Če si želiš začeti novo življenje v Sloveniji, je iskanje stanovanja prvi izziv, s katerim se soočiš. Ljubljana, glavno mesto Slovenije, je največji trg za najem, za njo pa sledita Maribor in obalna mesta Koper.
Leta 2025 se najemnine v Ljubljani še naprej zvišujejo, z letnim povečanjem približno 3,8 %, ponudba stanovanj pa je omejena. Tujci se običajno zanašajo na zasebni trg najema. Marca 2025 je slovenska vlada sprejela nov zakon o gostinstvu, ki omejuje število dni za kratkoročni najem (Airbnb itd.), kar naj bi pomagalo povečati ponudbo dolgoročnega najema.
Iskanje neposredno na spletnih portalih za najem ti omogoča enostavno primerjavo lokacij, cen in opreme ter poznanost stanja na trgu. Spodaj so najprometniji portali v Sloveniji:
a. Nepremicnine.net — Največja slovenska nepremičninska platforma
Nepremicnine.net je slovenska nepremičninska platforma z največjim tržnim deležem. Oglasi nekavin zajemajo celotno državo, tako stanovanja kot tudi zasebne apartmaje pa je objavljenih v velikem številu. Vmesnik je primarno v slovenščini, vendar je informacijska vsebina o nepremičninah bogata in je to odličan izhodišče za iskanje stanovanja.
b. ThinkSlovenia — Prijazno do angleščine • Prva izbira za tujce
ThinkSlovenia je platforma s primarno angleško vmesnico, namenjena tujcem in tujim vlagateljem. Ponuja izbrana stanovanja za dolgoročni najem v Ljubljani in po državi s podrobnimi opisi v angleščini in podatki za kontakt. To je najbolja izbira za tiste, ki ne govorijo slovenščine.
c. RE/MAX Slovenia — Mednarodni blagovna znamka · Najem in prodaja
RE/MAX je svetovno znana nepremičninska agencija. Slovenska podružnica ponuja storitve najema in prodaje, ki pokrivajo Ljubljano in glavna mesta. Storitve v angleščini so odličnih, primerne za tujce, ki potrebujejo strokovno pomoč pri posredovanju.
d. RentPackage — Brezplačna objava · 52 jezikov · 200 držav
Spletna platforma za upravljanje najemov z brezplačno objavo oglasov, neomejeno število stanovanj, hitro izpolnite ključne podatke, objavite slike, oglasi na YouTube-u, ogled na spletu je bolj primeren, prihranite čas za vodene oglede.
Neposredna naročitev pri agenciji je najbolj preprosta izbira. Agenti poznajo lokalne predpise in tržne pogoje, lahko poskrbijo za primerno nepremičnino glede na vaše potrebe in včasih tudi pomagajo pri pogajanju za ceno. Provizija agencije je običajno breme lastnika (približno pol do en mesec najemnine), a v nekaterih primerih deli stroške tudi najemnik. Pred podpisom pogodbe se prepričajte, da je to pisno potrjeno.
| Nepremičninska podjetja | Posebnosti | Obseg storitev |
|---|---|---|
| Century 21 Slovenia | Mednarodni verižni blagovna znamka · Storitve v angleščini · Specializirano za tržišče v Ljubljani · Najem in prodaja | Celotna Slovenija |
| Agencia | Velika domača nepremičninska agencija v Sloveniji, bogata ponudba v Ljublijani, dolgoletne lokalne izkušnje | Lljubljana in okolica |
| Elite Property Slovenia | Specializacija za premium segment in tuje državljane, celoten servis v angleščini, obsežna pogodbe in pravni dokumenti | Lljubljana |
Bolha.com in Kupiprodam sta največja spletna portala za razvrščene oglase v Sloveniji. Poleg splošnih predmetov v prodaji imata tudi oglase za oddajanje nepremičnin, ki jih objavijo osebni lastniki, kar ponuja možnost prihrankov na posredniški proviziji. Kakovost ponudbe je neenakomerna, priporočljivo je preverjanje preko Nepremicnine.net.
Facebook skupnosti so pomemben dodatni kanal za iskanje nastanitve, še posebej primerne za iskanje neposrednega najema pri osebnih lastnikih, sobodjelitve prostorov ali pridobivanje informacij o najemnini za tujce v Sloveniji.
📌 STANOVANJA NAJEM, ODDAJA, NAKUP, PRODAJA — Celovita skupnost za najem in prodajo nepremičnin, nacionalne nepremičnine
📌 STANOVANJA & DOM – najem, nakup, prenova 🏘️🔑🔍 — Najem, prodaja in prenova, bogata ponudka nepremičnin
📌 Oddam ali najamem stanovanje — Direktni najem, neposredna povezava med lastniki in najemniki
Predlogi za ključne besede iskanja:
💡 Po tem, ko najdete stanovanje, se zaščitite s pomočjo RentPackage
✅ Spletno ustvarite profesionalne PDF-je najemnih pogodb s jasnimi pogoji in zaščito obeh strani
✅ Podpora večjezičnim in večdržavnim oblikam, primerna tudi za tuje najemnike
✅ Samodejno beleženje komunalnih stroškov in financ, pozabite na Excel
👉 Začnite brezplačno uporabljati orodje za pogodbe RentPackage
Če ste že v Sloveniji, lahko obiščete želeno območje in se sprehodite; nekateri oddajni objekti imajo zunaj objavljene "Za najem(oddaja" oglase, kjer se lahko neposredno obrnete na najetnika ali posrednika na podlagi navedenih podatkov. V središču Ljubljane je angleščina splošno razširjena, na obrobju pa se govori predvsem slovenščina.
📋 Spodaj je naveden opis pomembnih predpisov za najem v Sloveniji v letu 2026 v skladu z Zakonom o stanovanju (Stanovanjski zakon, SZ-1):
📄 Vrsta pogodbe:
• Določen čas：Pogodba avtomatično preneha ob poteku roka, lahko pa se dogovori podaljšanje; če najemnik nadaljuje z uporabo in lastnik ne zahteva selitve, se pogodba avtomatično spremeni v nedoločen čas.
• Nedoločen čas：Pogodba traja, dokler je eden od strank ne odpove; najemnik lahko kadarkoli pisno odpove pogodbo s predhodnim obvestilom 90 dni（obe strani se lahko dogovorita za krajši rok, vendar ga ne moreta podaljšati）
🚪 Odpoved in zaščita pred izseljanjem：
• Najemnik lahko kadarkoli pisno odpove pogodbo s 90-dnevnim rokom obvestila.
• Lastniknačeloma lahko odpove pogodbo le, če najemnik krši obveznosti（neplaćanje najemnine, poškodovanje nepremičnine itd.）; če gre za lastnikovo krivdo, so pogoji za lastnikovo odpoved pogodbe izredno strogi, kar predstavlja močnejšo zaščito najemnika.
• Če je pogodba sklenjena v obliki javnega dokumenta (Notarski zapis), lahko lastnik neposredno zahteva prisilno izvršbo v primeru neplačevanja najemnine brez dodatnega sodnega postopka, kar je bolj učinkovito; sicer je potrebna sodna odločba, postopek pa lahko traja nekaj mesecev.
💰 Varščina:
• Zakon ne predvideva jasne zgornje meje, tržna praksa pa je 1–2 mesečne najemnine; tujcem ali študentom se včasih zahteva višja varščina. Varščina se ob koncu pogodbe vrne brez obresti.
🏠 Navodila za tujce, ki najemajo stanovanje:
• Zasebni lastniki običajno ne omejujejo tujcev, vendar lahko zahtevajo predplačilo več mesecev najemnine kot varnost.
• Javna neprofitna stanovanja: državljani EU in državljani Slovenije imajo enake pogoje za prijavo (potrebno trajno prebivališče; državljani tretjih držav, ki niso članice EU, običajno nimajo pravice do prijave.
• Registracija naslova stalnega bivanja (obvezno)：V Sloveniji je treba registrirati začasno bivališče na lokalnem upravnem uradu, če boste tam bivali več kot 90 dni. Registracija se mora opraviti v roku 8 dni po naselitvi in zahteva pogodbo o najemu. Lastnik ne sme preprečiti tega postopka.
📅 Novo pravo za leto 2025 (predpisi za kratkoročni najem):
• Vlada je marca 2025 sprejela nov Zakon o nastanitvah, ki uvaja omejitve za platforme kratkoročnega najema, kot je Airbnb: stanovanja v večstanovanjskih stavbah so lahko oddana na kratko najdlje 60 dnina leto; samostojne ali dvojne hiše največ 150 dniletno; preseganje je kršitev. Cilj je vrniti nepremičnine iz kratkoročnega tržišča dolgoročnemu tržišču in izboljšati ponudbo stanovanja v Ljubljani.
🖊️ Zahteve za pogodbo:
• Pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki in mora vsebovati: opis nepremičnine, znesek najemnine, način razdeljitve stroškov (voda, plin, elektrika itd.), trajanje najema, odgovornost za popravila in pogoje za prenehanje pogodbe. Priporočljivo je, da vam pri pripravi pomaga odvetnik ali nepremičninski posrednik.
📋 Pomembna opozorila za najem nepremičnin v Sloveniji (2026)
📝 Davki:Dohodek od osebnega najema je obdavčen s približno 25 % efektivno davčno stopnjo(izračunano po odbitku standardnih ali dejanskih stroškov; nerezidenti so obdavčeni samo na dohodke iz virov v Sloveniji. Poslovni dohodek od najema je vključen v davek na dobiček podjetja s stopnjo 19 % (za 2024–2028 začasno zvišano na 22 %). Obvezna prijava pri Finančni upravi RS (FURS) in pridobitev slovenske davčne številke.
📊 Tržne cene najema za 2026 (na podlagi podatkov iz 2025):
• Ljubljana skupno povprečje: približno EUR 950–1.014/mesec (HousingAnywhere podatki Q2 2025; letna rast najemnin v 2025 je 3,8 %
• Studio stanovanje：EUR 700–950
• Enosobno stanovanje：EUR 1,000–1,200
• Dvoustanovanje (2-bedroom)：EUR 1,300–1,600
• Tristanovanje (3-bedroom)：EUR 1,500–2,000
• Osrednje mestno območje: povprečna cena na m² EUR 13–19,3; nacionalno povprečje EUR 8–8,04/m²
• Maribor: približno EUR 600–900, 20–30 % ceneje kot Ljubljana
• Koper / Obalno območje：EUR 800–1,300
• Bruto donosnost: povprečno približno 4,34 % v Ljubljani (2025, rahlo nižje kot prejšnje leto)
💱 Valuta:Slovenija uporablja evro (EUR), najemnine so v EUR. Tuji lastniki nepremičnin lahko upravljajo evidenco najemnin in pretvarjajo v tajvanske dolalrje prek RentPackage.
📋 Omejitve kratkoročnega najema:Novi zakoni za leto 2025 uvajajo stroge omejitve dni za kratkoročne najeme, kot je Airbnb (60 dni/leto za večstanovanjske stavbe), zato je skladnost s predpisi ključna za vse načrte kratkoročnega najema.
📋 Priporočeni notarski zapis:Sklenitev najemne pogodbe v obliki javne listine omogoča hiter uveljavljanje v primeru neplačila najemnine in prihrani dolgotrajne sodno postopke.
🏠 Neobhodno za lastnike nepremičnin in posrednike! Brezplačna programska oprema RentPackage za upravljanje lastnosti
✅ Brezplačna objava oglasov s podporo za slike + YouTube videoposnetke, ki privabljajo več najemnikov
✅ Spletni opomniki za rento, avtomatsko beleženje komunalnih stroškov in denarnih tokov – zaključite z Excelom
✅ Podatki najemnikov in datumi poteka najema na prvi pogled, enostavno upravljanje več nepremičnin
✅ Podpora 52 jezikov in 200 držav, primerno za mednarodno dejavne lastnike nepremičnin
✅ Brez namestitve programske opreme, takoj se prijavite in izkusite vse funkcije
👉 Preizkusite RentPackage platformo za upravljanje nepremičnin brezplačno zdaj
© 2026 All rights reserved