Hogyan generáljunk az ausztrál bérleti adóbevallást (Rental Schedule) a RentPackage-ben, bevétel-költség automatikus ATO kategorizálással

Az ausztrál bérleti jövedelmet az ATO által meghatározott bevétel- és költségkategóriák szerint külön-külön kell bevallani. Az adózási időszak legnagyobb kihívása az összes éves könyvelés átnézése és újra kategorizálása, összesítése. A RentPackage-ben bérleti díj szedését és könyvelését a szokásos módon végezheti, majd adózáskor kiválasztja az évet és egy gombnyomásra a rendszer automatikusan összesíti az éves bevételeket és kiadásokat ATO formátumú Rental Schedule-ként. Csak az amortizációt és a kölcsönökhöz kapcsolódó költségeket kell megadnia, a többit a rendszer automatikusan elvégzi.

1. Mi az a Rental Schedule?

A Rental Schedule (bérleti ingatlan részletező) az ausztrál bérleti jövedelem bevallásának szabványos melléklete, amely részletezi az ingatlan teljes pénzügyi évre vonatkozó bérleti bevételét és különféle költségeit, hogy kiszámítsa a nettó bérleti jövedelmet (vagy veszteséget). Minden ingatlanhoz külön űrlap készül, melyet a személyi jövedelemadó bevallással együtt kell benyújtani.

A „Rental Schedule” valójában egy régi név: az ATO papíralapú formája (NAT 5225, RS kód) volt, amelyet 2020. július 1-től az [ RNTLPRPTY ] (Rental property schedule) elektronikus formátum váltott fel. A szakmában még mindig Rental Schedule-ként hivatkoznak rá, ami nem helytelen, de már nem hivatalos megnevezés.

Az elektronikus formátumra váltás után az ATO csak azt tette közzé, mely mezőket kell jelenteni, de nem szabályozza a formátumot, így az egyes adószoftverek különböző megjelenésűek, pl. Xero Tax, MYOB, HandiTax. A RentPackage jelentése is az adózáskor szükséges bevételi és költségkategóriák szerint van rendezve, hogy Ön vagy könyvelője ellenőrzéshez használhassa az adóbevalláskor.

A RentPackage kiválasztott pénzügyi év számláit [ készpénz-alapú módszer ] (a tényleges beérkezés dátuma szerinti nyilvántartás) alkalmazásával összesíti, és előzetes beállításai alapján automatikusan hozzárendeli az ATO bevallási kategóriáihoz.

2. Néhány kulcsfontosságú pont az ausztrál bérleti adózásról

Jelentés generálása előtt ismerje meg néhány, a számokat befolyásoló ausztrál adószabályt:

• Pénzügyi év: Ausztrália adóéve július 1-től a következő év június 30-ig tart, eltérően a tajvani és amerikai naptári évtől.
• Egy ingatlan, egy jelentés: Minden bérelt ingatlanról külön Rental Schedule-t kell benyújtani, ezért a rendszer egyszerre egy ingatlant választ a jelentés generálásához.
• Tulajdoni arány szerinti jelentés: Közös tulajdonú ingatlanoknál a bevétel és a költségek a törvényes tulajdoni arány szerint oszlanak meg: közös bérlők (házaspároknál gyakori) egyenlően osztják meg; a különböző tulajdonrészeseknél a saját részarányuk alapján (pl. 70%/30%) jelentik. A jelentés 100%-os tulajdonlás alapján van kiszámítva, a jelentés előtt kérjük, saját arányban számolja újra.
• Javítás és javítási értéknövelés különbségei: Javítások (visszaállítás) költségei az adott évben teljes mértékben elszámolhatók; a tőkés értéknövelés (fejlesztés, bővítés) tőkeköltség, amelyet amortizációval évek alatt kell leírni, és nem vonható le az adott évben teljes mértékben.
• Amortizáció két kategóriában: A 43-as részleg (tőkeberuházások) az építmények szerkezeti költségeinek amortizációja, általában évi 2,5%-os, 40 éves. A 40-es részleg (berendezés) pedig az olyan mozgó eszközökre, mint a légkondícionálók, szőnyegek, vízmelegítők vonatkozik, ezek egyedi amortizációja az élettartam alapján. Gyakorlati szinten egy mennyiségszakértő (Quantity Surveyor) készít egy amortizációs ütemtervet, ahol évente csak ki kell tölteni a számokat.
• Kölcsönköltségek öt év alatt tárgyolva: A kölcsön kapcsán felmerülő beállítási díjak, értékelési díjak, regisztrációs díjak nem vonhatók le egyszerre a fizetés évében, hanem 5 év alatt átlagosan elszámolandók (ha a kölcsön időtartama rövidebb, mint 5 év, akkor a kölcsön időtartamához igazodik). Például, ha idén $2,000 hitelbeállítási díjat fizet, akkor idén csak $2,000 ÷ 5 = $400 vonható le.
• Utazási költség korlátozások: 2017. július 1-től a magántulajdonú lakás bérbeadásából származó közlekedési és szállásköltségek általában nem vonhatók le.

3. Előzetes beállítás: Számlatükrök hozzárendelése adókategóriákhoz

Ausztráliában az adóbevallási kategóriákhoz nincs számszerű kód, ezért a RentPackage a könyvvizsgálati beállításokban egy [ Bérleti ütemterv ] legördülő menüt kínál, ahol minden kategóriához rendelhet egy bevallási kategóriát. A fiók hozzáadása vagy szerkesztése során (például rendszeres közüzemi bevételszámla) mind a bevételi, mind a költség oldalhoz rendelhet kategóriát; ha „nincs hozzárendelve” van kiválasztva, nem kerül összesítésre a jelentésben.

4. Jelentés generálása

E funkció használatához egy [ fejlett ] csomagra van szükség, és az operátornak rendelkeznie kell [ Jelentéseket néz/megjelenít ] jogosultsággal.

Nyissa meg a bal oldali menüben a [ Jelentések ] → [ Jelentések ] elemet, válassza ki a jelentés típust [ Bérleti ütemterv ], válassza ki az adóévet (például 2025. júl. 1. - 2026. jún. 30.) és az ingatlant (egyszerre egyet), majd kattintson a [ Következő: Adja meg az értékcsökkenést/költségeket ] gombra.

5. Amortizáció és kölcsönök ráfordításainak bevitele

Az értékcsökkenés és a hitelköltségek az „amit a könyvelés mutat, nem egyenlő az éves levonással” kategóriába tartoznak. A rendszer nem dönt helyetted, te adod meg az aktuális évben levonható összeget:

• Eszköz értékcsökkenés (Div 40): Add meg az aktuális évre vonatkozó mozgó eszközök értékcsökkenési levonását, a számadatokat az értékcsökkenési ütemterv vagy a könyvelő által megadott eredmények alapján töltsd ki. Alapértelmezett: 0.
• Tőkefejlesztés (Div 43): Add meg az aktuális évre vonatkozó épületszerkezet amortizációs értékét. Például egy $300,000-os építési költségnél, 2.5% alkalmazása, teljes éves bérbeadás esetén $7,500. Alapértelmezett: 0.
• Hitelköltségek: A rendszer automatikusan összegzi a könyvelésben „hitelköltségek” kategóriába sorolt tételeket, melyek az input mezőben [ referenciaként ] jelennek meg, és az alábontás részletezi az egyes könyvelési kategóriákat. Módosítsd a számadatot az aktuális évben levonható összegre—például, ha a könyvelésben $2,000 hitelbeállítási díj van, 5 év alatt amortizálódik, általában idén $400 szerepel.

6. Hogyan olvassuk a jelentést

A [ Jelentés generálása ] gomb megnyomása után a jelentés az ATO által megadott formátumban jelenik meg:

• Bevétel: A „Bruttó bérleti díj” a bérleti díj bevételeit soroljá fel, míg az „Egyéb bérleti kapcsolódó bevételek” az egyéb bérleti kapcsolódó bevételeket. Mindkét kategória részletes könyvelési tétel bontást kínál (például bérleti díj bevétel, parkolási bevétel, hirdetési díj bevétel), összességében az összbevételhez.
• Költség: Az ATO költségkategóriái szerint tételesen, például Hirdetés bérlők számára, Közösségi díjak, Önkormányzati adók, Biztosítás, Hitelkamatok, Javítások és karbantartás stb.; az adminisztratív kategóriáknak megfelelő részleteket jelenít meg, a periódus alatt fel nem merült kategóriák 0-t mutatnak. Az előző lépésben megadott értékcsökkenés és hitelköltségek külön szerepelnek a „Tőke engedmények” (Div 40), „Tőke munkálatok levonások” (Div 43) és „Hitelköltségek” résznél.
• Nettó bérleti díj: A jelentés legalsó része a Nettó bérleti díj (bevétel mínusz költség), azaz a bevalláshoz használt nettó bérbeadási jövedelem; ha negatív, az bérleti veszteséget jelent.

7. Fontos megjegyzések

• Ez a jelentés készpénzalapon alapul: A bevételek és költségek beérkezési dátuma alapján kerülnek rögzítésre, megfelel az ausztrál magánbérbeadók általános bevallási módszereinek.
• 100% birtoklás alapján számolva: Közös birtoklóknak törvényes tulajdonrész arány szerint, a jelentés adatait konvertálva kell bevallani.
• Ez a szoftver csak számítási segédletet és jelentést nyújt: Nem számít adótanácsadásnak; a végleges bevallási számok és azok helyessége a felhasználó és adótanácsadója felelőssége. Az adótörvények évente változhatnak, a tényleges bevalláskor az adott év szabályai alkalmazandók.

8. Gyakori kérdések

Miért kell az értékcsökkenést manuálisan bevinni, miért nem számítja ki a rendszer automatikusan?

Az ausztráliai amortizáció pontos száma a beruházási költségektől, a kivitelezés megkezdésének dátumától, az eszközök hasznos élettartamától és a választott értékcsökkenési módszertől függ. Ezek az információk általában a költségvetési tanácsos által kiállított amortizációs jegyzékből származnak, nem pedig a napi könyvelési adatokból. A jegyzék alapján adott évi összeget megadva biztosíthatja a helyes bevallási adatokat.

Felhasználható-e közvetlenül a kölcsönköltség bevitel mezőjében szereplő összeg?

Nem javasolt közvetlen használata. A rendszer a könyvekben kölcsönköltségként szereplő éves összesítést hozza be, míg az adótörvény azt írja elő, hogy az ilyen költségeket 5 év alatt kell értékcsökkenteni, így általában csak az összeg egyötödét lehet megadni. A részletek megtekintése és az adott évben ténylegesen levonható összeg módosítása javasolt.

Hogyan kell közösen birtokolt ingatlant bevallani?

Először ellenőrizze a birtoklási formát: Közös bérlők esetében osztott (két személy 50%-50%); Közös bérlők osztatlan tulajdonjoga esetében a bejegyzett arányok szerint oszlik meg. Az ezen űrlapon lévő összeget szorozza meg az Ön arányával, így megkapja az egyéni bevallási számot.

Hogyan különítsük el a javítási költségeket és a fejlesztési kiadásokat?

Az irányelv az, hogy „állapotra állítás” vagy „értéknövelés”. A szivárgás javítása, elhasználódott elemek cseréje javításnak minősül, mely az év során teljes mértékben levonható, belekerül a Javítások és karbantartás sorba; az újítás, felújítás, bővítés tőkekiadásnak számít, amely évre bontva amortizálva levonható, nem számít az adott évi költségnek. Bizonytalanság esetén konzultáljon adótanácsadójával.