Cách sử dụng báo cáo thuế thu nhập từ cho thuê Romania (Declarația Unică 212) trên RentPackage
Liên kết nhanh
1. Declarația Unică 212 là gì?
Declarația Unică (tờ khai đơn) là tờ khai thu nhập năm do ANAF, cơ quan thuế Romania, yêu cầu. Chủ nhà phải khai báo thu nhập từ cho thuê năm trước hạn chót là ngày 25 tháng 5 mỗi năm.
Báo cáo của RentPackage tự động tổng hợp cho mỗi hợp đồng thuê:
- Venitul brut (Thu nhập gộp từ cho thuê)：Tổng thu nhập từ cho thuê trong năm
- Chi phí khấu trừ（概算費用）：Tổng tiền thuê × 20%（tỷ lệ cố định）
- Thu nhập ròng hàng năm（淨所得）：Tổng tiền thuê － 概算費用
- Thuế thu nhập（應繳所得稅）：淨所得 × 10%
Thuế thu nhập phải nộp ＝（Tổng tiền thuê × 80%）× 10% ＝ Tổng tiền thuê × 8%
2. Mở báo cáo
Làm theo các bước dưới đây để mở báo cáo:
- Chọn mục "Raport" (báo cáo) trong menu bên trái
- Chọn mục con "Raport"
- Chọn "Declarația Unică 212" trong menu thả xuống "Tip de raport"
- Chọn "Năm Tài Chính"
- Chọn "Công Ty / Chủ Sở Hữu"
- Nhấp vào "Tiếp Theo" để vào thiết lập thuế suất
3. Thiết lập tham số thuế suất
Sau khi tiến vào bước tiếp theo, bạn có thể thiết lập các tham số sau:
- Tỷ lệ chi phí ước tính：Mặc định 20%, tương ứng với 20% doanh thu gộp có thể được khấu trừ.
- Thuế suất thu nhập cá nhân：Mặc định 10%, áp dụng cho thu nhập ròng.
Sau khi xác nhận các tham số, bấm "Tạo báo cáo".
4. Giải thích tổng hợp khối
Báo cáo hiển thị tổng số tiền trong năm đã chọn:
| Trường | Tiếng Romania | Giải thích |
|---|---|---|
| Tổng số tiền thuê thô | Venitul brut | Tổng thu nhập cho thuê hàng năm của tất cả hợp đồng |
| Chi phí ước lượng | Cheltuieli deductibile | Tổng thuê thô × 20% (khấu trừ cố định) |
| Tổng thu nhập ròng | Venit net anual | Tổng thuê thô - Chi phí ước lượng |
| Thuế thu nhập phải trả | Impozit pe venitul net anual | Lợi nhuận ròng × 10% |
5. Giải thích chi tiết hợp đồng
Bảng tóm tắt sẽ hiển thị chi tiết theo cấp độ "Tài sản → Đơn vị → Hợp đồng":
- Tài sản (Clădirea)：Ví dụ: Clădirea A, Clădirea U
- Mã đơn vị：Ví dụ: 102, 103, 104
- Hợp đồng：Hiển thị tên khách thuê, địa chỉ, ngày bắt đầu và kết thúc hợp đồng
Mỗi hợp đồng sẽ hiển thị thông tin sau:
- Tên khách thuê
- Địa chỉ được thiết lập khi ký hợp đồng
- Ngày bắt đầu hợp đồng
- Ngày kết thúc hợp đồng/Ngày chuyển đi (nếu là gia hạn hàng tháng và chưa tạo chu kỳ thanh toán, sẽ hiển thị "Contract pe perioadă nedeterminată")
- Tổng tiền thuê thô của hợp đồng
- Tổng chi phí ước tính của hợp đồng
- Tổng thu nhập ròng của hợp đồng
- Thuế thu nhập phải nộp của hợp đồng
6. Mở rộng chi tiết kỳ hạn
Nhấn vào mũi tên mở rộng bên trái hàng hợp đồng để xem Chi tiết tài chính từng kỳ trong năm đó:
Sau khi mở rộng sẽ hiển thị:
- Tên chu kỳ：Ví dụ: "2026-01 Ciclul de facturare a chiriei" (Chu kỳ thanh toán tiền thuê tháng 1/2026)
- Số tiền：Thu nhập từ tiền thuê của chu kỳ này
7. Lưu ý
Dưới báo cáo sẽ hiển thị tuyên bố miễn trách sau, vui lòng đọc kỹ:
- Báo cáo này là công cụ tính toán hỗ trợ chuẩn bị dữ liệu thuế thuê nhà, tham khảo theo quy định 2026, chỉ tính thuế thu nhập từ cho thuê dài hạn, không bao gồm CASS, khấu trừ nguồn, đổi tiền ngoại tệ và các khoản thu nhập khác, không cấu thành lời khuyên thuế. Vui lòng nộp theo quy định của ANAF năm đó và tư vấn chuyên gia thuế có giấy phép.
- Báo cáo này tính toán theo kỳ tài khoản nhà thuê đã tạo trong hệ thống. Kỳ tài khoản của hợp đồng không định kỳ chưa tạo sẽ không được tính, vui lòng đối chiếu sau khi tạo kỳ tương ứng.
- Báo cáo này sẽ không tính vào các kỳ tài khoản đang ở giai đoạn nháp và đã hủy bỏ, vui lòng đối chiếu sau khi xác nhận kỳ tài khoản liên quan.
- Nếu hợp đồng đã xác nhận tất toán, ngày chuyển ra được coi là ngày kết thúc hợp đồng.
Về CASS (phí bảo hiểm y tế)
Báo cáo này chỉ tính thuế thu nhập, không bao gồm CASS phí bảo hiểm y tế. Nếu tổng thu nhập ròng hàng năm của bạn vượt quá 6 mức lương tối thiểu (khoảng 24,300 lei năm 2025), bạn sẽ phải trả thêm CASS. Các mức tính CASS như sau:
| Khoảng thu nhập ròng hàng năm | Cơ sở tính CASS | Số tiền CASS (10%) |
|---|---|---|
| 6~12 mức lương tối thiểu | 6 mức lương tối thiểu | khoảng 2,430 RON |
| 12~24 mức lương tối thiểu | 12 mức lương tối thiểu | khoảng 4,860 RON |
| hơn 24 mức lương tối thiểu | 24 mức lương tối thiểu (giới hạn) | khoảng 9,720 RON |
Về đăng ký hợp đồng (C168)
Theo quy định của Romania, hợp đồng thuê phải được đăng ký với ANAF trong vòng 30 ngày sau khi ký (mẫu C168). Hãy đảm bảo hợp đồng của bạn đã được đăng ký để tránh bị phạt.