Начиная новую жизнь в городе, первое, с чем вы сталкиваетесь, — это жилье.
Готовитесь ли вы переехать в Будапешт на работу, учиться в Дебрецене или инвестировать в недвижимость в Венгрии для сдачи в аренду — здесь собраны самые практичные ресурсы для поиска жилья в Венгрии на 2026 год, включая сайты аренды, агентства недвижимости, группы Facebook и актуальное законодательство. Надеемся, это поможет вам.
Дополнительная информация: рынок аренды в Венгрии в 2026 году остается напряженным. Однокомнатная квартира в центре Будапешта сдается в среднем за €628 в месяц, в пригороде за €467, в Дебрецене за €386, в Пече/Сегеде за €290–350. Рынок краткосрочной аренды в Будапеште (Airbnb) переживает значительные нормативные изменения, спрос и предложение на долгосрочную аренду растут одновременно — это ключевый момент для инвестиций на длительный срок. Основной язык интерфейса — венгерский; рекомендуется использовать автоматический перевод браузера.
I. Сайты аренды
Поиск жилья непосредственно на венгерских сайтах аренды позволяет удобно сравнивать местоположение, цены и удобства, а также разобраться в ценах на рынке. Ниже представлены платформы с наибольшим трафиком:
a. Ingatlan.com — Крупнейшая платформа недвижимости Венгрии с наибольшим количеством объектов по стране, охватывает Будапешт и основные города, поддерживает фильтрацию по округам, площади, цене и другим критериям. Интерфейс на венгерском языке — идеальная отправная точка для поиска жилья. Введите в поле поиска «kiadó lakás + название города» для быстрой фильтрации сдаваемых в аренду объектов.
b. Ingatlanbazar.hu — Венгерская платформа недвижимости с относительно простым и удобным интерфейсом, объекты охватывают Будапешт и все регионы страны. Интерфейс на венгерском языке подходит для арендаторов, впервые использующих венгерские сайты аренды.
c. Ingatlan Jofogas — Раздел недвижимости на крупнейшем сайте классифицированных объявлений Венгрии (подобно Craigslist), где высокая доля объявлений от владельцев напрямую. Некоторые объекты позволяют избежать комиссии агента, качество объектов варьируется, требует самостоятельной фильтрации. Подходит для арендаторов с ограниченным бюджетом или желающих связаться с домовладельцем напрямую.
d. Idealista — Известная европейская международная платформа сдачи жилья с англоязычным интерфейсом, подходит для иностранцев для первоначального ознакомления с ценами аренды в различных городах Венгрии. Однако количество венгерских объектов недвижимости меньше, чем на Ingatlan.com, поэтому рекомендуется использовать в сочетании с другими платформами.
e. Rentpackage
Онлайн-платформа управления сдачей в аренду с бесплатной публикацией объявлений без ограничений на количество объектов, поддерживает изображения и видеообъявления на YouTube для удобства онлайн-просмотра и экономии времени на встречи. Поддерживает 52 языка и 200 стран, подходит как для иностранных арендодателей, так и для арендаторов.
2. Агентства по недвижимости
Обращение непосредственно к агенту — самый удобный вариант. Агенты хорошо знают местный рынок аренды, могут найти подходящие объекты в соответствии с вашими потребностями и иногда помогают с переговорами по цене. Комиссия венгерских агентств (ügynöki díj) обычно составляет один-два месячных платежа за аренду. Иногда её платит собственник, иногда арендатор. Перед подписанием договора обязательно уточните этот вопрос.
Ниже представлены основные агентства по недвижимости Венгрии:
| Агентство | Область обслуживания | Основные услуги | Особенности |
|---|---|---|---|
| Duna House | По всей Венгрии | Аренда, купля-продажа, рефинансирование ипотеки | Крупнейшая сетевая риэлторская компания Венгрии с наибольшим количеством филиалов по стране, полный спектр услуг, некоторые офисы предоставляют услуги на английском языке, подходит для иностранцев, впервые арендующих жилье в Венгрии или имеющих ограниченные языковые способности |
| Otthon Centrum | Основные города | Аренда, купля-продажа, управление недвижимостью | Известная венгерская риэлторская компания с долгой историей, отличная репутация, объекты недвижимости сосредоточены в Будапеште и основных городах, уделяет внимание качеству обслуживания, подходит для арендаторов, ценящих доверие к бренду |
| Balla Ingatlan | Преимущественно Будапешт | Аренда, купля-продажа | Известный местный риэлторский агент в Будапеште, специализируется на рынке столицы, внимательное обслуживание, хорошо знает особенности каждого района, подходит для арендаторов, ищущих жилье среднего и высокого уровня в Будапеште |
| RE/MAX Hungary | Все основные города страны | Аренда, купля-продажа, инвестиционные консультации | Венгерское отделение международной сетевой марки с англоязычным обслуживанием, охватывающее Будапешт и крупные города, подходит для иностранных инвесторов и арендаторов, незнакомых с венгерским языком |
Если вы хотите найти больше агентств по недвижимости в других регионах, вы также можете использовать Глобальную поисковую сеть агентств по недвижимости Rentpackageдля поиска, вы можете выбрать регион или напрямую ввести название компании для поиска, предоставляются контактные телефоны, адреса и веб-сайты для удобства запросов и посещений.
3. Группы по аренде на Facebook
Facebook является важным каналом прямой аренды от владельцев в Венгрии, особенно подходит для поиска объектов без посредников. Ниже приведены рекомендуемые активные группы:
Рекомендуемые ключевые слова для поиска: «Kiadó lakás + название города» (например, Kiadó lakás Budapest), «Albérlet + название города», «Lakás kiadó + название города»
⚠️ Внимание: в венгерских группах Facebook встречаются мошеннические объявления. Будьте особенно осторожны с объектами, требующими предварительного перевода денег или неразрешающими осмотр. Всегда осмотрите помещение и подпишите письменный договор аренды (bérleti szerződés) перед оплатой.
💡 После поиска квартиры защитите свои права на аренду с помощью RentPackage
✅ Создавайте профессиональные договоры аренды в PDF онлайн с четкими условиями и защитой для обеих сторон
✅ Автоматическое создание договоров, экономия времени на переговорах
✅ Поддержка многоязычности и международных форматов, подходит для иностранных арендаторов
👉 Начните использовать инструмент для создания договоров RentPackage бесплатно
Четыре. Сайты объявлений
Помимо специализированных сайтов аренды жилья, крупнейший венгерский сайт объявлений также предлагает размещение объектов недвижимости:
a. Vatera — Крупнейший венгерский комплексный аукционный и рекламный сайт, в разделе недвижимости можно найти объекты от собственников, подходит для арендаторов, желающих напрямую договориться с арендодателем
b. Startapro — Венгерская платформа объявлений, раздел недвижимости содержит объявления об аренде
Пять. Важные моменты венгерского законодательства об аренде жилья
📋 Ниже приведены важные правила аренды жилья в Венгрии на 2026 год, основанные главным образом на Гражданском кодексе (Закон V 2013 года) и Законе об аренде жилья (Закон LXXVIII 1993 года):
📝 Договор аренды должен быть заключен в письменной форме (обязательно):По венгерскому законодательству договор аренды жилого помещения должен быть заключен в письменной форме, чтобы иметь юридическую силу (соглашение только по электронной почте не имеет юридической силы). Рекомендуется подписание двумя свидетелями или нотариальное удостоверение для укрепления юридической силы. Иностранным собственникам особенно рекомендуется подписывать документы перед нотариусом (közjegyző) и получать нотариально удостоверенный акт (közjegyzői okirat), который можно напрямую исполнить, чтобы позже, при необходимости выселения арендатора, отказывающегося переехать, можно было подать заявление на принудительное исполнение без судебного разбирательства.
💰 Верхний предел депозита составляет три месяца аренды:По венгерскому гражданскому праву, если депозит (kaució) превышает три месяца аренды, арендатор может обратиться в суд с просьбой снизить его до трех месяцев. Рыночная практика обычно составляет два месяца, некоторые собственники требуют три месяца. Перед заселением рекомендуется тщательно фотографировать состояние квартиры (включая оборудование, стены, полы, показания счетчиков электроэнергии и воды) и указать это в договоре аренды для защиты прав при возврате депозита.
🔑 Стандартный срок аренды составляет один год (обычно с условием корректировки на инфляцию):Стандартный срок аренды на венгерском рынке составляет 12 месяцев, часть студенческой аренды — 10 месяцев. Корректировка арендной платы обычно проводится один раз в год в соответствии с уровнем инфляции, опубликованным Центральным статистическим управлением Венгрии (KSH; если цена указана в евро, корректировка производится в соответствии с индексом потребительских цен валютного союза (MUICP) Европейского центрального банка (ECB). В последние годы рынок в целом использует евро в качестве базовой валюты при установлении арендной платы, чтобы избежать рисков колебания обменного курса венгерского форинта (HUF).
🔧 Распределение ответственности за ремонт:По венгерскому законодательству, стоимость содержания и ремонта покрытий (полы, стены), дверей, окон и оборудования несет арендатор; крупный ремонт (замена, переделка) несет ответственность собственник. Рекомендуется в договоре аренды подробно определить обязанности каждой стороны и верхние пределы сумм, чтобы избежать будущих споров. Арендатор не может проводить какие-либо переделки без письменного согласия собственника.
❄️ Зимний мораторий на выселение (15 ноября — 30 апреля следующего года):По венгерскому законодательству, с 15 ноября по 30 апреля следующего года действует запрет на выселение — даже если суд уже вынес решение о выселении, процедура принудительного исполнения не может быть проведена в этот период, чтобы защитить арендаторов от бездомности в холодное время года. Это положение является одним из наиболее значительных положений по защите арендаторов в венгерском законодательстве, и иностранные собственники должны его понимать.
🏙️ Значительные ограничения краткосрочной аренды в Будапеште (Airbnb) 2025–2026:Будапешт приостановил выдачу всех новых регистраций краткосрочной аренды (номера NTAK) с 1 января 2025 г. по 31 декабря 2026 г.; существующие зарегистрированные объекты могут продолжать операции. Шестой район (Терезварош) полностью запретит краткосрочную аренду с 1 января 2026 г. (штраф до 200 000 венгерских форинтов для физических лиц; Верховный суд Венгрии в ноябре 2025 г. признал этот запрет законным. Седьмой район (Липотварош) также с сентября 2025 г. строго ограничивает новую краткосрочную аренду в жилых зданиях; тенденция регулирования, как ожидается, распространится на другие районы. Годовой фиксированный налог на краткосрочную аренду также значительно увеличился с 1 января 2025 г. с 38 400 венгерских форинтов до 150 000 венгерских форинтов (за комнату).
💱 Обработка арендной платы в иностранной валюте:На венгерском рынке обычно используется евро (EUR) в качестве базы ценообразования арендной платы, а фактические платежи пересчитываются в форинты (HUF) по текущему курсу обмена. Рекомендуется четко указать в договоре аренды справочный курс обмена (например, средний курс Национального банка Венгрии MNB) и частоту корректировки, чтобы избежать будущих споров.
⚖️ Разрешение споров:Споры по аренде могут быть подняты в венгерских судах (суд Будапешта имеет значительное накопление дел, разбирательство может занять несколько месяцев). Рекомендуется сохранять полные платежные квитанции, переписку в письменной форме и фотографии при заселении, или рассмотреть включение в договор арбитражного положения для ускорения разрешения.
Шесть. Ключевые моменты для иностранных инвесторов
⚠️ Обязательно прочитайте перед инвестированием: ключевые моменты для иностранных собственников при владении и сдаче в аренду недвижимости в Венгрии (2026)
🌍 Владение недвижимостью иностранцами:Граждане ЕС могут свободно приобретать недвижимость в Венгрии. Граждане третьих стран (например, из Тайваня, США) могут приобретать квартиры (здания), но приобретение сельскохозяйственных земель или земли требует государственного разрешения. Иностранные инвесторы также могут рассмотреть возможность получения вида на жительство через венгерскую программу «Золотая виза» (разрешение на проживание приглашенного инвестора) с инвестицией 250 000 евро и выше для получения более широких прав на покупку. Перед покупкой рекомендуется проконсультироваться с местным адвокатом для подтверждения последних нормативных актов.
💵 Налогообложение доходов от аренды:При сдаче в аренду имущества в Венгрии доход от аренды подлежит декларированию как личный подоходный налог. Налоговая ставка для физических лиц в Венгрии на 2026 год составляет фиксированные 15%. Вы можете воспользоваться стандартным вычетом расходов в размере 10% (то есть налогообложением 90% дохода) или выбрать декларирование фактических расходов. Те же налоговые ставки применяются к нерезидентам-иностранным собственникам, которые должны подать отчет в Венгерское налоговое управление (NAV). Рекомендуется нанять местного налогового консультанта для ведения дел.
📊 Рыночные условия и перспективы (2026)Цены на жилье в Будапеште продолжали стремительно расти в 2025 году (около 30% в год), средняя цена дома составляет примерно HUF 75 млн (€195 000), средняя цена за квадратный метр составляет примерно HUF 1,45 млн (€3780). Валовая доходность от долгосрочной аренды составляет примерно 4,5% (данные начала 2026 года), коэффициент вакантности составляет примерно 5% (18 дней/год). Небольшие квартиры площадью 25–45 кв. м имеют наилучшую доходность на квадратный метр и быстро сдаются в аренду (10–15 дней). На 2026 год прогнозируется рост арендной платы на 3–7%.
🏖️ Краткосрочная аренда в сравнении с долгосрочной арендой (2026 — ключевой поворотный момент)Рынок краткосрочной аренды в Будапеште сталкивается с самыми строгими в истории правилами: приостановка новых регистраций (2025–2026) + полный запрет в VI округе + значительное увеличение налогов, большое количество объектов краткосрочной аренды переходит на рынок долгосрочной аренды, предложение долгосрочной аренды растет, но плата за аренду все еще может постепенно расти. Рекомендуется иностранным собственникам, владеющим объектами в центре Будапешта, оценить осуществимость перехода на долгосрочную аренду заблаговременно и зафиксировать стабильный доход.
💡 Специальные рекомендации для иностранных собственниковВенгерские суды работают медленно и имеют тенденцию защищать арендаторов (включая запрет на выселение в зимний период). Настоятельно рекомендуется подписать договор аренды перед нотариусом и получить нотариально заверенный документ, непосредственно подлежащий исполнению (közjegyzői okirat), чтобы снизить риск будущих споров при выселении. Кроме того, рекомендуется нанять местную компанию по управлению имуществом или адвоката для повседневного управления и налоговой отчетности, чтобы обеспечить полное соответствие требованиям на протяжении всего процесса.
Семь. Прямой визит
Пройдитесь по тому микрорайону, где вы хотите снять дом, и заодно посмотрите на окружение. Некоторые дома, которые нужно сдавать в аренду, будут иметь объявление прямо снаружи «Kiadó Lakás» (сдаю квартиру) или «Kiadó Szoba」(Сдаваемая комната) можно найти арендодателя или агента по недвижимости, используя контактную информацию выше.
Вышеперечисленные ресурсы для аренды жилья в Венгрии на 2026 год - это информация, которую мы подготовили для вас. Надеемся, что предоставленная сегодня информация поможет вам найти идеальное жилье. Есть ли у вас другие рекомендуемые веб-сайты по аренде или агентства недвижимости? Добро пожаловать на комментарий ниже, чтобы поделиться и обменяться информацией.
🏠 Необходимо для арендодателей и агентов! RentPackage - бесплатное программное обеспечение для управления недвижимостью
✅ Бесплатное размещение объявлений с поддержкой изображений и видео YouTube для привлечения большего количества арендаторов
✅ Онлайн напоминания об оплате арендной платы, автоматическая запись коммунальных платежей и доходов, прощай Excel
✅ Информация об арендаторах и сроки истечения договоров видны с первого взгляда, легко управляйте несколькими объектами
✅ Поддержка 52 языков и 200 стран, подходит для международных арендодателей
✅ Не требует установки, войдите сейчас и испытайте все функции
👉 Начните бесплатную пробную версию платформы управления недвижимостью RentPackage
Восьмой, дополнительное чтение: как справиться с договорами аренды в иностранной валюте?
При аренде недвижимости в Венгрии часто встречается следующая практическая ситуация:Арендная плата устанавливается в евро (EUR)и затем конвертируется в форинты (HUF) по текущему курсу НБВ для взимания. Это стандартная практика на венгерском рынке, призванная минимизировать риск колебаний курса форинта.
💡 Способ обработки иностранной валюты в RentPackage:
✅ В договоре можно использовать иностранную валюту в качестве ориентира для установления арендной платы
✅ Каждый счет остается основанным на сумме в местной валюте
✅ Пользователь должен подтвердить и скорректировать окончательную сумму перед выставлением счета
✅ Отчетные периоды без подтверждения не отображаются для арендаторов
👉 Узнайте больше: Как обрабатывать аренду с ценообразованием в иностранной валюте?
© 2026 All rights reserved