Uživatelská příručka pro daňové hlášení z pronájmu v Německu (Anlage V)

1. Co je Anlage V?

Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, příjmy z pronájmu a pachtu) je dodatečný formulář k podání daňového přiznání v Německu (Einkommensteuererklärung) pro a se podává na finanční úřad (Finanzamt). Pokud máte v Německu příjem z nájmu, musíte každý rok pro každou nemovitost vyplnit Anlage V k přiznání příjmu z nájmů a souvisejících nákladů.

RentPackage poskytuje funkci zprávy Anlage V, automaticky vypočítává příjmy z nájemného a výdaje na základě data přijetí (v souladu s německým pravidlem pro tok peněz Zufluss-/Abflussprinzip), což usnadňuje a zefektivňuje přípravu na německé daňové přiznání.

2. Vyberte typ zprávy, daňový rok a objekt

Postupujte podle následujících kroků k otevření zprávy:

1. Otevřít zprávu：Klikněte na „Zprávy“ v levém menu → Zvolte „Anlage V“ v rozbalovací nabídce typu zprávy
2. Vyberte daňový rok：Vyberte kalendářní rok, který chcete podat, například „2026“
3. Vyberte objekt：Vyberte objekt odpovídající této zprávě

Po výběru klikněte na „Další: Odpisy a kategorie smluv“.

3. Zadejte částku odpisů a klasifikujte smlouvy

Odpisy (Absetzung für Abnutzung, AfA)

Zadejte částku odpisů ručně. Systém automaticky nepočítá, neaplikuje odpisovou sazbu a nekontroluje soulad s německými daňovými zákony. Německé odpisy budov mají různé formy (např. odlišné lineární sazby podle roku výstavby, speciální odpisové plány). Ověřte správnou částku a sazbu odpisů, nebo se poraďte s daňovým poradcem (Steuerberater).

Kategorie smlouvy (rezidenční/komerční)

Výstupy rozdělí příjmy z pronájmu do dvou sloupců na základě kategorie smlouvy:

• Rezidenční：Nájem za tuto smlouvu spadá do „Mieteinnahmen für Wohnungen“ (příjem z nájmu bytových jednotek)
• Komerční：Nájem za tuto smlouvu spadá do „Einnahmen für andere Räume“ (příjem z jiných prostor, jako jsou kanceláře, obchody)

4. Vytvořit zprávu

Po potvrzení částky odpisů a kategorie smlouvy klikněte na „Generovat zprávu“.

Systém vygeneruje zprávu Anlage V, která ukazuje:

• Příjmy (Einnahmen)：Rezidenční nájem, komerční nájem, provozní náklady přeúčtované nájemníkům a další příjmové položky
• Výdaje (Werbungskosten)：Odpisy, úrok z úvěrů, náklady na údržbu a další výdajové položky
• Přebytek / Ztráta (Überschuss / Verlust)：Celkový příjem - Celkové výdaje

Každé pole zobrazuje účet a částku, aby bylo snadné dohledat původ každého čísla.

5. Dva způsoby evidence odpisů

Způsob 1: Pouze pro tento raport (dočasné)

Přímo zadejte částku odpisů do zobrazení raportu. Tato částka bude použita pouze pro generování tohoto raportu a nebude zapsána do účetnictví.

Způsob 2: Záznam do účetnictví (doporučeno)

Přejděte na „Správa účetnictví“ → „Ručně zadat záznam“ pro vytvoření záznamu:

• Má dáti: Odpisy
• Dal: Akumulované odpisy

Po vytvoření zápisu systém automaticky přenese částku odpisů do přehledů a zobrazí ikonu 🔒, což znamená, že částka je z účetnictví. Pro úpravu uzamčené částky upravte zápis místo změn v přehledech.

6. Klasifikace nájemného na obytné a komerční

Jak systém kategorizuje nájemné: Kategorizace je na základě smlouvy, nikoli platby. Všechny nájmy ze smluv označených jako rezidenční spadají do „Mieteinnahmen für Wohnungen“; nájmy z komerčních smluv spadají do „Einnahmen für andere Räume“.

7. Často kladené otázky

Počítá systém odpisy automaticky?

Ne, výši odpisů je třeba zadat ručně, systém neověřuje jejich soulad s německým daňovým právem. Německé odpisy budov (AfA) mají několik možností, míra odpisů závisí na roce výstavby a typu budovy. Správnou částku si ověřte nebo konzultujte s daňovým poradcem.

Proč jsou odpisy na obrazovce reportů uzamčeny (🔒)?

Ikona zámku znamená, že částka vychází z účetního zápisu odpisů. Pro úpravy jděte do „Řízení účtů“ → „Ruční zápisy“ a daný zápis upravte; reporty automaticky načtou aktualizovanou částku.

Do které kolonky patří doúčtované nájemné z předchozích let?

Striktně vzato by nájemné doplacené nájemcem za minulé roky mělo být zaznamenáno v poli „Vereinnahmte Mieten für frühere Jahre / verrechnete Mietkautionen / Mietvorauszahlungen“. Systém tuto situaci automaticky nerozpozná – veškeré nájmy jsou zaznamenány podle smlouvy do rezidenčních nebo komerčních nájmů. Celkové příjmy však zůstávají správné; pokud potřebujete částku zobrazit v této specifické kolonce, upravte to ručně při přenosu do oficiálních formulářů.

Aplikují se na reporty pravidlo 10 dní (Zehn-Tage-Regel)?

Ne. Zprávy přiřazují příjmy a výdaje podle skutečných dat plateb v kalendářním roce. Máte-li pravidelné platby poblíž konce roku a vztahuje se na vás pravidlo 10 dnů, konzultujte a upravte částky se svým daňovým poradcem před podáním.

Lze v jedné zprávě vybrat více nemovitostí?

Ne. Každá zpráva zahrnuje pouze jednu nemovitost, což odpovídá německé praxi podávání Anlage V pro každou pronajatou nemovitost samostatně.

Proč se mé příjmy z nájmu objevují jen v jednom políčku?

Zkontrolujte klasifikaci smluv ve třetím kroku. Pokud jsou všechny smlouvy klasifikovány jako rezidenční, pak se veškerý nájem zařadí do "Mieteinnahmen für Wohnungen", a komerční pole bude mít hodnotu 0, a naopak.

8. Pole Anlage V - referenční tabulka

【Příjmy (Einnahmen)】

【Výdaje (Werbungskosten)】