Cách tạo dữ liệu khai báo thu nhập cho thuê SZJA Hungary trong RentPackage, gọn gàng số liệu eSZJA chỉ với một lần nhấn

Tại Hungary, thu nhập cho thuê cần được khai báo trong tờ khai thuế thu nhập cá nhân (SZJA) hàng năm. Hệ thống eSZJA không tự động bao gồm thu nhập cho thuê, chủ nhà phải tự tính toán thu nhập, chi phí, lợi nhuận và số tiền tạm ứng từng quý. RentPackage tự động tổng hợp kế toán cho thuê của bạn cả năm thành số liệu phù hợp với các trường của eSZJA — chỉ cần điền theo báo cáo, không cần kiểm tra lại sổ sách vào cuối năm.

Một, SZJA là gì trong khai báo thu nhập cho thuê?

SZJA (személyi jövedelemadó) là thuế thu nhập cá nhân của Hungary. Thu nhập từ cho thuê nhà ở dài hạn của chủ nhà tư nhân được khai báo trong [ 708. sor ] (dòng thu nhập từ cho thuê bất động sản) của tờ khai hàng năm: cột a điền thu nhập (bevétel), cột b điền chi phí (költség), cột c là lợi nhuận (jövedelem), áp dụng thuế suất 15%; trong năm cần tạm ứng thuế (adóelőleg) theo quy định từng quý.

RentPackage tổng hợp các khoản thu chi trong năm thuế đã chọn (từ 1 tháng 1 đến 31 tháng 12) theo [ cơ sở tiền mặt ] (ghi nhận theo ngày nhận thực tế) cho từng cá nhân chủ nhà, tạo ra các số liệu có thể được đối chiếu trực tiếp với các trường của eSZJA.

Hai, một số điểm cần lưu ý về khai thuế thuê nhà ở Hungary

Trước khi tạo báo cáo, hãy tìm hiểu một số quy định thuế của Hungary ảnh hưởng đến số liệu:

• Thuế suất 15%: Thu nhập cho thuê (thu nhập trừ chi phí) bị đánh thuế thu nhập cá nhân 15%.
• Một trong hai phương pháp tính chi phí: [ A: Tỷ lệ chi phí 10% ] - Không xác minh từng chi tiết, chi phí tính theo 10% thu nhập; Đơn giản, nhưng không thể khấu trừ khấu hao và chi phí thực tế; [ B: Xác minh từng mục ] - Khấu trừ theo chi phí thực tế, có thể khấu trừ thêm khấu hao, phù hợp với chủ nhà có chi phí cao.
• Nộp trước theo quý: Khi người thuê là cá nhân, chủ nhà phải tự tính toán và nộp thuế trước theo quý; nếu người thuê (bên thanh toán) là công ty, bên thanh toán sẽ giữ lại và chủ nhà không cần nộp thuế trước theo quý.
• Thu hộ chi phí điện nước không tính vào thu nhập: Theo quy định SZJA Hungary, bồi hoàn dịch vụ công cộng của bên thứ ba (nước, điện, v.v.) không tính vào thu nhập chủ nhà; nhưng nếu là chi phí cố định hàng tháng và chủ nhà không có chi tiêu đối ứng, thì được tính là thu nhập. Hai trường hợp xử lý thuế khác nhau, đây là lý do hệ thống yêu cầu xác nhận từng mục khi tạo báo cáo.
• Khấu hao (értékcsökkenés): Chỉ xác minh từng mục (B) mới có thể khấu trừ. Số tiền khấu hao hàng năm = (giá mua - giá trị đất) × tỷ lệ khấu hao × tỷ lệ cho thuê. Lưu ý: Tính theo [ giá mua ] chứ không phải giá thị trường; đất không thể khấu hao, cần trừ trước; người không có giấy chứng nhận giá mua (thừa kế, tặng) không thể khấu hao; tỷ lệ khấu hao mặc định 2% (cấu trúc bền như gạch/bê tông), cấu trúc khác là 3% hoặc 6%; tỷ lệ cho thuê = (số ngày cho thuê ÷ số ngày sở hữu trong năm) × (diện tích cho thuê ÷ tổng diện tích); chi cải tạo nâng giá trị sau khi mua có thể cộng vào cơ sở khấu hao.
• Bản nháp eSZJA không bao gồm thu nhập cho thuê: Bản nháp khai báo tự động của NAV chỉ bao gồm thu nhập đã khai báo bởi nhà tuyển dụng và các nguồn khác; thu nhập cho thuê phải do chủ nhà tự bổ sung, đây chính là con số mà báo cáo này sẽ chuẩn bị cho bạn.

Ba, thiết lập trước: đối chiếu tài khoản kế toán cho dòng khai báo SZJA

Trong cài đặt tài khoản, mỗi tài khoản có thể chỉ định phân loại báo cáo qua menu thả xuống [ SZJA sor ]: [ 708 - Ingatlan bérbeadás (bevétel) ] - Thu nhập cho thuê thông thường, đưa vào cột a dòng 708 trực tiếp; [ 7708 - Rezsi (automatikus vizsgálat) ] - Các khoản điện nước, hệ thống sẽ xử lý đặc biệt khi tạo báo cáo, yêu cầu bạn xác nhận từng khoản thu hộ hay thu nhập. Chọn "Không chỉ định" thì sẽ không đưa vào tổng hợp báo cáo.

4. Tạo báo cáo

Chức năng này yêu cầu gói [ Cao cấp ] và quyền điều hành là [ Xem/In báo cáo ].

Đi đến menu bên trái và chọn “[ Báo cáo ]→“[ Báo cáo ], chọn loại báo cáo “[ SZJA ], lần lượt thiết lập:

• Năm thuế: Năm thuế tại Hungary là theo lịch (từ ngày 1 tháng 1 đến 31 tháng 12).
• Đối tượng khai báo: Chọn chủ nhà cá nhân hoặc nhà cho thuê bởi công ty/sublet. Báo cáo tổng hợp theo đối tượng khai báo đã chọn.
• Phương pháp tính phí: Chọn A (tỷ lệ phí 10%) hoặc B (xác minh từng mục). Không chắc cái nào có lợi hơn? - Báo cáo có thể chuyển đổi so sánh bất kỳ lúc nào, số liệu sẽ được tính lại ngay lập tức.

Sau khi hoàn thành cài đặt, nhấn “[ Tiếp theo ].

5. Xác nhận chi phí điện nước và khấu hao

Bước này, hệ thống sẽ liệt kê các hạng mục bạn cần đánh giá thủ công, chia thành hai phần:

• Xác nhận phí tiện ích: Mục tiện ích thuộc mã 7708 sẽ được liệt kê theo từng tài sản (có thể thu gọn khi có nhiều tài sản), với số tiền thu nhập và chi phí hiển thị trong giai đoạn, và cung cấp ba tùy chọn: [ Thu theo lượng thực, cũng trả cho nhà cung cấp ]—Là khoản tiền thu hộ, chi hộ, không tính vào thu nhập; [ Thu cố định hàng tháng/Không có đối ứng ]—Ghi nhận là thu nhập; [ Nhập số tùy chỉnh ]—Điền riêng thu nhập và chi phí cần tính vào. Hệ thống không thể xác định tính chất thu phí của bạn, vui lòng chọn theo tình hình thực tế.
• Số khấu hao năm nay: Chỉ xuất hiện khi chọn phương thức tính phí B (xác thực từng mục). Hệ thống không tự động tính toán, vui lòng tự tính tổng số tiền khấu hao năm nay áp dụng được cho tất cả tài sản theo công thức "(Giá mua - Giá trị đất) × Tỷ lệ khấu hao × Tỷ lệ cho thuê" và điền vào, điền 0 để không khấu hao.

6. Cách đọc báo cáo này

Báo cáo không phải mẫu chính thức, mà là sắp xếp các số liệu bạn cần điền vào eSZJA vào các ô tương ứng, chia thành ba phần:

• Số liệu chính: Tương ứng [ Dòng 708 bảng A ]: Cột a thu nhập (bevétel), cột b chi phí (költség), cột c thu nhập (jövedelem); và [ Các dòng 70–73 bảng C ] số tiền nộp thuế dự kiến theo quí (bao gồm thời hạn nộp quý) và [ Dòng 74 ] tổng nộp ước tính cả năm. Cuối cùng, tính chênh lệch kết toán bằng "Thuế năm cần nộp (15%) - Tổng nộp ước tính cả năm". Góc trên bên phải có thể chuyển đổi giữa cách A/B để so sánh xem cách nào nộp thuế có lợi hơn—khi chuyển sang A thì khấu hao không tính vào chi phí.
• Chi tiết thu nhập: Liệt kê các thành phần thu nhập nhập vào cột a dòng 708, mục tiện ích có dán nhãn với kết quả xác định ở bước 5—Khoản thu hộ chi hộ dán "Không tính vào", thu cố định hàng tháng dán "Tính vào", mọi khoản thu từng đồng đều có thể truy xuất.
• Chi tiết chi phí: Liệt kê cấu thành chi phí trong cột b hàng 708. Số tiền khấu hao đã nhập ở bước 5 sẽ được đưa vào, tại đây vẫn cung cấp khung nhập để chỉnh sửa trực tiếp, toàn bộ báo cáo sẽ tính lại ngay lập tức. Khi chuyển sang A (tỉ lệ chi phí 10%), khu vực này sẽ mờ đi, chi phí được tính bằng doanh thu × 10%.

7. Lưu ý

• Dự kiến nộp hàng quý là số tiền phải nộp theo luật: Hàng 70–74 là số tiền phải nộp theo quy định, không phải là số thực tế đã nộp (số nộp thực tế ghi nhận trong tài khoản NAV của bạn).
• Khấu hao được trừ một lần vào cuối năm: Khấu hao không được chia cho từng quý mà được trừ vào cuối năm, do đó chênh lệch cuối kỳ là số âm là bình thường - đại diện cho việc đã nộp quá và có thể yêu cầu hoàn trả.
• Giả định của báo cáo: Báo cáo này giả định: người thuê là cá nhân (nếu bên thanh toán là công ty, thuế sẽ bị khấu trừ, chủ nhà không cần nộp hàng quý), chủ nhà sở hữu riêng (không có đồng chủ sở hữu), cho thuê dài hạn; số tiền tính bằng forint nguyên; chi phí công cộng (közös költség) do người thuê trả được tính toàn bộ vào thu nhập.
• Phần mềm chỉ cung cấp hỗ trợ tính toán và báo cáo: Không cấu thành tư vấn thuế; số liệu nộp cuối cùng và tính chính xác là trách nhiệm của người dùng và cố vấn thuế của họ. Luật thuế có thể sửa đổi hàng năm, khai báo thực tế cần dựa trên quy định hiện hành của năm khai báo.

8. Câu hỏi thường gặp

Tỉ lệ chi phí 10% và kiểm tra từng khoản, tôi nên chọn loại nào?

Nguyên tắc chính: Chọn A khi chi phí thực tế (gồm khấu hao) thấp hơn 10% thu nhập, tiết kiệm và đơn giản hơn; chọn B khi chi phí cao hoặc có khấu hao để trừ. Không cần đoán trước – sau khi tạo báo cáo, dùng nút chuyển ở góc phải trên để tính cả hai phương án, so sánh trực tiếp cột c với số thuế cần nộp.

Tại sao hóa đơn tiện ích do khách thuê trả không được tính là thu nhập?

Khi bạn thu theo lượng thực tế từ khách thuê và chuyển toàn bộ cho công ty tiện ích, số tiền này chỉ là tiền qua tay bạn để trả cho bên thứ ba và theo quy định SZJA của Hungary, không thuộc thu nhập của chủ nhà. Ngược lại, nếu bạn thu một khoản cố định hàng tháng từ khách thuê mà không có chi phí tương ứng, đó là thu nhập của bạn. Do hệ thống không thể xác định bản chất thu từ sổ sách, nên cần bạn xác nhận từng khoản khi tạo báo cáo.

Tại sao khấu hao phải tự tính, hệ thống không tự động tính được sao?

Khấu hao cần thông tin như giá mua, giá trị đất, loại cấu trúc xây dựng, số ngày cho thuê và tỷ lệ diện tích, thường không có trong dữ liệu hằng ngày, và người nhận từ thừa kế hoặc quà tặng thì không được khấu hao. Bạn cần tự tính theo công thức và điền vào để đảm bảo khai báo đúng. Điền 0 nếu không khấu hao trong năm nay.

Tại sao trong dự thảo eSZJA không có thu nhập cho thuê của tôi, có bình thường không?

Bình thường. Dự thảo NAV chỉ điền trước thu nhập đã được khai bởi bên tuyển dụng, thu nhập cho thuê chủ nhà phải tự điền vào dòng 708. Hãy mở báo cáo này, điền cột a, b, c và số liệu dự toán từng quý vào các ô tương ứng.

Số dư quyết toán là số âm, có phải tính sai không?

Không. Dự toán hàng quý tính theo thu nhập quý, không gồm khấu hao, khấu hao chỉ trừ một lần trong quyết toán năm, nên thuế phải nộp thường thấp hơn tổng dự toán, số dư quyết toán âm nghĩa là nộp thừa, có thể xin hoàn.