Hogyan készítsünk SZJA bérleti jövedelembevallást a RentPackage segítségével, egy kattintással az eSZJA kitöltési adatok előkészítése

Magyarországon a bérbeadásból származó jövedelmet bele kell foglalni az éves személyi jövedelemadó (SZJA) bevallásba. Az eSZJA rendszer előkészített tervezete [ nem tartalmazza ] a bérbeadási jövedelmet, a háztulajdonosoknak maguknak kell kiszámítaniuk a bevételt, költségeket, jövedelmet és negyedéves előlegeket, majd egyenként kitölteniük az űrlapot. A RentPackage az egész éves bérleti tranzakciókat automatikusan összesíti az eSZJA megfelelő mezőiben szereplő számokra - egyszerűen kövesse a jelentést és töltsön ki minden mezőt, így év végén nem szükséges kézzel számolni.

Mi az SZJA bérleti jövedelembevallás?

Az SZJA (személyi jövedelemadó) Magyarország személyi jövedelemadója. A magánszemélyként történő hosszú távú lakáskiadásból származó jövedelmet az éves bevallás [ 708. sorában ] (ingatlan bérbeadásból származó jövedelmek sora) kell megadni: a oszlopba bevétel (bevétel), b oszlopba költség (költség), c oszlopba jövedelem (jövedelem) kerül, amelyre 15%-os adókulcsot alkalmaznak; az év során a szabályoknak megfelelően negyedéves adóelőleg-fizetés szükséges.

A RentPackage a [ készpénzalapú ] módszert (bevétel napja szerinti elszámolás) alkalmazza az adott adóév (január 1-től december 31-ig) tranzakcióinak összesítésére, a bérbeadó személyes szintjén valamennyi eSZJA mezőhöz közvetlenül kitölthető számokkal.

Néhány kulcsfontosságú szempont a magyar bérleti adóvisszatérítéshez

Jelentés létrehozása előtt ismerje meg a magyar adószabályokat, amelyek befolyásolhatják a számokat:

• Adókulcs 15%: A bérbeadási jövedelem (bevétel mínusz költségek) 15%-os személyi jövedelemadóval adózik.
• Kétféle költségszámítási mód közül választhat: [ A: 10% költséghányad ] —— Nem szükséges részletes bizonyíték, a költségek jövedelem 10%-ában kerülnek elszámolásra; egyszerű, de sem az értékcsökkenés, sem a tényleges költségek nem vonhatók le. [ B: tételes költségelszámolás ] —— A ténylegesen felmerült költségeket levonjuk, az értékcsökkenés külön levonható; magas költségekkel rendelkező tulajdonosoknak ajánlott.
• Negyedéves előlegfizetés: Amikor a bérlő magánszemély, a tulajdonosnak minden negyedéves jövedelem alapján kell kiszámítania és előre fizetnie az adót; ha a bérlő (fizető) cég, a fizető fél vonja le az adót, így a tulajdonosnak nem szükséges negyedéves előleget fizetnie.
• Közüzemi díjak beszedése és továbbítása nem számít jövedelemnek: A magyar SZJA rendelkezései szerint a bérlő által harmadik fél közüzemi szolgáltatásának (víz, áram stb.) történő megtérítése átfolyó tétel, nem számít bele a tulajdonos jövedelmébe; de ha havi fix összegként kerül kiszámlázásra, és a tulajdonosnak nincs megfelelő költsége, akkor az jövedelemnek minősül. A két eset adókezelése eltérő, ezért kéri a rendszer a különböző tételsorok megerősítését, amikor jelentést készít.
• Értékcsökkenés: Csak a tételes költségelszámolás (B) esetén vonható le. Éves levonható összeg = (vételár − telek értéke) × értékcsökkenési ráta × bérbeadás aránya. Figyelem: [ megszerzési ár ] alapján számítva, nem a piaci érték szerint; a telekre nem alkalmazható értékcsökkenés, ezért először le kell vonni; ha nincs megszerzési ár dokumentáció (öröklés, ajándékozás), nem vonható le; az értékcsökkenési ráta alapértelmezett 2% (téglából/betonból készült hosszú életű szerkezet), más szerkezet esetén 3% vagy 6%; bérbeadás aránya = (bérelt napok száma ÷ az év napjainak száma) × (bérelt terület ÷ összterület); a megszerzés után értéknövelt felújítási költségek hozzáadhatók az értékcsökkenési alaphoz.
• Az eSZJA tervezet nem tartalmazza a bérbeadási jövedelmet: A NAV előre kitöltött nyilatkozatai csak a munkáltató és más bejelentett jövedelmeket fedik le, a bérbeadásból származó jövedelmet a tulajdonosnak saját kezűleg kell kitöltenie, pontosan ezekre a számokra készíti el ezt a jelentést.

Alapbeállítások: Számlázási vagy kontírozási beállítások az SZJA bevallási sorban

A számviteli tételek beállításakor minden tételhez a [ SZJA sor ] legördülő menüből kiválasztható a megfelelő adóbevallási kategória: [ 708 - Ingatlan bérbeadás (bevétel) ] —— Általános bérbeadási jövedelem, közvetlenül a 708 sor 'a' oszlopába kerül; [ 7708 - Rezsi (automatikus vizsgálat) ] —— Víz, áram stb. közüzemi tételek, a rendszer speciális kezelést indít a jelentés készítésekor, hogy egyenként erősítse meg a beszedés-továbbítás vagy jövedelem jelleget. Ha „nincs megadva” van kiválasztva, a jelentés összesítéséből kimarad.

4. Jelentés létrehozása

A funkció használatához [ Prémium verzió ] szükséges, valamint a felhasználónak rendelkeznie kell a [ Jelentések megtekintése/nyomtatása ] jogosultsággal.

Kattintson a bal oldali menüben a [ Jelentések ] → [ Jelentések ] menüpontra, válassza ki a [ SZJA ] jelentést, majd állítsa be a következőket:

• Adóév: A magyar adóév a naptári évet követi (január 1-től december 31-ig).
• Bejelentő alany: Válassza ki a tulajdonost magánszemélyként vagy cég által jelentett albérlőként/önállóan kezelt ingatlant. A jelentések az alany alapján lesznek összesítve.
• Költségszámítás módja: Válassza az A lehetőséget (10% költséghányad) vagy a B lehetőséget (tételes igazolás). Ha nem biztos benne, melyik a kifizetődőbb, ne aggódjon—jelentéssablon létrehozása után a jobb felső sarokban bármikor váltani tud az összehasonlítás érdekében, a számok azonnal újraszámítódnak.

A beállítások elvégzése után kattintson a [ Tovább ] gombra.

5. Közművek és értékcsökkenés ellenőrzése

Ebben a lépésben a rendszer felsorolja azokat az elemeket, amelyeket manuálisan kell ellenőriznie, két blokkra osztva:

• Közüzemi díj megerősítése: A 7708-as kategóriába sorolt közüzemi tételek ingatlanonként jelennek meg (több ingatlan esetén összevonhatóak), és minden tétel mutatja az időszak bevételi és ráfordítási összegét. Három opció áll rendelkezésre: [ Fogyasztás alapján történő elszámolás, valamint a beszállítónak való továbbutalás ] – átfutó tétel, nem bevételként kerül elszámolásra; [ Havi díj/rögzített díj, nincs megfelelő ráfordítás ] – bevételként kerül elszámolásra; [ Egyéni összeg ] – külön töltse ki a bevételként és ráfordításként elszámolandó összegeket. A rendszer nem tudja meghatározni az elszámolás jellegét, kérjük, a valós helyzetnek megfelelően válasszon.
• Idei éves értékcsökkenés: Csak akkor jelenik meg, ha a B számítási mód (egyenkénti igazolás) van kiválasztva. A rendszer nem számolja ki automatikusan, kérjük, a következő képlet alapján számolja ki: „(vételár − telekérték) × amortizációs ráta × bérbeadás aránya” és az összes ingatlanra vonatkozóan bekerült összeget adja meg. 0 bevitele azt jelenti, hogy nincs értékcsökkenés.

6. A jelentés olvasása

A jelentés nem hivatalos formátum, hanem az eSZJA-ban megadandó számok összesítése a megfelelő mezők szerint, három részre bontva:

• Főadatok: Megfelel a [ A lap 708. sora ]: a oszlop bevételek (bevétel), b oszlop költségek (költség), c oszlop jövedelem (jövedelem); valamint [ C lap 70–73. sor ]: negyedéves előleg összegek (a befizetési határidőkkel) és a [ 74. sor ] éves előleg összesen. Az alsó részben az „Éves adófizetendő (15%) – éves előleg összesen” különbözetet számolja ki. A jobb felső sarokban válthat A/B között a költségszámítási módszernél, hogy megtudja, melyik adózási mód kedvezőbb – A esetén az értékcsökkenés nem kerül a költségek közé.
• Bevétel részletei: Felsorolja a 708. sor a oszlopába került összes bevétel összetételét, a közüzemi tétel az ötödik lépés eredményét mutatja – átfutó tétel „nem kerül elszámolásra” és a havi díj „elszámolásra kerül” megjelöléssel, minden összegnek nyomon követhető az eredete.
• Költség részletezése: Sorolja fel a 708. sor b oszlopának költségtételeit. Az ötödik lépésben megadott amortizációs összeget átemeli, de itt továbbra is adunk meg egy bemeneti mezőt a közvetlen módosításhoz, a teljes jelentés azonnali újraszámításával. A (10% költséghányad) módra váltáskor ez a blokk elhalványul, és a költséget a bevétel × 10% -ként számítja ki.

7. Figyelmeztetések

• A negyedéves előleg a jogszabály szerinti fizetendő összeg: A 70–74. sorok a jogszabály szerint kiszámított előlegfizetési összegek, nem az Ön által ténylegesen befizetett számok (a tényleges befizetések az Ön NAV fiókjában találhatók).
• Az amortizáció éves elszámoláskor egyszeri levonásra kerül: Az amortizáció nem oszlik meg a negyedéves előlegekre, az éves elszámoláskor egyszeri levonásra kerül, ezért az elszámolási különbözet negatív előjelű, ami normális—ez azt jelenti, hogy túlfizetés történt, visszaigényelhető.
• Jelentés előfeltevései: Ez a jelentés azt feltételezi: a bérlő magánszemély (ha a fizető fél egy cég, adójukat levonják, a tulajdonosnak nem kell negyedéves előleg), a tulajdonos kizárólagosan birtokol (nincs társtulajdonos), hosszú távú lakáskiadás, az összegek egész forintban számítandók; a közös költséget (közös költség) a bérlő fizeti, teljes bevételként kerül elszámolásra.
• Ez a szoftver csak számítási támogatást és jelentéseket nyújt: Nem minősül adótanácsnak; a végleges bevallási adatok és azok helyessége a felhasználó és adótanácsadójának felelőssége. Az adótörvény évente módosulhat, a tényleges bevallásnál a bevallási év érvényben lévő szabályai az irányadók.

8. Gyakori kérdések

10% költséghányad és tételes ellenőrzés, melyiket válasszam?

Főszabály: Ha a tényleges költségek (az értékcsökkenéssel együtt) kevesebb mint 10%-kal maradnak el a bevételektől, az A opció választása kifizetődőbb és kényelmesebb; magasabb költségek vagy levonható értékcsökkenés esetén válassza a B opciót. Nem kell előre becsülni – a jelentés elkészítése után használja a jobb felső sarokban lévő váltógombot, hogy mindkét módon kiszámolhassa és közvetlenül összehasonlítsa a c oszlop értéket a fizetendő adóval.

Miért nem számít bevételnek a bérlő által fizetett közüzemi díj?

Ha a tényleges felhasználás alapján számláz a bérlőnek, majd ugyanolyan összegben továbbítja a közüzemi cégnek, ez az összeg az Ön kezén csak átutalásra kerül, az SZJA szabályai szerint nem tekinthető bevételnek. Ezzel szemben, ha fix havi díjban állapodik meg a bérlővel, melynek nincs megfelelő kiadása, az az Ön bevétele. A rendszer nem tudja a könyvelésből megítélni a díj természetét, ezért a jelentés készítésekor Önnek kell megerősítenie minden tételt.

Miért kell saját magamnak kiszámolnom az értékcsökkenést, miért nem számolja ki a rendszer automatikusan?

Az értékcsökkenéshez szükség van vételárra, telekértékre, épület szerkezeti típusára, bérbeadás napjaira és területarányára vonatkozó adatokra, amelyek többnyire nem szerepelnek a napi könyvelésben, és örökölt vagy ajándékba kapott ingatlanoknál jogilag nem levonható az értékcsökkenés. Az Ön által képlet alapján kiszámított értékeket kell megadni a pontos adóbevallás érdekében. A 0 érték megadása azt jelenti, hogy az adott évben nincs értékcsökkenés.

Normális, hogy az eSZJA előtöltött tervezetében nincs ott a bérleti díj bevételem?

Igen, normális. Az NAV csak az előre bejelentett jövedelmeket tölti elő mint például a munkaadók által jelentett jövedelmeket, de a bérbeadási jövedelmet a bérbeadó köteles a 708. sorban önállóan kitölteni. Kérjük, nyissa meg ezt a jelentést, és másolja az a, b, c oszlopokat valamint a negyedéves előleg összegeit a megfelelő mezőkbe.

Negatív az elszámolási különbözet, elrontottam valamit?

Nem. A negyedéves előleget a negyedéves jövedelmek alapján számolják, és nem tartalmazza az értékcsökkenést, amelyet az éves elszámolás során egyszerre vonnak le, így az éves fizetendő adó általában alacsonyabb az eddig befizetett előlegek összegénél, a negatív egyenleg túlfizetést jelent, amire visszatérítést igényelhet.