Làm thế nào để tạo Rental Schedule cho thuê tại Úc trong RentPackage, tự động đối chiếu thu chi theo phân loại khai báo ATO

Thu nhập cho thuê tại Úc phải được khai báo từng mục theo phân loại thu nhập và chi phí do ATO quy định. Mùa thuế thường mệt mỏi với việc phân loại và tổng hợp lại sổ sách cả năm. Trong RentPackage, bạn chỉ cần tiếp tục thu tiền thuê và ghi sổ bình thường, khi đến mùa thuế, bạn chọn năm tài chính và nhấn một nút, hệ thống sẽ tự động tổng hợp thu chi cả năm theo định dạng khai báo ATO thành Rental Schedule — chỉ có những số liệu như khấu hao và chi phí vay mượn cần chuyên môn phán đoán là do bạn nhập, các phần khác đều hoàn tất tự động.

1. Rental Schedule là gì?

Rental Schedule (Bảng chi tiết bất động sản cho thuê) là phụ lục tiêu chuẩn cho việc khai báo thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Úc, liệt kê từng mục thu nhập từ tiền thuê và các loại chi phí trong suốt năm tài chính cho bất động sản đó, tính ra thu nhập ròng từ cho thuê (hoặc lỗ). Mỗi bất động sản có một bảng riêng, nộp cùng với khai thuế thu nhập cá nhân.

「Rental Schedule」thực ra là một tên cũ đã dùng từ lâu: trước đây ATO có mẫu giấy (NAT 5225, mã RS), từ 1 tháng 7 năm 2020 đã được thay thế bằng quy cách nộp điện tử [ RNTLPRPTY ] (Rental property schedule). Ngành vẫn quen gọi Rental Schedule, không sai, nhưng không còn là thuật ngữ chính thức.

Sau khi chuyển sang quy cách điện tử, ATO chỉ công bố "những mục phải khai báo", không còn quy định mẫu biểu, các phần mềm thuế tự do sắp xếp - đó là lý do bạn thấy giao diện khác nhau ở Xero Tax, MYOB, HandiTax. Báo cáo của RentPackage cũng được sắp xếp theo các khoản thu nhập và chi phí yêu cầu khai báo, để bạn hoặc kế toán của bạn đối chiếu từng mục khi nộp thuế.

RentPackage tổng hợp các khoản thu chi của năm tài chính đã chọn theo [ cơ sở tiền mặt ] (ghi nhận theo ngày nhận thực tế) và tự động phân loại theo khai báo ATO dựa trên đối chiếu tài khoản bạn đã cài đặt trước.

2. Một số điểm chính về khai thuế thuê bất động sản Úc

Trước khi tạo báo cáo, hãy hiểu một số quy tắc thuế Úc ảnh hưởng đến số liệu:

• Năm tài chính: Năm thuế của Úc là từ 1 tháng 7 đến 30 tháng 6 năm sau, khác với năm dương lịch của Đài Loan, Mỹ.
• Một bất động sản một biểu mẫu: Mỗi bất động sản cho thuê khai báo một Rental Schedule riêng, vì vậy hệ thống chọn một tài sản tại một thời điểm để tạo báo cáo.
• Khai báo theo tỷ lệ sở hữu: Bất động sản sở hữu chung, thu nhập và chi phí chia theo tỷ lệ phần sở hữu: Joint Tenants (chung phần, thường gặp ở vợ chồng) chia đều; Tenants in Common (từng phần) khai báo theo tỷ lệ sở hữu (ví dụ 70%/30%). Báo cáo này tính theo 100% sở hữu, trước khi khai báo hãy tự tính theo phần sở hữu của bạn.
• Sửa chữa khác cải tiến: Sửa chữa (khôi phục hiện trạng) có thể ghi chi phí toàn bộ trong năm; cải tiến vốn (nâng cấp, cơi nới) là chi phí vốn, phải khấu hao và phân bổ theo năm, không thể ghi toàn bộ trong năm.
• Khấu hao chia hai loại: Division 43（Công trình xây dựng）khấu hao chi phí xây dựng kết cấu, thường là 2.5% mỗi năm, khấu hao 40 năm; Division 40（Thiết bị và Trang bị）khấu hao từng mục tài sản di động như máy lạnh, thảm, bình nước nóng theo thời hạn sử dụng hiệu quả. Thực tế thường do chuyên gia định giá (Quantity Surveyor) cung cấp lịch trình khấu hao, mỗi năm chỉ cần điền theo bảng.
• Chi phí vay khấu hao trong năm năm: Chi phí đặt mức, phí định giá, phí đăng ký phát sinh khi thực hiện khoản vay không thể khấu trừ toàn bộ trong năm thanh toán, phải khấu hao trung bình trong 5 năm (nếu thời hạn vay ngắn hơn 5 năm thì theo thời gian vay). Ví dụ: năm nay trả $2,000 phí đặt mức vay, năm nay chỉ có thể khấu trừ $2,000 ÷ 5 = $400.
• Hạn chế chi phí du lịch: Kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2017, chi phí đi lại và ăn ở cho cá nhân chủ nhà liên quan đến tài sản cho thuê nhà không được khấu trừ.

3. Cài đặt trước: Đối chiếu tài khoản kế toán với phân loại khai báo

Tại Úc không có mã số phân loại khai báo thuế, do đó RentPackage cung cấp menu thả xuống [ Rental schedule ]trong phần cài đặt tài khoản kế toán, cho phép bạn chỉ định phân loại khai báo cho từng tài khoản. Khi tạo hoặc chỉnh sửa tài khoản (ví dụ tài khoản thu nhập từ tiện ích định kỳ), các tài khoản loại thu nhập và tài khoản chi phí tương ứng có thể chỉ định loại; chọn "Không chỉ định" thì không tính vào báo cáo tổng kết.

4. Tạo báo cáo

Để sử dụng tính năng này, cần gói [ nâng cao ] và người dùng phải có quyền [ xem/in báo cáo ].

Vui lòng nhấp vào [ Báo cáo ]→[ Báo cáo ]trong menu bên trái, chọn loại báo cáo [ Rental Schedule ], chọn năm khai báo thuế (ví dụ 1 Thg 7 2025 – 30 Thg 6 2026) và tài sản thuê (một lần cho một tài sản), sau đó nhấn [ Bước tiếp: Nhập khấu hao/chi phí vay ].

5. Nhập khấu hao và chi phí vay mượn

Khấu hao và chi phí vay thuộc loại "số tiền ghi sổ không bằng số giảm trừ năm nay được", bạn tự nhập số có thể giảm trừ thực tế trong năm nay:

• Khấu hao tài sản (Div 40): Nhập số khấu hao có thể trừ cho tài sản di động năm nay, số liệu theo lịch khấu hao của bạn hoặc theo tính toán của kế toán viên. Mặc định là 0.
• Công trình vốn (Div 43): Nhập giá trị khấu hao cấu trúc nhà năm nay. Ví dụ, chi phí xây dựng $300,000, áp dụng 2.5%, cho thuê cả năm là $7,500. Mặc định là 0.
• Chi phí vay: Hệ thống tự động tổng hợp các khoản phân loại là "chi phí vay" vào ô nhập [ để tham khảo ], và có thể mở rộng xem chi tiết mục. Vui lòng chỉnh sửa số tiền thành số thực tế có thể giảm trừ năm nay - ví dụ, sổ ghi phí thiết lập khoản vay $2,000, phân bổ 5 năm, năm nay thường điền $400.

6. Cách đọc báo cáo này

Nhấn [ Tạo báo cáo ], báo cáo sẽ hiển thị theo định dạng ATO:

• Thu nhập: Cột "Gross rent" liệt kê các loại thu nhập từ tiền thuê, "Other rental related income" liệt kê thu nhập liên quan khác, cả hai có thể mở rộng để xem chi tiết tài khoản kế toán (như thu nhập tiền thuê, tiền đỗ xe, quảng cáo), tổng cộng thành Tổng thu nhập.
• Chi phí: Liệt kê chi tiết các chi phí theo phân loại của ATO, ví dụ như Quảng cáo cho người thuê, Phí quản lý chung cư, Thuế hội đồng, Bảo hiểm, Lãi vay, Sửa chữa và bảo trì, v.v.; Các phân loại có đối chiếu tài khoản sẽ hiện chi tiết, phân loại không phát sinh trong kỳ sẽ hiển thị 0. Khấu hao và chi phí vay nhập từ bước trước sẽ được chuyển vào "Trợ cấp vốn" (Div 40), "Khấu trừ công trình vốn" (Div 43) và "Chi phí vay mượn".
• Thu nhập ròng từ cho thuê: Dưới cùng của báo cáo là Thu nhập ròng (thu nhập trừ chi phí), tức là thu nhập ròng từ cho thuê để khai báo; nếu là số âm thì là lỗ cho thuê.

7. Lưu ý

• Báo cáo này theo cơ sở tiền mặt: Ghi nhận thu nhập và chi phí theo ngày nhận thanh toán, phù hợp với cách khai báo thông thường của chủ sở hữu cá nhân tại Úc.
• Tính toán theo 100% sở hữu: Đồng sở hữu vui lòng tính lại các số tiền trong báo cáo theo tỷ lệ phần trăm sở hữu hợp pháp và khai báo.
• Phần mềm này chỉ hỗ trợ tính toán và báo cáo: Không tạo thành khuyến nghị thuế; Tính toán và độ chính xác cuối cùng là trách nhiệm của người dùng và tư vấn thuế của họ. Luật thuế có thể thay đổi từng năm, vui lòng thực hiện khai báo theo quy định hiện hành của năm khai báo.

8. Câu hỏi thường gặp

Tại sao phải tự nhập khấu hao, hệ thống không thể tính tự động sao?

Con số chính xác về khấu hao ở Úc phụ thuộc vào chi phí xây dựng, ngày bắt đầu, tuổi thọ hữu dụng của từng tài sản và phương pháp khấu hao bạn chọn. Thông tin này thường đến từ bảng lịch trình khấu hao do kỹ sư dự toán cung cấp và không có trong dữ liệu hàng ngày. Điền đúng số tiền hàng năm theo lịch trình để đảm bảo con số khai báo chính xác.

Có thể sử dụng trực tiếp số tiền hệ thống nhập vào ô chi phí vay không?

Không khuyến khích sử dụng trực tiếp. Hệ thống nhập tổng cộng toàn bộ chi phí vay trong năm, nhưng theo quy định thuế, chi phí này phải được phân bổ trong 5 năm, do đó thường chỉ điền một phần năm tổng số tiền. Vui lòng kiểm tra chi tiết và sửa thành số tiền có thể khấu trừ thực tế của năm nay.

Tài sản do vợ chồng hoặc nhiều người cùng sở hữu thì khai báo như thế nào?

Xác nhận hình thức sở hữu: Joint Tenants chia đều (mỗi người 50%); Tenants in Common chia theo tỷ lệ sở hữu đăng ký. Nhân số tiền trên báo cáo với tỷ lệ của bạn, đó là số khai báo cá nhân của bạn.

Phân biệt chi phí sửa chữa và chi phí cải tạo như thế nào?

Tiêu chuẩn đánh giá là "khôi phục nguyên trạng" hay "nâng cấp giá trị". Sửa chữa rò rỉ, thay thế bộ phận hỏng thuộc sửa chữa, có thể khấu trừ hoàn toàn trong năm, liệt kê trong Repairs and Maintenance; thay mới nâng cấp, mở rộng xây dựng thuộc cải tạo vốn, cần khấu hao phân bổ trong nhiều năm, không thể liệt kê là chi phí năm đó. Khi không chắc chắn, hãy tham khảo ý kiến tư vấn thuế.