如何在 RentPackage 生成澳大利亚租赁报税表（Rental Schedule），收支自动对应 ATO 申报分类

澳大利亚的租赁所得要按 ATO 规定的收入与费用分类逐项申报，报税季最累的就是把整年的账翻出来重新归类加总。在 RentPackage，您平常照常收租、记账，报税时选好年度按一个按钮，系统就把全年收支自动汇总成 ATO 申报格式的 Rental Schedule——只有折旧和借款费用这类需要专业判断的数字由您填入，其他全部自动完成。

一、什么是 Rental Schedule？

Rental Schedule（租赁物业明细表）是澳大利亚申报出租物业所得的标准附表，逐项列出该物业整个财政年度的租金收入与各类费用，算出净租金所得（或亏损）。每一个物业一张表，申报时随个人所得税一并提交。

"租赁表"其实是沿用已久的旧名称：早年 ATO 有纸本表格（NAT 5225，代码 RS），自 2020 年 7 月 1 日起已由电子申报规格 [ RNTLPRPTY ]（租赁财产表）取代。业界至今仍惯称 Rental Schedule，并不算错，但已不是官方现行用语。

改为电子规格后，ATO 只公布“必须申报哪些栏位”，不再规定表格版面，各家报税软件自行编排——这也是为什么您在 Xero Tax、MYOB、HandiTax 看到的画面长相都不一样。RentPackage 的报表同样依申报所需的收入与费用项目整理，供您或您的会计师在报税时逐项对照填入。

RentPackage 依[ 现金基础 ]（以实收款日认列）汇总所选财政年度的账款，并按您事先设置的科目对应，自动归入 ATO 的申报分类。

二、澳大利亚租赁报税的几个重点

生成报表前，先了解几个影响数字的澳洲税务规则：

• 财政年度: 澳洲的课税年度为 7 月 1 日至次年 6 月 30 日，与台湾、美国的历年制不同。
• 一个物业一张表: 每个出租物业各自申报一张租赁表，因此系统一次选择一个房源生成报表。
• 按持有比例申报: 共同持有的物业，收入与费用按法定持分比例分摊：联合共有（常见于夫妻）一律均分；分别共有按各自持分（例如 70%／30%）申报。本报表以 100% 持有计算，申报前请依您的持分自行换算。
• 修缮与改良不同: 修缮（恢复原状）当年可全额列为费用；资本性改良（升级、加盖）属资本支出，要通过折旧分年摊提，不能当年全扣。
• 折旧分两类: Division 43（资本工程）摊提建筑结构的建造成本，通常为每年2.5%，摊40年；Division 40（设备）则对空调、地毯、热水器等可移动资产逐项依有效年限摊提。实际操作中，多由工料测量师提供折旧时程表，每年依据时程表计入数值即可。
• 借款费用分五年摊提: 办理贷款产生的设置费、估价费、登记费等，不能在支付当年一次扣除，须分5年平均摊提（贷款期限短于5年则按贷款期限）。例如今年支付$2,000的贷款设置费，今年只能扣$2,000 ÷ 5 = $400。
• 差旅费限制: 自2017年7月1日起，个人屋主为住宅出租物业往返的交通与住宿费用一般已不得扣除。

三、事前设置：会计科目对应申报分类

澳洲的申报分类没有数字代码编号，因此RentPackage在会计科目设置中提供“[ Rental schedule ]下拉选单，由您指定每个科目对应的申报分类。新增或编辑科目（例如周期性水电收入科目）时，收入类科目与对应的费用类科目各自都可以指定分类；选择“不指定”则不列入报表汇总。

四、生成报表

使用此功能需为[ 进阶版 ]方案，且操作人具有“[ 查看／列印报表 ]权限。

请至左侧菜单点选“[ 报表 ]→“[ 报表 ]，报表种类选择“[ Rental Schedule ]，选择报税年度（例如1 Jul 2025 – 30 Jun 2026）与房源物件（一次一个），再按“[ 下一步：输入折旧／借款费用 ]。

五、输入折旧与借款费用

折旧与借款费用属于“帐上多少不等于今年能扣多少”的项目，系统不代您决定金额，由您填入本年度实际可扣的数字：

• 资产折旧（Div 40）: 填入本年度可移动资产的折旧扣除额，数字请依您的折旧时程表或会计师计算结果填写。预设为 0。
• 资本工程（Div 43）: 填入本年度建物结构的摊提额。例如建造成本 $300,000、适用 2.5%，整年出租即为 $7,500。预设为 0。
• 借款费用: 系统会自动加总帐上归类为“借款费用”的款项放进输入框[ 供参考 ]，并可展开查看科目明细。请将金额改为本年度实际可扣的数字——例如帐上有 $2,000 贷款设定费，分 5 年摊提，今年通常填 $400。

六、如何阅读这份报表

按下[ 生成报表 ]后，报表即依 ATO 申报格式呈现：

• 收入: “Gross rent”列出租金类收入、“Other rental related income”列出其他租赁相关收入，均可展开查看组成的会计科目明细（例如租金收入、停车位收入、广告费收入），加总为 Total income。
• 费用: 依照 ATO 的费用分类逐项列示，例如广告费、物业管理费、市政费、保险费、贷款利息、维修和维护等；有科目对应的分类会显示明细，期间内没有发生的分类显示 0。上一步输入的折旧与借款费用会分别带入“资本补贴”（Div 40）、“资本工程扣除”（Div 43）与“借款费用”。
• 净租金: 报表最下方为净租金（收入减费用），即申报用的净租金所得；若为负数即为租赁亏损。

七、注意事项

• 此报表为现金基础: 以实际收款日确认收入与费用，符合澳洲个人房东的一般申报方式。
• 以 100% 持有计算: 共同持有者请依法定持份比例，将报表各金额换算后再申报。
• 本软件仅提供计算辅助与报表: 不构成税务建议；最终申报数字及其正确性由用户与其税务顾问负责。税法可能逐年修正，实际申报请以申报年度的现行规定为准。

八、常见问题

为什么折旧要自己输入，系统不能自动算吗？

澳洲折旧的正确数字取决于建造成本、开工日、各资产的有效年限与您选用的摊提方法，这些信息通常来自工料测量师出具的折旧时程表，不在日常账务资料中。由您照时程表填入本年度金额，才能确保申报数字正确。

借款费用输入框里的系统带入金额可以直接用吗？

不建议直接使用。系统带入的是账上归类为借款费用的全年加总，而税法规定这类费用须分 5 年摊提，因此通常只能填总额的五分之一。请展开明细确认后，改填本年度实际可扣的金额。

夫妻或多人共同持有的物业怎么申报？

先确认持有形态：Joint Tenants 一律均分（两人各 50%）；Tenants in Common 按登记的持分比例分摊。用本报表的金额乘上您的比例，即为您个人申报的数字。

修缮费用和改良支出要怎么分？

判断标准是“恢复原状”还是“升级加值”。修理漏水、更换破损部件属修缮，当年可全额扣除，列在 Repairs and maintenance；换新升级、加盖扩建属资本性改良，须通过折旧分年摊提，不可列为当年费用。不确定时请咨询您的税务顾问。