Sådan genereres en australsk lejeskatopgørelse (Rental Schedule) i RentPackage med automatisk ATO-kategori

Australsk lejeindtægt skal rapporteres efter kategorier fastsat af ATO for indtægter og udgifter. Det mest krævende ved skat er at gennemgå hele årets regnskab for korrekt kategorisering. I RentPackage kan du vedligeholde regnskabet løbende, og ved skattetidspunktet vælger du et regnskabsår og trykker på en knap for automatisk ATO-kompatibel Rental Schedule-sammensætning. Kun tal som afskrivninger og låneomkostninger skal du selv udfylde; resten håndteres automatisk.

1. Hvad er en Rental Schedule?

Rental Schedule (lejeejendomsdetaljeopgørelse) er en standardvedhæftning til at rapportere indkomsten fra udlejning i Australien, der anviser detailspecifikationen af indtægter og udgifter for ejendommen i det finansielle år, og beregner nettolejeindtægten (eller tabet). Der udarbejdes en opgørelse pr. ejendom, som indsendes sammen med selvangivelsen.

"Rental Schedule" er faktisk et gammelt navn: ATO havde tidligere en papirformular (NAT 5225, kode RS), som blev erstattet af den elektroniske specifikation [ RNTLPRPTY ] (Rental property schedule) fra 1. juli 2020. Branchen bruger stadig ofte betegnelsen Rental Schedule, hvilket ikke er forkert, men det er ikke det officielle nuværende udtryk.

Efter skiftet til elektronisk format offentliggjorde ATO kun de "påkrævede felter" uden at specificere opstillingen, så hver skatteapp leverer deres egen version – derfor ser du forskelle i Xero Tax, MYOB, HandiTax. RentPackage's rapporter organiserer indkomst og udgifter efter skattekrav, klar til dig eller din revisor ved indberetning.

RentPackage sammenfatter transaktioner for det valgte finansår baseret på [ kontantprincip ] (på indbetalingsdato) og fordeler dem automatisk i ATO-kategorierne baseret på din forudindstillede kontoplan.

2. Nøglepunkter for australsk lejeskat

Før du genererer en rapport, skal du forstå nogle australske skatteregler, der påvirker tallene:

Finansår: Australsk skatteår er fra 1. juli til 30. juni året efter, forskelligt fra kalenderåret i Taiwan og USA.
Én ejendom pr. rapport: Hver udlejningsejendom rapporteres separat som en Rental Schedule, så systemet genererer en rapport for hver valgte ejendom ad gangen.
Deklaration efter ejerandel: For ejendomme med flere ejere fordeles indkomst og udgifter efter lovbestemt ejerandel: Joint Tenants (fælles ejerskab, ofte ægtepar) deler ligeligt; Tenants in Common (separat ejerskab) indberetter efter deres andel (f.eks. 70%/30%). Rapporten antager 100% ejerskab, tilpas dine tal før indberetning.
Reparation vs. forbedring: Reparation (genopretning) kan fuldt fratrækkes samme år; kapitalforbedringer (opgraderinger, tilbygninger) er kapitaludgifter, der afskrives over tid og ikke kan fratrækkes helt det år.
To typer afskrivninger: Division 43 (større bygningsarbejder) afskrives bygningskonstruktioners omkostninger, ofte med 2,5% om året over 40 år; Division 40 (inventar og udstyr) gælder for aktiver som aircondition, tæpper, varmtvandsbeholdere, der afskrives baseret på deres levetid. Normalt udarbejder en kvantitetsberegner (Quantity Surveyor) en afskrivningsplan, hvor man bare skal indføre tal hver år.
Låneomkostninger fratrækkes over fem år: Omkostninger ved at optage et lån som etableringsgebyr, vurderingsgebyr og registreringsgebyr kan ikke fratrækkes på én gang i betalingsåret, men skal fordeles jævnt over 5 år (eller lånets levetid, hvis kortere). For eksempel, hvis der betales $2.000 i etableringsgebyr i år, kan kun $2,000 ÷ 5 = $400 fratrækkes i år.
Rejseudgiftsbegrænsninger: Fra 1. juli 2017 kan individuelle udlejere generelt ikke fratrække transport- og opholdsudgifter for rejser til og fra udlejningsboliger.

    Bemærk:
    Dette er kun en generel guide til forståelse af rapporterne og ikke skatteråd. For faktisk indberetning henvises til ATO's gældende regler og rådgivning fra din skatterådgiver.

3. Forberedelse: Kontoplan til ATO-kategorisering

Australiens indberetningskategorier har ikke nummerkoder, så RentPackage tilbyder en [ Lejeplan ] dropdown-menu til at angive indberetningskategorier for hver konto i kontoindstillingerne. Når du tilføjer eller redigerer en konto (f.eks. gentagne strømindkomstkonti), kan både indkomst- og modsvarende udgiftskonti specifikt være kategoriseret; vælg "ingen" for at udelukke fra rapportsamling.

Kontoindstillinger skærmbillede: Brug dropdown-menuen til lejeplan til at tildele kontotilknytninger.

    Bemærk:
    Kontotilknytning behøver kun at blive indstillet én gang, efterfølgende vil hver post automatisk inkludere de allokerede indberetningskategorier, hvilket eliminerer behovet for at sortere igen ved årets slutning.

4. Generer rapport

Brug af denne funktion kræver en [ advanced ] plan, og brugeren skal have adgang til [ Se/print rapporter ].

Gå til venstre menu og klik på [ Rapporter ] → [ Rapporter ], vælg rapporttypen [ Rental Schedule ], vælg skatteår (f.eks. 1. jul 2025 – 30. jun 2026) og ejendom (en ad gangen), og klik derefter på [ Næste: Indtast afskrivning/låneomkostninger ].

Vælg rapporttypen Rental Schedule, skatteår og ejendom

5. Indtast afskrivninger og låneomkostninger

Afskrivninger og låneomkostninger tilhører kategorien 'hvad der står på kontoen, er ikke det samme som hvad du kan fratrække i år'; du skal angive det faktiske beløb, der kan fratrækkes i år:

Aktivafskrivning (Div 40): Indtast den afskrivning, der kan fratrækkes for flytbare aktiver i år. Brug tal fra din afskrivningsplan eller beregninger fra din revisor. Standard er 0.
Kapitalværker (Div 43): Indtast årets amortisering for bygningsstrukturen. F.eks. byggeomkostning $300,000 med en sats på 2,5% årligt, helt udlejet vil være $7,500. Standard er 0.
Låneomkostninger: Systemet summerer automatisk emner klassificeret som 'låneomkostninger' og indsætter dem i indtastningsfeltet til [ reference ]. Du kan udfolde for at se detaljerne. Juster beløbet til det faktiske beløb, der kan fratrækkes i år, f.eks. for et lånegebyr på $2,000 over 5 år, udfyld normalt $400 i år.

Afskrivnings- og låneomkostningsindgang: Div 40, Div 43 og låneomkostninger fratrækkelige beløb i år

    Bemærk:
    Beløbet i indtastningsfeltet er en konto-summering til reference; det endelige beløb beslutter du eller din revisor, og systemet amortiserer ikke automatisk.

6. Sådan læses rapporten

Når du klikker på '[ Generer rapport ]', vil rapporten blive vist i henhold til ATO-deklarationsformatet:

Indkomst: 'Bruttoleje' viser lejeindtægter, 'Andre lejerelaterede indtægter' viser andre lejerelaterede indtægter, begge kan udvides for detaljer om de underliggende regnskabsemner (såsom lejeindtægter, parkeringsindtægter, reklameindtægter), der summeres til Totalindkomst.
Omkostninger: Oplistet efter ATO omkostningskategorier, f.eks. Reklame for lejere, Ejerforeningsgebyrer, Kommunale afgifter, Forsikring, Rente på lån, Reparationer og vedligeholdelse osv.; kategorier, der matcher regnskabsposter vises med detaljer, de kategorier uden aktivitet vises som 0. Afskrivninger og låneomkostninger fra det foregående trin føres til 'Kapitalfradrag' (Div 40), 'Afskrivninger på kapitalværk' (Div 43) og 'Låneomkostninger'.
Nettoleje: Nederst i rapporten vises nettoudlejeindkomst (indtægter fratrukket omkostninger), som er den rapporterbare nettolejeindkomst; hvis negativ, er det en lejetab.

Lejeejendom skema: Indtægter, ATO kategoriserede omkostninger og nettoleje

7. Vigtige bemærkninger

Denne rapport er på kontant basis: Indtægter og omkostninger bogføres på betalingsdagen, som er standardmetoden for australske private udlejere.
Beregnet ved 100% ejerskab: Medejere skal omregne rapportens beløb efter retmæssig ejerandel, før der indberettes.
Denne software tilbyder kun beregningshjælp og rapportering: Dette udgør ikke skatterådgivning; brugeren og deres skatterådgiver er ansvarlige for de endelige indberetningstal og deres rigtighed. Skattelovgivning kan ændres årligt, og faktiske indberetninger skal foretages i henhold til gyldige regler for det pågældende indberetningsår.

8. Ofte stillede spørgsmål

Hvorfor skal afskrivninger indtastes manuelt, kan systemet ikke beregne automatisk?

Det korrekte afskrivningsbeløb i Australien afhænger af byggeomkostninger, startdato, levetid for aktiverne og den anvendte afskrivningsmetode. Disse oplysninger stammer normalt fra en quantity surveyor's afskrivningsskema, som ikke er en del af den daglige regnskabsdata. Du skal indtaste beløbet for dette år baseret på skemaet for at sikre korrekt rapportering.

Kan det forudfyldte beløb i feltet for låneomkostninger bare bruges?

Det anbefales ikke at bruge det direkte. Det forudfyldte beløb er en årlig total af bogførte låneomkostninger, men skattereglerne kræver femårig afskrivning på disse udgifter. Derfor kan kun en femtedel normalt udfyldes. Udfold detaljerne for at bekræfte og rette beløbet til det faktiske fradragsberettigede beløb i år.

Hvordan rapporteres ejendom, der er samtejerskab?

Bekræft type ejerskab først: Joint Tenants er altid ligelig delt (50% hver), mens Tenants in Common deler i henhold til registrerede andele. Gange beløbet i denne rapport med din andel for at få det tal du skal rapportere.

Hvordan adskilles reparationsudgifter fra forbedringsudgifter?

Vurderingskriteriet er, om det er en „genoprettelse til oprindelig tilstand“ eller en „opgradering“. Reparation af lækager og udskiftning af defekte dele er reparationer og kan fradrages det år, de sker, under Repairs and maintenance. Nye installationer, opgraderinger og udbygninger er kapitalforbedringer, der skal afskrives over tid, og kan ikke fratrækkes fuldt ud samme år. Kontakt din skatterådgiver i tvivlstilfælde.

    ✅ Konfigurer kontotildeling nu og generér din Rental Schedule. Årets indtægter og udgifter opsummeres automatisk til ATO-rapporteringsformatet, så du undgår at gennemgå regnskabsbøger i skattesæsonen!