Cara menghasilkan Jadual Sewa Australia di RentPackage, pengelasan automatik mengikut ATO

Pendapatan sewa di Australia mesti dilaporkan mengikut kategori pendapatan dan perbelanjaan ATO, kerja paling memenatkan semasa musim cukai adalah mengklasifikasikan dan merumus balik buku sepanjang tahun. Di RentPackage, hanya teruskan pemungutan sewa dan perakaunan seperti biasa, pada masa cukai memilih tahun fiskal dan tekan satu butang, sistem secara automatik menyimpulkan pendapatan dan perbelanjaan tahunan menjadi Jadual Sewa dalam format ATO — hanya angka-angka seperti susut nilai dan kos pinjaman yang memerlukan penilaian profesional dimasukkan oleh anda, selebihnya semua dilakukan secara automatik.

Apa itu Jadual Sewa?

Jadual Sewa ialah penyata standard untuk melaporkan pendapatan harta yang disewa di Australia, menyenaraikan pendapatan sewa dan pelbagai perbelanjaan bagi harta tersebut dalam tahun fiskal, mengira pendapatan bersih sewa (atau kerugian). Setiap harta mempunyai satu jadual, dihantar bersama-sama cukai pendapatan peribadi ketika pelaporan.

「Jadual Sewa」 sebenarnya adalah nama lama yang digunakan sejak dahulu: Borang kertas ATO (NAT 5225, kod RS), digantikan dari 1 Julai 2020 oleh spesifikasi e-lodgement [ RNTLPRPTY ] (Rental property schedule). Industri masih sering merujuk kepada Jadual Sewa, yang mana tidak salah, tetapi bukan lagi istilah rasmi.

Selepas beralih kepada spesifikasi elektronik, ATO hanya mengumumkan 'medan yang wajib dilaporkan', tanpa menetapkan format borang, masing-masing perisian cukai menyusun sendiri – inilah sebabnya paparan yang anda lihat di Xero Tax, MYOB, HandiTax kelihatan berbeza. Laporan RentPackage turut disusun mengikut keperluan pendapatan dan perbelanjaan untuk rujukan anda atau akauntan anda semasa pengisian cukai.

RentPackage meringkaskan transaksi tahun fiskal yang dipilih berdasarkan [ asas tunai ] (mengenali jenis semasa bayaran diterima) dan secara automatik mengklasifikasikan mengikut pengelasan pelaporan ATO berdasarkan pengelasan yang telah anda tetapkan sebelumnya.

Titik penting dalam cukai sewa Australia

Sebelum menjana laporan, fahami beberapa peraturan cukai Australia yang mempengaruhi angka:

• Tahun Kewangan: Tahun cukai Australia adalah dari 1 Julai hingga 30 Jun tahun berikutnya, berbeza dengan kalendar tahunan di Taiwan, Amerika Syarikat.
• Satu Harta Satu Borang: Setiap harta sewa dilaporkan secara berasingan pada satu Jadual Sewa, jadi sistem memilih satu harta pada satu masa untuk menjana laporan.
• Laporkan Berdasarkan Nisbah Pemegangan: Untuk harta yang dimiliki bersama, pendapatan dan perbelanjaan dibahagikan mengikut nisbah pemegangan statutori: Joint Tenants (pemilikan bersama, biasanya antara suami isteri) bahagian sama rata; Tenants in Common (pemilikan berasingan) melaporkan mengikut nisbah masing-masing (contoh 70%/30%). Laporan ini dikira dengan 100% pemegangan, sila ubah suai mengikut nisbah anda sebelum melaporkan.
• Pembaikan dan Penambahbaikan Berbeza: Pembaikan (memulihkan keadaan asal) boleh dibebankan sepenuhnya pada tahun yang sama; peningkatan modal (naik taraf, pembinaan tambahan) adalah perbelanjaan modal, terpakai melalui susut nilai secara ansuran, tidak boleh ditolak sepenuhnya dalam tahun yang sama.
• Susut Nilai Dua Jenis: Division 43 (Kerja Modal) memperuntukkan kos pembinaan struktur bangunan, biasanya 2.5% setahun, diagihkan selama 40 tahun; Division 40 (Tanaman & Peralatan) mengagihkan aset boleh alih seperti penghawa dingin, permaidani, pemanas air berdasarkan hayat efektif masing-masing. Lazimnya, juruukur bertauliah (Quantity Surveyor) akan menyediakan jadual susut nilai, dan ikuti sahaja jadual ini setiap tahun.
• Kos pinjaman diagihkan selama lima tahun: Yuran pengaturan, yuran penilaian, yuran pendaftaran dan lain-lain yang timbul daripada pinjaman tidak boleh ditolak sepenuhnya pada tahun pembayaran. Ia mesti diagihkan secara purata selama 5 tahun (jika tempoh pinjaman kurang dari 5 tahun, ikut tempoh pinjaman). Sebagai contoh, jika yuran pengaturan pinjaman $2,000 dibayar tahun ini, hanya $2,000 ÷ 5 = $400 boleh ditolak tahun ini.
• Had perbelanjaan perjalanan: Mulai 1 Julai 2017, perbelanjaan perjalanan dan penginapan untuk pemilik rumah individu ke dan dari hartanah sewa umumnya tidak boleh ditolak.

Persiapan awal: Pengelasan akaun untuk pelaporan

Klasifikasi pengisytiharan di Australia tidak mempunyai kod numerik; oleh itu, RentPackage menyediakan menu tarik turun [ Jadual Sewa ] dalam tetapan akaun untuk anda menentukan klasifikasi pengisytiharan bagi setiap akaun. Semasa menambah atau mengedit akaun (seperti akaun pendapatan utiliti berkala), akaun jenis pendapatan dan akaun jenis perbelanjaan yang berkaitan boleh diberikan klasifikasi masing-masing; memilih "Tidak Menentukan" tidak akan memasukkannya dalam ringkasan laporan.

Menghasilkan laporan

Menggunakan fungsi ini memerlukan pelan [ Lanjutan ], dan pengguna mesti mempunyai kebenaran [ Lihat/Cetak Laporan ].

Pergi ke menu sebelah kiri dan klik [ Laporan ] → [ Laporan ], pilih jenis laporan [ Jadual Sewa ], pilih tahun cukai (contohnya 1 Julai 2025 – 30 Jun 2026) dan hartanah (satu pada satu masa), kemudian klik [ Langkah Seterusnya: Masukkan Susut Nilai/Kos Pinjaman ].

Masukkan susut nilai dan kos pinjaman

Susut nilai dan kos pinjaman adalah item "berapa dibelanjakan pada buku tidak bersamaan dengan berapa boleh ditolak tahun ini", sistem tidak menetapkan jumlah untuk anda, isi dengan angka sebenar yang boleh ditolak untuk tahun ini:

• Susut nilai aset (Div 40): Isikan amaun susut nilai boleh alih bagi tahun ini, ikuti jadual susut nilai anda atau hasil pengiraan akauntan anda. Tetapan asal adalah 0.
• Projek modal (Div 43): Masukkan amaun perbelanjaan bangunan untuk tahun ini. Contohnya, kos pembinaan $300,000, kadar susut nilai 2.5%, disewa penuh setahun adalah $7,500. Tetapan asal adalah 0.
• Kos pinjaman: Sistem akan secara automatik jumlahkan dan kategorikan sebagai "kos pinjaman" dalam kotak input [ untuk rujukan ], dan anda boleh lihat butiran. Ubah amaun kepada nilai sebenarnya boleh ditolak tahun ini – misalnya, ada $2,000 kos penetapan pinjaman, dilunaskan dalam 5 tahun, biasanya isi $400 tahun ini.

Cara membaca laporan ini

Selepas menekan [ Jana Laporan ], laporan akan dipersembahkan mengikut format pengisytiharan ATO:

• Pendapatan: Baris "Gross rent" menyenaraikan pendapatan sewa kasarnya, "Other rental related income" menyenaraikan pendapatan lain berkaitan sewa, kedua-duanya boleh diperluas untuk melihat butiran akaun (contohnya pendapatan sewa, pendapatan tempat letak kereta, pendapatan iklan), keseluruhannya disatukan sebagai Pendapatan keseluruhan.
• Yuran: Mengikut klasifikasi yuran ATO, disenaraikan satu persatu, seperti Pengiklanan untuk penyewa, yuran Badan korporat, Cukai majlis, Insurans, Faedah pinjaman, Pembaikan dan penyelenggaraan, dsb.; klasifikasi dengan peruntukan akan menunjukkan perincian, klasifikasi yang tidak berlaku dalam tempoh akan menunjukkan 0. Susut nilai dan kos pinjaman yang dimasukkan dalam langkah sebelumnya akan dipindahkan ke "Elaun Modal" (Div 40), "Pengurangan Kerja Modal" (Div 43) dan "Perbelanjaan Pinjaman".
• Sewa Bersih: Di bahagian bawah laporan adalah Sewa Bersih (pendapatan tolak yuran), iaitu pendapatan sewa bersih untuk pengisytiharan; jika negatif, ia bermaksud kerugian sewaan.

Perkara yang perlu diberi perhatian

• Laporan ini adalah berdasarkan aliran tunai: Mengiktiraf pendapatan dan yuran berdasarkan tarikh penerimaan sebenar, sesuai dengan kaedah pengisytiharan umum bagi tuan tanah individu di Australia.
• Dikira berdasar pegangan 100%: Pemilik bersama sila kirakan semula semua amaun laporan mengikut bahagian pemilikan berkanun dan isytiharkan semula.
• Perisian ini hanya menyediakan bantuan pengiraan dan laporan: Ia tidak membentuk nasihat cukai; pengguna dan penasihat cukainya bertanggungjawab terhadap data akhir yang dilaporkan dan ketepatannya. Undang-undang cukai mungkin dipinda setiap tahun, sila rujuk kepada peraturan terkini bagi tahun pengisytiharan.

Soalan lazim

Kenapa saya perlu masukkan susut nilai sendiri, tak boleh sistem kira automatik?

Nombor susut nilai yang tepat di Australia bergantung kepada kos pembinaan, tarikh mula projek, hayat efektif setiap aset, dan kaedah pelunasan yang anda pilih. Maklumat ini biasanya diperoleh daripada jadual susut nilai yang dikeluarkan oleh juruukur kuantiti dan tidak terdapat dalam data perakaunan harian. Masukkan jumlah tahunan mengikut jadual untuk memastikan angka yang dilaporkan adalah tepat.

Bolehkah jumlah yang dimasukkan oleh sistem dalam medan kos pinjaman digunakan terus?

Tidak disarankan untuk digunakan terus. Sistem mengisi jumlah tahunan yang dikelaskan sebagai perbelanjaan pinjaman di buku akaun, sedangkan undang-undang cukai mensyaratkan perbelanjaan ini diambil kira selama 5 tahun, jadi biasanya hanya satu per lima daripada jumlah keseluruhan yang boleh dimasukkan. Sila semak perincian dan masukkan jumlah sebenar yang layak ditolak untuk tahun semasa.

Bagaimana untuk melaporkan hartanah yang dipegang bersama oleh pasangan atau lebih daripada dua orang?

Tentukan jenis pemilikan: Joint Tenants sentiasa dikongsi sama rata (dua orang masing-masing 50%); Tenants in Common berkongsi mengikut peratusan pemilikan yang didaftarkan. Gunakan jumlah dalam laporan ini dan darabkan dengan nisbah anda untuk mendapatkan angka yang dilaporkan secara individu.

Bagaimana untuk membezakan antara perbelanjaan baik pulih dan pengeluaran peningkatan?

Kriteria pembezaannya adalah sama ada kerja tersebut 'memulihkan keadaan asal' atau 'menambah nilai'. Pembetulan kebocoran atau penggantian komponen yang rosak adalah pembaikan dan boleh ditolak sepenuhnya dalam tahun tersebut, disenaraikan sebagai Pembetulan dan penyelenggaraan; penggantian baru, peningkatan, atau penambahan bangunan adalah pengeluaran modal yang mesti diambil kira selama beberapa tahun melalui susut nilai, tidak boleh disenaraikan sebagai perbelanjaan tahun tersebut. Rujuklah penasihat cukai anda jika tidak pasti.