RentPackage SA105 nel Regno Unito: redditi e spese di locazione riepilogati per casella per proprietari e gestione immobiliare

Che cos'è il SA105?

Il SA105 è l'allegato britannico per i redditi da locazione richiesto dall'Agenzia delle entrate del Regno Unito (HMRC) e si presenta insieme alla dichiarazione di autoliquidazione (Self Assessment Tax Return). Se possiede immobili in locazione nel Regno Unito, deve compilare questo modulo ogni anno per dichiarare i canoni di locazione e le spese correlate.

Perché preparare l'SA105 con RentPackage

Molti proprietari e società di gestione immobiliare nel Regno Unito, prima della dichiarazione, estraggono un anno intero di canoni, riparazioni e assicurazioni da Excel o dagli estratti conto, li sommano casella per casella secondo l'SA105 e poi devono anche ripartire gli interessi del mutuo tra uso residenziale e non residenziale. L'anno fiscale inizia il 6 aprile e non coincide con i mesi della contabilità ordinaria, quindi è facile dimenticare un importo o contarlo due volte.

RentPackage offre una funzione di report SA105 che riepiloga automaticamente i redditi e le spese di locazione, rendendo la preparazione fiscale nel Regno Unito semplice ed efficiente.

• La contabilità quotidiana confluisce nelle caselle SA105
  Dopo aver impostato la casella SA105 di ogni voce contabile, gli importi dei periodi di fatturazione e delle registrazioni manuali si sommano automaticamente nella casella corrispondente, senza dover riordinare nulla prima della dichiarazione.
• Nessun calcolo delle date dell'anno fiscale
  L'elenco mostra direttamente gli anni fiscali britannici dal 6 aprile al 5 aprile dell'anno successivo e preseleziona l'ultimo anno concluso.
• La ripartizione dei costi di finanziamento viene verificata
  Il sistema calcola il totale dei costi di finanziamento di ogni proprietà e per impostazione predefinita lo assegna interamente alla casella 44. Se gli importi delle caselle 26 e 44 non corrispondono al totale, il sistema chiede di correggerli.
• Un report per ogni proprietario o azienda
  Se gestisce immobili di più proprietari, selezioni un proprietario o un'azienda per ottenere un report separato, da stampare per il proprietario o il suo commercialista.

Passo 1: selezionare l'anno fiscale

• Aprire il report：Vada all'elenco delle funzioni → Report → Report fiscale
• Selezionare l'anno fiscale：Il menu a tendina mostra i periodi completi degli anni fiscali, ad esempio '2025/2026 (6 apr 2025 - 5 apr 2026)'

Passo 2: selezionare il proprietario o la società

Nel menu a tendina 'Proprietario/Società' selezioni il soggetto per cui generare il report:

• Società：Se detiene gli immobili tramite una società, selezioni la società corrispondente
• Proprietario：Se è un locatore che gestisce direttamente i propri immobili o un sublocatore, selezioni il nome del proprietario corrispondente

Dopo la selezione, faccia clic su 'Passaggio successivo: classificare gli importi dei costi di finanziamento'.

Passo 3: ripartire gli oneri finanziari (casella 26 / casella 44)

Quando fa clic su 'Passaggio successivo: classificare gli importi dei costi di finanziamento', il sistema recupera l'importo totale da tutti i conti associati a 'Oneri finanziari caselle 26/44' e mostra una schermata per ripartire l'importo tra la casella 26 e la casella 44:

Regole di ripartizione:

• Casella 26 (non residenziale)：Interamente deducibile come costo dai canoni di locazione
• Casella 44 (residenziale)：Non deducibile direttamente; dà invece diritto a un credito d'imposta del 20%
• Il sistema assegna per impostazione predefinita l'intero importo alla casella 44. Per ogni immobile, casella 26 + casella 44 deve essere pari al totale degli oneri finanziari
• Per gli immobili a uso misto, residenziale e commerciale, ripartisca gli importi in proporzione all'utilizzo effettivo

Passo 4: generare il report

• Dopo aver verificato la ripartizione degli oneri finanziari, faccia clic su 'Genera report'
• Il sistema genererà un report SA105 che mostra:
  • Ricavi：Caselle 20-23 - Canoni di locazione, premi di locazione e voci analoghe
  • Spese：Caselle 24-29 - Spese immobiliari deducibili
  • Risultato rettificato dell'anno：Totale ricavi - totale spese
  • Oneri finanziari residenziali：Casella 44 - Interessi sul mutuo residenziale, con diritto a un credito d'imposta del 20%
• Può stampare il report o esportarlo in PDF per la sua documentazione fiscale

Differenza tra la casella 26 e la casella 44

Esempio:

Supponiamo che lei abbia un immobile a uso misto con interessi sul finanziamento pari a £10.000, di cui il 30% per uso commerciale e il 70% per uso residenziale:

• Casella 26 (non residenziale)：£10,000 × 30% = £3,000（interamente deducibile）
• Casella 44 (residenziale)：£10,000 × 70% = £7,000（credito d'imposta del 20% = £1.400）

Come configurare il piano dei conti per il SA105?

Per associare un conto agli oneri finanziari:

1. Vai a [Gestione contabilità → Impostazioni conti]
2. Trova il conto da classificare (es. interessi del prestito)
3. Imposta la casella SA105 del conto su 'box 26/44 Costi di finanziamento'; il suo importo verrà poi incluso automaticamente nel totale dei costi di finanziamento

Per registrare gli oneri finanziari esistono due modalità:

1. Aggiungere un pagamento a un periodo di fatturazione：aggiungi un pagamento nel periodo di fatturazione dell'immobile e seleziona un conto già impostato su 'box 26/44 Costi di finanziamento'
2. Aggiungere una scrittura manuale：aggiungi una voce in [Scritture manuali] e seleziona anche qui un conto impostato su 'box 26/44 Costi di finanziamento'

Gli importi aggiunti con entrambe le modalità confluiscono automaticamente nel totale degli oneri finanziari.

Domande frequenti

Il fisco britannico consente di dedurre l'ammortamento?

No. A differenza dello Schedule E statunitense, l'imposta britannica sui redditi da locazione non prevede un campo per l'ammortamento. Nel Regno Unito l'ammortamento di un immobile rileva di norma solo nel calcolo dell'imposta sulle plusvalenze al momento della vendita.

Perché il totale dei miei oneri finanziari risulta 0?

Verifichi che il piano dei conti sia configurato correttamente con la casella SA105 impostata su 'Oneri finanziari caselle 26/44'. Senza questa configurazione il sistema non include gli importi di quel conto nel totale degli oneri finanziari.

La somma casella 26 + casella 44 può superare il totale degli oneri finanziari?

No. Il sistema verifica che, per ogni immobile, casella 26 + casella 44 sia pari al totale degli oneri finanziari di quell'immobile.

Posso inserire manualmente il totale degli oneri finanziari nella schermata del report?

No. A differenza dell'ammortamento nella Schedule E, il totale dei costi di finanziamento dell'SA105 proviene solo dai pagamenti dei periodi di fatturazione o dalle registrazioni manuali. Così l'importo resta corretto e non si creano differenze con le registrazioni contabili effettive.

Perché l'anno fiscale britannico va dal 6 aprile al 5 aprile?

È l'anno fiscale ufficiale stabilito dall'HMRC. A differenza del consueto anno solare da gennaio a dicembre, l'anno fiscale britannico inizia il 6 aprile di ogni anno e termina il 5 aprile dell'anno successivo.

Tabella delle caselle del SA105

【Ricavi】

【Spese】

【Oneri finanziari residenziali】

In sintesi

Continuando così, il prossimo anno dovrà di nuovo estrarre a mano un anno di entrate e spese, sommarle casella per casella secondo l'SA105 e calcolare a parte i costi di finanziamento. Una volta associate le voci contabili in RentPackage, basta registrare come sempre ogni mese; al momento della dichiarazione selezioni l'anno fiscale e il proprietario e il report è pronto.

Inizi da una voce contabile che usa spesso, ad esempio le riparazioni, imposti la sua casella SA105 e generi il report una volta per vedere il risultato.

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