Paano bumuo ng Australian Rental Tax Schedule (Rental Schedule) sa RentPackage na may ATO categorization ng kita at gastos

Ang kita mula sa renta sa Australia ay kailangang i-deklara ayon sa categorization ng kita at gastos na itinakda ng ATO, ang pinaka-nakapapagod na bahagi sa tax season ay ang pagrereclassify at pagsasama-sama ng buong taon ng records. Sa RentPackage, patuloy mong kinokolekta ang renta at nagre-record ng mga transaksyon; pagdating ng tax filing, piliin ang taon at pindutin ang isang button, awtomatikong isinasama ng sistema ang buong taon ng kita at gastos sa format ng ATO Rental Schedule—kailangan mo lang ipasok ang professional judgement-requisite numbers gaya ng depreciation at borrowing expenses, ang iba pa ay awtomatiko nang natatapos.

1. Ano ang Rental Schedule?

Ang Rental Schedule ay ang standard na iskedyul para sa pag-uulat ng kita mula sa rental property sa Australia, naglalaman ng detalyadong listahan ng renta at iba’t ibang gastos para sa buong fiscal year ng property, na kinakalkula ang net rental income (o pagkawala). Isang ulat para sa bawat property, isinasama sa personal income tax filing.

Ang 「Rental Schedule」 ay lumang terminolohiya na mula pa sa ATO na may papel na form (NAT 5225, kodigong RS), na mula Hulyo 1, 2020 ay napalitan na ng elektronikong paraan [ RNTLPRPTY ] (Rental property schedule). Patuloy itong tinatawag na Rental Schedule sa industriya at hindi naman mali, subalit hindi na ito opisyal na terminolohiya.

Paglipat sa elektronikong paraan, ang ATO ay natukoy lamang kung anong field ang kailangang i-report, ngunit hindi na sila nagdidikta ng pormat ng form, na dahilan kung bakit ang Xero Tax, MYOB, HandiTax ay may magkakaibang itsura. Ang report ng RentPackage ay naka-ayos base sa kinakailangang income at expenditure item para sa filing, na maaari mong gamitin o ng iyong accountant sa paghahambing at paglalagay sa tax filing.

Ang RentPackage ay nagsasama-sama ng records para sa napiling fiscal year sa [ cash basis ] (kinikilala batay sa petsa ng aktwal na pagtanggap) at ayon sa ugnayan ng account categories na iyong itinatag, awtomatikong iniuuri ito sa ATO tax categorization.

2. Mga pangunahing puntos sa Australian rental tax

Bago gumawa ng report, alamin ang ilang mga patakaran sa tax ng Australia na maaaring makaapekto sa mga numero:

• Fiscal Year: Ang tax year sa Australia ay mula Hulyo 1 hanggang Hunyo 30 ng sumunod na taon, na iba sa kalendaryo ng Taiwan at Estados Unidos.
• Isang Form Bawat Property: Bawat property ay may kanya-kanyang Rental Schedule na dapat isumite, kaya ang sistema ay pumipili ng isang property para makagawa ng report.
• Pag-uulat Batay sa Pag-aari: Para sa jointly owned properties, ang kita at gastos ay dinidistribute batay sa porsyento ng pagmamay-ari: Joint Tenants (karaniwang mag-asawa) ay pinaghahatian equally; Tenants in Common (iba't ibang pag-aari) ay batay sa kani-kanilang porsyento (halimbawa 70%/30%). Ang report na ito ay base sa 100% ownership, kaya't bago ilagay sa report, i-adjust ayon sa iyong porsyento ng pagmamay-ari.
• Iba ang Reparo sa Pagpapabuti: Ang reparo (pagpapanumbalik ng dati) ay maaaring i-deduct sa parehong taon; ang capital improvement (pag-upgrade, pagpapalawak) ay i-kategorya bilang capital expenditure na kailangang idepretiate over time at hindi pwedeng i-deduct sa parehong taon.
• Dalawang Uri ng Depresasyon: Pinapahintulutan ng Division 43 (Capital Works) ang pagsasama ng gastos ng konstruksiyon ng mga istruktura ng gusali, karaniwan ay 2.5% kada taon sa loob ng 40 taon; ang Division 40 (Plant & Equipment) naman ay para sa mga movable asset tulad ng air conditioning, carpet, at water heater ayon sa kanilang useful life. Madalas na ang Quantity Surveyor ang naglalabas ng depreciation schedule, na ginagamit para sa taunang pag-uulat ng halaga.
• Ang mga bayarin sa pautang ay ibinabawas sa loob ng limang taon.: Ang mga bayad para sa loan set-up, valuation, at registration ay hindi pwedeng i-deduct ng isang bagsak sa taon ng pagbabayad. Ito ay dapat ipamahagi sa loob ng 5 taon (o kahit gaano pa ikli kung ang loan term ay mas maikli sa 5 taon). Halimbawa, kung nagbayad ng $2,000 para sa loan setting fee ngayong taon, $400 lamang ang pwedeng i-deduct: $2,000 ÷ 5 = $400.
• Mga limitasyon sa gastos sa paglalakbay: Simula Hulyo 1, 2017, ang personal na homeowner ay hindi maaaring mag-deduct ng mga gastos sa transportasyon at tirahan para sa mga residential rental property.

3. Paunang set-up: Ugnayan ng account categories sa tax categorization

Sa Australia, walang numerical code sa mga kategorya ng pagpapahayag. Kaya, sa RentPackage, mayroon kaming dropdown menu na [ Rental schedule ] na nagbibigay-daan sa iyo na tukuyin ang tax reporting category ng bawat account. Kapag lumilikha o nag-e-edit ng account (halimbawa, isang recurring utility income account), maaaring tukuyin ang accounting at expense category; kung 'hindi nakatutukoy', hindi ito maisasama sa summary ng report.

4. Bumuo ng ulat

Ang paggamit ng tampok na ito ay nangangailangan ng [ Advanced ] plan, at ang operator ay dapat may [ View/Print Reports ] permissions.

Sa kaliwang menu, i-click ang [ Reports ] → [ Reports ], piliin ang uri ng report na [ Rental Schedule ], tukuyin ang tax year (halimbawa 1 Jul 2025 – 30 Jun 2026) at property (isa-isa), at i-click [ Susunod: Mag-input ng Depreciation/Loan Costs ].

5. Ipasok ang depreciation at borrowing expenses

Ang depresasyon at gastos sa utang ay mga item na "kung magkano ang nasa mga libro ay hindi katumbas ng kung magkano ang maaaring ibawas ngayong taon," kaya dapat mong ilagay ang totoong numero na maaaring ibawas ngayong taon:

• Depresasyon ng Asset (Div 40): Ilagay ang halaga ng depresasyon na maaaring ibawas ngayong taon para sa mga movable assets, ayon sa iyong depreciation schedule o sa pagkalkula ng iyong accountant. Default ay 0.
• Capital Works (Div 43): Ilagay ang halaga ng amortization para sa building structures ngayong taon. Halimbawa, ang cost ng konstruksyon ay $300,000, aplikado sa 2.5%, buong taon inayos ay $7,500. Default ay 0.
• Gastos sa Utang: Awtomatikong ia-add ng sistema ang mga item na naka-classify sa mga libro bilang "gastos sa utang" sa input na kahon para sa [ reference lamang ], at maaaring i-expand para makita ang mga detalye ng account. Baguhin ang halaga sa talagang ibabawas ngayong taon - halimbawa, nasa mga libro ang $2,000 fee sa pag-setup ng utang, ina-amortize sa loob ng 5 taon, karaniwang $400 ang inilalagay ngayong taon.

6. Paano basahin ang ulat na ito

Pagkatapos pindutin ang [ Generate Report ], ang report ay ipapakita ayon sa format ng ATO filing:

• Kita: Ang "Gross rent" ay inililista ang income mula sa upa ng property, ang "Other rental related income" ay inililista ang iba pang kita mula sa rental, parehong maaaring i-expand para makita ang mga detalye ng accounting account (hal. kita sa upa, kita sa parking, kita sa advertising), total ng lahat ay ang Total income.
• Gastos: Ilista bawat kategorya ng gastos ayon sa ATO, tulad ng Advertising for tenants, Body corporate fees, Council rates, Insurance, Interest on loans, Repairs and maintenance, atbp.; Ang mga kategorya na may mga entry ay magpapakita ng detalye, samantalang ang mga kategoryang walang entry ay magpapakita ng 0. Ang depreciation at borrowing expenses na nai-input sa nakaraang hakbang ay ililipat sa 'Capital allowances' (Div 40), 'Capital works deductions' (Div 43), at 'Borrowing expenses'.
• Netong Upa: Ang pinaka-ilalim ng ulat ay para sa Net rent (kita minus gastos), na siyang netong kita mula sa upa para sa pagdeklara; kapag negatibo, ito ay nangangahulugang pagkatalo sa pag-upa.

7. Mga tala

• Ang ulat na ito ay nasa cash basis: Kinakalkula ang kita at gastos base sa petsa ng aktwal na pagtanggap, naaayon sa karaniwang paraan ng deklarasyon ng mga indibidwal na landlord sa Australia.
• Kinakalkula base sa 100% pagmamay-ari: Para sa mga common owners, i-convert ang bawat halaga sa ulat ayon sa proporsyon ng pagmamay-ari bago ideklara.
• Ang software na ito ay nagbibigay lamang ng tulong sa kalkulasyon at ulat: Hindi ito nagbibigay ng payong pang-buwis; ang user at kanilang tax adviser ang may pananagutan para sa tamang deklaradong numero. Ang mga batas sa buwis ay maaaring magbago taun-taon, at dapat na sundin ang mga kasalukuyang regulasyon para sa taon ng deklarasyon.

8. Mga karaniwang tanong

Bakit kailangan may sariling input para sa depreciation, hindi ba ito kayang kalkulahin ng system?

Ang tamang numbers ng depreciation sa Australya ay depende sa gastos ng konstruksyon, petsa ng pagsisimula, benepisyo sa isang taon ng bawat asset, at ang napiling method ng amortization, karaniwang mula sa depreciation schedule mula sa quantity surveyor, hindi sa araw-araw na accounting records. I-input ang amount ayon sa schedule para tiyakin ang tamang deklarasyon.

Maaari bang direktang gamitin ang halagang awtomatikong inilagay ng sistema sa field ng borrowing expense?

Hindi inirerekomenda ang direktang paggamit. Ang halagang ipinasa ay taunang total na ikinategorya bilang borrowing expense, ngunit ayon sa tax law, kailangan itong amortized sa loob ng 5 taon, kaya't kadalasan, dapat lamang isulat ang isang ikalimang bahagi ng kabuuan. Tingnan ang detalye, at palitan ito ng aktwal na deductible amount para sa taon.

Paano magsusumite ng deklarasyon para sa property na pagmamay-ari ng mag-asawa o maraming tao?

Unang tiyakin ang type ng pagmamay-ari: Sa Joint Tenants, laging pantay na hati (50% ang bawat isa); Sa Tenants in Common, hati ayon sa nakarehistrong bahagi. I-multiply ang amount sa report na ito sa inyong porsyento para makuha ang personal na deklarasyon.

Paano maihahati ang repair at improvement expenses?

Ang pamantayan ay 'pagsasauli sa dati' o 'upgrade at value-adding'. Ang pag-aayos ng leak o pagpapalit ng sirang parte ay under sa repairs na puwedeng ideduct agad, at nasa Repairs and maintenance. Ang pag-upgrade o paghahatid ng bagong build ay under sa kapital na pagpapabuti, na kailangang idepreciate over time, at di maaaring i-deduct sa nasabing taon. Kung hindi sigurado, kumonsulta sa inyong tax advisor.