RentPackage 英国 SA105 报税：房东、代管按税表字段自动汇总租金收支
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什么是 SA105？
SA105 是英国税务海关总署（HMRC）规定的出租所得附表，随自我评估纳税申报表（Self Assessment Tax Return）一并申报。只要您在英国持有出租房产，每年都必须填写这份表格，申报租金收入与相关费用。
为什么要用 RentPackage 准备 SA105
很多英国房东、代管报税前，要把一整年的租金、维修费、保险费从 Excel 或银行流水里挑出来，对照 SA105 一格一格加总，贷款利息还要另外分住宅用、非住宅用。税务年度从 4 月 6 日起算，和一般账本的月份对不齐，很容易漏算或重复算。
RentPackage 提供 SA105 报表功能，会自动汇总您的租金收入与费用，让英国报税准备变得简单又高效。
- 日常记账自动归入 SA105 字段
会计科目设置好对应的 SA105 box 后，账期款项与手动分录的金额会自动加总到对应的字段，报税前不用再从头整理。 - 税务年度不用自己换算
下拉菜单直接列出 4 月 6 日至次年 4 月 5 日的英国税务年度，并默认选中最近一个已结束的年度。 - 融资成本分配有校验
系统自动算出每个房源的融资成本总额，默认全部计入 Box 44；分到 Box 26 与 Box 44 的金额加起来不等于总额时，系统会提示您修正。 - 每位业主、每家公司各出一份
代管多位业主时，选择业主或公司就能分别生成报表，可直接打印交给业主或会计师。
步骤一：选择税务年度
- 打开报表：进入功能列表 → 报表 → 报税报表
- 选择税务年度：下拉菜单会显示完整的税务年度区间，例如「2025/2026（2025 年 4 月 6 日 - 2026 年 4 月 5 日）」
步骤二：选择业主或公司
在「业主／公司」下拉菜单中，选择要生成报表的对象：
- 公司：若房产是以公司名义持有，请选择对应的公司
- 业主：若您是自管房东或二房东，请选择对应的业主名称
选择完成后，点击「下一步：分类融资成本金额」。
步骤三：分配融资成本（Box 26 / Box 44）
点击「下一步：分类融资成本金额」后，系统会从所有对应到「Box 26/44 融资成本」的会计科目取得总额，并显示分配页面，让您把金额分配到 Box 26 与 Box 44：
| 房产 | 融资成本总额 | Box 26（非住宅用） | Box 44（住宅用） |
|---|---|---|---|
| 123 High Street | 0.00 |
分配规则：
- Box 26（非住宅用）：可全额列为费用，从租金收入中扣除
- Box 44（住宅用）：不可直接扣除，改以 20% 税额抵免计算
- 系统默认将全部金额归入 Box 44。每个房产的 Box 26 + Box 44 必须等于该房产的融资成本总额
- 混合用途房产（住宅与商用兼具）请按实际使用比例分配金额
步骤四：生成报表
- 确认融资成本分配无误后，点击「生成报表」
- 系统会生成 SA105 报表，内容包含：
- 收入：Box 20-23 - 租金收入、租赁权利金等项目
- 费用：Box 24-29 - 可列报的出租相关费用
- 本年度调整后损益：收入总额 - 费用总额
- 住宅融资成本：Box 44 - 住宅房贷利息，适用 20% 税额抵免
- 您可以打印报表或导出 PDF，作为报税准备的存档资料
Box 26 与 Box 44 的区别
| 项目 | Box 26（非住宅用） | Box 44（住宅用） |
|---|---|---|
| 房产类型 | 商用不动产、办公室、店面等 | 住宅出租 |
| 税务处理 | 可全额列为费用扣除 | 不可扣除，改以 20% 税额抵免计算 |
| 报表字段 | Box 26 - Loan interest and other financial costs | Box 44 - Residential property finance costs |
示例：
假设您有一个混合用途房产，贷款利息合计 £10,000，其中 30% 为商用、70% 为住宅用：
- Box 26（非住宅用）：£10,000 × 30% = £3,000（可全额扣除）
- Box 44（住宅用）：£10,000 × 70% = £7,000（20% 税额抵免 = £1,400）
如何设置 SA105 的会计科目？
将会计科目对应到融资成本的步骤：
- 进入【账务管理 → 会计科目设置】
- 找到要归类的科目（如贷款利息）
- 将该科目的 SA105 box 设为「box 26/44 融资成本」，之后该科目的金额就会自动算进融资成本总额
新增融资成本交易有两种方式：
- 新增款项至账期：在房源账期中新增一笔款项，并选择已设为「box 26/44 融资成本」的会计科目
- 新增手动分录：在【手动分录】新增一笔，会计科目同样选择已设为「box 26/44 融资成本」的科目
通过上述任一方式新增的金额，都会自动纳入融资成本总额。
常见问题
英国报税可以列报折旧吗？
不行。与美国的 Schedule E 不同，英国出租所得税没有折旧字段。在英国，房产折旧通常只有在出售房产计算资本利得税时才会用到。
为什么我的融资成本总额显示 0？
请确认会计科目表已正确设置，将 SA105 Box 设为「Box 26/44 融资成本」。若未设置，系统不会把该科目的金额纳入融资成本总额。
Box 26 + Box 44 可以超过融资成本总额吗？
不行。系统会验证每个房产的 Box 26 + Box 44 必须等于该房产的融资成本总额。
可以在报表页面手动输入融资成本总额吗？
不可以。与 Schedule E 的折旧不同，SA105 的融资成本总额只能来自账期款项或手动分录。这样的设计可确保金额正确，避免与实际账务记录产生偏差。
为什么英国税务年度是 4 月 6 日到 4 月 5 日？
这是 HMRC 制定的英国官方税务年度。与一般的历年制（1 月至 12 月）不同，英国税务年度自每年 4 月 6 日起算，至次年 4 月 5 日结束。
SA105 字段对照表
【收入】
| Box | 字段名称 | 说明 |
|---|---|---|
| 20 | Total rents and other income from property | 租金收入与其他出租相关收入的总额 |
| 22 | Premiums for the grant of a lease | 因授予租约而收取的权利金 |
| 23 | Reverse premiums and inducements | 收取的反向权利金与承租诱因金 |
【费用】
| Box | 字段名称 | 说明 |
|---|---|---|
| 24 | Rent, rates, insurance, ground rents etc. | 地租、地方税与保险费 |
| 25 | Property repairs and maintenance | 维修与保养费用 |
| 26 | Loan interest and other financial costs | 非住宅用房产的融资成本，可全额扣除 |
| 27 | Legal, management and other professional fees | 律师费、物业管理费与会计师费 |
| 28 | Costs of services provided, including wages | 提供服务的成本，包含员工薪资 |
| 29 | Other allowable property expenses | 上列以外的其他可列报费用 |
【住宅融资成本】
| Box | 字段名称 | 说明 |
|---|---|---|
| 44 | Residential property finance costs | 住宅用房产的融资成本，适用 20% 税额抵免 |
小结
照现在的做法，明年报税前还是要把一整年的收支重新挑出来、对照 SA105 一格一格加总，再另外算融资成本。在 RentPackage 把会计科目对应好之后，每个月照常记账，报税时选好税务年度和业主，报表就生成好了。
先挑一个常用的会计科目（例如维修费），设置好它的 SA105 box，再生成一次报表看看。
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