Водич за кориснике за Anlage V немачки извештај о приходима од изнајмљивања

一、Šta je Anlage V?

Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, prihodi od iznajmljivanja i zakupa) je dodatak koji se podnosi nemačkoj poreskoj upravi (Finanzamt) uz prijavu poreza na prihod (Einkommensteuererklärung). Ako imate prihode od rentiranja u Nemačkoj, svake godine morate popuniti po jedan Anlage V za svaku nekretninu kako biste prijavili prihode od zakupa i povezane troškove.

RentPackage nudi funkciju izveštaja Anlage V, automatski obračunava prihode i troškove od rente prema stvarnom datumu uplate (u skladu sa nemačkim principom priliva/odliva), što čini pripremu nemačkih poreskih prijava jednostavnijom i efikasnijom.

二、Izaberite vrstu izveštaja, poresku godinu i objekat

Отворите извештај пратећи ове кораке:

1. Отвори извештај：Кликните на „Извештаји“ у левом менију → у падајућем менију типова извештаја изаберите „Anlage V“
2. Изаберите пореску годину：Изаберите календарску годину за пријаву, нпр. „2026“
3. Изаберите објекат：Изаберите објекат који одговара овом извештају

Након избора, кликните на „Следеће: Амортизација и класификација уговора“.

三、Unesite iznos amortizacije i kategoriju ugovora

Амортизација (Absetzung für Abnutzung, AfA)

Молимо унесите износ амортизације. Систем неће аутоматски рачунати, примењивати стопу амортизације, нити проверавати усклађеност износа са немачким пореским законом. Постоје различити облици амортизације за грађевине у Немачкој (на пример, различите линеарне стопе амортизације у зависности од године изградње и посебни планови амортизације), молимо потврдите исправан износ и стопу амортизације или се консултујте са вашим пореским саветником (Steuerberater).

Класификација уговора (стамбени/пословни)

Извештај ће делити приходе од закупнине у два поља у складу са класификацијом уговора овде.

• Стамбени：Закупнина овог уговора се укључује у 'Mieteinnahmen für Wohnungen' (приходи од закупнине за стамбене јединице)
• Пословни：Закупнина овог уговора се укључује у 'Einnahmen für andere Räume' (приходи од других простора, као што су канцеларије и продавнице)

四、Generišite izveštaj

Након потврде износа амортизације и класификације уговора, изаберите 'Генериши извештај'.

Систем ће генерисати Anlage V извештај, који садржи следеће:

• Приходи (Einnahmen)：Станарина, комерцијална рента, оперативни трошкови пребачени на станаре и други приходи
• Трошкови (Werbungskosten)：Амортизација, камате на зајам, трошкови одржавања и други трошкови
• Вишак / Губитак (Überschuss / Verlust)：Укупни приходи - Укупни трошкови

Свака колона приказује укључене рачуноводствене ставке и износе за лакше праћење.

五、Dva načina evidentiranja amortizacije

Метод 1: Само за овај извештај (привремено)

Унесите износ амортизације директно у приказ извештаја. Овај износ се користи само за генерисање овог извештаја и неће бити евидентиран у књигама.

Метод 2: Евидентирање у књиговодству (препоручено)

Идите на „Управљање књигама“ → „Ручни унос“ да креирате унос:

• Дебит: Трошкови амортизације
• Кредит: Кумулативна амортизација

Након креирања уноса, систем ће аутоматски пренети износ амортизације у приказ извештаја и приказати иконицу закључавања 🔒, која означава да је износ из финансијских података. Ако желите да измените закључани износ, уредите унос уместо да мењате у приказу извештаја.

六、Klasifikacija stambene i komercijalne rente

Kako sistem klasifikuje zakupninu: Klasifikacija je po ugovoru, a ne po uplati. Sva zakupnina koja pripada stambenim ugovorima klasifikovana je kao „Mieteinnahmen für Wohnungen“; zakupnina komercijalnih ugovora klasifikovana je kao „Einnahmen für andere Räume“.

七、Česta pitanja

Da li sistem automatski izračunava amortizaciju?

Ne. Iznos amortizacije treba uneti ručno, a sistem ne proverava usklađenost sa nemačkim poreznim zakonima. Nemačka amortizacija nekretnina (AfA) ima više opcija, a stope variraju u zavisnosti od godine izgradnje i tipa objekta. Tačan iznos proverite sami ili konsultujte poreskog savetnika.

Zašto je iznos amortizacije u izveštaju zaključan (🔒)?

Ikona zaključavanja označava da iznos potiče iz unosa amortizacije u računovodstvu. Da biste ga izmenili, idite na „Upravljanje računima“ → „Ručno knjiženje“ i uredite unos. Izveštaj će automatski povući ažurirani iznos.

Gde uneti doplatnu zakupninu za prethodne godine?

Tehnički gledano, nadoknada za prošlogodišnju zakupninu treba biti navedena u koloni „Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen / Mietvorauszahlungen“. Sistem ovo ne detektuje automatski—sva zakupnina je klasifikovana prema ugovorima kao stambena ili komercijalna. Ukupni prihod je tačan; ako želite da prikažete iznose u toj specifičnoj koloni, prilagodite ih ručno prilikom prenosa u zvanične obrasce.

Da li izveštaj primenjuje pravilo 10 dana (Zehn-Tage-Regel)?

Ne. Izveštaji se oslanjaju na stvarni datum plaćanja u kalendarskoj godini za priznavanje prihoda i troškova. Ako imate redovne uplate oko kraja godine i primenjujete pravilo od 10 dana, konsultujte se sa svojim poreskim savetnikom kako biste proverili i prilagodili relevantne iznose pre prijave.

Da li mogu da izaberem više nekretnina u jednom izveštaju?

Ne. Svaki izveštaj pokriva samo jednu nekretninu, u skladu sa nemačkom praksom podnošenja Anlage V za svaki iznajmljeni objekat pojedinačno.

Zašto su moji prihodi od zakupa prikazani samo u jednoj koloni?

Proverite klasifikaciju ugovora u trećem koraku. Ako su svi ugovori klasifikovani kao stambeni, svi prihodi od kirija će biti navedeni pod „Mieteinnahmen für Wohnungen“, dok će komercijalna kolona biti 0, i obrnuto.

八、Tabela polja Anlage V

【Prihodi (Einnahmen)】

【Troškovi (Werbungskosten)】