Как да генерирам австралийски данъчен отчет за наеми (Rental Schedule) в RentPackage, автоматично съответстващ на категориите на ATO

Доходите от наеми в Австралия трябва да се декларират по категории доходи и разходи, определени от ATO. Най-уморителната част през данъчния сезон е преосмислянето и сумирането на финансовите транзакции за цяла година. В RentPackage просто събирате наема и водите счетоводство както обикновено, а когато дойде време за данъци, избирате година и натискате бутон. Системата автоматично сумира приходите и разходите за годината във формат на ATO Rental Schedule – само амортизацията и разходите по заеми трябва да се попълнят от вас, всичко останало се извършва автоматично.

Какво е Rental Schedule?

Rental Schedule (Подробен отчет за наемни имоти) е стандартен формуляр за деклариране на доходи от наемни имоти в Австралия, който изброява приходите от наем и всички разходи за финансовата година, за да се изчисли нетният доход от наеми (или загуба). Един отчет се изготвя за всеки имот и се подава заедно с личната данъчна декларация.

„Rental Schedule“ е отдавна използвано старо наименование: по-рано ATO имаше хартиен формуляр (NAT 5225, код RS), който от 1 юли 2020 беше заменен с електронни спецификации [ RNTLPRPTY ] (Rental property schedule). В индустрията все още се използва наименование Rental Schedule, което не е грешно, но не е официален термин.

След преминаването към електронни спецификации, ATO публикува само „задължителните полета за деклариране“ без да определя формата на документа; софтуерите за данъчно отчитане сами го оформят — затова виждате различен изглед в Xero Tax, MYOB, HandiTax. Отчетите на RentPackage също се структурират по категории доходи и разходи, необходими за деклариране, за да можете вие или вашият счетоводител да ги въведете пункт по пункт при подаване на данъци.

RentPackage агрегира финансовите транзакции за избраната финансова година на [ cash basis ] (основа на паричен поток) и автоматично ги съпоставя с категориите на ATO, според предварително зададена схема от вас.

Основни аспекти на австралийското данъчно облагане на наеми

Преди да генерирате отчет, разберете няколко правилата за данъчно облагане в Австралия, които влияят на числата:

• Финансова година: Данъчната година в Австралия е от 1 юли до 30 юни следващата година, различна от календарната година в Тайван и САЩ.
• Един имот, един отчет: За всяка наемна собственост се подава отделен Rental Schedule, затова системата генерира отчет за един имот наведнъж.
• Деклариране по процент собственост: При съвместно притежавани имоти, доходите и разходите се разпределят според дяловете на собствениците: Joint Tenants (съвместно притежаване, често срещано при двойки) се делят равномерно; Tenants in Common (разделно притежаване) декларират според процентните си дялове (например 70%/30%). Този отчет е изчислен за 100% собственост, преди деклариране, моля изчислете според вашия дял.
• Различия между ремонт и подобрения: Ремонтите (възстановяване на оригиналното състояние) могат да бъдат напълно отчетени като разходи за текущата година; капиталовите подобрения (надграждане, пристройки) са капиталови разходи и трябва да се амортизират с течение на времето, не могат да бъдат напълно отчетени за една година.
• Амортизация в две категории: Division 43 (Капиталови работи) амортизира разходите за строителство на структурите на сградите, най-често с 2.5% годишно за 40 години; Division 40 (Оборудване и устройства) амортизира подвижните активи като климатична инсталация, килими, бойлери според ефективния срок на ползване. Обикновено експерт оценител изготвя депресионен план, който се попълва ежегодно.
• Разходи за заеми се амортизират за пет години.: Разходите за настройка, оценка и регистрация на заеми не могат да се приспаднат наведнъж през годината на плащане, а трябва да се амортизират равномерно за 5 години (или срока на заема, ако е по-кратък от 5 години). Например, ако сте платили $2,000 за заемни разходи тази година, можете да приспаднете само $400 ($2,000 ÷ 5) за текущата година.
• Ограничения на разходите за пътувания.: От 1 юли 2017 г. разходите за транспорт и настаняване за индивидуални собственици на имоти под наем не могат да бъдат приспадани.

Насройки: Съответствие на счетоводни сметки с данъчни категории

В Австралия няма цифрови кодове за категории за докладване, затова RentPackage предлага падащ списък [ Rental schedule ] в настройките на счетоводните сметки, за да посочите съответстващата категория за докладване за всяка сметка. При добавяне или редактиране на сметка (като например за регулярни приходи от комунални услуги), приходните и свързаните разходни сметки могат да бъдат категоризирани; избиране на „без категоризация“ означава, че те няма да бъдат включени в обобщението на отчета.

Генериране на отчет

Използването на тази функция изисква план [ Advanced ] и потребителят трябва да има разрешение за [ Преглед/Отпечатване на отчети ].

Отидете в лявото меню и изберете [ Отчети ] → [ Отчети ], след това изберете типа на отчета [ Rental Schedule ], данъчната година (например 1 юли 2025 – 30 юни 2026) и имота (по един на път), след това натиснете [ Следваща стъпка: въвеждане на амортизация/разходи за заем ].

Въведете амортизации и разходи по заеми

Амортизацията и лихвените разходи са елементи, при които „разходите по счетоводството не съвпадат с възможността за приспадане за текущата година“. Системата не определя автоматично сумата, моля въведете действително приспадащата се сума за тази година.

• Амортизация на активи (Div 40): Въведете амортизационната сума на преносимите активи за текущата година въз основа на вашия график на амортизация или изчисленията на вашия счетоводител. По подразбиране е 0.
• Капитални строежи (Div 43): Въведете амортизационната сума за строителни структури за текущата година. Например, ако строителните разходи са $300,000 и се прилага 2.5%, за цяла година отдаване това би било $7,500. По подразбиране е 0.
• Лихвени разходи: Системата автоматично ще добави към полето общата сума, класифицирана като „лихвени разходи“ за [ препратка ], и може да се разшири за преглед на подробностите за сметките. Моля, променете сумата на действително приспадащата се за текущата година - например, ако в счетоводството е посочена такса за заем $2,000, амортизирана за 5 години, обикновено тази година се посочва $400.

Как да четете този отчет

След натискане на [ Създай отчет ], отчетът се представя във формат за подаване към ATO:

• Приходи: „Gross rent“ показва приходите от наеми, „Other rental related income“ показва други свързани с наемите приходи, и двете могат да бъдат разширени за преглед на подробностите от счетоводните записи (като например приходите от наеми, доходи от паркоместа, приходи от реклама), с обща сума, наречена Общо приходи.
• Разходи: Индивидуализирани по категории на ATO, като например Реклама за наематели, Такси за управление на общите части, Общински данъци, Застраховки, Лихви по заеми, Ремонти и поддръжка, и др.; графите с категориите разходи ще покажат подробности, а за категорията, където няма разходи, ще се показва 0. Въведените в предходната стъпка амортизации и разходи по заеми ще бъдат включени съответно в „Capital allowances“ (Div 40), „Capital works deductions“ (Div 43) и „Borrowing expenses“.
• Нетен наем: В долната част на отчета се намира Net rent (доходи минус разходи), което е чистият наемен доход за декларация; ако е отрицателно, това е загуба от наем.

Забележки

• Отчетът е на база паричен поток: Признава доходи и разходи по датата на плащане, съобразено с обичайния начин за декларация на австралийските частни собственици.
• Изчислено като 100% собственост: Съдружници трябва да придвижат сумите в отчета според дяловия им процент и да декларират тях.
• Софтуерът предоставя само помощни калкулации и отчети: Не представлява данъчна консултация; отговорността за крайните числа и тяхната коректност е на потребителя и неговия данъчен съветник. Данъчните закони могат да бъдат изменени всяка година, така че декларирайте според съществуващите разпоредби за годината на деклариране.

Често задавани въпроси

Защо амортизациите трябва да се въвеждат ръчно, не може ли системата да ги изчисли автоматично?

Правилните данни за амортизацията в Австралия зависят от строителните разходи, началната дата, икономическия живот на активите и избрания метод на амортизация. Тези данни обикновено идват от оценител на разходи, като не са част от ежедневната счетоводна информация. Въведете годишната сума според графика, за да осигурите правилност на данните за деклариране.

Мога ли да използвам сумата въведена от системата в полето за лихвени разходи?

Не се препоръчва. Системата предоставя цялостната сума за лихвени разходи като годишен сбор, но данъчното законодателство изисква тези разходи да се амортизират за 5 години, следователно обикновено се въвежда една пета от общата сума. Проверете подробно и коригирайте със съответната сума за текущата година.

Как да декларирам имот, притежаван съвместно от съпрузи или множество собственици?

Първо проверете типа на собственост: Joint Tenants винаги е с равни дялове (по 50% на човек); Tenants in Common се разпределя според регистрирания дял. Умножете сумата от този отчет с вашия дял, за да получите вашата лична отчетна сума.

Как да разделя разходите за ремонт от капиталовите подобрения?

Критерият е "възстановяване" или "подобрение на стойността". Ремонти, като поправка на течове или замяна на повредени части, се считат за ремонт и могат да бъдат напълно приспаднати в годината, в Repairs and maintenance. Подмяна с нови елементи или строителни подобрения са капиталови подобрения и трябва да се амортизират, не могат да бъдат отчетени като годишен разход. При съмнения, консултирайте се с вашия данъчен съветник.