Hur man genererar en australisk hyresdeklaration (Rental Schedule) i RentPackage med automatiskt matchade inkomster och utgifter enligt ATO:s deklarationskategorier

Australiens intäkter från hyresfastigheter måste deklareras enligt ATO:s föreskrivna inkomst- och kostnadskategorier, vilket kan vara utmanande under skattesäsongen när man måste omklassificera och summera årets transaktioner. I RentPackage hanterar du hyror och bokföring som vanligt, och vid skatteförsäljningen väljer du rätt år och klickar på en knapp. Systemet sammanställer automatiskt ett Rental Schedule i ATO:s rapportformat för hela året—endast avskrivningar och lånekostnader som kräver professionell bedömning fylls i av dig, övrigt är automatiserat.

Ett: Vad är en Rental Schedule?

En Rental Schedule (Hyresfastighetsdetaljer) är den standardiserade bilagan för att deklarera inkomst från uthyrda fastigheter i Australien, som listar hyresintäkter och diverse kostnader för hela finansåret för varje fastighet för att beräkna nettovinst eller -förlust. Varje fastighet har ett schema, vilket deklareras med den personliga inkomstskatten.

"Rental Schedule" är egentligen ett gammalt namn: Tidigare hade ATO ett pappersformulär (NAT 5225, kod RS), som sedan den 1 juli 2020 har ersatts av det elektroniska specifikationen [ RNTLPRPTY ] (Rental property schedule). Branschen kallar det fortfarande Rental Schedule, vilket inte är fel, men det är inte den officiella nuvarande termen.

Efter övergången till elektronisk specifikation offentliggjorde ATO endast "vilka fält som måste rapporteras", men föreskrev inte formulärets layout, vilket innebär att olika skatteprogram organiserar det själva—det är därför du ser olika utseenden på Xero Tax, MYOB, HandiTax. RentPackage-rapporten är också organiserad efter de inkomst- och utgiftsposter som krävs för rapportering, för att du eller din revisor ska kunna fylla i under deklaration.

RentPackage summerar konton för det valda finansåret baserat på [ kassabas ] (registrerar på mottagningsdatum) och tilldelar dem automatiskt till ATO:s deklarationskategorier enligt dina förinställda kontomatchningar.

Två: Viktiga punkter om australiensisk hyresdeklaration

Innan du genererar en rapport, förstå några australiska skatteregler som påverkar siffrorna:

• Räkenskapsår: Australiens skatteår är från den 1 juli till den 30 juni året därpå, vilket skiljer sig från Taiwan och USA:s kalenderår.
• En fastighet per rapport: Varje uthyrningsfastighet rapporteras med en egen Rental Schedule, så systemet genererar rapporter för en fastighet åt gången.
• Rapportera efter innehavsandel: För gemensamt ägda fastigheter fördelas inkomster och utgifter enligt lagstadgad ägarandel: Joint Tenants (gemensamt ägande, vanligt bland makar) delas lika; Tenants in Common (separat ägande) rapporteras enligt deras respektive andel (t.ex. 70%/30%). Denna rapport beräknas med 100% ägande, justera enligt din andel före inlämning.
• Reparation kontra förbättring: Reparationer (återställande) kan redovisas fullt ut som utgifter under året; kapitalförbättringar (uppgraderingar, tillbyggnader) är kapitalkostnader och måste avskrivas över tid och kan inte dras av helt under året.
• Avskrivningar i två kategorier: Division 43 (Kapitalarbeten) avskrivs byggnadens strukturkostnader, vanligtvis 2,5% per år över 40 år; Division 40 (Anläggningar & Utrustning) avskrivs enskilt enligt effektiv livslängd för flyttbara tillgångar som luftkonditionering, mattor, varmvattenberedare, etc. I praktiken utfärdas avskrivningstider av en Quantity Surveyor och årligen anges siffrorna enligt schemat.
• Lånekostnader avskrivs över fem år: Uppläggningsavgifter, värderingskostnader och registreringsavgifter vid lån kan inte dras av direkt vid betalningstillfället utan måste fördelas över 5 år (eller lånets löptid om kortare än 5 år). Om du till exempel betalar $2,000 i uppläggningsavgifter i år, kan du endast dra av $2,000 ÷ 5 = $400 i år.
• Begränsningar för resekostnader: Från och med den 1 juli 2017 kan privata fastighetsägare inte längre dra av transport- och logikostnader för att resa till och från uthyrningsfastigheter.

Tre: Förbereda inställningar: Kontomatchning till deklarationskategorier

Australiska rapporteringskategorier har inga sifferkoder, så i RentPackage kan du i kontoinställningarna använda rullgardinsmenyn [ Rental schedule ] för att ange rapporteringskategori för varje konto. När du lägger till eller redigerar ett konto (t.ex. ett inkomstkonto för periodiserad el- och vattenräkning) kan både inkomstkonton och motsvarande utgiftskonton tilldelas en kategori; väljer du "Ej specificerat" inkluderas inte i sammanställningen.

Fyra: Generera rapport

Denna funktion kräver ett [ Avancerat ] abonnemang och att användaren har behörighet att [ Visa/skriv ut rapporter ].

Gå till vänster menyn, klicka på [ Rapporter ] → [ Rapporter ], välj rapporttyp [ Rental Schedule ], välj skatteår (t.ex. 1 juli 2025 – 30 juni 2026) och fastighetsobjekt (ett åt gången), och klicka sedan [ Nästa steg: Ange avskrivningar/lånekostnader ].

Fem: Ange avskrivningar och lånekostnader

Avskrivningar och lånekostnader är poster där "det som bokförs inte nödvändigtvis kan dras av i år". Systemet anger inte beloppet åt dig; fyll i det avdragsgilla beloppet för året:

• Tillgångsavskrivning (Div 40): Ange årets avdragsgilla belopp för rörliga tillgångar enligt ditt avskrivningsschema eller revisorns beräkning. Förvalt värde är 0.
• Kapitalarbeten (Div 43): Ange årets avskrivning för byggnadsstruktur. Till exempel, om byggkostnaden är $300,000 med en ränta på 2,5 % och uthyrningen pågår hela året, är beloppet $7,500. Förvalt värde är 0.
• Lånekostnader: Systemet summerar automatiskt belopp som klassificeras som "lånekostnader" som en [ referens ] i inmatningsfältet, och du kan expandera för att se kontodetaljer. Ändra beloppet till vad som kan dras av för året - till exempel, om det finns en låneuppsättningsavgift på $2,000, avdraget över 5 år, fyller man vanligtvis i $400 för året.

Sex: Hur du läser denna rapport

När du klickar på [ Generera rapport ], visas rapporten enligt ATO:s deklarationsformat:

• Intäkter: "Bruttouthyrning" listar hyresintäkter och "Annat uthyrningsrelaterat inkomst" listar andra uthyrningsrelaterade intäkter. Båda kan expanderas för att visa detaljerade konton (som hyresintäkter, parkeringsavgifter, reklamavgifter), och summeras som Total inkomster.
• Kostnader: Lista kostnader enligt ATO-kategorier som Advertising for tenants, Body corporate fees, Council rates, Insurance, Interest on loans, Repairs and maintenance etc. Kategorier med motsvarande konton visar detaljer, noll visas för kategorier utan transaktioner under perioden. Tidigare inmatningar för avskrivningar och lånekostnader kommer att inkluderas i ”Capital allowances” (Div 40), ”Capital works deductions” (Div 43) och ”Borrowing expenses”.
• Nettouthyrning: Längst ner i rapporten är Net rent (inkomster minus kostnader), vilket är det netto hyresintäkterna för deklaration; om negativ är det hyresförlust.

Sju: Noteringar

• Denna rapport är kontantbaserad: Inkomster och kostnader erkänns vid betalningsdatumet, i linje med den vanliga redovisningsmetoden för australiensiska privatuthyrare.
• Beräknad som 100% innehav: För gemensamt ägande, justera rapportbelopp enligt de juridiska andelarna före deklaration.
• Denna programvara erbjuder endast beräkningsstöd och rapporter: Det är inte skatterådgivning; användaren och deras skattekonsult ansvarar för de rapporterade siffrornas riktighet. Skattelagar kan ändras årligen, följ aktuella regler för redovisningsåret.

Åtta: Vanliga frågor

Varför måste jag ange avskrivningarna själv, kan inte systemet räkna ut det automatiskt?

Det korrekta avskrivningsbeloppet för Australien beror på byggkostnad, startdatum, livslängd för varje tillgång och avskrivningsmetoden du väljer. Dessa uppgifter kommer vanligtvis från en avskrivningsplan från en surveyor och ingår inte i den löpande bokföringen. Ange beloppet enligt planen för att säkerställa korrekt rapportering.

Kan jag använda beloppet som systemet fyllt i lånekostnadsfältet direkt?

Det rekommenderas inte att använda direkt. Beloppet som systemet fyllt i är den årliga totala lånekostnaden, men enligt skattelagen måste dessa utgifter skrivas av över 5 år. Vanligen används endast en femtedel av det totala beloppet. Kontrollera detaljerna och justera till årets avdragsgilla belopp.

Hur rapporterar man egendom som gemensamt ägs av makar eller flera personer?

Bekräfta först ägandeformen: Joint Tenants delas lika (hälften var); Tenants in Common delas enligt de registrerade ägarandelarna. Multiplicera beloppet på rapporten med din proportion för att få ditt individuella rapporteringsbelopp.

Hur skiljer man på reparations- och förbättringskostnader?

Kriteriet är om det handlar om att 'återställa' eller 'uppgradera'. Reparationer som fixar läckage eller byter ut trasiga delar kan dras av helt under året och anges under Reparation och underhåll. Uppgraderingar och utbyggnader klassas som kapitalförbättringar och måste avskrivas över tid; de kan inte dras av samma år. Rådfråga din skatterådgivare vid osäkerhet.