Ищете жилье в Португалии? Независимо от того, переезжаете ли вы работать в Лиссабон (Lisboa), учиться в Порту (Porto) или инвестировать в португальскую недвижимость для сдачи в аренду, первый шаг всегда один:Где найти объекты недвижимости?
В последние годы Португалия привлекает большой поток иностранцев, цифровых кочевников и зарубежных инвесторов, а арендная плата в Лиссабоне и Порту продолжает расти.Предварительное изучение платформ, агентств и нормативно-правовых требований позволит сэкономить значительное время и деньги.Это руководство содержит самую свежую информацию на 2026 год.
Поиск объектов непосредственно на сайтах аренды позволяет удобно сравнивать расположение, цены и характеристики, а также получить представление о рыночной ситуации. Ниже приведены платформы с наибольшей посещаемостью в Португалии:
a. Idealista.pt — Является крупнейшей платформой поиска недвижимости в Португалии (и Испании), охватывает аренду, покупку-продажу и коммерческую недвижимость, поддерживает интерфейс на английском языке, удобен для иностранцев. Функции поиска полные, можно делать точную фильтрацию по региону, цене и типу жилья. Наиболее плотная концентрация объектов в крупных городах, таких как Лиссабон и Порту.
b. Imovirtual.com — Установленный португальский сайт аренды жилья с богатым предложением — исторически долгоживущая платформа недвижимости в Португалии, количество объявлений второе после Idealista, прямые объявления от агентов и частных собственников, включает подробный поиск по карте. Подходит арендаторам, которые хотят провести широкое сравнение.
c. Casa Sapo — Известная местная португальская платформа
Португальский местный установленный портал недвижимости, объявления ориентированы на местных португалоязычных пользователей, некоторые объявления отсутствуют на Idealista, может использоваться как дополнительный канал поиска.
d. RentPackage — Бесплатное размещение · 52 языка · 200 стран
Онлайн-платформа управления сдачей в аренду с бесплатным размещением объявлений, без ограничений количества объявлений, быстрое заполнение основных данных, загрузка изображений, видеообъявления YouTube, просмотр объектов онлайн более удобен, экономит время на личные осмотры.
Если вы не находитесь в Португалии или ваш португальский язык недостаточно хорош, обращение к местному агентству может сэкономить значительное время. Ниже приведены известные португальские бренды агентств:
| Агентство недвижимости | Особенности | Область обслуживания |
|---|---|---|
| RE/MAX Portugal | Международная сетевая компания, крупнейшая риэлторская сеть в Португалии, более 320 офисов, агенты обычно говорят по-английски | По всей Португалии |
| Century 21 Portugal | Глобальный бренд, полный спектр услуг, отделения в Лиссабоне и крупных городах | Крупные города |
| Keller Williams Portugal | Технологичная компания, дружелюбна к иностранным покупателям, специализируется на помощи зарубежным клиентам | Лиссабон, Порту, Алгарве |
| dils | Португальское локальное агентство недвижимости, специализируется на новых проектах и премиум-сегменте, обширные знания рынка | Лиссабон, Порту |
| Porta da Frente Christie's | Альянс Christie's, история бренда более 30 лет, специализируется на премиум-недвижимости Лиссабона и Кашкайша | Лиссабон, Кашкайш, Оэйраш |
OLX Portugal крупнейшая платформа классифицированных объявлений в Португалии. Помимо информации об аренде, здесь также размещаются объявления о покупке и продаже недвижимости, автомобилей, мебели и различных услуг. Многие арендодатели размещают объявления об аренде напрямую здесь, что позволяет избежать комиссии агента и связаться с ними непосредственно. Рекомендуется использовать его вместе с Idealista или Imovirtual для дополнения предложения жилья.
Помимо сайтов по аренде, в Португалии существует множество групп по аренде на Facebook, где арендодатели и арендаторы размещают объявления. Иногда можно найти объекты недвижимости, которых нет на сайтах. Ниже приведена классификация по городам:
🏙️ Лиссабон Lisbon
📌 Casas, Apartamentos e Quartos para ARRENDAR em Lisboa e Grande Lisboa — Аренда домов, квартир и комнат в Лиссабоне и районе Большого Лиссабона
📌 Casas / Apartamentos / Quartos para arrendar em Lisboa — Аренда домов, квартир, комнат в Лиссабоне
🏙️ Порту Porto
📌 Quartos para arrendar Porto e arredores / Rooms for rent Porto & Surrounding — Аренда комнат в Порту и окрестностях (португальский и английский языки
📌 Casas / Quartos para arrendar no PORTO — Аренда домов и комнат в Порту
Предложения по ключевым словам для поиска
Если вы уже находитесь в Португалии, вы можете прогуляться по интересующему вас району и посмотреть, нет ли объявлений с надписью «Arrendamento» (в аренду) или «Para Arrendar» (в аренду). Португальский язык — официальный язык страны. Хотя агенты и арендодатели в крупных городах, таких как Лиссабон и Порто, обычно говорят по-английски, некоторые частные арендодатели говорят только по-португальски. Подготовка базовых фраз на португальском языке будет полезна.
💡 После того как вы найдете квартиру, защитите себя с помощью инструментов RentPackage
✅ Создавайте профессиональные договоры аренды в формате PDF с четкими условиями и защитой для обеих сторон
✅ Автоматическое создание договора экономит время на переписку
✅ Поддержка нескольких языков и форматов разных стран, подходит для иностранных арендаторов
👉 Начните использовать инструмент договора RentPackage бесплатно прямо сейчас
📋 Ниже приведено объяснение важных положений португальского жилищного законодательства на 2026 год в соответствии с Новым режимом городской аренды (Novo Regime do Arrendamento Urbano, NRAU) и соответствующими положениями Гражданского кодекса:
📄 Письменный договор (Contrato de Arrendamento)Рекомендуется использовать письменный договор. Арендодатель обязан зарегистрировать договор аренды в налоговой инспекции (AT) и выдать арендатору электронный квитанцию об уплате арендной платы (recibo de renda electrónico). Регистрация договора также является обязательным документом для оформления визы на проживание, поэтому иностранные граждане должны специально потребовать от арендодателя завершить регистрацию.
💰 Залоговый платёж (Caução)Обычно составляет 1–2 месячных платежей аренды, размер должен быть чётко указан в договоре. После окончания срока аренды арендодатель должен вернуть залоговый платёж в разумный срок (за вычетом законных расходов на ремонт повреждений).
📈 Максимальное увеличение арендной платы (2025–2026)В соответствии с NRAU арендодатель может повышать арендную плату не более одного раза в год. В 2025 году максимальное увеличение составляет 2.16%(в соответствии с индексом потребительских цен, CPI), что значительно ниже, чем 6,94% в 2024 году. Арендодатель должен письменно (почтой) уведомить арендатора об увеличении не менее чем за 30 днейдо даты повышения.
📅 Период уведомления об отказе:Договоры об аренде на фиксированный срок могут быть расторгнуты досрочно по истечении шести месяцев. Период уведомления зависит от длительности договора: для контрактов на срок более одного года требуется уведомление за 120 дней; для контрактов менее одного года – за 60 дней. Если арендодатель расторгает договор для возврата жилья в собственное пользование, обычно требуется уведомление за 2–5 лет (в зависимости от срока договора).
⚖️ Защита от выселения:Португальское законодательство предусматривает сильную защиту прав арендаторов. Арендодатели не могут произвольно выселять арендаторов и должны следовать установленной законом процедуре с указанием законных оснований. Незаконное выселение может привести к судебным разбирательствам.
🏠 Краткосрочная аренда (Alojamento Local, AL):С октября 2024 года в соответствии с Decreto-Lei No. 76/2024 правительство отменило некоторые ограничения на краткосрочную аренду по программе «Mais Habitação». Лицензии AL могут быть повторно выданы и переданы, но остаются под контролем местных органов власти. Системы регулирования долгосрочной и краткосрочной аренды различны; инвесторы должны четко различать эти два вида.
🌍 Налогообложение иностранных арендодателей:Для сдачи в аренду имущества в Португалии необходимо получить NIF (португальский налоговый идентификационный номер). Доход от аренды облагается налогом по стандартной ставке (режим упрощенного налогообложения; налоговая ставка на доход от аренды обычно составляет 28%(для нерезидентов) или рассчитывается по прогрессивной ставке (для резидентов; рекомендуется проконсультироваться с местным налоговым консультантом.
📋 Важные замечания по сдаче в аренду недвижимости в Португалии (2026)
📝 Регистрация договора:Арендодатель обязан зарегистрировать договор аренды в налоговой службе Португалии и выдать электронный квиток. Неregistered договоры могут привести к штрафам, и арендатор может не суметь использовать договор для оформления резидентства.
📊 Рыночные ставки аренды (2026):
• Лиссабон (Lisboa): примерно €19,6–22,1 за кв. м, студия в центре города €1 200–1 500 в месяц, двухкомнатная €1 500–2 500+; рентабельность примерно 3,86–5%
• Порту (Porto): примерно €12–17,7 за кв. м, студия в центре города €800–1 000 в месяц, двухкомнатная €1 000–1 800+; рентабельность примерно 4,52–5%
• Алгарве (Algarve): Фару (Faro) студия примерно €900–1 200 в месяц, краткосрочная аренда в высокий сезон испытывает дефицит, долгосрочную аренду рекомендуется бронировать заранее
• Другие города (Брага, Коимбра, Авейро): двухкомнатная квартира в месяц €600–1000, хорошее соотношение цены и качества; в Авейро (Aveiro) в 2024–2025 годах произойдет резкое увеличение предложения, что станет новой инвестиционной точкой роста
• Годовой прирост арендной платы по стране в 2025 году составляет примерно 3,5% (Q2), рост в Лиссабоне замедляется, а рост во вторичных городах остается значительным
💡 Налоговые льготы:Если арендодатель переведет объект краткосрочной аренды (AL) на долгосрочную аренду, он может получить освобождение от налога на доход от аренды IRS или льготную налоговую ставку (в соответствии с планом «Construir Portugal»), рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом для подтверждения соответствия требованиям.
🔑 Управление залогом:Залог обычно составляет 1–2 месячных платежей без установленного законом верхнего предела; когда арендатор требует возврата залога, если нет доказательств повреждений, арендодатель должен своевременно вернуть залог, в противном случае это может привести к судебным спорам.
📋 Расчет в иностранной валюте:Португалия использует евро (EUR), иностранные арендодатели могут установить договор аренды в евро через RentPackage, система автоматически конвертирует сумму в тайвайньский доллар и другие валюты и регистрирует счета.
Аренда недвижимости в Португалии осуществляется вевро (EUR)Если вы тайваньский арендодатель, инвестирующий в Португалию, вам может потребоваться конвертация доходов и ведение учета между тайваньским юанем и евро.
👉 Узнать больше: как обрабатывать арендную плату в иностранной валюте?
🏠 Необходимое ПО для управления недвижимостью от RentPackage — бесплатно для арендодателей и агентов
✅ Бесплатное размещение объявлений с поддержкой изображений и видео с YouTube для привлечения большего числа арендаторов
✅ Напоминания об онлайн-сборе арендной платы, автоматическое отслеживание коммунальных платежей и расходов, прощай Excel
✅ Данные арендаторов и сроки аренды в одном месте, легко управляйте несколькими объектами
✅ Поддержка 52 языков и 200 стран, идеально подходит для международных владельцев недвижимости
✅ Без установки программного обеспечения, войдите и сразу же используйте все функции
👉 Начните бесплатный пробный период платформы управления недвижимостью RentPackage
© 2026 All rights reserved