Como gerar a Declaração de Aluguel da Austrália no RentPackage, categorizando automaticamente receitas e despesas conforme o ATO

A renda de aluguel na Austrália deve ser declarada em categorias de receita e despesa conforme determinado pelo ATO, e a parte mais cansativa da temporada de impostos é recruzar e reclassificar as contas do ano inteiro. No RentPackage, você continua a cobrar aluguel e fazer contabilidade normalmente. Na época de impostos, selecione o ano, pressione um botão, e o sistema resume automaticamente todas as receitas e despesas em um Rental Schedule no formato exigido pelo ATO — apenas insira números que exigem julgamento profissional, como depreciação e despesas de empréstimo, o resto é automatizado.

1. O que é a Declaração de Aluguel?

Rental Schedule (Declaração de Propriedade para Aluguel) é o anexo padrão para declarar a renda de imóveis alugados na Austrália, listando receitas de aluguel e várias despesas para o exercício fiscal completo, calculando o lucro (ou prejuízo) líquido de aluguel. Cada propriedade tem uma declaração e é submetida junto com o imposto de renda pessoal.

「Rental Schedule」é um termo antigo: o ATO tinha formulários em papel (NAT 5225, código RS), substituídos a partir de 1º de julho de 2020 pela especificação eletrônica [ RNTLPRPTY ] (Rental property schedule). O setor ainda usa o termo Rental Schedule, mas não é o termo oficial atual.

Com a mudança para especificação eletrônica, o ATO apenas publica 'quais campos devem ser preenchidos', sem fixar o layout do formulário, permitindo que cada software fiscal organize de forma independente — por isso as telas do Xero Tax, MYOB, HandiTax são diferentes. O relatório do RentPackage também é organizado com base nos itens de receita e despesa exigidos para declaração, para consulta durante o preenchimento de impostos.

O RentPackage resume as contas do exercício fiscal selecionado com base no [ método de caixa ] (reconhecimento na data do recebimento real) e categoriza automaticamente conforme suas configurações prévias de mapeamento de contas para as categorias de declaração do ATO.

2. Pontos chave da declaração de aluguel na Austrália

Antes de gerar o relatório, entenda algumas regras fiscais australianas que impactam os números:

• Ano fiscal: O ano fiscal australiano vai de 1º de julho a 30 de junho do ano seguinte, diferente do ano calendário de Taiwan e dos EUA.
• Um imóvel, um relatório: Cada propriedade alugada tem seu próprio Rental Schedule, portanto, selecione uma propriedade por vez para gerar o relatório.
• Declare conforme proporção de posse: Para propriedades de posse conjunta, receitas e despesas são divididas pela proporção legal de posse: Joint Tenants (propriedade conjunta, comum entre casais) dividem igualmente; Tenants in Common (posse comum) declaram conforme sua parte (ex.: 70%/30%). Este relatório considera posse de 100%; ajuste conforme sua proporção antes de declarar.
• Reparos e melhorias são distintos: Os reparos (restauração ao estado original) podem ser totalmente dedutíveis no ano; melhorias capitais (upgrade, anexos) são despesas de capital e devem ser depreciadas, não dedutíveis inteiramente no ano.
• Depreciação em duas categorias: A Division 43 (Capital Works) permite a dedução do custo de construção da estrutura do imóvel em 2,5% ao ano, por 40 anos; já a Division 40 (Plant & Equipment) permite a dedução de ativos móveis, como ar-condicionado, carpetes e aquecedores de água, de acordo com sua vida útil. Na prática, o cronograma de depreciação é geralmente emitido por um Quantitative Surveyor e os números são preenchidos anualmente de acordo.
• Despesas de empréstimo deduzidas em cinco anos: Custos de set-up, avaliação e registro de empréstimos não podem ser deduzidos integralmente no ano do pagamento; devem ser amortizados em 5 anos (ou pelo tempo do empréstimo, se menor). Por exemplo, se você pagar $2.000 por set-up de empréstimo este ano, pode deduzir apenas $2.000 ÷ 5 = $400 este ano.
• Limites de despesas de viagem: Desde 1 de julho de 2017, custos com viagem e hospedagem de proprietários individuais para imóveis residenciais de aluguel não são mais dedutíveis.

3. Configuração inicial: Mapeamento de contas contábeis para categorias de declaração

Na Austrália, as categorias de declaração não têm códigos numéricos, portanto, o RentPackage oferece um menu suspenso 'Rental schedule' na configuração de contas, permitindo que você atribua categorias de declaração a cada conta. Ao adicionar ou editar uma conta (por exemplo, conta de receitas periódicas de serviços), você pode atribuir categorias para contas de receita e despesa opostas; se 'Não especificado' for selecionado, não será incluído no resumo do relatório.

4. Gerar relatório

Para usar esta função, é necessário estar no plano [ Avançado ] e o usuário deve ter a permissão 'Visualizar/Imprimir relatórios'.

No menu à esquerda, clique em 'Relatórios' → 'Relatórios', selecione o tipo de relatório 'Rental Schedule', escolha o ano fiscal (por exemplo, 1 Jul 2025 – 30 Jun 2026) e o imóvel (apenas um por vez), e então clique em 'Próximo: Inserir depreciação/despesas de empréstimo'.

5. Inserir depreciação e despesas de empréstimo

Despesas com depreciação e empréstimos se enquadram em 'o que está nos livros não é o que pode ser deduzido este ano'. O sistema não define o valor para você, insira o valor dedutível real deste ano:

• Depreciação de Ativos (Div 40): Insira a quantia dedutível da depreciação de ativos móveis deste ano, conforme sua tabela de depreciação ou cálculo do contador. Padrão é 0.
• Obras de Capital (Div 43): Insira o valor de amortização da estrutura predial deste ano. Por exemplo, custo de construção de $300,000, aplicável a 2,5%, alugado o ano todo seria $7,500. Padrão é 0.
• Despesas de Empréstimos: O sistema soma automaticamente os montantes classificados como 'Despesas de Empréstimos' para referência, podendo ser expandido para ver detalhes. Altere para o valor realmente dedutível este ano - por exemplo, $2,000 em taxas de configuração de empréstimo, amortizados em 5 anos, normalmente $400 este ano.

6. Como ler este relatório

Após clicar em [ Gerar Relatório ], o relatório será exibido no formato de declaração da ATO:

• Rendimentos: 'Gross rent' lista rendimentos de aluguel, 'Other rental related income' lista outros rendimentos relacionados a aluguel, ambos podem ser expandidos para ver detalhes das contas (ex: rendimentos de aluguel, rendimentos de estacionamento, rendimentos de publicidade), somando-se para Total income.
• Despesas: Liste as despesas por categoria ATO, como Publicidade para inquilinos, Taxas corporativas, Tarifas do conselho, Seguro, Juros de empréstimos, Reparos e manutenção, etc.; categorias com correspondência de contas mostrarão detalhes, categorias sem ocorrências no período mostrarão 0. As depreciações e despesas de empréstimos inseridas na etapa anterior serão aplicadas em "Abatimentos de capital" (Div 40), "Deduções de obras de capital" (Div 43) e "Despesas de empréstimo".
• Aluguel Líquido: No final do relatório está o Aluguel Líquido (Receitas menos despesas), ou seja, lucro líquido para declaração; valores negativos indicam perda de aluguel.

7. Atenção

• Este relatório está baseado em regime de caixa: Reconhece receita e despesas na data de recebimento, alinhado ao meio comum de declaração para locadores individuais na Austrália.
• Calculado com 100% de propriedade: Os co-proprietários devem recalcular os valores dos relatórios proporcionalmente e declarar conforme seus direitos legais.
• Este software fornece apenas assistência de cálculo e relatórios: Não constitui conselho fiscal; a responsabilidade pelos números finais e sua exatidão é do usuário e de seu consultor fiscal. As leis fiscais podem mudar anualmente, portanto, a declaração deve seguir as normas vigentes no ano de declaração.

8. Perguntas frequentes

Por que a depreciação deve ser inserida manualmente e não é calculada automaticamente pelo sistema?

Os valores corretos de depreciação na Austrália dependem do custo de construção, data de início, vida útil dos ativos e método de amortização escolhido. Essas informações geralmente vêm de cronogramas de depreciação fornecidos por um perito, não estando nos registros contábeis diários. Insira os valores anuais conforme o cronograma para garantir precisão na declaração.

Posso usar diretamente o valor preenchido pelo sistema no campo de custos de empréstimos?

Não recomendado usar diretamente. O sistema preenche com o total anual classificado como custo de empréstimo, mas a legislação exige que tais custos sejam amortizados em 5 anos. Portanto, geralmente insira apenas um quinto do valor total. Verifique os detalhes e corrija para o valor dedutível anual real.

Como declarar uma propriedade de propriedade conjunta entre cônjuges ou múltiplas partes?

Confirme o tipo de posse: Joint Tenants é sempre dividido igualmente (50% cada); Tenants in Common é repartido conforme a proporção registrada. Multiplique o valor deste relatório pela sua proporção para encontrar o valor a ser declarado individualmente.

Como diferenciar despesas de reparos de despesas de melhorias?

O critério é "restaurar estado original" versus "aumentar valor". Reparar vazamentos ou substituir peças danificadas são reparos e podem ser totalmente deduzidos no ano, listados como Repairs and maintenance; substituições e expansões são melhorias de capital e devem ser depreciadas ao longo dos anos, não podendo ser totalizadas como despesas do ano. Consulte seu consultor fiscal se estiver em dúvida.