Kako generisati australijski poreski izveštaj o zakupu (Rental Schedule) u RentPackage, sa automatskim usklađivanjem prihoda i rashoda prema ATO klasifikaciji

Australijski prihod od zakupa mora se prijaviti po klasifikaciji prihoda i rashoda koja je propisana od strane ATO, a najzahtevniji deo tokom poreske sezone je ponovno kategorizovanje i sumiranje godišnjih računa. U RentPackage-u, redovno primate zakupnine i vodite knjige, a prilikom oporezivanja jednostavno izaberete godinu i pritisnete jedno dugme. Sistem automatski sumira godišnje prihode i rashode u Rental Schedule prema ATO formatu izveštavanja — samo cifre koje zahtevaju stručnu procenu, kao što su amortizacija i troškovi zajma, vi unosite; sve ostalo se obavlja automatski.

1. Šta je Rental Schedule?

Rental Schedule (Detalji o zakupu nekretnine) je standardni dodatak za izveštavanje o prihodima od izdavanja nekretnina u Australiji, navodeći prihode od zakupa i razne troškove za godinu fiskalnu. Izračunava neto prihod (ili gubitak). Za svaku nekretninu postoji jedan izveštaj, koji se prilaže uz lični poreski izveštaj.

「Rental Schedule」 је заправо стари назив: некада је АТО имао папирни образац (NAT 5225, код RS), који је од 1. јула 2020. заменио електронски формат [ RNTLPRPTY ] (Rental property schedule). Иако индустрија и даље користи Rental Schedule, он више није званичан термин.

Након преласка на електронски формат, АТО је објавио само који су пољи обавезни за пријављивање, али није прописао изглед образаца, што значи да сваки софтвер за пореску пријаву организује сопствени распоред — зато изглед екрана у Xero Tax, MYOB, HandiTax може да варира. RentPackage извештај је такође организован по захтеваним приходима и трошковима, за лакшу унос.

RentPackage automatski sumira sve račune za izabranu fiskalnu godinu prema [ prihodovnom principu ] (prema datumu kada su sredstva primljena) i prema vašem prethodnom povezivanju računa, automatski ih raspoređuje prema ATO klasifikaciji izveštavanja.

2. Ključne tačke australijskog poreskog izveštavanja o zakupu

Пре генерисања извештаја, разумите нека правила аустралијског пореза која утичу на цифре:

• Финансијска година: Аустралијска пореска година траје од 1. јула до 30. јуна следеће године, што се разликује од календарске године у Тајвану и САД-у.
• Један извештај по некретнини: Свака изнајмљена некретнина подноси сопствени Rental Schedule, тако да систем генерише извештај за једну имовину у исто време.
• Пријављивање по власничком уделу: За заједнички поседоване некретнине, приходи и трошкови се деле по законском односу: Joint Tenants (заједничко власништво, често код супружника) равномерно деле; Tenants in Common (посебно власништво) пријављују по својим уделима (нпр. 70%/30%). Овај извештај рачуна на 100% посед, прилагодите пре подношења.
• Репарација и побољшање су различити: Репарација (враћање у првобитно стање) се може у потпуности одбити као трошак за те године; капитално побољшање (надоградња, доградња) је капитални издатак и амортизује се током година, не може се потпуно одбити у истој години.
• Амортизација у две категорије: Division 43 (Građevinski radovi) amortizuje troškove izgradnje strukture zgrade, najčešće 2,5% godišnje tokom 40 godina; Division 40 (Biljke i Oprema) amortizuje mobilnu imovinu kao što su klima uređaji, tepisi, bojleri prema korisnom veku trajanja. U praksi, procenu obično priprema kvantitativni inspektor (Quantity Surveyor), a svake godine se podaci unose prema rasporedu amortizacije.
• Troškovi zajma odbijaju se kroz pet godina: Postavka, procena, registracija i ostali troškovi vezani za dobijanje zajma ne mogu se odbiti u potpunosti u godini plaćanja, već se moraju amortizovati kroz 5 godina (ili rok trajanja zajma ako je kraći od 5 godina). Na primer, ako platite $2,000 za troškove postavljanja zajma ove godine, možete odbiti samo $2,000 ÷ 5 = $400 ove godine.
• Ograničenja na putne troškove: Od 1. jula 2017. godine, vlasnicima privatnih stambenih objekata nisu dozvoljeni odbici za putne i smeštajne troškove za posete iznajmljenim stambenim objektima.

3. Prethodna podešavanja: Povezivanje računovodstvenih računa sa klasifikacijom izveštavanja

Australijski sistem prijavljivanja nema numeričke kodove, pa RentPackage omogućava padajuću listu [ Rental schedule ] u podešavanjima računa, omogućavajući vam da odredite klasifikaciju prijave za svaki račun. Pri dodavanju ili uređivanju računa (kao što su periodični prihodi od komunalija), i za prihode i za troškove, možete odrediti kategorizaciju; izbor „nije određeno“ isključuje ih iz zbirnog izveštaja.

4. Generisanje izveštaja

Ova funkcija zahteva [ napredni plan ] i operatera sa pravima [ Pregled/štampanje izveštaja ].

U levom meniju kliknite na [ Izveštaji ] → [ Izveštaji ], izaberite vrstu izveštaja [ Rental Schedule ], zatim poresku godinu (npr. 1 jul 2025 – 30 jun 2026) i nekretninu (jednu po jednu), a zatim kliknite na [ Sledeće: unesite amortizaciju/troškove zajma ].

5. Unos amortizacije i troškova zajma

Амортизација и трошкови зајма спадају у категорију „колико је на рачуну не значи колико се може одбити ове године“, систем не одређује износ уместо вас, унесите стварни број који је могуће одбити за ову годину:

• Амортизација средстава (Div 40): Унесите износ амортизације за преносива средства за ову годину, број према вашем распореду амортизације или израчунавањима вашег рачуновође. Подразумевано је 0.
• Капитални радови (Div 43): Унесите износ амортизације за структуру зграде за ову годину. На пример, трошак изградње $300,000, примењено 2.5%, ако је изнајмљено целе године, износ је $7,500. Подразумевано је 0.
• Трошкови зајма: Систем аутоматски сабира ставке означене као „трошкови зајма“ за референцу и можете их проширити да видите детаље. Промените износ у стварни број који је могуће одбити ове године – на пример, ако је на рачуну $2,000 за трошкове поставке зајма, распоређено на 5 година, ове године обично упишете $400.

6. Kako čitati ovaj izveštaj

После притиска на [ Генериши извештај ], извештај ће бити у формату за АТО приказ:

• Приход: „Gross rent“ приказује приходе од закупнине, „Other rental related income“ приказује друге приходе повезане са изнајмљивањем, оба се могу проширити за увид у детаље рачуноводствених ставки (нпр. приход од закупнине, приход од паркинг места, приход од оглашавања), сумирајући у Total income.
• Трошкови: Поштовање АТО категоризације трошкова, наведени по ставкама, као што су Реклама за станаре, Накнаде управног тела, Општинске таксе, Осигурање, Камата на кредите, Поправке и одржавање итд.; Категорије са одговарајућим ставкама ће приказати детаље, док ће категорије без трошкова у току периода приказати 0. Претходно унета амортизација и трошкови позајмице ће бити распоређени у „Capital allowances“ (Div 40), „Capital works deductions“ (Div 43) и „Borrowing expenses.“
• Нето рента: На дну извештаја је Нето рента (приход минус трошкови), односно нето приход од ренте за пријаву; ако је негативно, то је губитак од изнајмљивања.

7. Napomene

• Овај извештај је на каса основи: Признати приход и трошкови по датуму примања, у складу са уобичајеном процедуром пријаве за аустралијске приватне станодавце.
• Израчунато на основу 100% власништва: Ко-власници треба да преобрачунају износе у извештају према законском проценту власништва пре пријаве.
• Овај софтвер пружа само помоћ у израчунавању и извештајима: Не представља порески савет; коначне бројке за пријаву и њихова тачност су одговорност корисника и његовог пореског саветника. Порески закони могу се мењати сваке године, тако да се стварна пријава треба базирати на важећим прописима за годину пријаве.

8. Često postavljana pitanja

Зашто амортизацију морам сам уносити, систем не може аутоматски израчунати?

Тачни бројеви амортизације у Аустралији зависе од трошкова изградње, датума почетка, ефективног века сваког средства и методе амортизације коју изаберете. Ови подаци обично потичу из плана амортизације који издаје грађевински проценитељ и нису део свакодневних рачуноводствених података. Унесите годишњи износ по плану да бисте обезбедили тачност извештавања.

Могу ли директно користити износ унет у поље за трошкове зајма?

Не препоручује се директна употреба. Систем преузима укупан износ евидентиран као трошкове зајма током године, али порезни закони захтевају расподелу тих трошкова током 5 година, тако да се обично може унети само петина укупног износа. Погледајте детаље и измените износ који се стварно може одбити за ову годину.

Како пријавити имовину коју заједнички поседују супружници или више људи?

Прво проверите начин поседовања: Заједнички станари увек равноправно деле (по 50% сваки); Обични станари деле се према уписаном проценту власништва. Износ у овом извештају помножите са вашим процентом да бисте добили потребан износ за вашу пријаву.

Како раздвојити трошкове поправки и трошкове побољшања?

Критеријум је 'враћање у првобитно стање' или 'унапређење'. Поправка цурења или замена оштећених делова је поправка и може се потпуно одбити исте године, назначено као Поправке и одржавање. Нова унапређења или проширења се сматрају капиталним побољшањима и морају се амортизовати током година, те се не могу означити као трошак те године. Уколико нисте сигурни, консултујте вашег пореског саветника.