Anlage V 德国出租所得税报告用户指南

一、什么是 Anlage V？

Anlage V（Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung，租赁与出租所得）是德国报税时需随所得税申报表（Einkommensteuererklärung）一并提交给税务局（Finanzamt）的物业所得附表。如果您在德国有租金收入，每年需为每处物业各填一份 Anlage V，申报该物业的租金收入与相关费用。

RentPackage 提供 Anlage V 报表功能，自动依据实收款日（符合德国 Zufluss-/Abflussprinzip 现金基础原则）计算租金收入与费用，使得德国报税准备工作更简单、更高效。

二、选择报表类型、税务年度与物业

请依以下步骤开启报表：

1. 开启报表：点击左侧菜单“报表”→ 在报表类型下拉菜单中选择“Anlage V”
2. 选择税务年度：选择您要申报的日历年度，例如“2026”
3. 选择物业：选择此份报表对应的物业

选择完成后，点击“下一步：折旧与合同分类”。

三、输入折旧金额与分类合同

折旧（Absetzung für Abnutzung, AfA）

请自行输入折旧金额。系统不会自动计算，不会应用折旧率，也不会验证金额是否符合德国税法。德国建筑折旧有多种形式（例如根据建造年份适用不同的直线折旧率，另有特殊折旧方案），请自行确认正确的金额与折旧率，或咨询您的税务顾问（Steuerberater）。

合约分类（住宅/商用）

报表会根据您在此界面对各合约的分类，将租金收入分为两个栏位：

• 住宅：此合约的租金列入“住宅单元租金收入”（Mieteinnahmen für Wohnungen）
• 商用：此合约的租金列入“其他场所收入”（Einnahmen für andere Räume），如办公室、店面

四、生成报表

确认折旧金额与合约分类后，点击“生成报表”。

系统将生成 Anlage V 报表，显示以下内容：

• 收入（Einnahmen）：住宅租金、商用租金、分摊给租户的运营费用及其他收入项目
• 费用（Werbungskosten）：折旧、贷款利息、维修费用及其他费用项目
• 盈余/亏损（Überschuss / Verlust）：总收入 - 总费用

每个项目将展示包含的科目和金额，便于溯源每个数字来源。

五、两种折旧记录方式

方式一：仅用于此报告（临时）

直接在报告界面输入折旧金额。此金额仅用于生成此次报告，不会记录到账务中。

方式二：记录至账务（推荐）

前往“账务管理”→“手动分录”创建一笔分录：

• Debit: 折旧费用
• Credit: 累计折旧

分录建立后，系统会自动将折旧金额带入报表界面，并显示 🔒 锁定图标，代表金额来自账务。若要修改锁定的金额，请编辑分录而非在报表界面修改。

六、住宅与商业租金分类

系统如何分类租金： 分类以合约为单位，而非以付款为单位。凡属于分类为住宅的合约，其所有租金皆列入「Mieteinnahmen für Wohnungen」；凡属于商用合约的租金，皆列入「Einnahmen für andere Räume」。

七、常见问题

系统会自动计算折旧吗？

不会。折旧金额请自行输入，系统不会验证是否符合德国税法。德国建筑物折旧（AfA）有多种方案，折旧率依建造年份与建筑类型而异，正确金额请自行确认或咨询税务顾问。

为什么报表画面的折旧金额显示锁定（🔒）？

锁定图示代表金额来自账务中的折旧分录。若要修改，请前往「账务管理」→「手动分录」编辑该笔分录，报表会自动取得更新后的金额。

补收往年租金应列在哪个栏位？

严格来说，租客补付往年租金应列于「Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen / Mietvorauszahlungen」栏位。系统不会自动侦测此情况——所有租金皆依合约分类列入住宅或商用租金栏位。收入总额仍正确；若需将金额显示于该特定栏位，请在转填至官方表格时手动调整。

报表会套用 10 日规则（Zehn-Tage-Regel）吗？

不会。报表根据日历年的实际付款日期归属收入与费用。如果您有定期款项在年底前后收付，并适用 10 日规则，请在申报前与税务顾问确认并调整相关金额。

可以在一份报告中选择多处物业吗？

不可以。每份报告仅涵盖一处物业，符合德国每处出租物业分别提交 Anlage V 的惯例。

为什么我的租金收入只出现在一个字段？

请检查第三步的合同分类。如果所有合同皆分类为住宅，则所有租金会列入“住宅租金收入”，商用字段显示 0，反之亦然。

八、Anlage V 字段对照表

【收入】

【费用】