Se você está planejando começar uma nova vida na Eslovênia, alugar um imóvel é o primeiro desafio a enfrentar. Ljubljana, a capital eslovena, é o principal mercado de aluguel, seguido por Maribor e a cidade costeira de Koper.
Em 2025, os aluguéis em Ljubljana continuam em alta, com aumento anual de aproximadamente 3,8%, e a oferta de habitação é limitada. Cidadãos estrangeiros geralmente dependem do mercado privado de aluguel. Em março de 2025, o governo esloveno aprovou a nova Lei de Hospedagem (Hospitality Act), que implementa limites de dias para aluguéis de curta duração (como Airbnb), ajudando a aumentar a disponibilidade de aluguéis de longa duração.
Acesse diretamente os sites de aluguel para encontrar imóveis, comparar localizações, preços e comodidades, além de entender o mercado. Confira as plataformas com maior tráfego na Eslovênia:
a. Nepremicnine.net — Maior plataforma imobiliária da Eslovênia
Nepremicnine.net é a plataforma imobiliária com maior participação de mercado na Eslovênia, com imóveis em todo o país, incluindo muitos apartamentos residenciais e privados. A interface é principalmente em esloveno, mas as informações dos imóveis são abundantes, sendo o ponto de partida ideal para sua busca.
b. ThinkSlovenia — Amigável em inglês - Primeira escolha para estrangeiros
ThinkSlovenia oferece uma interface principalmente em inglês, projetada especialmente para cidadãos estrangeiros e investidores internacionais. Fornece imóveis selecionados para aluguel de longa duração em Ljubljana e em todo o país, com descrições detalhadas em inglês e informações de contato, sendo a melhor opção para quem não fala esloveno.
c. RE/MAX Slovenia — Marca Internacional · Aluguel e Venda
RE/MAX é uma marca imobiliária globalmente conhecida. A filial eslovena oferece serviços de aluguel e venda, cobrindo Liubliana e principais cidades, com excelente atendimento em inglês, ideal para estrangeiros que necessitam de assistência profissional de corretagem.
d. RentPackage — Anúncio Gratuito · 52 Idiomas · 200 Países
Plataforma online de gestão de aluguel com anúncios gratuitos, quantidade ilimitada de imóveis, preenchimento rápido de dados essenciais, postagem de fotos, anúncios em vídeo no YouTube, visualização online mais conveniente, economizando tempo de visitas repetidas.
Contactar corretores diretamente é a escolha mais prática. Os corretores conhecem bem as leis e o mercado local, podem ajudá-lo a encontrar imóveis adequados conforme suas necessidades e, às vezes, podem negociar preços. A taxa de corretagem normalmente é paga pelo proprietário (aproximadamente meio mês a um mês de aluguel), mas em alguns casos é dividida com o inquilino. Confirme por escrito antes de assinar o contrato.
| Empresa Imobiliária | Características | Área de Cobertura |
|---|---|---|
| Century 21 Slovenia | Marca internacional de rede, serviço em inglês, especialização no mercado de Liubliana, aluguel e venda | Toda a Eslovênia |
| Agencia | Grande imobiliária local na Eslovênia, amplo portfólio de propriedades em Liubliana, longa experiência local | Liubliana e arredores |
| Elite Property Slovenia | Especializada no mercado de alto padrão e estrangeiros, serviço completo em inglês, documentos contratuais e legais abrangentes | Liubliana |
Bolha.com e Kupiprodam são os maiores sites de classificados da Eslovênia. Além de leilões gerais, também possuem anúncios de aluguel de imóveis postados diretamente por proprietários individuais, oferecendo a oportunidade de economizar taxas de agência. A qualidade dos imóveis varia, recomenda-se validação cruzada com Nepremicnine.net.
Os grupos do Facebook são um canal complementar importante para encontrar imóveis, especialmente adequado para procurar aluguel direto de proprietários individuais, compartilhamento de quartos ou obter informações sobre aluguel de estrangeiros na Eslovênia.
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Se você já está na Eslovênia, pode caminhar pela área onde deseja alugar. Alguns imóveis para aluguel têm um cartaz "Za najem(para alugar)" na frente. Entre em contato diretamente com o proprietário ou agente imobiliário conforme as informações de contato. O inglês é amplamente falado no centro de Ljubljana, enquanto o esloveno é predominante nas áreas suburbanas.
📋 A seguir estão as principais regulamentações de aluguel na Eslovênia para 2026, conforme a Lei de Habitação (Stanovanjski zakon, SZ-1):
📄 Tipo de contrato:
• Contrato de Prazo Determinado (Določen čas): Termina automaticamente na data de vencimento acordada e pode ser renovado por acordo mútuo; se o inquilino continuar usando o imóvel e o proprietário não solicitar a desocupação, será automaticamente convertido em contrato por prazo indeterminado.
• Contrato de Prazo Indeterminado (Nedoločen čas): Continua até que qualquer uma das partes termine; o inquilino pode terminar a qualquer momento por escrito, com prazo de notificação padrão de 90 dias(as partes podem acordar em reduzir, mas não podem estender).
🚪 Proteção contra rescisão e despejo:
• O inquilino pode solicitar rescisão por escrito a qualquer momento, com prazo de notificação de 90 dias.
• Proprietárioem princípio, só pode rescindir o contrato quando o inquilino está inadimplente (aluguel atrasado, dano ao imóvel, etc.; se não for culpa do inquilino, as condições para rescisão pelo proprietário são extremamente rigorosas, constituindo um sistema de proteção forte ao inquilino.
• Se o contrato for celebrado na forma de uma escritura pública (Notarski zapis), o proprietário pode solicitar diretamente a execução forçada em caso de atraso no aluguel, sem necessidade de ação judicial adicional, sendo mais eficiente; caso contrário, é necessária sentença judicial, e o processo pode levar vários meses.
💰 Depósito de caução:
• A lei não estabelece um limite claro, e a prática de mercado é de 1–2 meses de aluguel; estrangeiros ou estudantes às vezes podem ser solicitados a pagar uma caução maior. O depósito é devolvido ao final do contrato, sem juros.
🏠 Considerações importantes para estrangeiros que alugam:
• Proprietários privados geralmente não têm restrições para estrangeiros, mas podem exigir o pagamento antecipado de vários meses de aluguel como garantia.
• Habitação pública sem fins lucrativos: Cidadãos da UE e cidadãos eslovenos têm direitos de candidatura iguais (sujeito a requisitos de residência permanente; cidadãos de terceiros países não pertencentes à UE geralmente não são elegíveis.
• Registro de endereço de residência (obrigatório)：Residir mais de 90 dias na Eslovênia requer registro de residência temporária no escritório administrativo local em até 8 dias após a mudança, apresentando contrato de aluguel. O proprietário não pode impedir este procedimento.
📅 Novas regulamentações de aluguel de curta duração (2025):
• Em março de 2025, o governo aprovou a nova Lei de Hospedagem, implementando restrições a plataformas de aluguel de curta duração como Airbnb: apartamentos em edifícios multiunidade têm no máximo 60 diasde aluguel de curta duração; casarões ou propriedades geminadas têm no máximo 150 dias, exceder é uma violação. O objetivo é redirecionar as propriedades do mercado de aluguel de curta duração para o mercado de aluguel de longa duração, ajudando a melhorar a oferta de aluguel em Liubliana.
🖊️ Requisitos de contrato:
• O contrato deve ser celebrado por escrito e conter: descrição da propriedade, valor do aluguel, forma de divisão de despesas (água, luz, gás, etc.), período de aluguel, responsabilidades de manutenção e cláusulas de rescisão. Recomenda-se contar com a assistência de um advogado ou imobiliária na elaboração.
📋 Considerações Importantes para Propriedades em Aluguel na Eslovênia (2026)
📝 Impostos:Renda pessoal de aluguel está sujeita a aproximadamente 25% taxa de imposto efetiva(calculado após deduções padrão ou despesas reais; não-residentes são tributados apenas sobre a renda de origem eslovena. A renda comercial de aluguel é incorporada ao lucro da empresa e tributada à alíquota de 19% (temporariamente aumentada para 22% em 2024–2028). Declaração obrigatória ao FURS (Agência Tributária Eslovena) e obtenção do número fiscal esloveno (Davčna številka).
📊 Valores de Aluguel em 2026 (com base em dados de 2025):
• Ljubljana média geral: aproximadamente EUR 950–1.014/mês (dados HousingAnywhere Q2 2025; aumento anual de aluguel de 3,8% em 2025
• Studio：EUR 700–950
• 1 quarto：EUR 1,000–1,200
• Apartamento de 2 quartos：EUR 1,300–1,600
• Apartamento de 3 quartos：EUR 1,500–2,000
• Centro da cidade: preço médio por metro quadrado EUR 13–19,3; média nacional EUR 8–8,04/m²
• Maribor: aproximadamente EUR 600–900, cerca de 20–30% mais barato que Ljubljana
• Koper / Região Costeira：EUR 800–1,300
• Rendimento bruto: Ljubljana com média de aproximadamente 4,34% (2025, ligeiro declínio em relação ao ano anterior)
💱 Moeda:A Eslovênia usa o Euro (EUR), e os aluguéis são precificados em EUR. Proprietários no exterior podem gerenciar registros de aluguel e converter para Real através de RentPackage.
📋 Restrição de aluguel de curta duração:A nova lei de 2025 implementa limites rigorosos de dias para aluguéis de curta duração como Airbnb (60 dias/ano para prédios multifamiliares). Se você planeja aluguéis de curta duração, é importante estar atento à conformidade.
📋 Recomendação de Cartório:Celebrar o contrato de aluguel através de escritura pública permite solicitar execução forçada diretamente quando o inquilino atrasa o pagamento, eliminando longos processos judiciais.
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