كيفية إنشاء بيانات إقرار دخل إيجارات SZJA المجري في RentPackage، وتنظيم أرقام eSZJA بضغطة واحدة.

في المجر، يجب تضمين دخل الإيجار في الإقرار السنوي للضريبة على الدخل الشخصي (SZJA)، والنظام الإلكتروني eSZJA لا يشمل بشكل تلقائي دخل الإيجارات، لذا يجب على الملاك حساب الدخل والمصاريف والأرباح والمدفوعات المسبقة لكل ربع سنة بأنفسهم. يقوم RentPackage بتجميع حسابات الإيجار السنوية تلقائيًا إلى أرقام تتوافق مع حقول eSZJA، يمكنك ملء الأرقام مباشرة من التقرير دون الحاجة إلى حسابات يدوية نهاية العام.

أولاً، ما هو إقرار دخل إيجارات SZJA؟

SZJA (személyi jövedelemadó) هي ضريبة الدخل الشخصي في المجر. يجب على الملاك الخاصين الإبلاغ عن عائدات الإيجار الطويل الأمد للعقارات السكنية في [ 708. sor ] (حقل دخل الإيجارات) بالإقرار السنوي: تعبئة الدخل في الحقل a (bevétel) والمصاريف في الحقل b (költség) والأرباح في الحقل c (jövedelem) بضرائب بنسبة 15%؛ كما يجب الدفع المسبق للضرائب (adóelőleg) حسب الفصول خلال السنة.

يجمع RentPackage حسابات السنة الضريبية المختارة (من ١ يناير إلى ٣١ ديسمبر) وفقًا [ للأساس النقدي ] (الاعتراف بالتاريخ الذي تم فيه استلام الدفعة) كوحدة للإبلاغ الشخصي للملاك، مما ينتج أرقامًا يمكنك ملء حقول eSZJA بها مباشرة.

ثانيًا، أهم النقاط لضرائب الإيجار في المجر

قبل إنشاء التقارير، تعرف على بعض القواعد الضريبية المجرية التي تؤثر على الأرقام:

• نسبة الضريبة ١٥٪: يخضع دخل الإيجار (الإيرادات مطروحًا منها المصاريف) لضريبة دخل شخصية بنسبة ١٥٪.
• اختيار إحدى طريقتي حساب المصروفات: [ أ: نسبة 10% للحسابات ] - لا حاجة لتقديم أدلة فردية، جميع التكاليف تُحسب بنسبة 10% من الدخل، بسيطة وسهلة، ولكن لا يمكن خصم الاستهلاك أو المصاريف الفعلية؛ [ ب: تحقق فردي ] - يتم خصم المصاريف الفعلية، مع إمكانية خصم الاستهلاك، مناسب للملاك ذوي المصاريف العالية.
• الدفع المسبق ربع السنوي: عندما يكون المستأجر فردًا، يجب على المالك حساب ودفع الضرائب مقدمًا لكل ربع سنة؛ إذا كان المستأجر (الدافع) شركة، تقوم الجهة الدافعة بالخصم والمالك لا يحتاج للدفع المسبق ربع السنوي.
• التحصيل والدفع الخاص بالخدمات لا يُحتسب كدخل: وفقًا لقوانين ضريبة الدخل الهنغارية SZJA، تُعد مصاريف المستأجر لتعويض خدمات المرافق العامة (الماء، الكهرباء، الخ) مبالغ موجّهة ولا تُحسب كدخل للمالك؛ ولكن إذا كانت الرسوم ثابتة ولم يكن للمالك مصاريف مقابلة، تُحتسب كدخل. تختلف معالجة الضرائب للحالتين، ولهذا تطلب منك النظام تأكيد تفاصيل حسابات مختلفة عند إنشاء التقارير.
• الاستهلاك (értékcsökkenés): يُخصم فقط في حال التحقق الفردي (ب). المبلغ القابل للخصم سنويًا = (سعر الشراء - قيمة الأرض) × نسبة الاستهلاك × نسبة الإيجار. ملاحظة: يُحسب بناءً على [ سعر الشراء ] وليس السعر السوقي؛ لا تُستهلك الأرض، يجب استبعادها أولاً؛ لا يُسمح بالاستهلاك لمن لا يملكون مستندات سعر الشراء (ورثة، هدايا)؛ نسبة الاستهلاك الافتراضية 2% (بناء طوب/ خرسانة وهياكل دائمة)، والهياكل الأخرى 3% أو 6%؛ نسبة الإيجار = (أيام الإيجار ÷ أيام الاحتفاظ بالممتلكات في العام) × (مساحة الإيجار ÷ المساحة الكلية)؛ يمكن إضافة مصاريف التحسين التي تزيد من قيمة الشراء إلى قاعدة الاستهلاك.
• مسودة eSZJA لا تشمل دخل الإيجار: تشمل مسودة الإقرارات المسبقة من NAV فقط الدخل المُبلغ عنه مثل دخل صاحب العمل، ويجب أن يُكمل المالك دخل الإيجار بنفسه، وهو ما يُعد هذا التقرير لمساعدتك به.

ثالثًا، الإعداد المسبق: تخصيص الحسابات لتوافق خطوط الإقرار SZJA

في إعدادات الحسابات، يمكن تخصيص كل حساب لنوع الإبلاغ من خلال قائمة [ SZJA sor ] المنسدلة: [ 708 - Ingatlan bérbeadás (bevétel) ] —— دخل الإيجار العام، يُرحل مباشرة إلى العمود a من السطر 708؛ [ 7708 - Rezsi (automatika vizsgálat) ] —— بنود المرافق مثل الماء والكهرباء، يقوم النظام عند إنشاء التقرير بتشغيل معالجة خاصة لتأكيد كل من التحصيل والدفع أو خصائص الدخل. اختيار 'غير مخصص' يُستبعد من تلخيص التقرير.

٤. إنشاء التقارير

يتطلب استخدام هذه الوظيفة خطة [ متقدمة ] وأن يكون لدى المستخدم صلاحيات [ عرض/طباعة التقارير ].

انتقل إلى القائمة اليسرى وانقر على [ التقارير ] → [ التقارير ]، واختر نوع التقرير [ SZJA ]، ثم قم بالإعداد بالترتيب:

• السنة الضريبية: السنة الضريبية في المجر تتبع السنة الميلادية (من 1 يناير إلى 31 ديسمبر).
• الجهة المقدمة للإقرار: اختر إما مالك فردي أو مقدمي تقارير الشركات للعقارات المدارة ذاتياً. سيتم تلخيص التقرير حسب الجهة المقدمة المختارة.
• طريقة حساب التكاليف: اختر A (معدل تكاليف 10%) أو B (تدقيق بنود). إذا لم تكن متأكدًا من الخيار الأفضل، لا تقلق — يمكنك التبديل والمقارنة في الزاوية العلوية اليمنى بعد إنشاء التقرير وستتم إعادة حساب الأرقام في الحال.

بعد الإعداد اضغط على [ التالي ].

٥. تأكيد رسوم المرافق والاستهلاك

في هذه الخطوة، سيعرض النظام البنود التي تحتاج إلى تقييم يدوي منك، وتنقسم إلى قسمين:

• تأكيد فاتورة المرافق: سيتم إدراج بنود المرافق المصنفة تحت 7708 بشكل منفرد وفقًا لكل عقار (يمكن طيها إذا كانت العقارات كثيرة)، تعرض كل بند مبلغ الإيرادات والمصروفات خلال الفترة، وتوفر ثلاثة خيارات: [ حسب الاستهلاك الفعلي، الدفع للمورد ] - تُعتبر أموالاً متداولة وليست إيرادًا؛ [ اشتراك شهري / رسوم ثابتة، لا توجد نفقات مقابلة ] - تسجل كإيرادات؛ [ مبلغ مخصص ] - أدخل مبلغ الإيرادات والمصروفات بشكل فردي. لا يمكن للنظام تحديد طبيعة الرسوم، يرجى اختيار وفقاً للحالة الفعلية.
• مبلغ استهلاك العام الحالي: يظهر فقط عند اختيار طريقة حساب المصروفات B (التحقق من كل عنصر). يتوجب عليك إجراء الحساب يدويًا باستخدام الصيغة "(سعر الشراء - قيمة الأرض) × معدل الاستهلاك × نسبة الإيجار"، ثم أدخل إجمالي المبلغ القابل للخصم لهذا العام لجميع العقارات. إدخال 0 يعني عدم خصم الاستهلاك.

٦. كيفية قراءة هذا التقرير

التقرير ليس نموذجًا رسميًا، ولكنه يؤسس الأرقام التي يجب إدخالها في eSZJA في الخانات المقابلة، مقسمة إلى ثلاثة أجزاء:

• البيانات الرئيسية: توافق [ الجدول A، السطر 708 ] مع: دخل العمود a (bevétel)، تكلفة العمود b (költség)، دخل العمود c (jövedelem)؛ و[ الجدول C، السطر 70-73 ] المبلغ المقدر لكل ربع (مع تواريخ الدفع لكل فصل) و[ السطر 74 ] إجمالي المبلغ المقدر السنوي. يُحسب في الأسفل الفرق بواسطة "الضريبة المستحقة السنوية (15%) - إجمالي المبلغ المقدر السنوي". يمكنك التبديل في الزاوية اليمنى العليا بين طريقتي حساب التكاليف A/B لمقارنة أي واحدة تناسب الإبلاغ الضريبي أكثر - عند التبديل إلى A، لن يتم احتساب الاستهلاك كـنفقة.
• تفاصيل الإيرادات: إدراج كافة مكونات الإيرادات التي تدخل العمود a من السطر 708، سيتم وضع علامة على نتائج القرار في الخطوة الخامسة في بنود المرافق - أموال متداولة تُعلم كـ"غير مشمولة"، رسوم الاشتراك الشهرية تُعلم كـ"مشمولة"، يمكن تتبع كل قرش من أين جاء.
• تفاصيل المصروفات: عرض مكونات التكلفة في العمود b الصف 708. سيتم نقل مبلغ الإهلاك المقدر في الخطوة الخامسة ولكن يمكن تعديله مباشرة من خلال حقل الإدخال، ويتم إعادة حساب التقرير بالكامل في الوقت الفعلي. عند التبديل إلى A (معدل تكلفة 10%) يتم تظليل هذا القسم والحساب يصبح بناءً على نسبة 10% من الدخل.

٧. ملاحظات هامة

• السداد المسبق الربع السنوي هو المبلغ الواجب دفعه بموجب القانون: الصفوف 70–74 تمثل المبلغ المطلوب دفعه مقدماً وفقاً للوائح، وليست الأرقام الفعلية التي دفعتها (التسجيل الفعلي متاح في حساب NAV الخاص بك).
• يتم خصم الإهلاك مرة واحدة في التسوية السنوية: الإهلاك لا يتم توزيعه على السداد المسبق الفصلي، بل يتم خصمه مرة واحدة في نهاية السنة، لذا يعد وجود عجز في التسوية أمراً طبيعياً — يعني ذلك دفع مبلغ مقدماً زائد يمكن طلب استرداده.
• افتراضات التقرير: يفترض هذا التقرير: أن المستأجر فرد (إذا كانت الشركة هي الدافع، فتقوم باقتطاع الضرائب ولا يلزم المالك بالدفع ربع السنوي)، المالك يمتلك بشكل فردي (بدون مالكين مشتركين)، تأجير طويل الأمد للسكن، المبالغ محسوبة بالـ forint الصحيح؛ التكاليف العامة (közös költség) إذا دفعت من قبل المستأجر تدخل بالكامل في الدخل.
• هذه البرمجية تقدم فقط مساعدة في الحساب وتقرير: لا تشكل نصيحة ضريبية؛ الأرقام النهائية للتقرير ودقتها تقع على عاتق المستخدم ومستشاره الضريبي. يمكن تعديل القوانين الضريبية سنويًا، يجب الالتزام بالأحكام السارية للسنة التي تقدم فيها التقرير.

٨. الأسئلة الشائعة

معدل تكلفة 10% أو التحقق الفردي، أيهما أختار؟

المبدأ الأساسي: إذا كانت النفقات الفعلية (بما في ذلك الإهلاك) أقل من 10% من الإيرادات، فاختيار A أكثر فعالية وأسهل؛ أما إذا كانت النفقات مرتفعة أو كان هناك إمكانية لخصم الإهلاك، فاختيار B أفضل. لا حاجة للتخمين مسبقًا - بعد إنشاء التقرير، استخدم الزر في الزاوية اليمنى العليا لحساب الطريقتين وقارن مباشرة بين الدخل في العمود c والمبلغ الضريبي المستحق.

لماذا يمكن عدم اعتبار فواتير الخدمات المدفوعة من المستأجر كدخل؟

عندما تقوم بتحصيل المبلغ من المستأجر بناءً على الاستهلاك الفعلي وإعادة دفعه كما هو إلى شركة الخدمات، فهذا المبلغ مجرد نقود تمر عبر يدك إلى طرف ثالث (مبلغ متداول) وليس دخلًا للمالك وفقًا لقواعد SZJA في المجر. أما إذا كنت تجمع مبلغًا ثابتًا شهريًا من المستأجر دون مصروفات مقابلة، فإنه يعتبر دخلك. نظرًا لأن النظام لا يمكنه تحديد طبيعة الرسوم بناءً على الحسابات، تحتاج إلى التأكيد حسب الفئة عند إنشاء التقرير.

لماذا يجب حساب الإهلاك يدويًا ولا يستطيع النظام القيام بذلك تلقائيًا؟

يتطلب الإهلاك معلومات مثل سعر الشراء، قيمة الأرض، نوع هيكل البناء، عدد أيام التأجير ونسبة المساحة، ومعظمها غير متوفر في البيانات المحاسبية اليومية وبعضها لا يحق لها الإهلاك وفقًا للقانون عند الاستلام بالوراثة أو كهدية. تقوم بحسابها بنفسك وتدخلها للتأكد من صحة التقرير. إدخال 0 يعني عدم خصم الإهلاك لهذا العام.

مسودة eSZJA لا تحتوي على دخل الإيجار الخاص بي، هل هذا طبيعي؟

هذا طبيعي. تملأ مسودة NAV فقط بالدخل المبلغ عنه من قبل أصحاب العمل وما إلى ذلك، بينما يجب أن يملأ المالك دائمًا دخل الإيجار في السطر 708. يرجى فتح هذا التقرير وملء الأعمدة أ، ب، ج، والأرقام المقدمة لكل ربع في الخانات المقابلة.

الفرق المتبقي سلبي، هل هناك خطأ في الحساب؟

لا، ليس هناك خطأ. تُحسب المدفوعات المقدمة للربع على أساس الدخل الموسمي، ولا تشمل الإهلاك، والذي يُخصم مرة واحدة فقط عند التسوية السنوية. لذا غالبًا ما تكون الضريبة المستحقة سنويًا أقل من المبلغ المدفوع مقدمًا ككل، يعني الفرق المتبقي السلبي أنك قد دفعت أكثر من اللازم ويمكنك طلب استرداد وفقًا للقوانين.