Anlage V brugervejledning til den tyske lejeskatrapport

1. Hvad er Anlage V?

Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, indkomst fra udlejning og leasing) er et bilag om ejendomsindkomst, der skal indsendes til de tyske skattemyndigheder (Finanzamt) sammen med selvangivelsen (Einkommensteuererklärung). Hvis du har lejeindtægter i Tyskland, skal du årligt udfylde en Anlage V for hver ejendom for at erklære lejeindtægterne og de relaterede omkostninger.

RentPackage tilbyder en Anlage V rapporteringsfunktion, der automatisk beregner lejeindtægter og omkostninger baseret på modtagelsesdato (i overensstemmelse med det tyske Zufluss-/Abflussprinzip pengestrømsprincip), hvilket gør forberedelsen af tysk skatteindberetning enklere og mere effektiv.

2. Vælg rapporttype, skatteår og ejendom

Følg disse trin for at åbne rapporten:

1. Åbn rapport：Klik på 'Rapporter' i venstre menu → Vælg 'Anlage V' i rapporttype dropdownen
2. Vælg skatteår：Vælg det kalenderår, du vil indberette, fx '2026'
3. Vælg ejendom：Vælg den ejendom, denne rapport vedrører

Når valget er færdigt, klik 'Næste: Afskrivning og kontraktklassificering'.

3. Indtast afskrivningsbeløb og kategorikontrakt

Afskrivning (Absetzung für Abnutzung, AfA)

Indtast venligst afskrivningsbeløbet manuelt. Systemet beregner ikke automatisk, anvender ikke afskrivningssats, og validerer ikke, om beløbet opfylder tysk skattelovgivning. Tyske bygningsafskrivninger har forskellige former (f.eks. lige afskrivningssatser afhængig af byggeår, samt specielle afskrivningsmuligheder), sørg selv for at kontrollere det korrekte beløb og afskrivningssats, eller konsulter din skatterådgiver (Steuerberater).

Kontraktklassifikation (bolig/erhverv)

Rapporten vil, i henhold til din klassifikation af hver kontrakt på denne skærm, opdele lejeindtægten i to felter:

• Bolig：Lejeindtægter fra denne kontrakt vil blive inkluderet i "Mieteinnahmen für Wohnungen" (lejeindtægter fra boligenheder)
• Erhverv：Lejeindtægter fra denne kontrakt vil blive inkluderet i "Einnahmen für andere Räume" (indtægter fra andre lokaler, som kontorer, butikker)

4. Generer rapport

Når du har bekræftet afskrivningsbeløbet og kontraktklassifikationen, klik på 'Generér rapport'.

Systemet vil generere en Anlage V-rapport, der viser følgende indhold:

• Indkomst (Einnahmen)：Boligleje, erhvervsleje, overførte driftsomkostninger til huslejere, og andre indtægtsfelter
• Omkostninger (Werbungskosten)：Afskrivninger, lånerenter, vedligeholdelsesudgifter, og andre udgiftsfelter
• Overskud / Tab (Überschuss / Verlust)：Total indtægt - Total omkostning

Hvert felt viser de inkluderede konti og beløb, så du kan spore oprindelsen af hvert tal.

5. To metoder til afskrivningsregistrering

Metode 1: Kun til denne rapport (midlertidigt)

Indtast afskrivningsbeløbet direkte i rapportskærmen. Dette beløb bruges kun til at generere denne rapport og registreres ikke i bogføringen.

Metode 2: Registrer i bogføringen (anbefales)

Gå til 'Bogføringsstyring' → 'Manuelle posteringer' for at oprette en post:

• Debet: Afskrivningsomkostninger
• Kredit: Akkumulerede afskrivninger

Efter oprettelse af posteringen, vil systemet automatisk overføre afskrivningsbeløbet til rapportskærmen og vise 🔒-ikonet, som indikerer, at beløbet stammer fra bogføringen. For at ændre låste beløb, rediger posteringen fremfor at ændre det i rapportskærmen.

6. Klassificering af bolig- og erhvervslejemål

Hvordan systemet kategoriserer husleje: Kategorisering pr. kontrakt, ikke betaling. Alle lejeaftaler klassificeret som bolig indgår i "Mieteinnahmen für Wohnungen"; kommercielle aftaler indgår i "Einnahmen für andere Räume".

7. FAQ

Beregner systemet automatisk afskrivninger?

Nej. Indtast afskrivninger manuelt; systemet verificerer ikke i forhold til tysk skatteret. Der er forskellige tyske afskrivningsplaner (AfA); satsen varierer efter byggeår og type, bekræft korrekt beløb med skatterådgiver.

Hvorfor er afskrivningsbeløbet låst (🔒) i rapportvisningen?

Lås-ikonet betyder, at beløbet kommer fra en afskrivningspost i regnskabet. For at ændre det, gå til "Regnskabsstyring" → "Manuelle poster" og rediger posten, så rapporten opdateres automatisk med det nye beløb.

Hvor skal opsamlet leje fra tidligere år placeres?

Strengt taget skal lejebetalinger fra tidligere år placeres i "Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen / Mietvorauszahlungen". Systemet opdager ikke automatisk dette; al leje klassificeres under bolig eller kommerciel efter kontrakt. Samlet indkomst er korrekt; for at vise det i det specifikke felt, skal du manuelt justere, når du overfører til en officiel formular.

Påfører rapporten 10-dagesregelen (Zehn-Tage-Regel)?

Nej. Rapporter tilskrives indkomst og udgifter baseret på faktiske betalingsdatoer inden for kalenderåret. Hvis du har regelmæssige betalinger omkring årsskiftet og 10-dages reglen gælder, skal du bekræfte og justere relevante beløb med din skatterådgiver inden indsendelse.

Kan jeg vælge flere ejendomme i én rapport?

Nej. Hver rapport dækker kun én ejendom, i overensstemmelse med den tyske praksis med at indsende en Anlage V for hver udlejningsejendom.

Hvorfor vises min lejeindtægt kun i én kolonne?

Kontroller kontraktklassificeringen i trin tre. Hvis alle kontrakter er klassificeret som bolig, vil alle lejeindtægter blive opført under ”Mieteinnahmen für Wohnungen,” og den kommercielle kolonne vil vise 0, og omvendt.

8. Anlage V felttabeloversigt

[Indtægter (Einnahmen)]

[Udgifter (Werbungskosten)]