[业主结转功能]代管业者的帐务神助手！

代管业者处理业主账务的痛点是什么？

在代租代管的营运中，物业管理公司代表业主将房屋出租给租客后，实务上需先处理一系列账务细项，例如：

• 扣除 代管管理费、佣金介绍费
• 支付 房屋维修费、清洁费
• 管理 房客支付的押金

这些收入与支出结清之后，剩余金额才是要汇给业主的收益。

为了做到清楚记录与账务分离，许多代管业者会先将所有与业主有关的账款，暂存至中介公司管理的“业主信托账户”，待结转时再从系统操作，将应得金额汇至“业主私人账户”。

业主信托账户运作方式

我们系统以[业主信托账户]作为资金的暂存方，凡与业主相关的所有资金流动，皆先进入[业主信托账户]：

• 房客支付的租金
• 房客支付的押金
• 业主预先汇入的备用金（如 OWNER CONTRIBUTION）
• 开账时预先放入的前期余额（如 OPENING BALANCE）

画面会即时显示：

🧾 我们系统的解法：清楚分账，业主安心

1. 业主信托账户资金控管

每位业主皆拥有「信托账户」，用于暂存所有相关款项。若账户初期无资金，业主可透过 [业主存入] 功能主动存入资金（Owner Contribution），避免未来需由物业管理人员垫款。

此笔存入会记入「资产科目」，操作位置为：[账务管理]>[业主账务]>[新增]。

2. 结转操作流程清楚直觉

• 前往[账务管理]>[业主账务]>[未结转]分页
• 选取欲结转的业主
• 系统显示所有房源与「可结转金额」
• 点击[明细]，调整各房源结转金额
• 勾选[寄出结转明细]后，点击[结转]完成操作

3. 查看与修改结转记录

• 结转完成后，可在[帐务管理]>[业主帐务]>[已结转]中查询。
• 若需更改或取消某笔结转，皆可直接操作修改、删除，帐务明细会同步更新。

4. 支持「押金结转」与「退回流程」

少数国家规定押金须存入业主持有账户，我们系统支持以下操作：

• 转入押金到业主持有账户
• 转出押金到业主信托账户

5. 开账收入与历史余额也可记录

初次建置时，若有前系统未结余额，可在[新增房源/租约]时，透过「开账收入」功能记入信托账户中，建立完整的起始账务。

6. 业主可于 [业主入口] 随时查账

提供业主专属登入界面，能随时查看：

• 每月已结转金额
• 租金明细与扣款项目
• 信托账户与押金余额

补充说明：账务性质与会计观点

所有与业主的资金往来（存入、结转、开账）都记录于「业主信托账户（资产类）」与「业主权益帐（权益类）」之间的转账。
符合会计科目逻辑，账务清晰、分类完整，利于日后账务报表输出与稽核。

💡补充说明：信托账户可以想像是业主在银行所开立的一本专属账本，类似于会计中的 [银行存款] 科目，属于资产类。所有与业主的资金往来（存入、结转、开账）皆于此账本与「业主权益帐（权益类）」之间转账，利于清楚记账与报表产出。