Miten luoda RentPackage-ohjelmassa Australian vuokraraportti (Rental Schedule), jossa tulot ja menot kohdistetaan automaattisesti ATO:n ilmoitusluokkiin

Australialainen vuokratulo on ilmoitettava ATO:n sääntöjen mukaisesti tulo- ja kululuokittain. Vuoden verokausi voi olla työläs, kun on käytävä läpi koko vuoden kirjanpito uudelleen ja luokiteltava kaikki. RentPackage-ohjelmassa voit jatkaa vuokran keräämistä ja kirjanpitoa normaalisti. Verotuskaudella valitset vuoden ja painat yhtä painiketta, jolloin järjestelmä koontaa automaattisesti koko vuoden tulot ja menot ATO:n ilmoitusmuotoon - vain poistot ja lainakustannukset, jotka vaativat ammattimaista harkintaa, on täytettävä manuaalisesti, muu hoituu automaattisesti.

1. Mikä on Rental Schedule?

Rental Schedule (vuokraomaisuuden erittely) on Australian standardiliite vuokraomaisuuden tulojen ilmoittamiseen, jossa eritellään vuokraomaisuuden koko tilivuoden vuokratulot ja eri kustannukset, ja lasketaan nettoruokatuotto (tai tappio). Jokaiselle omaisuudelle on oma kaavake, joka lähetetään veroilmoituksen yhteydessä.

「Rental Schedule」 on pitkään käytössä ollut vanha nimi: Aiemmin ATO:lla oli paperilomake (NAT 5225, koodi RS), joka 1.7.2020 alkaen korvattiin sähköisellä raportointistandardilla [ RNTLPRPTY ] (vuokraomaisuuden aikataulu). Ala käyttää edelleen termiä Rental Schedule, eikä se ole väärin, mutta se ei ole enää virallinen termi.

Muutoksen jälkeen ATO julkaisee vain 'pakolliset ilmoitettavat kentät', eikä enää määrää lomakkeen ulkoasua. Eri verosoftat järjestävät sen itse - siksi Xero Tax, MYOB, HandiTax:n näkymät eroavat. RentPackagen raportti sisältää vastaavat tulot ja kulut, jotta sinä tai kirjanpitäjäsi voi tarkastella niitä verotuksen aikana.

RentPackage kokoaa valitun tilivuoden kirjanpidon [ kassaperusteisesti ] (todellisten maksujen perusteella), ja kohdistaa sen automaattisesti ATO:n ilmoitusluokkiin esiasetettujen tilien kohdistusten mukaisesti.

2. Tärkeitä kohtia Australian vuokrailmoituksessa

Ennen raportin luomista, opi seuraavat Australian verosäännöt, jotka vaikuttavat lukuihin:

• Verovuosi: Australian verovuosi on 1. heinäkuuta - 30. kesäkuuta, mikä eroaa kalenterivuodesta, jota käytetään Taiwanissa ja Yhdysvalloissa.
• Yksi lomake per kiinteistö: Jokainen vuokraomaisuus ilmoitetaan erillisellä Rental Schedule -lomakkeella, joten järjestelmä valitsee yhden kiinteistön kerrallaan raportin luomiseksi.
• Ilmoitus omistusosuuden mukaan: Yhteisesti omistetussa kiinteistössä tulot ja kulut jaetaan lakisääteisen omistusosuuden mukaan: Joint Tenants (yhteisomistus, yleinen avioliitoissa) jakavat tasan; Tenants in Common (erillinen omistus) ilmoittavat osuutensa mukaisesti (esim. 70%/30%). Tämä raportti laskee 100% omistukselle, joten muunna omistusosuuksien mukaisesti ennen ilmoittamista.
• Korjaus ja parannus eroavat: Korjaus (alkuperäisen kunnon palauttaminen) voidaan kirjata kokonaisuudessaan kuluna samana vuonna; pääomaparannus (päivitys, laajennus) on pääomainvestointi, joka on jaettava kautta vuosien poistojen kautta, eikä se voi olla kokonaisuudessaan vähennyskelpoinen samana vuonna.
• Poistot jaetaan kahteen ryhmään: Division 43 (Capital Works) hajauttaa rakennuksen rakenteen rakennuskulut, yleisimmin 2,5 % vuodessa, 40 vuotta; Division 40 (Plant & Equipment) hajauttaa erikseen siirrettävät omaisuuserät, kuten ilmastointi, matot, vedenlämmittimet käyttöiän mukaan. Käytännössä määrämittari (Quantity Surveyor) toimittaa poistoaikataulun, jota voi seurata vuosittain.
• Lainakustannukset jaetaan viidelle vuodelle: Lainan asettamisesta aiheutuvat kulut, kuten perustamismaksut, arvostusmaksut ja rekisteröintimaksut, eivät ole kokonaisuudessaan vähennettävissä maksuvuonna, vaan ne on hajautettava 5 vuodelle (jos lainan kesto on alle 5 vuotta, käytetään lainan kestoa). Esimerkiksi, tämä vuosi maksoi $2,000 lainan perustamismaksuja, tänä vuonna voi vähentää $2,000 ÷ 5 = $400.
• Matkakuluihin rajoituksia: 1. heinäkuuta 2017 alkaen henkilökohtaiset asunnon omistajat eivät enää voi vähentää matkustus- ja majoituskuluja liittyen vuokra-asuntojen vierailuihin.

3. Esiasetukset: Kirjanpitotilien kohdistaminen ilmoitusluokkiin

Australiassa raportointiluokilla ei ole numeroituja koodeja, joten RentPackage tarjoaa [ Vuokrausluettelo ]-pudotusvalikon kirjanpitokohtien asetuksessa, jotta voit määrittää jokaisen kohteen vastaavan luokittelun. Kun lisäät tai muokkaat kohdetta (esimerkiksi säännölliset apuvelkatuotot), sekä tulo- että vastakululuokat voidaan määrittää; valitsemalla "Ei määritelty" niitä ei sisällytetä raporttiin.

4. Luo raportti

Tämän toiminnon käyttö vaatii [ Pro ]-suunnitelmaa ja käyttäjälle on oltava oikeus [ Näytä/tulosta raportit ].

Valitse vasemmanpuoleisesta valikosta [ Raportit ]→[ Raportit ], valitse raporttityypiksi [ Vuokrausluettelo ], valitse verovuosi (esim. 1. heinäkuuta 2025 – 30. kesäkuuta 2026) ja kiinteistö (yksi kerrallaan), ja paina sitten [ Seuraava: Syötä poistot/lainakulut ].

5. Syötä poistot ja lainakustannukset

Poistot ja lainakustannukset kuuluvat kohtaan, jossa "kirjanpidon määrä ei vastaa vuosittain vähennettävää määrää". Järjestelmä ei päätä summaa puolestasi, sinun tulee lisätä todellinen vuotuinen vähennyskelpoinen summa:

• Varojen poistaminen (Div 40): Syötä kuluvan vuoden liikkuvien varojen poistovähennys. Käytä poistoaikataulua tai kirjanpitäjän laskelmia. Oletus on 0.
• Pääomaprojisointi (Div 43): Syötä kuluvan vuoden rakennusrakenteen vähennyserä. Esimerkiksi rakennuskustannus $300,000, sovellettava 2,5%, koko vuosi vuokralla on $7,500. Oletus on 0.
• Lainakustannukset: Järjestelmä laskee automaattisesti kirjanpidon "lainakustannukset" summaksi [ viitteeksi ] ja voit avata erittelyn. Muokkaa summaa kuluvan vuoden tosiasialliseen vähennyskelpoiseen määrään – esimerkiksi kirjanpidossa $2,000 lainajärjestelykulut jaetaan 5 vuoteen, yleensä tänä vuonna syötetään $400.

6. Miten lukea tämä raportti

Kun painat [ Luoda raportti ], raportti esitetään ATO-ilmoitusmuodossa:

• Tulotteet: "Bruttovuokratulot" sisältää vuokratulot, "Muut vuokraan liittyvät tulot" sisältää muut vuokraan liittyvät tulot, molemmat voidaan avata ja tarkastella tiliöintiyksityiskohtia (esimerkiksi vuokratulot, pysäköintitulot, mainostulot), yhteensä "Kokonaistulotteet".
• Kulut: Ilmoita kustannukset eriteltynä ATO-kategorioiden mukaan, kuten mainonta vuokralaisille, asunto-osakeyhtiön maksut, kunnallisverot, vakuutukset, lainojen korot, korjaukset ja ylläpito jne. Tiliöintiin liittyvät kategoriat näytetään eriteltynä; kategoriat, joissa ei ole tapahtumia, näytetään 0:lla. Edellisessä vaiheessa syötetyt poistot ja lainakulut siirretään kohtiin 'Pääomaedut' (Div 40), 'Pääomatyön vähennykset' (Div 43) ja 'Lainakulut'.
• Nettovuokra: Raportin alaosassa on nettovuokra (tulot miinus kulut), joka on ilmoitettava nettovuokratulo; jos luku on negatiivinen, se on vuokratappio.

7. Huomioitavat seikat

• Tämä raportti on kassaperustainen: Tulot ja kulut kirjataan maksuhetkellä, mikä vastaa Australian henkilökohtaisten vuokranantajien yleistä ilmoitustapaa.
• Lasketaan 100% omistusosuudella: Yhteisten omistajien tulee ilmoittaa raportin määrä lainmukaisen osuuden mukaisesti.
• Ohjelmisto tarjoaa vain laskenta-apua ja raportteja: Ei muodosta veroneuvontaa; käyttäjä ja hänen veroneuvojansa ovat vastuussa lopullisista luvuista ja niiden oikeellisuudesta. Veroilmoitus voi muuttua vuosittain, ja todellinen ilmoitus tulee tehdä sen vuoden sääntöjen mukaisesti.

8. Usein kysytyt kysymykset

Miksi poistot täytyy syöttää itse, eikö järjestelmä voi laskea niitä automaattisesti?

Oikea australialainen poistoarvo perustuu rakennuskustannuksiin, aloituspäivään, omaisuuden käyttöikään ja valitsemaasi poisto- menetelmään. Nämä tiedot saadaan yleensä kustannuslaskentainsinöörin laatimasta poistosuunnitelmasta, eivätkä ne ole osa päivittäisiä kirjanpitotietoja. Syötä kyseisen vuoden summat suunnitelman mukaan varmistaaksesi oikeat luvut ilmoituksessasi.

Voiko lainakustannusten syöttökentässä olevan summan käyttää sellaisenaan?

Ei suositella käytettäväksi sellaisenaan. Järjestelmän ehdottama summa on kirjanpidossa lainakustannuksiksi luokiteltu vuosittainen kokonaismäärä, mutta verolainsäädäntö edellyttää, että tällaiset kustannukset poistetaan 5 vuoden aikana. Usein vain kokonaismäärän viidesosa voidaan kirjata. Tarkista erittely ja syötä todellinen vähennettävä summa.

Miten ilmoitetaan kiinteistö, joka on puolisoiden tai useamman henkilön yhteisomistuksessa?

Varmista ensin omistustyyppi: Joint Tenants jakautuu tasan (kaksi henkilöä, 50 % kumpikin); Tenants in Common jaetaan rekisteröidyn omistusosuuden mukaan. Kerro tämän raportin summa omalla osuudellasi saadaksesi henkilökohtaisen ilmoitusnumerosi.

Miten erotellaan korjauskustannukset ja parannusinvestoinnit?

Arviointikriteeri on 'alkuperäisen tilan palauttaminen' vai 'päivitys ja lisäarvo'. Vuotojen korjaus ja rikkoutuneiden osien vaihto ovat korjauksia ja ne voidaan vähentää täysin sinä vuonna, ja ne kirjataan Repairs and maintenance -kohtaan. Uudistukset, jotka lisäävät arvoa tai laajentavat, ovat pääomainvestointeja ja ne täytyy poistaa vuosien aikana, eikä niitä voi vähentää kuluvana vuonna. Epäselvissä tapauksissa kysy veroneuvojaltasi.