RentPackage でオーストラリアの賃貸税申告書（Rental Schedule）を生成する方法、収支は自動で ATO 申告分類に対応
オーストラリアの賃貸収入は ATO の規定に従い、収入と費用を項目別に申告する必要があります。申告時期には、年間の帳簿を見直して再分類し合計するのが一番大変です。RentPackage では、通常通りの賃料収受と記帳を行い、申告時には年度を選んでボタンを1つ押すだけで、ATO 申告形式の Rental Schedule に年間の収支が自動集計されます。減価償却費や借入費用など専門的な判断が必要な項目だけ手入力し、他の部分はすべて自動的に完了します。
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1. Rental Schedule とは？
Rental Schedule（賃貸物件明細表）は、オーストラリアで物件の賃貸収入を申告する標準付表です。その年度の物件ごとに、賃貸収入と各種費用を項目別に記載し、純賃貸所得（または損失）を算出します。各物件ごとに表が1枚ずつあり、申告時に個人所得税とともに提出します。
「Rental Schedule」は古くから使われている旧名称です。かつてATOに紙のフォーム（NAT 5225、コードRS）がありましたが、2020年7月1日から電子申告フォーマット[ RNTLPRPTY ]（Rental property schedule）に取って代わられました。業界では今でも「Rental Schedule」と呼ばれることが多く、間違いではありませんが、公式には現在の用語ではありません。
電子フォーマットに変更後、ATOは「報告が必要な項目」のみを公開し、フォームのレイアウトは規定しません。各税務ソフトが独自にレイアウトを作成しています。そのため、Xero Tax、MYOB、HandiTaxで異なる画面が表示されます。RentPackageのレポートも申告が必要な収入と費用の項目を整理しており、申告時にあなたまたは会計士が項目ごとに確認して入力できます。
RentPackage は[ 現金主義 ]（実際の入金日を基準に認識）に基づき、選択した財政年度の収支を集計し、事前設定した科目の対応に応じて、ATO の申告分類に自動的に組み入れます。
2. オーストラリアの賃貸税申告の重要ポイント
レポートを生成する前に、いくつかの重要なオーストラリア税務規則を理解してください。
- 会計年度: オーストラリアの課税年度は7月1日から翌年6月30日までで、台湾やアメリカの暦年とは異なります。
- 物件ごとに1つのフォーム: 各賃貸物件についてRental Scheduleをそれぞれ報告するため、システムでは一度に1つの物件を選択してレポートを生成します。
- 持分割合での申告: 共同所有の物件では、収入と費用を法定持分割合に応じて分配します。Joint Tenants（連帯名義、夫婦に多い）は均等に分配され、Tenants in Common（区分所有）はそれぞれの持分（例えば70%／30%）に応じて申告します。このレポートは100%所有として計算されているので、申告前にあなたの持分に応じて自分で換算してください。
- 修繕と改良の違い: 修繕（原状回復）は当年全額費用計上できますが、資本的改良（アップグレード、建増）は資本支出として減価償却を通じて年ごとに配分し、当年全額控除はできません。
- 減価償却は2つに分類: Division 43（キャピタルワーク）では建物構造の建築費用を償却し、通常は毎年 2.5%、40 年で償却します；Division 40（機器及び設備）ではエアコン、カーペット、温水器などの動産を個別に使用年数に基づいて償却します。実際には多くの場合、数量測量士（Quantity Surveyor）が減価償却スケジュールを作成し、毎年そのスケジュールに基づいて数値を入力します。
- 借入費用を5年で償却: ローンの設定費、評価費、登録費などは支払った年に一括で控除できず、5 年で均等に償却（ローン期間が 5 年未満の場合はローン期間に基づく）。例えば、今年 $2,000 のローン設定費を支払った場合、今年は $2,000 ÷ 5 = $400 しか控除できません。
- 旅行費用の制限: 2017 年 7 月 1 日以降、個人のオーナーが住宅の賃貸物件との間で発生する交通費や宿泊費用は一般に控除できなくなりました。
3. 事前設定：会計科目の申告分類対応
オーストラリアの申告分類には数字コードがないため、RentPackage の会計科目設定では[ Rental schedule ]ドロップダウンメニューを提供し、各科目に対応する申告分類を指定できます。科目を追加・編集する際（たとえば定期的な電気ガス収入科目）、収入科目と対応する費用科目はそれぞれ分類を指定可能；「不指定」を選ぶと報告書の集計に含まれません。
4. レポートを生成する
この機能を使用するには[ 進階版 ]プランが必要で、かつ操作するユーザーには[ 報告書の表示／印刷 ]の権限が必要です。
左側メニューで[ 報告書 ]→[ 報告書 ]をクリックし、[ Rental Schedule ]の報告書種類を選択、申告年度（例：1 Jul 2025 – 30 Jun 2026）と物件（1 度に1 物件）を選び、[ 次へ：減価償却／借入費用の入力 ]を押します。
5. 減価償却費と借入費用の入力
減価償却および借入費用は「帳簿上の額が今年の控除可能額と異なる」項目であり、システムは金額を決定しません。本年度の実際の控除可能額を入力してください。
- 資産減価償却（Div 40）: 本年度の可動資産の減価償却控除額を、減価償却スケジュールまたは会計士の計算結果に基づいて入力してください。初期設定は0。
- 資本工事（Div 43）: 本年度の建物構造の償却額を入力してください。例: 建築コスト $300,000、適用率 2.5%、年間賃貸で $7,500。初期設定は0。
- 借入費用: システムは「借入費用」として分類された項目を自動合算して入力枠に[ 参考用 ]として表示し、科目詳細を展開表示できます。金額は本年度の実際の控除可能額に変更してください。例: 帳簿に $2,000 の貸付設定費があり、5年償却の場合、通常は今年は $400 とします。
6. このレポートの読み方
[ 報表生成 ]を押すと、報表はATO申告フォーマットに従って表示されます。
- 収入: 「Gross rent」に賃料収入、「Other rental related income」に他の賃貸関連収入を記載し、いずれも会計科目の内訳を展開表示できます（例: 賃料収入、駐車場収入、広告収入）。これらを合算してTotal incomeとなります。
- 費用: ATO の費用分類に沿って個別に記載します。例えば、Advertising for tenants、Body corporate fees、Council rates、Insurance、Interest on loans、Repairs and maintenance などです。項目があれば明細が表示され、期間中に発生していない場合は 0 が表示されます。前のステップで入力した減価償却と借入費用は、それぞれ「Capital allowances」（Div 40）、「Capital works deductions」（Div 43）、「Borrowing expenses」に反映されます。
- 純賃料: 報告書の最下部には Net rent（収入から費用を引いた額）、つまり申告用の純賃料収入が示されています。負の値は賃貸損失を意味します。
7. 注意事項
- この報告書は現金主義に基づく: オーストラリアの個人貸主の一般的な申告方法に合わせて、実際の受取日で収入と費用を認識します。
- 100% 保有計算: 共同保有者は法定持分比率に従い、報告書の各金額を換算して申告してください。
- このソフトウェアは計算補助と報告書を提供します: 税務アドバイスを構成するものではありません。最終的な申告数値とその正確性は、利用者とその税務顧問に委ねられます。税法は毎年改正される可能性があるため、実際の申告は申告年度の現行規定に従って行ってください。
8. よくある質問
どうして減価償却を自分で入力する必要があるのですか？システムが自動で計算できませんか？
オーストラリアの減価償却は、建設費、建築日、各資産の耐用年数、および選択した償却方法に依存します。これらの情報は通常、工量測定士による減価償却スケジュールから取得され、日常の会計データには含まれません。スケジュールに従って今年度の金額を入力して、正確な申告を確保してください。
借入費用入力ボックスにシステムが表示する金額をそのまま使用できますか？
そのままの使用は推奨されません。システムが表示するのは借入費用として分類された年間合計であり、税法ではこの種の費用は5年で償却する必要があります。そのため、通常は総額の5分の1しか入力できません。詳細を展開して確認し、その上で今年度に実際に控除可能な金額を入力してください。
共有持分の物件はどのように申告しますか？
持分形態を確認してください：Joint Tenants は分配が均等（二人で各50%）；Tenants in Common は登録された持分割合に基づき分配します。本報表の金額にあなたの割合を掛けて、個人申告の数字を算出してください。
修繕費用と改良支出はどう分けますか？
「復元」か「アップグレード」が基準です。漏水修理や破損部品交換は修繕と見なされ、その年に全額控除可能で、Repairs and Maintenance に分類します。新しいものへのアップグレードや増築は資本的改良と見なされ、減価償却で年次分配され、その年の費用として認識されません。わからない場合は税務顧問に相談してください。