Ko začnete novi življenjski poglavek v novem mestu, je prva stvar, ki jo morate rešiti, nastanitev.
Ne glede na to, ali ste najemnik, ki išče stanovanje, ali lastnik nepremičnine oziroma nepremičninar, ki želi objaviti oglase, spodaj so zbrani najpraktičnejši viri za najem stanovanj v Grčiji za leto 2026, vključno s spletnimi mesti za najem, agencijami, klasificiranimi oglasi, skupinami na Facebooku in najnovejšimi pravnimi predpisi, upamo pa, da vam bodo koristni.
Dodatne informacije: Atene (Αθήνα / Athens), glavno mesto Grčije, so največji trg za najem stanovanj. Najemnine se v letu 2026 nadaljujejo v naraščanju (letni porast je približno 8%), povprečna cena stanovanja z eno sobo v centru je že blizu €1.000/mesec, konkurenca za kakovostne nepremičnine je huda. Solun (Θεσσαλονίκη / Thessaloniki) je drugo največje mesto s cenejšimi najemninami kot Atene in je v zadnjih letih najhitreje rastoči trg (letni porast dosega 12%). Patras (Πάτρα / Patras) in različni otoki imajo najemnine, ki se bolj nihajo glede na povpraševanje turizma. Grščina je uradni jezik, večina platform za najem stanovanj je v grščini, zato priporočamo uporabo funkcije prevajanja brskalnika.
I. Spletne strani za najem
Neposredna iskanja na grških spletnih straneh za najem vam omogočijo primerjavo lokacij, cen in opreme ter boljše razumevanje trga. Spodaj so navedene najpogosteje obiskane platforme za najem:
a. Spitogatos(en.spitogatos.gr ima angleško verzijo) — največja nepremičninska platforma v Grčiji s številom pregledov več kot 4 milijonov na mesec, pokriva vse grške nepremičnine za najem in prodajo, vključuje objekte Spiti24.gr in Tospitimou.gr, nudi iskanje po zemljevidu, trendov cen in aplikacije (iOS / Android), je idealna točka začetka za iskanje nastanitve v Grčiji.
b. Xe.gr（Χρυσή Ευκαιρία）— največja platforma za klasificirane oglase v Grčiji s količino nepremičninskih objektov, ki pokriva najem in prodajo ter direktne objave lastnikov, je predvsem v grščini, s pomočjo prevajanja brskalnika pa lahko filtrirate »samo lastniki« in se izognete proviziji agentov, primerna je za iskanje tržnega ravnotežja in direktnih najemov od lastnikov.
c. Spiti24— spada v skupino Spitogatos, je ena glavnih platform za najem v Grčiji, bogata z objekti, je predvsem v grščini, primerna za najemnike, ki so že seznanjeni s platformo Spitogatos in si želijo večkratno iskanje istega objekta.
d. Tospitimou.gr— Del Spitogatos Group, poudarek na konceptu »Moj dom«, podrobni opisi nepremičnin, predvsem v grščini, primerno za iskanje dolgoročnih najemov, zlasti nepremičnin v velikih mestih, kot sta Atena in Solun.
e. Rentpackage
Brezplačna spletna platforma za upravljanje najemov, brez omejitve števila nepremičnin, hitro izpolnite ključne podatke, naložite slike, YouTube video oglase, spletni ogled nepremičnin je bolj priročen in prihranite čas obiskov. Podpira 52 jezikov, 200 držav, primerno za tuje lastniki in najemnike.
2. Nepremičninski posredniki
Neposreden stik s posrednikom je najprimernejša možnost. Posrednik (grščina: μεσίτης) pozna lokalni trg, lahko išče primerne nepremičnine glede na vaše potrebe in včasih lahko pomaga pri pogajanju o ceni. Opozorilo: pristojbine grških posrednikov navadno nosi najemnik, znesek je približno ena mesečna najemnina. Pred podpisom pogodbe se prepričajte, da ste jasno razbrali, kdo plača pristojbino. Poleg tega mora biti najemna pogodba registrirana v grškem davčnem sistemu Taxisnet in potrebna je grška davčna identifikacijska številka (AFM). Tuji najemniki bi to uredili vnaprej.
Primerjava petih glavnih grških nepremičninskih podjetij:
| Nepremičninsko podjetje | Nacionalne lokacije | Glavne storitve | Posebnosti |
|---|---|---|---|
| RE/MAX Greece | 79 pisarn, 1000+ posrednikov | Najem, prodaja, upravljanje nepremičnin | Največja mednarodna nepremičninska omrežja v Grčiji, 20 let izkušenj v Grčiji, svetovna ugled znamke, primerna za tuje najemnike in vlagatelje |
| Savills Greece（Kentriki） | Glavni sedež v Atenah | Najem, prodaja, poslovne nepremičnine, vrednotenje | Partner svetovne prestižne nepremičninske družbe v Grčiji, osredotočen na premijske stanovanjske in poslovne nepremičnine, prva izbira tujih poslovnih strank |
| Engel & Völkers Greece | Atene, Solun, različna otoka | Prodaja, najem, investicijske nepremičnine luksuznih nepremičnin | Nemška mednarodna agencija za luksuzne nepremičnine, pokriva Atene, obalno območje, Mykonos, Rhodes in druge prestižne trge, odličen angleški servis |
| Realestate.gr | Vsa Grčija (spletno) | Najem, prodaja (integrirane platforme) | Združena platforma glavnih grških nepremičninskih agencij z integracijo večih ponudnikov, z uporabnikom prijaznim angleščinskim vmesnikom, primerna za tujce pri iskanju najema |
| Grad | Osredotočena na Atene | Najem, prodaja, upravljanje nepremičnin | Lokalna grška veriga nepremičninskih agencij, posebej usmerjena na atenske in obprimorske trge, s količino nepremičnin in dolgoletnimi izkušnjami na lokalnem trgu |
Če želite najti več ali druge nepremičninske agencije v drugih regijah, lahko tudi uporabite Rentpackage globalno spletno iskalnik nepremičninskih agencijza iskanje z možnostjo izbire regije ali neposrednega vnosa imena agencije, ki zagotavlja telefonsko številko, naslov in spletno stran za hiter dostop in komunikacijo!
III. Prosto oglaševalski spletni portali
Poleg spletnih mest za najem nepremičnin nepremičninske agencije in lastniki nepremičnin objavljajo informacije o nepremičninah tudi na prosto oglaševalskih spletnih portalih v rubriki nepremičnin.aggelies247.gr je pogosta izbira, ki zajema raznovrstne oglase za najem in prodajo, v glavnem v grščini; priporočljiva je uporaba brskalnika za prevajanje. Opozorilo: na prosto oglaševalskih portalih je več goljufij s nepremičninami; pred plačilom potrdite identiteto lastnika in podpis uradnega dogovora o najemu.
IV. Facebook društva za najem
Facebook je pomemben dodatni kanal za iskanje nepremičnin v Grčiji, posebej primeren za tujce in digitalne nomade, saj omogoča neposreden stik z lastniki in izogibanje posredniški proviziji. V iskalno polje vnesite grške ključne besede, kot so »Enoikiazetai Athina« (najem v Atenah) ali »Enoikiazetai Thessaloniki«, da najdete več lokalnih skupin. Spodaj so priporočene aktivne skupine:
⚠️ Opozorilo: V grškim Facebook skupinah se občasno pojavljajo prevarne nepremičnine, posebej v priljubljenih območjih, kot je atenska mestna jedra. Pred podpisom uradne pogodbe in plačilom obvezno obiščite nepremičnino in se prepričajte, da lastnik poseduje lastninsko listino. Tujcem se včasih zaračunavajo租金 (najem) višje od tržne vrednosti. Priporočuje se, da najprej preverite lokalne cene na Spitogatos in se nato pogajate.
💡 Ko najdete dom, se zaščitite s RentPackage in zaščitite svoje pravice do najema
✅ Spletna zasnova strokovno oblikovanega PDF-a najemne pogodbe z jasnimi pogoji in zaščito obeh strani
✅ Avtomatsko generirana pogodba prihrani čas za naprej-nazaj komunikacijo
✅ Podpora za več jezikov in formate držav, primerna tudi za tuje najemnike
👉 Začnite z brezplačno uporabo orodja za pogodbe RentPackage
Pet. Pomembne opombe glede grške zakonodaje o najemanju
📋 Spodaj je navedena razlaga pomembnih grških predpisov o najemanju za leto 2026, ki se v glavnem nanašajo na člene 574–618 Grskega državljanskega zakonika (Ελληνικός Αστικός Κώδικας) in povezane predpise o stanovanjski sferi. Grčija je v letih 2024–2025 uvedla več novih predpisov o najemanju, zato se pred najem seznanite z naslednjim:
📝 Pisne najemne pogodbe je treba registrirati v Taxisnet:Vse najemne pogodbe je treba skleniti v pisni obliki in registrirati v spletnem sistemu grške davčne uprave Taxisnet (AADE), da imajo pravno veljavo. Od aprila 2026 naprej Grčija dodatno predpisuje, da je treba najemnino plačati prek sledljive bančne nakazilne naloge (počasna odprava gotovinske izplačila), in vzpostavi enotni digitalni sistem registra nepremičnin. Tuji najemniki morajo najprej pridobiti grško davčno identifikacijsko številko (AFM), večina lastnikov nepremičnin pa zahteva to kot pogoj za sklenitev pogodbe.
💰 Varščina je ponavadi ena do dve mesečni najemnini:Grška zakonodaja ne določa stroga zgornja meja za varščino, običajno pa je to ena do dve mesečni najemnini. Varščina mora biti v celoti vrnjena ob koncu najemnega obdobja, če najemalec izpolni svoje obveznosti, skupaj z dejanskim razlogom za odbitke (npr. poškodbe, ki presegajo normalno obrabo). Priporočamo, da pred vstopom fotografirate prostor in pridobite pisni prejemek.
⏳ Najmanj tri leta zagotovila za bivanje:Grške stanovanjske najemne pogodbe imajo obvezno najmanjše obdobje najema tri leta. Tudi če je v pogodbi dogovorjeno krajše obdobje, ima najemalec zakonito pravico do stanovanja tri leta (razen če najemalec sâm zahteva predčasen izstop). Če najemalec želi predčasno prekiniti pogodbo, mora lastniku običajno dati mesec dni opomina (pri daljših pogodbah je lahko potrebna daljša opominka). Lastnik nepremičnine mora imeti zakonit razlog za zahtevo, da najemalec zapusti stanovanje.
📈 Omejitve prilagoditve najemnine:Med najemno dobo se najemnina načeloma ne spreminja, razen če pogodba izrecno določa pogojem za prilagoditev. Po koncu najemne dobe lahko lastnik predlaga prilagoditev najemnine za novo dobo, obe strani pa morata soglašati. Najemnik ima pravico zavrniti in se odločiti, da ne bo podaljšal najema. V območjih z mocno regulacijo na trgu morajo prilagoditve najemnine izpolnjevati lokalne tržne pogoje, najemnik pa lahko ugovarja nesorazmernim povečanjem.
🔧 Razdelitev odgovornosti za vzdrževanje:Večje strukturne popravke (streho, vodovodno instalacijo, ogrevni sistem) izvaja lastnik; rutinske manjše popravke (zamenjava žarnice, čiščenje) izvaja najemnik. Kadar najemnik ugotovi, da so potrebni popravki, mora lastnika obvestiti pisno. Če lastnik niti ne pripravi popravke, lahko najemnik zahteva znižanje najemnine. Javne skupne stroške vzdrževanja stavbe (Κοινόχρηστα, približno 25–60 €/mesec) običajno krije najemnik in jih je treba potrditi pred podpisom pogodbe.
🏙️ Novo prepovedje kratkoročnega najema v središču Aten (2025–2026):Od januarja 2025 dalje so v 1., 2. in 3. občini Aten (vključno z zlatimi lokacijami kot so Kolonaki, Koukaki, Pangrati, Exarchia) prepovedane nove registracije kratkoročnih naje (tipa Airbnb), prepoved je podaljšana do leta 2026. Namen je zaščititi ponudbo dolgoročnega najema in zmanjšati primanjkljaj za dolgoročne najemnike.
⚖️ Reševanje sporov:Spore v zvezi z najemom je mogoče vložiti preko Grške komisije za zaščito potrošnikov (ΕΕPΠ / Consumer Ombudsman) ali prek civilne tožbe na lokalnem sodišču. Ohranite vse prejemke najemnine, pisno komunikacijo in fotografije ob vselitvi, saj so te dragocene dokaze v primerih pritožbe.
VI. Napotki za naložbe lastnikov nepremičnin v Grčiji
⚠️ Obvezna branja pred naložbo: Opozorila o politično-gospodarskih razmerah Grčije in tveganjih na trgu naje (2026)
📉 Zgodovinska gospodarska nestabilnost:Grčija je med letoma 2010–2018 doživela resno krizno zadolženost (grčka dolžna kriza) z upadom BDP za več kot 25 % in brezposelnostjo do 27,9 %, čeprav se je gospodarstvo v zadnjih letih okrevalo (napoved rasti BDP za 2025: 2,3 %, brezposelnost padla na približno 9,8 %), vendar se infrastruktura, davčni sistem in izvajanje predpisov še vedno reformirajo. Pred investicijo je treba temeljito oceniti srednjeročna in dolgoročna politična tveganja.
🏛️ Birokratski sistem in davčna skladnost:Grčke administrativne procedure so zapletene – registracija najemnih pogodb (Taxisnet / AADE), davčna prijava (lastniki morajo prijaviti dohodek od najemnine s stopnjo 15–45 % glede na dohodkovni razred) in pridobitev davčne številke AFM za tujce zahtevajo potrpljenje. Od 2026 naprej je gotovinsko plačilo najemnine v celoti ukinjeno, zamenjano z sledljivimi bančnimi transakcijami, tveganje za utajo pa se povečuje – zaupajte izkušenemu računovodji ali odvetniki, ki poznata grčko davčno zakonodajo.
📊 Rast najemnin in neuravnoteženost povpraševanja in ponudbe:Letna rast najemnin v atenskem centru je za 2026 približno 8 %, v Solunu 12 %, kar je kratkoročno ugodno za lastnike; vendar velika rast najemnin privlači vladne ukrepe (npr. prepoved kratkoročnega najema v atenskem centru, mogoče širjenje nadzora nad najemninama), politična tveganja so resna. Predmeti s »Zlatim vizumom« (Golden Visa) so že prepovedani za kratkoročni najem – osredotočite se na dolgoročni najem.
🔑 Vpliv najmanj trikletne pravice do bivanja na lastnike:Po grčkem civilnem zakoniku lastnik tri leta ne sme enostransko pregnati najemnika – za pregnanje je potreben zakonit razlog, sodni postopek pa lahko traja več kot leto dni. Pred podpisom pogodbe priporočamo temeljito preverjanje ozadja najemnika in pripravo dovolj velikega finančnega rezerve.
🌍 Opomniki za tuje lastnike:Tuji lastniki izven EU, ki v Grčiji lastijo in oddajajo nepremičnine, morajo razumeti dvojni davčni sporazum (DTA) med Grčijo in svojimi matičnimi državami, da se izognejo dvojnemu obdavčenju. Priporočamo, da pred nakupom nepremičnine posvetujete s specialistom za mednarodno davčno zakonodajo, ki pozna obe jurisdikciji.
💡 Celostna ocena:Grški nepremičninski trg v obdobju 2024–2026 kaže stabilno okrevanje, vendar je dohodek od naložbe treba zmanjšati za stroške upravljanja, davke, vzdrževanje in obdobja, ko je nepremičnina prazna. Neto donosnost je približno 3–5 % (dolgoročni najem). Priporočamo strategijo dolgoročnega lastništva ter temeljito seznanitev z veljavnimi predpisi pred investiranjem.
Sedem: Osebni obisk
Osebno obiščite območje, kjer želite najeti stanovanje, in si oglejte okolico. V Grčiji imajo mnoge nepremičnine, ki so dostopne za najem, zunaj prilepljene oznake z napiso o oddaji "ENOIKIAZETAI（ΕΝΟΙΚΙΑΖΕΤΑΙ）", preko katere lahko neposredno kontaktirate lastnika ali posrednika. Pri iskanju lahko vnesete grške ključne besede, kot so »Enoikiazetai sto Athína« (najem v Atenah) ali »Enoikiazetai sto Thessaloníki« (najem v Solunu).
To so viri za najem nepremičnin v Grčiji za leto 2026, ki smo jih zbrali za vas. Upamo, da so vam podane informacije pomagale, da ste našli idealno stanovanje. Ali imate druge priporočene spletne strani za najem ali agencije za nepremičnine? Vas vabimo, da delite svoje komentarje in skupno izmenjate informacije spodaj.
🏠 Nujno za lastnike in agente! Brezplačna programska oprema RentPackage za upravljanje nepremičnin
✅ Brezplačna objava oglasov s podporo za slike in videoposnetke na YouTubu – privabite več najemnikov
✅ Spletni opomniki za najem, samodejno beleženje stroškov komunalnih storitev in prihodkov – pozabite na Excel
✅ Podatki o najemnikih in roki izteka najemnih pogodb na očeh, enostavno upravljanje več nepremičnin
✅ Podpora 52 jezikov, 200 držav, primerno za mednarodne lastnike nepremičnin
✅ Brez nameščanja programske opreme, takoj se prijavite in preizkusite vse funkcije
👉 Brezplačno preizkusite platformo RentPackage za upravljanje nepremičnin
© 2026 All rights reserved