Kako v RentPackage ustvariti avstralski najemni davčni obračun (Rental Schedule), samodejno razvrstitev v skladu z ATO

Avstralski najemni dohodek je treba razvrstiti po kategorijah prihodkov in stroškov kot določa ATO. Med davčno sezono je najtežje revidirati celotne letne račune za ponovno razvrstitev in seštevanje. V RentPackage lahko redno zbirate najemnine in vodite knjige. Med davčnim obračunom izberite letno obdobje in en klik bo samodejno združil vse prihodke in stroške v ATO formato Rental Schedule – le amortizacijo in stroške posojil, ki zahtevajo strokovno presojo, morate vnesti ročno, vse ostalo se opravi samodejno.

1. Kaj je Rental Schedule?

Rental Schedule (Podrobnosti najemnih nepremičnin) je standardni priloga za prijavo prihodkov od oddajanja nepremičnin v Avstraliji. Poročilo vsebuje vse najemne prihodke in stroške za celotno finančno leto, izračuna čisti najemni dohodek (ali izgubo). En obrazec za vsako nepremičnino, ki se predloži skupaj z osebnim dohodninskim obračunom.

"Najemniški načrt" je v bistvu dolgoletno staro ime: v preteklosti je ATO imel papirni obrazec (NAT 5225, koda RS), ki ga je od 1. julija 2020 nadomestila elektronska specifikacija [ RNTLPRPTY ] (najemniški načrt nepremičnin). V industriji se še vedno pogosto uporablja izraz najemniški načrt, kar ni napačno, vendar ni več uradna terminologija.

Po prehodu na elektronski format, ATO določa samo "katere polja morate poročati" in ne postavitve obrazca, ki jo določa posamezna programska oprema za oddajo davkov – zato je videz v Xero Tax, MYOB, HandiTax različen. RentPackage poroča enako po kategorijah dohodkov in stroškov, ki jih je treba prijaviti, kar vam ali vašemu računovodji omogoča primerjavo med davčnim izpolnjevanjem.

RentPackage združuje račune za izbrano finančno leto na [ denarni osnovi ] (priznavanje na osnovi datuma prejema) in jih samodejno razvrsti v ATO kategorije glede na vaše prednapisane račune.

2. Ključne točke avstralskega najemnega davka

Pred izdelavo poročila se seznanite z nekaj avstralskimi davčnimi pravili, ki vplivajo na številke:

• Davčno leto: Avstralsko davčno leto je od 1. julija do 30. junija naslednjega leta, drugače kot v letnem koledarju v Tajvanu ali ZDA.
• Eno poročilo na nepremičnino: Vsaka najemna nepremičnina zahteva svojo Rental Schedule, zato sistem omogoča izbiro ene nepremičnine naenkrat za izdelavo poročila.
• Prijava po deležu lastništva: Pri skupnem lastništvu se dohodek in stroški delijo po zakonskem deležu: Skupni najemniki (pogosto med zakonskimi partnerji) enakovredno delijo; Navadni najemniki poročajo po svojih deležih (npr. 70%/30%). To poročilo izračunava s 100% lastništvom, zato pred prijavo prilagodite po vašem deležu.
• Razlika med popravilom in izboljšavo: Popravila (obnovitev na prvotno stanje) se lahko štejejo kot stroški v tistem letu; Kapitalske izboljšave (nadgradnje, dodatki) se obravnavajo kot kapitalski izdatki in se amortizirajo skozi leta, ne morejo biti v celoti odpisani istega leta.
• Amortizacija v dveh kategorijah: Division 43 (Gradbena dela) amortizira stroške gradnje strukture, običajno 2,5% na leto, amortizacija 40 let; Division 40 (Rastline in oprema) amortizira premične sredstva, kot so klima, preproge, grelniki vode, po njihovi dobi. V praksi kvantitativni geodet izda amortizacijski načrt, letno le vnesete številke iz načrta.
• Stroški posojila se odpisujejo v petih letih: Stroški nastali pri ureditvi posojila, kot so prijavnina, stroški vrednotenja, pristojbine za registracijo, se ne morejo odpisati v letu plačila, ampak se morajo v petih letih amortizirati (če je doba posojila krajša, potem po tej dobi). Na primer, če plačate $2,000 za postavitev posojila, lahko letos odštejete le $2,000 ÷ 5 = $400.
• Omejitve potnih stroškov: Od 1. julija 2017 stroški prevoza in prenočišča za posamezne najemodajalce, povezani z najemno nepremičnino, običajno niso več dovoljeni.

3. Prednastavitve: računovodski računi za razvrstitev obveznosti

V Avstraliji poročanje ne uporablja številskih kod zato RentPackage v nastavitvah računov daje na voljo spustni meni [ Rental schedule ], kjer določite ustrezno kategorijo poročanja za posamezni račun. Pri dodajanju ali urejanju računa (npr. periodični dohodki od komunalnih storitev) lahko za prihodkovne in ustrezne stroškovne račune določite kategorijo; izbira "brez določitve" jih izloči iz poročila.

4. Ustvarite poročilo

Za uporabo te funkcije potrebujete [ napredni ] paket in dovoljenje [ ogled/izpis poročil ].

V meniju na levi izberite [ Poročila ] → [ Poročila ], izberite [ Rental Schedule ] kot vrsto poročila, izberite davčno leto (npr. 1. jul. 2025 - 30. jun. 2026) in nepremičnino (ena naenkrat), nato pritisnite [ Naslednji korak: Vnos amortizacije/posojilnih stroškov ].

5. Vnesejte amortizacijo in stroške posojil

Amortizacija in stroški posojila spadajo v kategorijo 'koliko se prišteje, ni enak temu, koliko se lahko letos odšteje', zato sistem ne določa zneska namesto vas, vnesite dejanski odštegljivi znesek za to leto:

• Amortizacija sredstev (Div 40): Vnesite znesek amortizacije prenosnih sredstev za to leto, kot je določeno po amortizacijskem načrtu ali izračunu vašega računovodje. Privzeto je 0.
• Kapitalski projekti (Div 43): Vnesite letni amortizacijski znesek za strukturo objekta. Na primer, gradbeni stroški $300.000, stopnja 2,5%, veselo leto najema pomeni $7.500. Privzeto je 0.
• Stroški posojila: Sistem samodejno sešteje zneske, razvrščene kot 'stroški posojila' v knjigovodskih evidencah, kot sklic vnese v polje [ za referenco ], z možnostjo razširitve za ogled detajlov. Znesek spremenite na dejansko odštegljivega v tem letu - na primer, v knjigah je $2.000 za stroške nastavitve posojila, amortizirano v 5 letih, letos se običajno vpiše $400.

6. Kako brati to poročilo

Po pritisku na '[ Generiraj poročilo ]', se poročilo prikaže v formatu prijave ATO:

• Dohodek: Vnos 'Gross rent' prikazuje dohodke iz najemnin, 'Other rental related income' prikazuje druge z najemom povezane dohodke, oba lahko razširite za ogled računovodskih detajlov (kot so prihodki iz najemnin, prihodki iz parkiranja, prihodki iz oglaševanja), vsota tvori skupni dohodek.
• Stroški: Našteti v skladu s klasifikacijo stroškov ATO, kot so Oglaševanje za najemnike, Telo korporacijski stroški, Svetovalne stopnje, Zavarovanje, Obresti na posojila, Popravila in vzdrževanje; kategorije z ustreznimi računi bodo prikazale podrobnosti, kategorije, ki se niso pojavile v obdobju, bodo prikazane kot 0. Amortizacije in stroške posojila iz prejšnjega koraka bodo preneseni v 'Kapitalske olajšave' (Div 40), 'Odbitki za kapitalska dela' (Div 43) in 'Stroški izposojanja'.
• Neto najemnina: Na dnu poročila je Neto najemnina (prihodki minus stroški), kar pomeni neto dohodek od najema, ki je predmet poročanja; če je številka negativna, gre za izgubo iz oddaje.

7. Opozorila

• To poročilo temelji na gotovinskem sistemu: Priznava prihodke in odhodke ob datumu prejema, kar je v skladu s splošnim poročanjem avstralskih najemodajalcev.
• Izračunano na podlagi 100% lastništva: Skupni lastniki naj preračunajo zneske v poročilu glede na zakonski delež in nato poročajo.
• Ta programska oprema nudi le pomoč pri izračunu in poročanju: Ne predstavlja davčnega nasveta; za končne številke poročanja in njihovo natančnost odgovarjajo uporabnik in njegov davčni svetovalec. Davčna zakonodaja se lahko spreminja vsako leto, dejansko poročanje naj temelji na pravilih za poročevalsko leto.

8. Pogosta vprašanja

Zakaj moram vnesti amortizacijo ročno, ali sistem ne more samodejno izračunati?

Pravilni znesek amortizacije v Avstraliji je odvisen od stroškov gradnje, začetnega datuma, uporabne dobe vsakega sredstva in izbrane metode amortizacije. Ti podatki običajno izhajajo iz razporeda amortizacije, ki ga pripravi količinski geodet, in niso vključeni v vsakodnevne računovodske podatke. Letni znesek vnesite po razporedu, da zagotovite pravilnost prijavljenih številk.

Ali lahko uporabim znesek, ki ga sistem vnese v polje za vnos stroškov posojila?

Ne priporočamo neposredne uporabe. Sistem vnese letni seštevek sredstev, razvrščenih kot stroški posojila, vendar zakon določa, da je treba te stroške amortizirati v 5 letih, zato je običajno mogoče vnesti le petino celotnega zneska. Razširite podrobnosti in spremenite na dejanski znesek, ki ga lahko letos odbijete.

Kako prijaviti lastnino, ki jo imata v lasti zakonca ali več oseb?

Najprej preverite način lastništva: Joint Tenants vedno delijo enakomerno (oba po 50%); Tenants in Common delijo sorazmerno glede na registrirani delež. Znesek na tem poročilu pomnožite s svojim deležem, kar predstavlja vaš osebni znesek za prijavo.

Kako razlikovati med stroški popravila in izboljšanja?

Merilo je 'obnovitev v prvotno stanje' ali 'nadgradnja z dodano vrednostjo'. Popravilo puščanja ali zamenjava poškodovanih delov so sredstva za popravilo, ki se lahko v celoti odštejejo v letu, navedena v Repairs and maintenance; novogradnja ali nadgradnja so kapitalske izboljšave, ki jih je treba po amortizaciji razvrstiti v več let, in jih ni mogoče vključiti kot stroške tekočega leta. Če ste v dvomih, se posvetujte s svojim davčnim svetovalcem.