Cum să generezi formularul fiscal de închiriere din Australia (Rental Schedule) în RentPackage, cu clasificarea automată a veniturilor și cheltuielilor pentru ATO

Veniturile din închiriere în Australia trebuie raportate detaliat pe categorii de venituri și cheltuieli conform ATO. Cel mai dificil aspect al sezonului de impozitare este reîncadrarea și sumarea tuturor înregistrărilor pe parcursul anului. În RentPackage, percepi chiria și înregistrezi financiar ca de obicei, iar în perioada de impozitare alegi anul fiscal și apeși un buton. Sistemul rezumă automat veniturile și cheltuielile anuale în formatul Rental Schedule al ATO - doar cifrele ce necesită judecată profesională, cum ar fi deprecierile și costurile cu împrumuturile, vor trebui completate de tine, restul este complet automatizat.

1. Ce este Rental Schedule?

Rental Schedule (Detalii proprietate închiriată) este anexa standard pentru raportarea veniturilor din proprietăți închiriate în Australia, listând detaliat veniturile din chirii și cheltuielile pentru întregul an fiscal, calculând venitul net din chirie (sau pierderea). Fiecare proprietate are propriul formular, care se depune împreună cu declarația fiscală personală.

„Rental Schedule” este un nume vechi: ATO avea un formular tipărit (NAT 5225, cod RS), care a fost înlocuit de la 1 iulie 2020 cu specificațiile electronice [ RNTLPRPTY ] (Rental property schedule). Încă se folosește termenul Rental Schedule, nu este greșit, dar nu mai este termenul oficial.

După trecerea la specificații electronice, ATO a publicat doar „ce câmpuri trebuie raportate”, fără a reglementa formatul formularului, fiecare software fiscal având un layout diferit — de aceea, în Xero Tax, MYOB, HandiTax aspectele diferă. Raportul RentPackage este organizat pe venituri și cheltuieli necesare raportării, pentru a-l folosi la declarare.

RentPackage rezumă conturile anului fiscal selectat pe baza [ sistemului de contabilitate în numerar ] (recunoscând data efectivă a încasării) și le clasifică automat în categoriile de raportare ATO, conform setărilor tale prealabile de asociere a conturilor.

2. Puncte cheie pentru taxarea chiriilor în Australia

Înainte de a genera raportul, cunoaște câteva reguli fiscale australiene care influențează cifrele:

• An financiar: Anul fiscal în Australia este de la 1 iulie până la 30 iunie anul următor, diferit de anul calendaristic folosit în Taiwan și SUA.
• Un raport pe proprietate: Pentru fiecare proprietate închiriată se declară un Rental Schedule separat, astfel sistemul permite generarea unui raport pe rând pentru fiecare proprietate.
• Raportare pe baza cotei deținute: Proprietățile deținute în comun împart veniturile și cheltuielile conform cotelor legale: Joint Tenants (coproprietari comuni, frecvent întâlnit la cupluri) împart egal; Tenants in Common (coproprietari individuali) raportează conform cotei lor (de exemplu 70%/30%). Raportul este calculat la 100% deținere, ajustați conform cotei dumneavoastră înainte de raportare.
• Reparațiile și îmbunătățirile sunt diferite: Reparațiile (restaurarea stării originale) pot fi deduse integral în anul respectiv; îmbunătățirile de capital (modernizări, extinderi) sunt cheltuieli de capital, amortizate pe perioade multiple, nu pot fi deduse integral în anul respectiv.
• Amortizarea este de două tipuri: Divizia 43 (Capital Works) amortizează cheltuielile de construcție ale structurii clădirii, de obicei 2,5% anual, timp de 40 de ani; Divizia 40 (Plant & Equipment) amortizează individual activele mobile, cum ar fi aparatele de aer condiționat, covoare, boilere, pe durata de viață utilă specifică. În practică, un evaluator (Quantity Surveyor) întocmește un tabel de amortizare (depreciation schedule), iar cifrele se completează anual conform acestuia.
• Cheltuielile de împrumut se deduc pe 5 ani: Taxele de configurare, evaluare și înregistrare generate la obținerea unui împrumut nu pot fi deduse integral în anul plății; trebuie amortizate pe o perioadă de 5 ani (sau pe durata împrumutului, dacă este mai scurtă de 5 ani). De exemplu, dacă plătiți $2,000 pentru taxele de configurare ale unui împrumut în acest an, se pot deduce doar $2,000 ÷ 5 = $400 în acest an.
• Restricții la cheltuieli de călătorie: De la 1 iulie 2017, proprietarii individuali nu mai pot deduce cheltuielile de transport și cazare pentru călătoriile personale la proprietățile de închiriere rezidențiale.

3. Setări inițiale: asocierea conturilor contabile cu clasificările de raportare

În Australia, categoriile de declarații nu folosesc coduri numerice, așa că RentPackage oferă un meniu derulant [ Rental schedule ] în setările de cont, pentru a vă permite să alocați fiecărui cont o categorie de declarație. Când adăugați sau editați un cont (de exemplu, un cont de venit regulat pentru utilități), puteți specifica o categorie atât pentru conturile de venit cât și pentru cele de cheltuieli; alegerea „necategorizat” exclude contul din raportul agregat.

4. Generarea raportului

Această funcție este disponibilă doar pentru abonamentul [ avansat ] și operatorul trebuie să aibă permisiunea [ Vizualizați/Tiprire rapoarte ].

Accesați meniul din stânga și selectați [ Rapoarte ] → [ Rapoarte ], alegeți tipul de raport [ Rental Schedule ], selectați anul fiscal (de exemplu, 1 iulie 2025 – 30 iunie 2026) și proprietatea (una la un moment dat), apoi faceți clic pe [ Pasul următor: Introducerea amortizării/cheltuielilor de împrumut ].

5. Introducerea deprecierii și a costurilor cu împrumuturile

Amortizarea și cheltuielile de împrumut aparțin elementelor unde „cât se cheltuie nu înseamnă cât se poate deduce anul acesta”. Sistemul nu stabilește suma, o introduceți pe cea deducibilă efectiv în acest an:

• Amortizarea activelor (Div 40): Introduceți valoarea deducerii pentru amortizarea activelor mobile din acest an, conform graficului dvs. de amortizare sau a calculelor contabilului. Implicit este 0.
• Proiecte de capital (Div 43): Introduceți amortizarea structurii clădirii pentru acest an. De exemplu, un cost de construcție de 300.000$, cu o rată de 2,5%, întreaga sumă fiind dedusă anul, este de 7.500$. Implicit este 0.
• Costuri de împrumut: Sistemul însumează automat elementele clasificate ca „costuri de împrumut” în conturi și le introduce în câmp pentru [ referință ], având opțiunea de a extinde pentru a vedea detalii. Modificați suma cu cea efectiv deducibilă în acest an - de exemplu, dacă aveți 2.000$ pentru configurarea împrumutului distribuite pe 5 ani, anul acesta ar fi de obicei 400$.

6. Cum să citești acest raport

După ce apăsați [ Generați raport ], raportul va fi prezentat conform formatului de declarație ATO:

• Venituri: Rândul „Chirie brută” afișează veniturile din chirii, iar „Alte venituri legate de închiriere” afișează alte venituri conexe închirierilor, ambele având opțiunea de a extinde pentru a vedea detalii contabile (de exemplu, veniturile din chirii, din locuri de parcare, din publicitate), totalizând Veniturile totale.
• Costuri: Enumerați fiecare cheltuială conform clasificării costurilor ATO, de exemplu Advertising for tenants, Body corporate fees, Council rates, Insurance, Interest on loans, Repairs and maintenance etc.; categoriile cu corespondență vor afișa detalii, iar cele fără tranzacții în perioada respectivă vor afișa 0. Amortizarea și cheltuielile de împrumut introduse în pasul anterior vor fi incluse în „Deduceri pentru lucrări de capital” (Div 43) și „Cheltuieli de împrumut”.
• Chirie netă: La sfârșitul raportului este Net rent (venit minus cheltuieli), adică chiria netă pentru declarație; dacă este negativ, este pierdere din închiriere.

7. Observații

• Acest raport este pe bază de numerar: Veniturile și cheltuielile sunt recunoscute la data primirii efective a plăților, conform metodei australiane pentru proprietarii individuali.
• Calculat ca deținut 100%: Coproprietarii trebuie să își ajusteze sumele raportului conform procentului legal de proprietate înainte de a declara.
• Software-ul oferă doar asistență în calcul și rapoarte: Nu constituie sfat fiscal; utilizatorul și consultantul său fiscal sunt responsabili pentru corectitudinea numerelor finale de declarație. Legile fiscale se pot schimba anual, astfel că raportarea trebuie să respecte reglementările în vigoare ale anului fiscal.

8. Întrebări frecvente

De ce trebuie să introduc amortizarea manual, de ce nu poate calcula sistemul automat?

Cifra corectă pentru amortizarea în Australia depinde de costul construcției, data începerii, durata de viață utilă a fiecărui activ și metoda de amortizare aleasă. Aceste informații sunt, de obicei, furnizate de un cronogram de amortizare emis de un geometru, și nu sunt incluse în datele contabile zilnice. Asigurați-vă că introduceți suma pentru acest an conform cronogramei pentru a asigura corectitudinea raportării.

Pot folosi valoarea precompletată de sistem în câmpul pentru cheltuieli de împrumut?

Nu se recomandă utilizarea directă. Valoarea precompletată de sistem este totalul anual clasificat în contabilitate ca cheltuială de împrumut, iar legea fiscală impune ca aceste cheltuieli să fie amortizate pe o perioadă de 5 ani. Așadar, de obicei, doar o cincime din total poate fi completată. Verificați detaliile și introduceți suma deducibilă actuală pentru anul curent.

Cum trebuie raportată o proprietate deținută în comun de soți sau mai multe persoane?

Verificați tipul de deținere: Joint Tenants se împarte întotdeauna egal (fiecare persoană deține 50%); la Tenants in Common repartizarea se face conform procentelor deținute conform înregistrării. Multipliați suma din acest raport cu procentul dvs. pentru suma individuală de raportat.

Cum se diferențiază cheltuielile de reparații de cheltuielile de îmbunătățire?

Criteriul este „restaurare” sau „îmbunătățire”. Repararea scurgerilor sau înlocuirea pieselor deteriorate sunt reparații și pot fi deduse integral în acel an, trecute la Reparații și întreținere. Înlocuirile și extinderile noi sunt considerări îmbunătățiri de capital și trebuie amortizate pe ani, neputând fi deduse ca cheltuieli pentru acel an. Consultați consilierul fiscal în caz de îndoială.