Когато започнете живот в нов град, първата неща, която трябва да разрешите, е наемането на жилище.
Независимо дали сте наемател, který търси жилище, или собственик/агент, който желае да публикува имот, по-долу е събрана най-полезната информация за наемане в Хърватия за 2026 г., включително сайтове за наемане, брокерски фирми, Facebook групи и най-новите правни разпоредби, с надеждата да помогне на всички.
Допълнителна информация: Пазарът на наемане в Хърватия през 2026 г. остава напрегнат, особено по протежението на Адриатическия бряг (Далмация, Истра) и столицата Загреб. Според данни от януари 2026 г., месечният наем на едностайна квартира в Загреб е около €680, в Сплит約 €820, а в елитните райони на Дубровник може да превиши €1,000. Пазарът на дългосрочно наемане в Хърватия е относително малък, а конкуренцията за качествени имоти е жестока. Препоръчва се бързо действие. Сайтовете са основно на хърватски език, препоръчва се да използвате автоматичен преводач на браузъра.
I. Сайтове за наемане
Посетете директно хърватските сайтове за наемане, за да намерите имоти. Това ви позволява лесно да сравнявате местоположение, цена и удобства, както и да разберете пазарното състояние. По-долу са платформите с най-голям трафик:
a. Crozilla.com — Най-голямата комплексна платформа за недвижимости в Хърватия, покриваща наемане и продажба на имоти в основни градове като Загреб, Сплит, Риека и Дубровник. Предоставя търсене по карта, филтриране по площ и двуезична интерфейс на английски и хърватски, което е първоначалното предпочитание за търсене на наемане в Хърватия.
b. Nekretnine.hr — Основен портал за недвижимости в Хърватия с голямо количество имоти. Предоставя информация за наемане и продажба в цялата страна, анализ на тенденциите на пазарната цена и англоезична интерфейс, подходящ за чужденци и инвеститори, които желаят да разберат общото пазарно състояние в Хърватия.
c. Indomio — Модерна платформа за наемане в Хърватия с ясна интерфейс, поддържаща преглед по карта и филтриране по условия. Основна е хърватския език, с имоти в различни градове. Подходяща за бързо сравняване на имоти в един район.
d. Rentpackage
Безплатна онлайн платформа за управление на наеми, без ограничение на брой имоти, поддържа снимки и видео реклами на YouTube, по-лесно онлайн преглеждане на имоти, спестява време за множество показвания. Поддържа 52 езика и 200 страни, подходяща както за чуждестранни собственици, така и за наематели.
Второ, агенции за недвижимости
Директното намиране на агент е най-удобният избор. Агентите познават местния пазар на наеми, могат да намерят подходящи имоти според вашите нужди и понякога могат да помогнат при договаряне. Комисионната на агенциите в Хърватия (agencijska provizija) обикновено е един месечен наем, който плаща наемателят, но в някои случаи може да плаща собственикът. Преди подписване на договора задължително потвърдете това.
По-долу са основните агенции за недвижимости в Хърватия:
| Агенция за недвижимости | Главни градове | Основни услуги | Особености |
|---|---|---|---|
| Metropola | Загреб | Наеми, продажби, управление на имоти | Известен местен брокер в Загреб с богат портфолио на имоти, специализиран в висок клас жилища в центъра и Горни град, с добро обслужване на английски език |
| OPERETA | Загреб | Наем, продажба | Местен брокер в Загреб, фокусиран на жилищен наем, запознат с имоти във всички райони на Загреб, преки услуги за чужди клиенти |
| RE/MAX Croatia | Всички principais градове в страната | Наем, продажба, инвестиционно консултиране | Филиал на международен верига брандове в Хърватия, обхващащ Загреб, Сплит, Риека и други главни градове, с професионално обслужване на английски език, подходящ за чужди инвеститори |
Ако искате да намерите повече или брокери в други райони, можете да използвате Rentpackage глобална мрежа на макларски компанииза търсене, можете да изберете район или да въведете директно име на компания, осигурява контактни телефони, адреси и уебсайтове, удобно за справки и посещения.
Три. Facebook групи за наем
Facebook е важен канал за преки наеми от собственици в Хърватия, особено подходящ за чужденци, ето препоръчаните активни групи:
⚠️ Напомняне: В групите на Facebook в Хърватия съществуват малко фалшиви реклами, моля направете оглед на място и проверете самоличността на собственика, подпишете официалния писмен договор за наем (ugovor o najmu) преди плащане.
💡 След намирането на жилище, защитете правата си като наемател с RentPackage
✅ Генерирайте професионален договор за наемане на PDF онлайн с ясни условия и защита за двете страни
✅ Автоматично генериране на договора спестява време на комуникацията
✅ Поддържа множество езици и международни формати, подходящ за чужди наематели
👉 Начнете да използвате RentPackage инструмента за договори безплатно сега
Четвърто, класифицирани обявни сайтове
Освен професионалните сайтове за наемане, имоти брокери и собственици публикуват обяви на най-големия класифициран обявен сайт на Хърватска. На всички следващи платформи можете да намерите обяви за наемане в категорията "Nekretnine (Недвижимост)". Интерфейсът е на хърватски, препоръчваме да използвате преводача на браузера:
a. Njuškalo — Най-голямата класифицирана обявна платформа на Хърватска (вече е изброена на сайтовете за наемане), категорията за недвижимости е най-пълна
b. Oglasnik — Вторият по величина класифициран обявен сайт на Хърватска, голямо количество обяви за наемане, на хърватски
c. Cackalo — Обобщени класифицирани обяви, категорията за недвижимости включва обяви за наемане
d. Index.hr — Реклама страница на водещ хърватски новинарски уебсайт с категория обяви за наемане
V. Местни вестници
В класифицираните реклами на местните вестници ще намерите обяви за наемане, публикувани от местни посредници и собственици. Ако не намерите това, което ви хареса в интернет, можете да потърсите в вестниците - може да намерите други варианти.
b. 24 sata
VI. Важни забележки относно хърватския закон за наемането на жилища
📋 По-долу са изложени важните закони на Хърватска за наемането на жилища за 2026 г., основани главно на Закона за наемането на жилища (Zakon o najmu stanova) и новите разпоредби, вступили в сила от 2025 г.:
📝 Договорът за наемане трябва да бъде написан на хърватски език (задължително):Според хърватското право договорът за наемане (ugovor o najmu stana) със законна сила трябва да бъде съставен на хърватски език. Чужденците могат да поискат билингвална версия на хърватски и английски, но юридическата сила се дължи на версията на хърватски язык. Договорите със срок по-дълъг от една година трябва да бъдат съставени в писмена форма. Когато чужденци наемателите се регистрират на адрес в полицията, договорът за наемане трябва да бъде заверен от нотариус (javni bilježnik).
💰 Гарантийния депозит обикновено е един до два месеца наем (без законно установен максимум):Хърватският закон не установява максимален размер на гарантийния депозит, като пазарната практика е един до два месеца наем. След приключване на договора собственикът трябва да върне гарантийния депозит в разумен период, с валидни причини за всички удържания (например щети, причинени от наемателя). Препоръчва се да направите снимки на състоянието на жилището при заселяне.
🔧 Отговорност за поправки:Наемодателят е задължен да поддържа имота в пригодно за обитаване състояние през периода на наемния договор и да поради необходимите ремонти. Ако наемодателят не завърши ремонтите в разумен срок след писмено уведомление, наемателят има право да направи сам ремонтите и да поиска обезщетение от наемодателя. Наемателят не може да прави преустройства на имота без писмено съгласие на наемодателя.
🏠 Без контрол на наема (пазарна свободна цена):Хърватска няма държавен контрол или ограничения на наемите за частни жилища. Наемите се определят изцяло от пазарното предложение и търсене, като двете страни договарят свободно. Всяко изменение на наема през периода на наемния договор обикновено изисква писмено съгласие на двете страни, освен ако наемният договор не съдържа ясни условия за редовни коригирования (като например коригирания по инфлация).
🏗️ Нов закон от 2025 г.: Закон за управление и поддържане на сгради (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada):От януари 2025 г. Хърватска официално въвежда първия закон за управление и поддържане на сгради с нови правила за управлението на многофамилни жилищни блокове, събиранията на средства за ремонт и поддържането на общите площи, което засяга наемодателите с апартаменти. Наемателите трябва да обърнат внимание на разпределението на таксата за управление на сградата (pričuva) и се препоръчва потвърждаване на размера и отговорността преди подписване на договора.
🏘️ Нов закон от 2025 г.: Данък върху имотите (porez na nekretnine):Хърватска официално събира данък върху имотите от януари 2025 г. със ставка €0,6 до €8 на квадратен метър, като конкретния размер решават местните власти. Освобождения: имоти, където собственикът или наемателят живее повече от 10 месеца годишно, могат да бъдат освободени. Този данък е отговорност на наемодателя, но може косвено да се отразява на нивото на наемите.
🏖️ Влияние на пазара на краткосрочни наеми на брега:Около 40% от съществуващите жилища в Хърватска се използват за краткосрочен туристически наем (Airbnb и др.), което значително намалява предлагането на дългосрочни наеми и повишава цените, особено в Сплит, Дубровник и региона Истрия. Правителството разглежда по-строги мерки за контрол на краткосрочните наеми, с намерение да стимулира повече имоти за дългосрочния пазар; движенията на политиката през 2026 г. заслужават внимание.
⚖️ Разрешаване на спорове:Наемните спорове могат да бъдат внесени в хърватските судилища. Районният съд в Загреб има значителен наплив на дела, а съдебните процеси могат да отнемат месеци до години. Препоръчва се да се посочат подробно правата и задълженията на всяка страна в договора за наем и да се запазят всички писмени кореспонденции, доказателства за плащане и снимки от въвеждането в употреба като доказателство за бъдеще.
VII. Съображения за чужестранни инвеститори
⚠️ Задължително четене преди инвестиция: Съображения за чужестранни собственици на имоти в Хърватска (2026)
🌍 Чужестранно право на собственост:Граждане на ЕС могат свободно да придобиват недвижимо имущество в Хърватска. Граждане на трети страни (като Тайван, Китайска народна република, САЩ и др.) могат да придобиват жилища само със специално разрешение от компетентните органи, но Хърватска се очаква да се присъедини към ОИСР през 2026 г., след което условията могат да бъдат облекчени. Препоръчва се да се консултирате с местния адвокат преди покупка за уточняване на актуалните правила.
💵 Облагане на наемния доход:Нерезидентни чужестранни собственици трябва да платят индивидуален подоходък в размер на 12% върху наемния доход в Хърватска (с 30% стандартен одит на разходите, което означава, че действителната данъчна база е 70% от наемния доход). Резидентни собственици подлежат на прогресивен данък от 12% до 40%. Препоръчва се да назначите местен хърватски данъчен консултант за обработка на подаванията, за да избегнете наказания.
🏗️ Влияние на данъка върху недвижимото имущество (porez na nekretnine) през 2025 г.:Данък върху недвижимото имущество в размер на €0,6 до €8 за квадратен метър се събира от 2025 г., поета от собственика (освобождение при пребиваване повече от 10 месеца годишно). Дълготрайният наемен имот обикновено не е освободен, чужестранни собственици трябва да включат този данък в себестойността на притежанието, а действителния коефициент на нетния наемен доход е около 3–5% (средния брутен коефициент на приходите за страната е 4,4%, данни от Q4 2025).
📊 Текущо състояние на пазара и перспективи:克羅埃西亞房價 2025 年持續上漲，全國均價約 €2,834/平方米，年漲幅約 13%，沿岸地區（達爾馬提亞、伊斯特拉）更高達 €3,500–€5,000/平方米。2026 年預計增速放緩至 3–5%。薩格雷布毛租金收益率約 4.72%，里耶卡 4.28%，史普利特 3.91%，扣除管理費、稅務及空置後，淨收益率約 3–4%。
🏖️ 短租（Airbnb）vs 長租：亞德里亞海沿岸（史普利特、杜布羅夫尼克、伊斯特拉）旺季短租收益可觀，但淡季空置率高，且政府正研議限制新增短租登記，政策風險不可忽視。薩格雷布以長租市場為主，供給穩定，適合尋求穩定收益的長期投資者。
💡 整體建議：克羅埃西亞房地產市場對外資相對友善，惟購置前須了解不動產稅、租金所得稅及建築管理費等持有成本。建議聘用同時熟悉克羅埃西亞稅法及所在地稅法的跨境稅務顧問，並委任本地持牌仲介協助日常管理，確保全程合規。
八、直接走訪
實際到你想租房的區域走走，順便看看環境，有些要出租的房子外面會直接掛上出租告示「Iznajmljujem」或「Najam」，直接透過上面的聯絡方式找到房東或房仲就可以了。
以上就是我們為大家整理的 2026 年克羅埃西亞租屋資源，希望今天提供的資訊能幫助到你找到理想的家。有什麼其他推薦的租屋網站或房仲公司？歡迎在底下留言分享，一起交換資訊。
🏠 Наематели и риалтъри трябва да имат! RentPackage безплатен софтуер за управление на имущество
✅ Безплатно публикуване на обяви, поддръжка на снимки + YouTube видеа, привличане на повече наематели
✅ Онлайн напомняния за събиране на наем, автоматично записване на коммунални услуги и разходи, кажете сбогом на Excel
✅ Информация на наемателите, дата на изтичане на договора ясно видима, лесно управление на множество имоти
✅ Поддръжка на 52 езика, 200 държави, подходящо за международни наематели
✅ Без инсталация на софтуер, влезте веднага и използвайте всички функции
👉 Пробвайте безплатно RentPackage платформа за управление на имущество сега
© 2026 All rights reserved