כשמתחילים חיים בעיר חדשה, הבעיה הראשונה היא מציאת מקום מגורים.
בין אם אתה הולך לעבוד בבודפשט, ללמוד בדברצן או להשקיע בנכס להשכרה בהונגריה, הנה אספנו את משאבי הנכס השימושיים ביותר בהונגריה ל-2026, הכוללים אתרי נכס, חברות תיווך, קבוצות Facebook וההנחיות החוקיות העדכניות ביותר, בתקווה שזה יעזור לכם.
הערה נוספת: שוק ההשכרה בהונגריה ב-2026 ממשיך להיות תחרותי, דירת חדר בבודפשט במרכז העיר עולה כ-€628 לחודש, בפרברים כ-€467, בדברצן כ-€386, בפקס/סגד כ-€290–350. שוק ההשכרה לטווח קצר בבודפשט (Airbnb) מתמודד עם שינויי רגולציה משמעותיים, ביקוש והיצע להשכרה ארוכת טווח עולים בו-זמנית, זה הזמן המכריע להיכנס להשקעה ארוכת טווח. הממשק הוא בעיקר בהונגרית, מומלץ להשתמש בתרגום אוטומטי של הדפדפן.
ראשית, אתרי נכס
היכנסו ישירות לאתרי הנכס בהונגריה לחיפוש נכסים, זה מאפשר השוואה קלה של מיקום, מחיר וציוד, וגם עוזר להבין את המחירים בשוק. להלן הפלטפורמות השכורות עם התנועה הרבה ביותר:
a. Ingatlan.com — הפלטפורמת הנכס הגדולה ביותר בהונגריה, מספר הנכסים הגדול ביותר בכל המדינה, המכסה בודפשט וכל ערי האזור הראשיים, תומכת בסינון לפי אזור, שטח, מחיר ותנאים אחרים, ממשק בהונגרית, זה נקודת ההתחלה המועדפת לחיפוש נכס. הקלד "kiadó lakás + שם העיר" בתיבת החיפוש כדי לסנן במהירות נכסי השכרה.
b. Ingatlanbazar.hu — פלטפורמת נכס בהונגריה, הממשק הוא יחסית פשוט וקל לשימוש, הנכסים מכסים בודפשט וכל מקומות בכל המדינה, ממשק בהונגרית, מתאים לשוכרים המשתמשים באתרי נכס בהונגריה לראשונה.
c. Ingatlan Jofogas — ערוץ הנכס של אתר המודעות המסווגות הגדול ביותר בהונגריה (דומה ל-Craigslist), שיעור גבוה של פוסטים ישירים של בעלי נכסים, חלק מהנכסים יכולים לחסוך עמלות תיווך, איכות הנכסים משתנה, דורש סינון עצמי, מתאים לשוכרים עם תקציב מוגבל או שרוצים ליצור קשר ישיר עם בעלי הנכסים.
d. Idealista — פלטפורמת שכירות בינלאומית ידועה באירופה המציעה ממשק באנגלית, מתאימה לתושבי חוץ ללמוד בתחילה על מחירי שכירה בעיר בהונגריה, אך המספר של נכסים מקומיים בהונגריה קטן יותר מ-Ingatlan.com, מתאים לשימוש בשילוב עם פלטפורמות אחרות.
e. Rentpackage
פלטפורמת ניהול שכירויות מקוונת ללא תשלום, ללא הגבלה על מספר הנכסים, תמוכה בתמונות וקליפי YouTube, צפייה מקוונת בנכס נוחה יותר, חיסכון בזמן של צאות וחזרות. תמוכה ב-52 שפות ו-200 מדינות, חלה על בעלי נכסים וקוצים זרים כאחד.
שניים, תיווך נדלן
פנייה ישירה לתיווך היא הבחירה הנוחה ביותר, התיווך מכיר את מצב השכירויות המקומיות, יכול לחפש נכסים מתאימים בהתאם לצרכים, ולפעמים אפילו יכול לעזור בהנגזרות. עמלת תיווך בהונגריה (ügynöki díj) היא בדרך כלל חודש אחד עד שני חודשים שכר דירה, לפעמים משולמת על ידי בעל הנכס, לפעמים על ידי השוכר, חובה לאשר בבירור לפני החתימה על החוזה.
להלן חברות תיווך עיקריות בהונגריה:
| חברת תיווך | טווח השירותים | שירותים עיקריים | מאפיין |
|---|---|---|---|
| Duna House | כל הונגריה | השכרה, מכירה, הפניות הלוואות משכנתא | שרשרת הנדלן הגדולה ביותר בהונגריה, סניפים רבים בכל הארץ, שירות ממלא, חלק מהמשרדים מציעים שירות באנגלית, מתאים ללקוחות זרים בשכירות ראשונה או בעלי יכולות שפה מוגבלות |
| Otthon Centrum | ערים עיקריות | השכרה, מכירה, ניהול נכסים | חברת נדלן ותיקה וידועה בהונגריה, מוניטין טוב, מקורות דיור מרוכזים בבודפשט ובערים עיקריות, דגש על איכות השירות, מתאים לשוכרים המעריכים אמון במותג |
| Balla Ingatlan | בעיקר בודפשט | השכרה, מכירה | תיווך ידוע מקומי בבודפשט, מתמקד בשוק הבירה, שירות מדוקדק, בקיא בתכונות כל אזור, מתאים לשוכרים המחפשים דיור בינוני עד גבוה בבודפשט |
| RE/MAX Hungary | ערים עיקריות בכל הארץ | השכרה, מכירה, ייעוץ השקעות | סניף הונגרי של שרשרת בינלאומית המספקת שירותים באנגלית, המכסה בודפשט וערים עיקריות, מתאימה למשקיעים זרים וחוכרים שאינם מכירים הונגרית |
אם ברצונך למצוא יותר או חברות תיווך באזורים אחרים, אתה יכול גם להשתמש ב Rentpackage מנוע חיפוש חברות נדלן גלובלילחיפוש, בחר אזור או הקלד ישירות את שם החברה כדי לחפש, המספק טלפון, כתובת וכתובת אתר, מה שהופך חיפוש ויצירת קשר לביקור קל
שלוש, קבוצות השכרה ב-Facebook
Facebook היא ערוץ השכרה ישיר חשוב בהונגריה, במיוחד מתאימה לחיפוש נכסים ללא ביניים, להלן קבוצות פעילות מומלצות:
הצעות מילות חיפוש: "Kiadó lakás + שם עיר" (למשל Kiadó lakás Budapest), "Albérlet + שם עיר", "Lakás kiadó + שם עיר"
⚠️ תזכורת: קבוצות הונגריות ב-Facebook כוללות הודעות זויפות. יש להיות זהירים בקנין שדורשים העברה מקדימה או אינם מאפשרים צפייה בדירה. חייב לבדוק את הנכס בעצמך ולחתום על חוזה השכרה בכתב (bérleti szerződés) לפני תשלום.
💡 אחרי שמצאת דירה, הגן על זכויות השכרה שלך עם RentPackage
✅ אתר חוזה השכרה מקצועי ב-PDF באופן מקוון, תנאים ברורים, הגנה לשני הצדדים
✅ יצירה אוטומטית של חוזים, חיסכון בזמן תקשורת הלוך ושוב
✅ תמיכה בשפות וקטעי מדינה מרובים, ישימה גם לדיירים זרים
ארבע, אתרי מודעות מסווגות
בנוסף לאתרי השכרה מקצועיים, גם אתרי המודעות המסווגות הגדולים ביותר בהונגריה מציעים נכסים לשכירות:
a. Vatera — אתר המכירות הפומביות והמודעות המסווגות הגדול ביותר בהונגריה, בקטגוריית נדלן ניתן למצוא נכסים להשכרה ישירה מבעלים, מתאים לדיירים שרוצים לדבר ישירות עם בעל הנכס
b. Startapro — פלטפורמת מודעות מסווגות בהונגריה, קטגוריית נדלן כוללת מודעות שכירות
חמש, הערות חשובות בנוגע לתקנות החוק על שכירות בהונגריה
📋 להלן הסבר על תקנות שכירות חשובות בהונגריה לשנת 2026, בעיקר על בסיס החוקים האזרחיים (צו 2013 מספר V) וחוק שכירת דירות (צו 1993 מספר LXXVIII):
📝 חוזה שכירות חייב להיות כתוב (חובה):בחוק הונגרי נדרשת חוזה שכירות למגורים בכתב כדי להיות בעל תוקף משפטי (הסכם דוא״ל בלבד אינו תקף). מומלץ שיחתם שני עדים או שאושר על ידי עורך דין כדי להחזיק בתוקף משפטי. לבעלי נכסים זרים מומלץ במיוחד לחתום בפני נוטריון (közjegyző) ולהשיג מסמך נוטריוני ישיר להוצאה לפועל (közjegyzői okirat), כדי שבעתיד, אם יהיה צורך בגירוש דיירים שסירבו לעזוב, תוכלו להגיש בקשה להוצאה לפועל ישירה ולהימנע מהליכי משפט.
💰 גבול הערבות הוא שלושה חודשי שכר דירה:בחוק האזרחי ההונגרי נקבע כי כאשר הערבות (kaució) עולה על שלושה חודשי שכר דירה, הדייר רשאי לבקש מהבית המשפט להפחית אותה לשלושה חודשים. המנהג השוק הוא בדרך כלל שני חודשים, וחלק מבעלי הנכסים דורשים שלושה חודשים. מומלץ להתעד בפירוט את מצב הנכס (כולל ציוד, קירות, רצפות, קריאות מטרים) לפני הכניסה ולרשום זאת בחוזה כדי להגן על זכויות הקבלת הערבות בעתיד.
🔑 תקופת ההשכרה הסטנדרטית היא שנה אחת (בדרך כלל כולל סעיפי התאמת אינפלציה):תקופת ההשכרה הסטנדרטית בשוק ההונגרי היא 12 חודשים, וחלק מההשכרות לסטודנטים היא 10 חודשים. התאמת השכר מתבצעת בדרך כלל על בסיס שיעור האינפלציה שפרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ההונגרית (KSH) פעם בשנה. אם התשלום בדולר אירו, ההתאמה תהיה על בסיס מדד מחירי הצרכן של איחוד המטבע (MUICP) של הבנק המרכזי האירופי (ECB). בשנים האחרונות, השוק משתמש בדרך כלל ביורו כנתח התמחור הבסיסי של השכר כדי להימנע מסיכון תנודות שערי החליפין של הפורינט ההונגרי (HUF).
🔧 חלוקת אחריות התיקום:בחוק ההונגרי נקבע כי עלויות השימור וההנדסה של חומרי ההשטח (רצפות, קירות), דלתות וחלונות וציוד ינשא על ידי הדייר. תיקונים משמעותיים (החלפה, שיפוץ) ינשא על ידי בעל הנכס. מומלץ להגדיר בפירוט בחוזה את האחריויות והגבולות של כל צד כדי להימנע מחילוקי דעות בעתיד. הדייר אינו רשאי לבצע שינויים כלשהם ללא הסכמה בכתב של בעל הנכס.
❄️ איסור גירוש בחורף (15 בנובמבר עד 30 באפריל של השנה הבאה):בחוק ההונגרי נקבע כי בתקופה בין 15 בנובמבר ל-30 באפריל של השנה הבאה יש איסור על גירוש, ואפילו אם בית המשפט הכריע בגירוש, הליכי הוצאה לפועל אינם יכולים להתבצע בתקופה זו כדי להגן על הדיירים מפני עקרות בית בחורף. הוראה זו היא אחת הוראות הגנת הדיירים הבולטות ביותר בחוק ההונגרי, וחשוב שבעלי נכסים זרים יהיו מודעים לכך.
🏙️ בודפשט השכרה קצרת מועד (Airbnb) רגולציה משמעותית 2025–2026:בודפשט הפסיקה להנפיק רישומים חדשים לשכירות קצרה טווח (מספרי NTAK) החל מ-1 בינואר 2025 עד 31 בדצמבר 2026, כאשר נכסים רשומים קיימים יכולים להמשיך בפעילות. המחוז השישי (Terézváros) אסור לחלוטין שכירות קצרה טווח החל מ-1 בינואר 2026 (קנס מקסימלי של 200,000 HUF לעברות אדם), ובית המשפט העליון של הונגריה קבע בנובמבר 2025 כי האיסור הוא חוקי. המחוז השביעי (Erzsébetváros) גם הטיל הגבלות קפדניות על שכירות קצרה טווח חדשה בתוך בנייני דיור החל מספטמבר 2025, וההתפתחות זו צפויה להתפשט לאזורים אחרים. המס השנתי הקבוע על שכירות קצרה טווח גם עלה באופן דרמטי החל משנת 2025 מ-38,400 HUF ל-150,000 HUF (לכל חדר).
💱 ניהול שכירות מחושבות בעיר זרה:בשוק ההונגרי, מטבע זר כגון יורו (EUR) משמש בדרך כלל כבסיס לתמחור שכירות, כאשר התשלומים בפועל מומרים ללירה (HUF) לפי שער החליפין הנוכחי. מומלץ לציין בחוזה השכירות את הבסיס המדויק לשער חליפין (כגון שער הביניים של בנק ההנצאה הלאומי MNB ההונגרי) ותדירות התאמות כדי להימנע מעימותים עתידיים.
⚖️ פתרון סכסוכים:ניתן להגיש תביעות על סכסוכי שכירות לבית המשפט ההונגרי (בתי המשפט בבודפשט סובלים מצבירת תיקים כבדה, וההליכים עלולים להימשך חודשים רבים). מומלץ לשמור רשם מלא של קבלות תשלום, התכתבות בכתב וצילומי אתר כניסה, או לשקול הוספת סעיף בוררות בחוזה כדי להאיץ את ההסדר.
שישית, שיקולי השקעה עבור בעלי נכסים זרים
⚠️ חובה לקריאה לפני השקעה: שיקולים חשובים לבעלי נכסים זרים המחזיקים ומשכירים נכסים בהונגריה (2026)
🌍 בעלות נכסים לאדם זר:אזרחי האיחוד האירופי יכולים לרכוש בחופשיות נכסים במקרקעין בהונגריה. אזרחים שאינם חברים באיחוד האירופי (כגון טייוואן וארצות הברית) יכולים לרכוש דירות (בנייני דיור), אך רכישת קרקע חקלאית או קרקע דורשת אישור ממשלתי. משקיעים זרים יכולים גם לשקול את "הויזה הזהובה" ההונגרית (Guest Investor Residence Permit) עם השקעה של €250,000 ומעלה כדי להשיג סטטוס תושב עם כשירות רחבה יותר לרכישה. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקומי לפני הרכישה כדי לאשר את הקבוצות העדכניות.
💵 מס על הכנסות שכירות:הכנסה משכירת נכסים בהונגריה כפופה לדיווח מס הכנסה אישי. שיעור המס האישי בהונגריה לשנת 2026 הוא 15% קבוע. ניתן ליהנות מניכוי הוצאות סטנדרטי של 10% (כלומר, מס על 90% מההכנסה), או לבחור לדווח הוצאות בפועל. בעלי נכסים זרים שאינם תושבים כפופים לאותו שיעור מס ויחויבו בדיווח לרשות המסים ההונגרית (NAV). מומלץ להעסיק יועץ מס מקומי.
📊 מצב השוק וסיכום (2026):מחירי הדירות בבודפשט המשיכו לעלות בחוזקה בשנת 2025 (עלייה של כ-30% בשנה), ממוצע מחיר דירה של כ-7,500,000 HUF (€195,000), מחיר ממוצע למ"ר של כ-1,450,000 HUF (€3,780). תשואה ברוטו שנתית לשכרו ארוך טווח של כ-4.5% (נתונים מתחילת 2026), שיעור ריקנון של כ-5% (18 ימים בשנה). יחידות קטנות בגודל 25-45 מ"ר מציעות את התשואה הטובה ביותר למ"ר וזמן השכרה מהיר (10-15 ימים). הצמיחה הצפויה בשכרו ב-2026 היא 3-7%.
🏖️ שכירות קצרה מול שכירות ארוכה (נקודת מפנה קריטית ב-2026):שוק השכירות הקצרה בבודפשט מתמודד עם הרגולציה הקפדנית ביותר אי פעם: השהייה בהרשמה חדשה (2025-2026) + איסור מוחלט ברובע 6 + מיסים משמעותיים. מספר רב של נכסים לשכירות קצרה עברו לשוק השכירות הארוכה, ההיצע בשכירות ארוכה גדל אך השכרו צפויה להמשיך בעלייה יציבה. מומלץ לבעלי נכסים זרים החוזקים נכסים במרכז בודפשט להעריך במוקדם האפשרות של המרה לשכירות ארוכה, כדי לנעול הכנסה יציבה.
💡 המלצות מיוחדות לבעלי נכסים זרים:הערכאות בהונגריה פועלות לאט וממוטות לטובת הדיירים (כולל איסור על הרחקה בחודשי החורף). מומלץ בחום חתימת הסכם שכרו בפני נוטריון וקבלת מסמך נוטריוני הניתן לביצוע ישיר (közjegyzői okirat), כדי להקטין סיכון בעתיד בסכסוכי הרחקה. בנוסף, מומלץ להעסיק חברת ניהול נכסים או עורך דין מקומי לניהול יומיומי ודיווח מס, כדי להבטיח עמידה מלאה בתקנות.
שבע, ביקור ישיר
בקר אישית באזור שבו אתה רוצה להשכיר דירה, והסתכל סביב. חלק מהדירות להשכרה יהיו בעלות כרזות ישירות בחוץ "Kiadó Lakás" (דירה להשכרה) או "Kiadó Szoba」(יחידת השכרה) של ההודעה, ניתן למצוא את בעל הנכס או סוכן נדלן ישירות דרך פרטי הקשר למעלה.
לעיל מוצגות משאבי ההשכרה בהונגריה לשנת 2026 שארגנו בשבילכם, ובתקווה שהמידע שסופק היום יעזור לכם למצוא את הבית האידיאלי. יש לכם עוד אתרי השכרה או חברות תיווך מומלצות? אנא שתפו בתגובות למטה והחליפו מידע.
🏠 חיוני לבעלי נכסים וסוכני נדלן! תוכנת ניהול בתים חינמית של RentPackage
✅ פרסום חינם של מודעות, תמיכה בתמונות וסרטוני YouTube, משיכת דיירים נוספים
✅ תזכורות איסוף שכר דירה מקוונות, רישום אוטומטי של חשמל ומים ותזרימי מזומנים, פרידה מ-Excel
✅ פרטי דיירים, תאריכי תום חוזה ברמה אחת, ניהול קל של מספר נכסים
✅ תמיכה ב-52 שפות ו-200 מדינות, מתאים לבעלי נכסים בינלאומיים
✅ ללא התקנת תוכנה, התחברו מיד ותנסו את כל התכונות
שמונה, קריאה נוספת: כיצד להתמודד עם חוזה השכרה במטבע זר?
בעת השכרת נכס בהונגריה, אתה עלול להיתקל בתרחיש מעשי זה:שכר דירה מתומחר בערך יורו (EUR)ולאחר מכן מומר לפורינט (HUF) בהתאם לשער ה-MNB הנוכחי. זה נוהג סטנדרטי בשוק ההונגרי כדי למנוע סיכון מתנודות שערי החליפין של הפורינט.
💡 דרך RentPackage בטיפול בשכר דירה במטבע חוץ:
✅ ניתן להשתמש במטבע חוץ כהפניה להצעת מחיר של שכר הדירה בחוזה
✅ כל חשבונית עדיין מבוססת על סכום המטבע המקומי
✅ משתמש אישור ותיקונים של הסכום הסופי לפני הנפקה
✅ תקופות החיוב שלא הושלמו אישור לא יוצגו לשוכר
© 2026 All rights reserved