Anlage V Saksan vuokratuloveroilmoituksen käyttöopas

1. Mikä on Anlage V?

Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, vuokraus- ja vuokratulot) on Saksan verotuksessa tuloveroilmoituksen (Einkommensteuererklärung) liitteenä oleva lomake, joka tulee toimittaa verovirastolle (Finanzamt) kiinteistötulojen osalta. Jos sinulla on Saksassa vuokratuloja, sinun tulee täyttää jokaisesta kiinteistöstä oma Anlage V, josta ilmoitetaan vuokratulot ja niihin liittyvät kulut.

RentPackage tarjoaa Anlage V -raportointitoiminnon, joka laskee vuokratulot ja kulut automaattisesti kassaperusteisesti (saksan Zufluss-/Abflussprinzip), mikä tekee Saksan verovalmistelusta helpompaa ja tehokkaampaa.

2. Valitse raporttityyppi, verovuosi ja kohde

Suorita seuraavat vaiheet raportin avaamiseksi:

1. Avaa raportti：Napsauta vasemmanpuoleisessa valikossa "Raportit" → Valitse "Anlage V" raporttityypin avattavasta valikosta
2. Valitse verovuosi：Valitse ilmoitettava kalenterivuosi, esimerkiksi "2026"
3. Valitse kohde：Valitse raporttiin liittyvä kohde

Kun olet tehnyt valinnat, napsauta "Seuraava: Poistot ja sopimusten luokittelu".

3. Syötä poiston määrä ja luokittele sopimus

Poistot (AfA, Absetzung für Abnutzung)

Syötä poistomäärä itse. Järjestelmä ei laske automaattisesti, käytä poistokorkoa tai varmista summan olevan Saksan verolain mukainen. Saksassa rakennuksen poistoja on useita tyyppejä (esim. eri suorille poistoille rakentamisvuoden mukaan, erityispoistojärjestelmiä), varmista oikea summa ja poistokorko itse tai kysy neuvoja veroneuvojalta (Steuerberater).

Sopimuksen luokittelu (asuinkäyttö/liikekäyttö)

Raportti jakaa vuokratulot kahteen sarakkeeseen tällä näytöllä tekemäsi sopimusten luokittelun perusteella:

• Asuinkäyttö：Sopimuksen vuokra sisältyy kohtaan "Mieteinnahmen für Wohnungen" (asuinhuoneistojen vuokratulot)
• Liikekäyttö：Sopimuksen vuokra sisältyy kohtaan "Einnahmen für andere Räume" (muiden tilojen tulot, kuten toimistot, myymälät)

4. Luo raportti

Vahvistettuasi poistomäärän ja sopimuksen luokittelun, valitse "Luo raportti".

Järjestelmä luo Anlage V -raportin, joka näyttää seuraavat tiedot:

• Tulot (Einnahmen)：Asuinvuokra, liiketilavuokra, vuokralaiselta perittävät käyttö- ja muut tulot
• Kulut (Werbungskosten)：Poistot, lainakorko, korjauskulut ja muut kulut
• Ylijäämä / Alijäämä (Überschuss / Verlust)：Kokonaistulot − Kokonaiskulut

Jokaisella kentällä näytetään tilit ja summat, jotta voit seurata lukujen alkuperää.

5. Kaksi poistojen kirjaustapaa

Tapa 1: Vain tämän raportin käyttöön (väliaikainen)

Syötä poistomäärä suoraan raporttinäkymässä. Tämä määrä käytetään vain tämän raportin luomiseen eikä sitä kirjata tilinpäätökseen.

Tapa 2: Kirjaa tilinpäätökseen (suositeltu)

Siirry kohtaan "Kirjanpito" → "Manuaaliset kirjaukset" luodaksesi kirjauksen:

• Debet: Poistot
• Kredit: Kertyneet poistot

Kun merkintä on tehty, järjestelmä lisää poistomäärän automaattisesti raporttiin ja näyttää 🔒 lukkoikonin, mikä tarkoittaa, että summa on peräisin kirjanpidosta. Jos haluat muokata lukittua summaa, muokkaa merkintää sen sijaan, että tekisit muutoksia raportissa.

6. Asuin- ja liiketilojen vuokraluokittelu

Kuinka järjestelmä luokittelee vuokrat: Luokittelu tapahtuu sopimuksen perusteella, ei maksun perusteella. Kaikki asuinkäyttöön luokiteltuihin sopimuksiin liittyvät vuokrat sisältyvät "Mieteinnahmen für Wohnungen"; kaikki liiketilaan liittyvät vuokrat sisältyvät "Einnahmen für andere Räume".

7. Usein kysytyt kysymykset

Laskeeko järjestelmä automaattisesti poiston?

Ei. Syötä poiston määrä manuaalisesti; järjestelmä ei tarkista Saksan verolainsäädännön mukaista yhteensopivuutta. Saksassa rakennusten poistoilla (AfA) on useita malleja, ja poistoaste vaihtelee rakennusvuoden ja tyyppin mukaan. Varmista oikea määrä itse tai konsultoi veroneuvojaa.

Miksi raporttisivun poiston määrä on lukittu (🔒)?

Lukitusikoni tarkoittaa, että määrä perustuu kirjanpidon poiston kirjaukseen. Muokataksesi siirry "Kirjanpito" → "Manuaaliset kirjaukset" ja muokkaa merkintää. Raportti päivittää määrän automaattisesti.

Mihin sarakkeeseen kirjataan aiempien vuosien lisävuokrat?

Tarkalleen ottaen, vuokralaisen maksamat aiempien vuosien vuokrat tulisi kirjata "Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen / Mietvorauszahlungen" -sarakkeeseen. Järjestelmä ei automaattisesti havaitse tätä tilannetta - kaikki vuokrat kirjataan sopimuksen mukaisesti asuin- tai liiketilavuokriin. Tulot ovat silti oikein; jos tarvitsee näyttää tämä tietty summa sarakkeessa, säädä manuaalisesti viralliseen lomakkeeseen siirtäessä.

Soveltaako raportti 10 päivän sääntöä (Zehn-Tage-Regel)?

Ei. Raportit kohdistavat tulot ja kulut kalenterivuoden todellisen maksupäivän mukaan. Jos sinulla on säännöllisiä maksuja vuoden vaihteen molemmin puolin ja 10 päivän sääntö koskee niitä, varmista ja säädä summat veroneuvojan kanssa ennen raportointia.

Voiko yhteen raporttiin valita useita kohteita?

Ei. Jokainen raportti kattaa vain yhden kohteen, mikä vastaa Saksan käytäntöä, jossa jokaisesta vuokrauskohteesta toimitetaan oma Anlage V.

Miksi vuokratuloni näkyvät vain yhdessä kentässä?

Tarkista sopimusten luokittelu vaiheessa kolme. Jos kaikki sopimukset on luokiteltu asuinhuoneistoiksi, kaikki vuokrat siirretään kohtaan 'Mieteinnahmen für Wohnungen', ja liikehuoneistojen kenttä näyttää 0, ja päinvastoin.

8. Anlage V kenttien vertailutaulukko

【Tulokset (Einnahmen)】

【Kulut (Werbungskosten)】