Когато искате да започнете живот в нов град, първият проблем, с който се сблъсквате, е жилищният.
Независимо дали отивате да работите в Будапеща, да учите в Дебрецен или искате да инвестирате в имоти за отдаване под наем в Унгария, по-долу са обобщени най-полезните ресурси за наем в Унгария за 2026 г., включително сайтове за наем, брокерски компании, Facebook групи и най-новите правни разпоредби, които се надяваме да бъдат полезни за всички вас.
Допълнителна информация: Пазарът на наеми в Унгария за 2026 г. продължава да е ограничен, месечният наем за едностаен апартамент в центъра на Будапеща е около €628, в предградията около €467, в Дебрецен около €386, в Печ/Сегед около €290–350. Пазарът на краткосрочни наеми в Будапеща (Airbnb) се сблъсква с големи регулаторни промени, търсенето и предлагането на дългосрочни наеми се увеличават едновременно, което е ключов момент за дългосрочни инвестиции. Основно е с интерфейс на унгарски език, препоръчва се използване с автоматичен превод на браузъра.
I. Сайтове за наем
Директното търсене на жилища в унгарските сайтове за наем улеснява сравняването на местоположение, цени, оборудване и разбирането на пазарните цени. По-долу са платформите за наем с най-голям трафик:
a. Ingatlan.com — Най-голямата платформа за недвижими имоти в Унгария с най-много жилища в цялата страна, покриваща Будапеща и всички основни градове, поддържа филтриране по район, площ, цена и други критерии, с интерфейс на унгарски език, това е първият избор за търсене на жилище. Въведете "kiadó lakás + име на града" в полето за търсене, за да филтрирате бързо обектите за наем.
b. Ingatlanbazar.hu — Унгарска платформа за недвижими имоти с относително чист и лесен за използване интерфейс, обектите покриват Будапеща и цялата страна, с интерфейс на унгарски език, подходящ за наематели, които използват за първи път унгарски сайтове за наем.
c. Ingatlan Jofogas — Секцията за недвижими имоти на най-големия сайт за класифицирани обяви в Унгария (подобен на Craigslist), с висок процент директни публикации от собственици, някои обекти могат да спестят брокерски такси, качеството на обектите варира, необходимо е собствено филтриране, подходящ за наематели с ограничен бюджет или които искат да се свържат директно със собствениците.
d. Idealista — Известна европейска многонационална платформа за наеми, предлагаща английски интерфейс, подходяща за чужденци, които искат първоначално да проучат наемните цени в различни унгарски градове. Въпреки това броят на местните имоти е по-малък в сравнение с Ingatlan.com, така че е подходящо да се използва в комбинация с други платформи.
e. Rentpackage
Безплатна онлайн платформа за управление на наеми с възможност за публикуване на реклами, без ограничения за брой имоти, подкрепяща снимки и видео реклами от YouTube, облегчаваща онлайн преглеждането на имотите и спестявайки време при многократни обиколки. Поддържа 52 езика и 200 държави, подходяща както за чужди наемодатели, така и за наемодатели.
Две. Риелторски агенции
Преките контакти с риелторски агенции са най-удобният избор. Риелторите са запознати с местния пазар на наеми, могат да намерят подходящи имоти според вашите нужди и понякога могат дори да помогнат при преговори за цената. Комисионната такса на унгарски риелтори (ügynöki díj) обикновено варира между един и два месеца наем. Понякога я плаща наемодателят, понякога наемателят. Преди подписване на договора обязателно проверете кой плаща комисионата.
По-долу са представени основните риелторски компании в Унгария:
| Риелторска компания | Обхват на услугите | Основни услуги | Специални характеристики |
|---|---|---|---|
| Duna House | Цяла Унгария | Наемане, продажба, препоръки за ипотечни кредити | Най-голямата верига на недвижимости в Унгария с най-много клонове в страната, пълен спектър от услуги, някои офиси предлагат услуги на английски език, подходящи за чужденци, които наемат за първи път в Унгария или имат ограничени езикови способности |
| Otthon Centrum | Основни градове | Наемане, продажба, управление на имущество | Известна и уважавана компания за недвижимости в Унгария с добра репутация, имущества концентрирани в Будапеща и основни градове, фокус върху качеството на услугите, подходящи за наематели, които ценят доверието в марката |
| Balla Ingatlan | Главно Будапеща | Наемане, продажба | Известен местен брокер в Будапеща, специализиран в пазара на столицата, детайлни услуги, запознат със характеристиките на всеки район, подходящ за наематели, които търсят жилища в средния и висок сегмент в Будапеща |
| RE/MAX Hungary | Основни градове в цялата страна | Наемане, продажба, инвестиционни съветници | Международен верижен бранд, унгарски клон, предлагащ услуги на английски език, обхващащ Будапеща и основните градове, подходящ за чуждестранни инвеститори и наематели, които не говорят унгарски |
Ако искате да намерите повече или агенции в други региони, също можете да потърсите чрез Rentpackage глобална мрежа за търсене на недвижими имотиза справка, можете да изберете регион или да въведете директно име на компания за търсене, осигурява телефонни номера, адреси и уебсайтове, удобно за справки и контакти.
III. Facebook групи за наемане
Facebook е важен канал за преки наеми на собственици в Унгария, особено подходящ за намиране на имоти без посредничество, следните са препоръчани активни групи:
Препоръчани ключови думи за търсене: \"Kiadó lakás + име на град\" (например Kiadó lakás Budapest), \"Albérlet + име на град\", \"Lakás kiadó + име на град\"
⚠️ Напомняне: Унгарските Facebook социални групи съдържат измамни обяви. Бъдете особено внимателни с имоти, които изискват предварително плащане или не позволяват оглед. Не забравяйте да видите имота и да подпишете писмен договор за наем (bérleti szerződés) преди плащането.
💡 След намирането на къща, защитете своите правата по договора за наем с RentPackage
✅ Генерирайте професионален договор за наем PDF онлайн с ясни условия и защита за двете страни
✅ Автоматично генериране на договори, икономия на време за комуникация
✅ Поддържа многоезичност и формати за няколко държави, приложимо и за чужди наематели
👉 Използвайте безплатно инструмента за договори RentPackage сега
IV. Класифицирани реклама уебсайтове
Освен професионалните уебсайтове за наем, най-големите класифицирани платформи в Унгария также имат имотни обяви:
a. Vatera — Най-крупният унгарски комплексен аукционен и класифициран реклама уебсайт, където категорията имоти съдържа имущества, издавани директно от собственици, подходящи за наематели, които искат да договарят преки с домакините
b. Startapro — Унгарска класифицирана платформа за реклама, категория имоти съдържа обяви за наем
V. Важни правни разпоредбите за наем в Унгария
📋 По-долу е обяснението на важните разпоредби за наем в Унгария за 2026 година, основно базирани на Гражданския кодекс (Закон V от 2013 година) и Закона за наема на жилища (Закон LXXVIII от 1993 година):
📝 Договорът за наем трябва да бъде сключен в писмена форма (задължително):По унгарското право, жилищните договори трябва да бъдат в писмена форма, за да имат юридическа сила (съглашенията само по електронна поща нямат юридическа сила). Препоръчва се да бъдат подписани от двама свидетели или да бъдат заверени от адвокат, за да се укрепи юридическата им сила. За чужди наемодатели особено се препоръчва подписване пред нотариус (közjegyző) и получаване на пряко изпълнима нотариална акция (közjegyzői okirat), така че впоследствие при необходимост да се потърси принудително изпълнение за отстранение на отказващи се да се преместят наематели, избягвайки съдебен процес.
💰 Горна граница на депозита: три месеца наемПо унгарския граждански кодекс, когато депозитът (kaució) надвишава три месеца наем, наемателят може да поиска съдебно намаляване до три месеца. Пазарната практика обикновено е два месеца, някои наемодатели изискват три месеца. Препоръчва се детайлно снимане на състоянието на имущество (включително оборудване, стени, подове, показания на водомер и ток) преди заселване и посочване в договора, за да се защитят правата при връщането на депозита.
🔑 Стандартен период на договор: една година (обикновено с клаузула за инфлационна корекция)Стандартният период на унгарския пазар е 12 месеца, някои студентски наеми са за 10 месеца. Коригирането на наема обикновено се извършва ежегодно в зависимост от инфлацията, публикувана от Централното статистическо управление на Унгария (KSH; ако се определя в евро, то се коригира според индекса на потребителските цени на валутния съюз (MUICP) на Европейската централна банка (ECB). През последните години пазарът обикновено използва евро като основа за определяне на наема, за да се избегнат рисковете от колебанията на курса на унгарския форинт (HUF).
🔧 Разпределение на отговорността за поддръжкаСъгласно унгарското законодателство разходите за поддръжка и ремонт на покритията (подове, стени), врати, прозорци и оборудване са за сметка на наемателя; основните ремонти (подмяна, обновяване) са за сметка на наемодателя. Препоръчва се в договора за наем подробно да се посочат задълженията на всяка страна и максималните суми, за да се избегнат бъдещи спорове. Наемателят няма право да извършва каквито и да било преустройства без предварително писмено съгласие от наемодателя.
❄️ Зимни забрани на отстранение (15 ноември – 30 април на следващата година)По унгарското право периодът от 15 ноември до 30 април на следващата година е период на забрана на отстраняване, дори ако съдът е наредил отстранението, процедурата на принудително изпълнение не може да се провежда през този период, за да се защитят наемателите от оставане без дом през студа. Това разпоредба е един от най-значимите видове защита на наемателите в унгарското право, чуждите наемодатели трябва да я разберат добре.
🏙️ Значително регулиране на краткосрочния наем в Будапеща (Airbnb) 2025–2026Будапеща спира издаването на всички нови регистрации за краткосрочен наем (номер NTAK) от 1 януари 2025 г. до 31 декември 2026 г., като съществуващите регистрирани имущества могат да продължат да работят. Шести район (Terézváros) забранява напълно краткосрочния наем от 1 януари 2026 г. (максимален глоб за физически лица HUF 200 000), което е узаконено чрез решение на Върховния съд на Унгария от ноември 2025 г. Седми район (Erzsébetváros) също строго ограничава новите краткосрочни наеми в жилищни сгради от септември 2025 г., като се очаква това ограничение да се разпространи на други райони. Годишният фиксиран данък на краткосрочния наем също се увеличи значително от HUF 38 400 на HUF 150 000 (на стая) от 2025 г.
💱 Обработка на наемната цена в чужда валута:На унгарския пазар е обичайно наемната цена да се определя в евро (EUR), а действителното плащане се конвертира в форинти (HUF) по текущия обменен курс. Препоръчва се да се уточни в договора за наем референтния обменен курс (например средния обменен курс на Националния банк на Унгария MNB) и честотата на корекциите, за да се избегнат бъдещи спорове.
⚖️ Разрешаване на спорове:Наемни спорове могат да бъдат разглеждани пред унгарските съдилища (съдилището в Будапеща има значителен наплив на дела и процесът може да отнеме няколко месеца). Препоръчва се да се съхранят пълни платежни документи, писмени записки и снимки от преместването, или да се разгледа включване на арбитражна клауза в договора за по-бързо разрешаване.
Шест. Замечания за инвестициите на чуждестранни собственици
⚠️ Задължително четене преди инвестиция: Забележки за чуждестранните собственици, които притежават и наемат имущество в Унгария (2026)
🌍 Притежаване на имущество от чужди лица:Граждани на ЕС могат свободно да закупуват недвижимо имущество в Унгария. Граждани на държави, които не са в ЕС (като Тайван, САЩ и др.), могат да закупуват апартаменти (сгради), но закупуването на земеделска земя или земя изисква одобрение на правителството. Чуждестранните инвеститори също могат да разгледат получаването на разрешение за престой чрез унгарската \"жълта виза\" (Guest Investor Residence Permit) чрез инвестиция от €250 000 или повече, което дава по-широки права на закупуване. Препоръчва се да се консултирате с местен адвокат преди закупуване, за да потвърдите най-новите правила.
💵 Данък върху наемния доход:При отдаване под наем на имот в Унгария доходът от наем трябва да бъде деклариран за целите на данъка върху доходите на физическите лица. През 2026 г. ставката на данъка върху доходите на физическите лица в Унгария е фиксирана на 15%. Може да се ползва стандартно приспадане на разходи от 10% (тоест данъкът се изчислява върху 90% от дохода) или да се избере деклариране на действителните разходи. За чуждестранни наемодатели, които не са местни лица, се прилага същата ставка и те трябва да декларират пред унгарската данъчна служба (NAV). Препоръчва се да се упълномощи местен данъчен консултант за съдействие.
📊 Пазарна ситуация и прогноза (2026):Цените на имотите в Будапеща продължиха да нарастват силно през 2025 г. (с около 30% на годишна база), като средната цена на жилище е приблизително 75 милиона HUF (€195,000), а средната цена на квадратен метър е около 1.45 милиона HUF (€3,780). Брутната доходност от дългосрочен наем е около 4.5% (по данни от началото на 2026 г.), а нивото на незаетост е около 5% (18 дни годишно). Малките жилища с площ 25–45 кв.м. предлагат най-добра доходност на квадратен метър и се отдават бързо (за 10–15 дни). През 2026 г. се очаква наемите да нараснат с 3–7%.
🏖️ Краткосрочен наем vs дългосрочен наем (ключов обрат през 2026 г.):Пазарът на краткосрочни наеми в Будапеща е изправен пред най-строгите регулации в историята си: спиране на новите регистрации (2025–2026) + пълна забрана в Шести район + значително увеличение на данъчното облагане. Голям брой имоти за краткосрочен наем преминават към пазара на дългосрочни наеми, което увеличава предлагането, но наемите все още се очаква да продължат да нарастват стабилно. Препоръчва се чуждестранните наемодатели, които притежават имоти в централните райони на Будапеща, отрано да оценят възможността за преминаване към дългосрочно отдаване под наем, за да осигурят стабилен доход.
💡 Специални препоръки за чуждестранни наемодатели:Съдебните процедури в Унгария са бавни и са склонни да защитават наемателите (включително забрана за изгонване през зимата). Силно се препоръчва договорът за наем да бъде подписан пред нотариус и да се получи нотариален акт с директна изпълнителна сила (közjegyzői okirat), за да се намали рискът от бъдещи спорове по изгонване. Освен това се препоръчва да се възложи на местна компания за управление на имоти или на адвокат да поемат ежедневното управление и данъчните декларации, за да се гарантира пълно съответствие с изискванията.
7. Посетете мястото лично
Отидете лично в района, където искате да наемете жилище, и междувременно огледайте околната среда. На някои жилища под наем отвън директно има поставен надпис „Kiadó Lakás“ (апартамент под наем) или „Kiadó Szoba\"（наемни жилища) обявление, можете директно да намерите собственика или агента чрез контактната информация по-горе.
По-горе са всички ресурси за наемане на жилище в Унгария за 2026 година, които събрахме за вас. Надяваме се, че информацията, която предоставихме днес, ще ви помогне да намерите идеалния дом. Имате ли други препоръчани уебсайтове за наемане на жилища или агенции по недвижимости? Добре дошли да поделите в коментарите по-долу и да обменим информация.
🏠 Незаменим за собственици и агенти! RentPackage Безплатен софтуер за управление на имущество
✅ Безплатна публикуване на обявления, поддържа изображения + видеа от YouTube, привлича повече наематели
✅ Онлайн напомняния за събиране на наемане, автоматично регистриране на коммунални услуги и приходи/разходи, сбогом Excel
✅ Данни на наемателите, крайни дати на наемни договори в един поглед, лесно управление на множество имущества
✅ Поддържа 52 езика, 200 държави, подходящо за международни собственици
✅ Няма нужда от инсталация на софтуер, влезте веднага и опитайте всички функции
👉 Опитайте безплатно RentPackage платформа за управление на имущество
Осем, допълнително четене: Как да се справите с наемни договори в чуждестранна валута?
При наемане на имущество в Унгария често се срещат следния практически сценарий:Наемът е преценен в евро (EUR)и след това се конвертира във форинти (HUF) според текущия курс на МНБ. Това е обичайна практика на унгарския пазар, за да се избегне риск от колебанията на курса на форинта.
💡 Как RentPackage обработва наема в чуждестранна валута:
✅ Контрактът може да използва чуждестранна валута като референция за определяне на наема
✅ Всеки период на фактуриране остава в местна валута
✅ Потребителят потвърждава и коригира окончателния размер преди издаване на сметката
✅ Периодите, които не са завършили потвърждението, не се показват на наемателя
👉 Научете повече: Как да обработите наем с определяне на цена в чуждестранна валута?
© 2026 All rights reserved