כיצד להפיק דוח מס שכירות אוסטרלי (Rental Schedule) ב-RentPackage, עם התאמה אוטומטית של הכנסות והוצאות בהתאם לקטגוריות הדיווח של ATO

הכנסות משכירות באוסטרליה יש לדווח לפי קטגוריות ההכנסות וההוצאות שנקבעו על ידי ATO. בעונת המס, העבודה המעייפת ביותר היא לעבור על כל החשבונות של השנה ולסווג מחדש. ב-RentPackage, אתם יכולים להמשיך בקביעות לגבות שכירות ולנהל חשבונות, וכשמגיע הזמן לדיווח, לבחור בשנה וללחוץ על כפתור אחד. המערכת תסכם באופן אוטומטי את כל ההכנסות וההוצאות למבנה הדיווח של ATO ל-Rental Schedule—הפחת והוצאות ההלוואה הם המרכיבים היחידים שתצטרכו למלא בעצמכם, כל היתר אוטומטי.

א. מהו Rental Schedule?

Rental Schedule (טבלת פירוט השכירות) היא טבלה מצורפת סטנדרטית לדיווח על הכנסות משכירות בנכסים באוסטרליה, הכוללת פירוט הכנסות השכירות וכל סוגי ההוצאות לאורך שנת הכספים, ומחשבת את רווח השכירות הנקי (או הפסד). לכל נכס קיימת טבלה, והיא מוגשת יחד עם הדוח האישי למס.

״לוח השכירות״ הוא שם ישן: בעבר ATO השתמשו בטפסים פיזיים (NAT 5225, קוד RS), ומ-1 ביולי 2020 הוחלף למפרט אלקטרוני RNTLPRPTY״״ (לוח נכס להשכרה). עד היום מתייחסים כרגיל ל״לוח השכירות״, אך זה כבר לא ביטוי רשמי.

לאחר המעבר למפרט האלקטרוני, ATO מפרסם רק אילו שדות דווח נדרשים, ולא את תבנית הטופס, כך שכל תוכנת מס עורכת בעצמה - זו הסיבה למראה השונה בין Xero Tax, MYOB, ו-HandiTax. הדוחות של RentPackage מסודרים לפי הכנסה והוצאות לדיווח, לשימוש שלך או של רואה החשבון שלך בעת הגשת המס.

RentPackage מסכם את החשבונות של שנת הכספים הנבחרת לפי[ שיטת מזומנים ] (הכנסות כשהכסף מתקבל) ומסווג אוטומטית לפי התאמת החשבונות שהגדרתם מראש לקטגוריות הדיווח של ATO.

ב. נקודות מפתח בהגשת מס שכירות באוסטרליה

לפני יצירת הדו"ח, יש להבין כמה כללים של מיסוי אוסטרלי שמשפיעים על המספרים:

• שנת הכספים: שנת המס האוסטרלית היא מה-1 ביולי עד ל-30 ביוני של השנה הבאה, והיא שונה מהלוח השנה של טייוואן וארה"ב.
• נכס אחד, דו"ח אחד: על כל נכס להשכרה להגיש דו"ח נפרד Rental Schedule, לכן המערכת יוצרת דוח אחד עבור כל נכס.
• דיווח לפי אחוזי בעלות: בנכסים בבעלות משותפת, ההכנסות וההוצאות מחולקות לפי אחוזי הבעלות: Joint Tenants (שיתוף מלא, נפוץ בזוגות נשואים) מחולק שווה; Tenants in Common (שיתוף לפי חלקים) מחולק לפי אחוזים (לדוגמה 70%/30%). הדו"ח מחשב לפי 100% בעלות, ויש להתאים לפי אחוזי הבעלות שלך.
• שיפוץ ושיפור שונים: שיפוץ (שחזור למצב קודם) ניתן לחשב כהוצאה מלאה בשנה הנוכחית; שיפור הוני (שדרוג, הרחבה) הוא השקעה הונית שחייבת להיבדל בהפחתות, ולא ניתן לקזז במלואו בשנה הנוכחית.
• שתי קטגוריות הפחתה: מחלקה 43 (עבודות הון) מגבילה את עלות בניית מבנה, בדרך כלל 2.5% בשנה למשך 40 שנה; מחלקה 40 (צמחים וציוד) מתייחסת לנכסים ניידים כמו מזגנים, שטיחים ודוד מים לפי חיי שירות. בדרך כלל יועץ כמו כמותנים (Quantity Surveyor) מספק לוח זמנים לפחת, אותו ניתן לעדכן מדי שנה.
• הוצאות הלוואה מופחתות על פני חמש שנים: דמי הקמה, הערכה ורישום שנוצרים מהלוואה לא יכולים להיות מופחתים בשנה אחת, אלא יש להפחיתם על פני 5 שנים (או משך זמן ההלוואה אם קצר מ-5 שנים). למשל, אם שולמו $2,000 דמי הקמה השנה, ניתן להפחית רק $2,000 ÷ 5 = $400 השנה.
• הגבלות הוצאות נסיעה: מ-1 ביולי 2017 ואילך, בעלי נכסים פרטיים לא יכולים לנכות הוצאות תחבורה ולינה בקשר לנכסים להשכרה.

ג. הכנה מראש: התאמת חשבונות לדיווח

באוסטרליה אין קודים מספריים לדיווח, ולכן RentPackage מספקת תפריט נפתח של [ לוח השכרה ] בהגדרות החשבונאיות, כך שתוכל להקצות קטגוריות דיווח לכל חשבון. בעת הוספה או עריכה של חשבון (כמו חשבון הכנסה תרופתי מים וחשמל), ניתן להקצות קטגוריות הן לחשבונות הכנסה והן לחשבונות הוצאות. אם תבחר ״ללא הקצאה״, לא יכללו בסיכום הדו"ח.

ד. יצירת הדוח

תכונה זו זמינה ב[ גרסה מתקדמת ] ודורשת הרשאת [ הצגה/הדפסת דוחות ].

לחץ על ״[ דוחות ]״ בתפריט השמאלי → ״[ דוחות ]״, בחר ״[ לוח שכר דירה ]״, בחר את שנת הדיווח (לדוגמה 1 יולי 2025 – 30 יוני 2026) ואת הנכס (נכס אחד בכל פעם), ואז לחץ על ״[ שלב הבא: הזן פחת/הוצאות הלוואה ]״.

ה. הזנת פחת והוצאות הלוואה

הפחת והוצאות הלוואה הם פריטים של "כמה נרשם בספרים לא שווה לכמה ניתן לנכות השנה", המערכת לא מחליטה על הסכום - יש להזין את הסכום שניתן לנכות בפועל לשנה זו:

• פחת נכסים (Div 40): הזן את סכום ניכוי הפחת עבור הנכסים הניידים השנה, בהתאם ללוח הזמנים להפחתה או לחישוב רואה החשבון שלך. ברירת מחדל היא 0.
• עבודות הון (Div 43): הזן את סכום הפחתה למבנה הבניין לשנה זו. לדוגמה, עלות בנייה $300,000, 2.5% בשנה - לניכוי מלא: $7,500. ברירת מחדל היא 0.
• הוצאות הלוואה: המערכת תוסיף אוטומטית את כל הסכומים שנסווגו בספרים כ"הוצאות הלוואה" לשדה [ לצורך התייחסות ], ותוכל לפרט את פרטי החשבונות. אנא שנה את הסכום לסכום שניתן לניכוי השנה - לדוגמה, יש $2,000 עמלות הגדרת הלוואה בחשבון, המחולקים ל-5 שנים, בדרך כלל לניכוי השנה $400.

ו. איך לקרוא את הדוח הזה

לאחר לחיצה על [ צור דוח ], הדוח יוצג לפי פורמט הדיווח של ATO:

• הכנסה: "Gross rent" יתאר את הכנסות השכירות, "Other rental related income" יתאר הכנסות נוספות הקשורות להשכרה, את שניהם ניתן להרחיב לפרטי חשבון (לדוגמה הכנסות שכירות, הכנסות מחניות, הכנסות מהשכרות מודעות), והסכום הכולל הוא Total income.
• הוצאות: לפי סיווג הוצאות ATO מפורטת כל עלות כמו פרסום לשוכרים, עמלות ניהול, תשלומי מועצה, ביטוח, ריבית על הלוואות, תיקונים ותחזוקה; קטגוריות עם התאמות יופיעו בפירוט, ואלו שלא התרחשו יופיעו כ-0. הפחת והוצאות הלוואה שהוזנו בשלב הקודם יועברו ל-'Capital allowances' (Div 40), 'Capital works deductions' (Div 43) ו-'Borrowing expenses'.
• שכירות נטו: בתחתית הדוח מופיע Net rent (הכנסה פחות הוצאות), שהוא השכירות נטו לדיווח; אם הוא שלילי זהו הפסד שכירות.

ז. הערות חשובות

• הדוח הזה מבוסס על בסיס מזומן: רישום הכנסות והוצאות בהתאם לתאריך קבלת התשלום, מתאים לשיטת הדיווח הכללית של בעלי דירות פרטיים באוסטרליה.
• מבוסס על בעלות של 100%: במקרה של בעלים משותפים, יש להמיר את סכומי הדוח בהתאם לאחוזי הבעלות הקיימים ולדווח כך.
• התוכנה מספקת כלי חישוב ודוחות בלבד: זה אינו מהווה ייעוץ מס; האחריות לדיווח הנתונים והדיוק מוטלת על המשתמש והיועץ המס שלו. חוקי המס עשויים להשתנות מדי שנה, ויש להסתמך על התקנות הקיימות בשנת הדיווח.

ח. שאלות נפוצות

למה צריך להכניס פחת ידנית, למה המערכת לא מחשבת אוטומטית?

המספר הנכון לפחת באוסטרליה תלוי בעלות הבנייה, תאריך התחלת הפרויקט, משך החיים השימושי של כל נכס ושיטת הפחת שתבחרו. מידע זה מגיע בדרך כלל מלוח הזמנים של הפחת שמספק המודד, ואינו נמצא במידע החשבונאי היום-יומי. עליכם להזין את הסכום השנתי לפי לוח הזמנים כדי להבטיח דיווח מדויק.

האם ניתן להשתמש ישירות בסכום שנטען אוטומטית לשדה הוצאות הלוואה?

לא מומלץ להשתמש ישירות. הסכום שנטען הוא סכום שנתי של הוצאות המסווגות כהוצאות הלוואה, אולם לפי החוק המס יש להפחית הוצאות אלו במשך 5 שנים, ולכן בדרך כלל יש להזין חמישית מהסכום הכולל בלבד. פתחו את הפירוט כדי לאמת ולמלא את הסכום שניתן לנכות בשנה זו.

איך מדווחים על נכס בבעלות משותפת של בני זוג או מספר אנשים?

יש לבדוק את סוג הבעלות: Joint Tenants מחלקים תמיד שווה בשווה (50% לכל אחד); Tenants in Common מחלקים לפי אחוז הבעלות הרשום. הכפילו את הסכום בדוח בגורם הפיצול שלכם כדי לקבל את הסכום האישי לדיווח.

איך מפרידים בין עלויות תיקון להשקעות שיפוץ?

קריטריון ההבחנה הוא 'שחזור למצב הקודם' או 'עדכון והוספה'. תיקון דליפות או החלפת רכיבים שבורים נכנסים תחת תיקונים ותחזוקה והם ניתנים לניכוי מלא באותה שנה; החלפה, שדרוג והוספת מבנים נחשבים להשקעות עם פחת ויש להפחיתן לאורך שנים ולא לדווח כהוצאה שנתית. במקרים של אי ודאות מומלץ להיוועץ בייעוץ מקצועי.