืองอื่น ๆ (Braga, Coimbra, Aveiro): อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน €600–1,000 ต่อเดือน มีคุณค่าราคาดี; Aveiro อุปทานใหม่เพิ่มมากในปี 2024–2025 เป็นจุดเน้นการลงทุนใหม่
• อัตราเพิ่มขึ้นค่าเช่าทั้งประเทศประมาณ 3.5% ต่อปี (Q2) ในปี 2025 ลิสบอนชะลอตัว เมืองชั้นสอง ยังคงแสดงอัตราการเติบโตที่ชัดเจน
💡 สิทธิประโยชน์ทางภาษี:หากเจ้าของบ้านแปลงทรัพย์สิ่งก่อสร้างเช่าระยะสั้น (AL) เป็นเช่าระยะยาว อาจได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้ IRS ค่าเช่าหรืออัตราภาษีพิเศษ (ตามข้อกำหนดของแผน "Construir Portugal") ขอแนะนำให้ปรึกษากับที่ปรึกษาด้านภาษีเพื่อยืนยันคุณสมบัติ
🔑 การจัดการเงินประมาณ:เงินประมาณจะเป็น 1–2 เดือนปกติ ไม่มีขีดจำกัดตามกฎหมาย; เมื่อผู้เช่าขอคืนเงินประมาณ หากไม่มีการค้นหาความเสียหาย เจ้าของบ้านควรคืนเงินอย่างรวดเร็ว มิฉะนั้นอาจทำให้เกิดข้อพิพาททางกฎหมาย
📋 การกำหนดราคาเงินตราต่างประเทศ:โปรตุเกสใช้สกุลเงินยูโร (EUR) เจ้าของบ้านต่างประเทศสามารถตั้งค่าสัญญาเช่าเป็นยูโรผ่าน RentPackage ระบบจะแปลงเป็นสกุลเงินใหม่ เช่น TWD โดยอัตโนมัติและบันทึกบิล
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส ใบสัญญาเช่ามีราคาเป็นยูโร (EUR)หากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จากไต้หวันลงทุนในโปรตุเกส คุณอาจจำเป็นต้องแปลงค่าระหว่างดอลลาร์ไต้หวันและยูโรสำหรับรายได้และการบันทึกบัญชี
🏠 เจ้าของอสังหาริมทรัพย์และตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ต้องมี RentPackage ซอฟต์แวร์จัดการอสังหาริมทรัพย์ฟรี
✅ ลงโฆษณาฟรี รองรับรูปภาพ + วิดีโอ YouTube เพื่อดึงดูดผู้เช่ามากขึ้น
✅ เตือนการเก็บค่าเช่าออนไลน์ บันทึกค่าน้ำค่าไฟฟ้าและรายรับรายจ่ายโดยอัตโนมัติ ลาจากการใช้ Excel
✅ ข้อมูลผู้เช่า วันครบกำหนดสัญญาเช่าชัดเจน จัดการอสังหาริมทรัพย์หลายหน่วยได้อย่างง่ายดาย
✅ รองรับ 52 ภาษา 200 ประเทศ เหมาะสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ
✅ ไม่ต้องติดตั้งซอฟต์แวร์ เข้าสู่ระบบทันทีและสัมผัสฟังก์ชันทั้งหมด
👉 ลองใช้ RentPackage แพลตฟอร์มจัดการอสังหาริมทรัพย์ฟรีเดี๋ยวนี้
© 2026 All rights reserved