Как в RentPackage создать налоговую декларацию по аренде в Австралии (Rental Schedule), автоматическое соответствие поступлений и расходов категориям ATO

Доходы от аренды в Австралии должны быть отчетливо классифицированы как доходы и расходы в соответствии с требованиями ATO. Самым утомительным в налоговый сезон является переклассификация и суммирование всей годовой отчетности. В RentPackage вы продолжаете получать арендные платежи и учет готовится автоматически, а в налоговый сезон, выбрав год и нажав одну кнопку, система формирует Rental Schedule в формате ATO — только амортизацию и расходы по займам, требующие профессионального суждения, вы заполняете вручную, все остальное делается автоматически.

1. Что такое Rental Schedule?

Rental Schedule (Детализация арендной недвижимости) — это стандартное приложение для отчета о доходах от сдачи недвижимости в Австралии, которое по пунктам перечисляет арендные доходы и различные расходы за весь финансовый год, рассчитывает чистый доход от аренды (или убыток). На каждую недвижимость создается отдельная форма, подается вместе с личной налоговой декларацией.

«Rental Schedule» - это устаревшее название: ранее ATO использовала бумажную форму (NAT 5225, код RS), с 1 июля 2020 года заменённую электронным форматом [ RNTLPRPTY ] (Rental property schedule). В индустрии продолжают использовать Rental Schedule, что не является ошибкой, но это не официальная текущая терминология.

С переходом на электронный формат ATO публикует только «обязательные поля для отчёта», не указывая макет формы, что приводит к различиям в интерфейсах Xero Tax, MYOB, HandiTax. Отчёт RentPackage также формируется исходя из декларации, упорядочивая доходы и расходы для вашего удобства и удобства бухгалтеров.

RentPackage суммирует счета за выбранный финансовый год на основании [ кассового метода ] (поступления учитываются по факту получения), и автоматически классифицирует их в соответствии с категориями заявки ATO, которые вы настроили заранее.

2. Основные моменты австралийской налоговой декларации по аренде

Перед созданием отчёта ознакомьтесь с австралийскими налоговыми правилами, влияющими на цифры:

• Финансовый год: Налоговый год в Австралии длится с 1 июля по 30 июня следующего года, что отличается от календарного года в Тайване и США.
• Один объект — один отчёт: Для каждого сдаваемого в аренду объекта требуется отдельный Rental Schedule, поэтому система одновременно генерирует отчёт только для одного объекта.
• Отчетность по доле владения: Для объектов с совместной собственностью доходы и расходы распределяются по доле владения: Joint Tenants (совместная собственность, как правило, супруги) делят поровну; Tenants in Common (по долям) отчитываются по своим долям (например, 70%/30%). Отчёт формируется для 100% владения, перед отчетом преобразуйте согласно вашей доле.
• Ремонт и улучшение — разные вещи: Ремонт (восстановление) может быть полностью списан в год расходов; капитальные улучшения (апгрейд, пристройка) являются капитальными затратами и амортизируются, их нельзя полностью списать в год.
• Амортизация двумя категориями: Division 43 (Капитальные работы) амортизирует стоимость строительства структуры здания, обычно 2,5% ежегодно, амортизация 40 лет; Division 40 (Оборудование и оснащение) для перемещаемых активов, таких как кондиционеры, ковры, водонагреватели, амортизируется в соответствии с их эффективным сроком службы. На практике, график амортизации, как правило, предоставляется количественным оценщиком, следуйте ему каждый год.
• Затраты на заимствование списываются за пять лет: Расходы на оформление кредитов, такие как комиссия за установку, оценка, регистрация, не могут быть единовременно списаны в год оплаты, они распределяются на 5 лет (если срок кредита менее 5 лет, то по сроку кредита). Например, если в этом году уплачена комиссия $2,000 за установку кредита, в этом году можно списать только $2,000 ÷ 5 = $400.
• Ограничения на командировочные расходы: С 1 июля 2017 года владельцы жилья не могут вычитать транспортные и проживающие расходы для поездок к жилым арендуемым объектам.

3. Настройка перед началом: соответствие счетов категориям декларации

В Австралии категории налогообложения не имеют цифровых кодов, поэтому RentPackage предоставляет выпадающее меню [ График аренды ] для настройки бухгалтерских счетов, чтобы вы могли указать налоговую категорию для каждого из них. При добавлении или редактировании счетов (например, для периодических доходов от коммунальных услуг), категория дохода и соответствующие расходы могут иметь свои категории; выбор «Не указывать» исключает из отчетов.

4. Создание отчета

Для использования этой функции требуется план [ Advanced ], а оператор должен иметь права на [ Просмотр/Печать отчетов ].

На левой панели выберите [ Отчеты ] → [ Отчеты ], выберите тип отчета [ График аренды ], выберите налоговый год (например, 1 июл 2025 – 30 июн 2026) и недвижимость (одна за раз), затем нажмите [ Следующий шаг: введите амортизацию/затраты на заимствование ].

5. Ввод амортизации и расходов по займам

Амортизация и затраты по займам относятся к категории "сколько указано в учёте, не равно сколько можно вычесть в этом году". Система не определяет сумму за вас, введите фактическую сумму для вычета в этом году:

• Амортизация активов (Div 40): Введите сумму амортизационных отчислений на переносимые активы за текущий год. Используйте график амортизации или расчеты бухгалтера. По умолчанию 0.
• Капитальное строительство (Div 43): Введите сумму амортизации конструкций за текущий год. Например, стоимость строительства $300,000, ставка 2.5%, при сдаче в аренду на весь год составляет $7,500. По умолчанию 0.
• Затраты по займам: Система автоматически суммирует статьи, классифицированные как "затраты по займам", и вставляет их в поле ввода [ для справки ], можно развернуть для просмотра деталей. Измените сумму на фактическую сумму для вычета в этом году — например, в учете $2,000 на комиссию по займу, распределённую на 5 лет, обычно указываете $400 в этом году.

6. Как читать этот отчет

После нажатия [ Сформировать отчёт ], он будет представлен в формате подачи в ATO:

• Доход: «Gross rent» указывает доход от аренды, «Other rental related income» показывает прочие доходы, связанные с арендой, обе секции можно развернуть для просмотра деталей (например, доход от аренды, от стоянки, от рекламы), сумма которых даёт общий доход.
• Расходы: Упорядочено по классификации расходов ATO, например, реклама для арендаторов, взносы управляющей компании, муниципальные сборы, страховка, проценты по кредитам, ремонт и обслуживание и т.д.; для категорий со счетами будет показана детализация, для категорий без операций в течение периода будет показано 0. Введенные ранее амортизация и затраты на займы будут соответственно учтены в «Амортизации капитала» (Div 40), «Вычеты на капитальное строительство» (Div 43) и «Расходы на займ».
• Чистая арендная плата: Внизу отчета указана чистая арендная плата (доход минус расходы), которая служит для налогообложения; отрицательное значение указывает на убыток от аренды.

7. Важные замечания

• Этот отчет основывается на кассовом методе учета: Доходы и расходы признаются по дате фактической оплаты, что соответствует общему способу декларирования для австралийских арендодателей-физических лиц.
• Расчет на основе 100% владения: Совместные собственники должны пересчитать суммы отчета согласно их доле владения и потом декларировать.
• Это ПО предоставляет только помощь в расчетах и отчетах: Не является налоговой консультацией; пользователь и его налоговый консультант несут ответственность за окончательные данные и их корректность. Налоговое законодательство может изменяться ежегодно, поэтому используйте актуальные правила для отчета за налоговый год.

8. Часто задаваемые вопросы

Почему амортизацию нужно вводить вручную, система не может рассчитать это автоматически?

Правильное число амортизации в Австралии зависит от стоимости строительства, даты начала, срока службы активов и выбранного метода амортизации. Это информация обычно предоставляется в графике амортизации, составленном оценщиком, и не содержится в повседневных бухгалтерских данных. Внесите сумму по графику за текущий год, чтобы гарантировать правильность данных для декларации.

Можно ли сразу использовать сумму, подставленную системой в поле ввода расходов на заимствования?

Не рекомендуется использовать напрямую. Система подставляет общую сумму по всем расходам на заимствования за год, в то время как налоговое законодательство требует их распределения на 5 лет, поэтому обычно можно указывать только пятую часть от общей суммы. Пожалуйста, разверните детали и заполните фактическую сумму, подлежащую списанию в этом году.

Как заявить недвижимость, совместно принадлежащую супругам или нескольким лицам?

Сначала определите тип владения: Joint Tenants делят поровну (по 50% на каждого); Tenants in Common делят в соответствии с зарегистрированной долей. Умножьте сумму в этом отчете на вашу долю, чтобы получить личную сумму для декларации.

Как разделить ремонтные расходы и затраты на улучшения?

Критерием является 'восстановление' или 'улучшение'. Ремонт утечек, замена сломанных компонентов относятся к ремонту и могут быть списаны полностью в текущем году, указаны в разделе ремонт и обслуживание; обновление или расширение относится к капитальным улучшениям и амортизируется несколькими годами, не может считаться расходом текущего года. При сомнениях проконсультируйтесь с вашим налоговым консультантом.