Anlage V Német kiadási adójelentés felhasználói útmutató

1. Mi az Anlage V?

Az Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, bérbeadásból származó jövedelem) egy Németországban benyújtandó ingatlan jövedelmi melléklet, amelyet az éves jövedelemadó-bevallás részeként kell beadni az adóhivatalhoz (Finanzamt). Ha Németországban bérleti jövedelme van, minden ingatlanához évente egy Anlage V-t kell kitöltenie, amely a bérleti jövedelmet és a kapcsolódó költségeket is tartalmazza.

A RentPackage lehetőséget kínál az Anlage V jelentéskészítésére, automatikusan kiszámítva a bérleti jövedelmet és a költségeket a tényleges pénzforgalom napján (a német Zufluss-Abflussprinzip elvét követve), ezáltal megkönnyítve és hatékonyabbá téve a német adóelőkészületeket.

2. Jelentéstípus, adóév és ingatlan kiválasztása

Kövesse az alábbi lépéseket a jelentés megnyitásához:

1. Jelentés megnyitása：Kattintson a bal oldali menü „Jelentések” elemére → Válassza az „Anlage V” lehetőséget a jelentéstípus legördülőben
2. Válassza ki az adóévet：Válassza ki a jelenteni kívánt naptári évet, például „2026”
3. Válassza ki az ingatlant：Válassza ki a jelentéshez tartozó ingatlant

A kiválasztás után kattintson a „Következő: Értékcsökkenés és szerződési kategória” gombra.

3. Értékcsökkenés és szerződés besorolása

Értékcsökkenés (Absetzung für Abnutzung, AfA)

Az értékcsökkenési összeget kézzel kell beírnia. A rendszer nem számolja automatikusan, nem alkalmaz értékcsökkenési rátát, és nem ellenőrzi, hogy az összeg megfelel-e a német adójogszabályoknak. Németországban az épületek értékcsökkenése különböző formákban létezik (például az építés évétől függően különböző lineáris ráták vonatkoznak, valamint speciális leírási lehetőségek is vannak). Kérjük, ellenőrizze a helyes összeget és rátát, vagy forduljon adótanácsadójához (Steuerberater).

Szerződés kategorizálása (lakás/céges)

A jelentés az itt megadott szerződésbesorolás alapján osztja fel a bérleti bevételt két oszlopra:

• Lakás：Ennek a szerződésnek a bérletével a „Mieteinnahmen für Wohnungen” (lakóegységek bérleti bevétele) sorba sorolva
• Céges：Ennek a szerződésnek a bérletével a „Einnahmen für andere Räume” (egyéb helyiségek bevétele, pl. irodák, üzletek) sorba sorolva

4. Jelentés generálása

Az értékcsökkenési összeg és a szerződés kategorizálása után kattintson a „Jelentés generálása” gombra.

A rendszer létrehozza az Anlage V jelentést, amely tartalmazza a következőket:

• Bevételek (Einnahmen)：Lakásbérleti díjak, kereskedelmi bérleti díjak, bérlőkre hárított üzemeltetési költségek és egyéb bevételi mezők
• Költségek (Werbungskosten)：Értékcsökkenés, hitelkamat, karbantartási költségek és egyéb költségmezők
• Többlet / Veszteség (Überschuss / Verlust)：Összes bevétel - Összes költség

Minden mező megjeleníti a benne foglalt számlákat és összegeket, hogy könnyen nyomon követhesse az egyes számok forrását.

5. Értékcsökkenés kétféle rögzítése

Módszer 1: Csak a jelen jelentéshez használható (ideiglenes)

Közvetlenül a jelentés képernyőjén írja be az értékcsökkenés összegét. Ez az összeg csak a jelen jelentés elkészítéséhez használható, és nem kerül rögzítésre a könyvelésben.

Módszer 2: Könyvelésbe rögzítés (ajánlott)

Menjen a „Számlakezelés” → „Kézi bejegyzések” területre, és hozzon létre egy bejegyzést:

• Tartozás: Értékcsökkenési költség
• Követelés: Halmozott értékcsökkenés

A tétel létrehozása után a rendszer automatikusan felviszi az értékcsökkenés összegét a jelentés felületére, és 🔒 zárolási ikont jelenít meg, jelezve, hogy az összeg a könyvelésből származik. Ha módosítani szeretné a zárolt összeget, szerkessze a tételt, ne a jelentés felületén módosítson.

6. Lakó- és üzleti bérleti díj besorolása

Hogyan sorolja be a rendszer a bérleti díjakat: A besorolás szerződés alapú, nem kifizetés alapú. A lakás célú szerződésekhez tartozó minden bérleti díj a „Mieteinnahmen für Wohnungen” kategóriába kerül; a kereskedelmi szerződések bérleti díjai pedig az „Einnahmen für andere Räume” kategóriába.

7. Gyakran ismételt kérdések

A rendszer automatikusan kiszámítja az értékcsökkenést?

Nem. Az értékcsökkenési összeget manuálisan kell megadnia, a rendszer nem ellenőrzi annak megfelelőségét a német adószabályokkal. A német építmények értékcsökkenése (AfA) különböző lehetőségeket kínál, az értékcsökkenési ráta az építési évtől és az épület típusától függ, a helyes összeget önnek kell ellenőriznie, vagy kérdezze meg adótanácsadóját.

Miért van zárva (🔒) az értékcsökkenési összeg a jelentésben?

A zár ikon azt jelzi, hogy az összeg a könyvelésből származik. A módosításhoz menjen a „Könyvelés” → „Kézi bejegyzések” menüpontra, és szerkessze a bejegyzést. A jelentések automatikusan frissítik az új összeget.

Hol adnám meg a múltbeli bérleti díjak utólagos beszedését?

Szabályosan a bérlő utólagos bérleti díj fizetését a „Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen / Mietvorauszahlungen” mezőbe kellene helyezni. A rendszer nem érzékeli automatikusan ezt az esetet — minden bérleti díjat szerződés alapján sorol be lakás- vagy kereskedelmi bérleti díjak közé. Az összesített bevétel még mindig helyes; a hivatalos formanyomtatványra való átvitelkor kézzel kell igazítani.

Alkalmazza a jelentés a 10 napos szabályt (Zehn-Tage-Regel)?

Nem. A jelentések a naptári éven belüli tényleges fizetési dátum szerint osztják az árbevételt és a költségeket. Ha van olyan rendszeres kifizetése, amely az év végén esedékes, és vonatkozik rá a 10 napos szabály, kérjük, jelentés előtt ellenőrizze és állítsa be a megfelelő összegeket a könyvelőjével.

Választható több ingatlan egy jelentésben?

Nem. Minden jelentés csak egy ingatlant tartalmaz, a Németországban szokásos, egyes ingatlanok különálló Anlage V benyújtási szokásának megfelelően.

Miért csak egy mezőben jelenik meg a bérleti jövedelmem?

Ellenőrizze a harmadik lépésben a szerződés besorolását. Ha minden szerződés lakóhelyre van besorolva, akkor az összes bérleti díj a „Mieteinnahmen für Wohnungen” alatt szerepel, a kereskedelmi mező 0-t mutat, és fordítva.

8. Anlage V mezőillesztési táblázat

【Bevételek（Einnahmen）】

【Költségek（Werbungskosten）】