Když začínáte nový život v novém městě, prvním problémem je ubytování.
Ať jste nájemce, který hledá byt, nebo pronajímatel či realitní agent, který chce zveřejnit nabídku, najdete zde nejužitečnější prostředky pronájmu v Chorvatsku na rok 2026. Patří sem pronájmové weby, realitní kanceláře, skupiny na Facebooku a nejnovější právní předpisy, které by vám měly pomoci.
Doplňující poznámka: Pronájem v Chorvatsku v roce 2026 pokračuje v růstu, zejména podél pobřeží Jaderského moře (Dalmácie, Istrie) a v hlavním městě Záhřebu. Údaje z ledna 2026 ukazují, že v Záhřebu činí měsíční pronájem bytu s jednou ložnicí přibližně 680 €, v Splitu 820 €, v Dubrovníku v prestižních lokalitách více než 1 000 €. Trh dlouhodobého pronájmu v Chorvatsku je malý a konkurence o kvalitní nemovitosti je vysoká. Doporučujeme jednat co nejdříve. Weby jsou primárně v chorvatštině, doporučujeme používat automatický překlad v prohlížeči.
I. Pronájmové weby
Hledejte nemovitosti přímo na chorvatských pronájmových webech, abyste mohli pohodlně porovnávat umístění, ceny a vybavení a seznámit se s trhem. Níže jsou uvedeny nejfrekventovanější pronájmové platformy:
a. Crozilla.com — Největší komplexní platforma pro nemovitosti v Chorvatsku zahrnující pronájem a prodej v hlavních městech jako Záhřeb, Split, Rijeka a Dubrovník. Nabízí vyhledávání na mapě, filtrování podle velikosti a rozhraní v angličtině a češtině. Je ideálním výchozím bodem pro pronájem v Chorvatsku.
b. Nekretnine.hr — Hlavní chorvatský portál pro nemovitosti s velkým počtem inzerátů, informace o pronájmu a prodeji z celé země a analýza trendů pronájemného. Podporuje anglické rozhraní a hodí se pro zahraniční nájemce a investory, kteří chtějí pochopit celkový stav trhu v Chorvatsku.
c. Indomio — Moderní chorvatská pronájmová platforma s jasným rozhraním, mapovým zobrazením a možností filtrování. Primárně v chorvatštině, inzeráty pokrývají všechna hlavní města. Vhodné pro rychlé porovnání nemovitostí v jednotlivých oblastech.
d. Rentpackage
Bezplatná online platforma pro správu pronájmů bez omezení počtu nemovitostí, podporující obrázky a videa na YouTube, usnadňující online prohlídky a šetřící čas na osobní návštěvy. Dostupná v 52 jazycích a 200 zemích, vhodná pro zahraniční pronajímatele i nájemce.
2. Realitní makléři
Přímý kontakt s makléřem je nejpohodlnější volba. Makléři znají místní trh s pronájmy, mohou najít vhodné nemovitosti podle vašich potřeb a někdy mohou pomoci s vyjednáváním ceny. Makléřská provize v Chorvatsku (agencijska provizija) se obvykle rovná jednomu měsíčnímu nájemnému, které platí nájemce, v některých případech pronajímatel. Před podpisem smlouvy si vždy ověřte podmínky.
Níže jsou uvedeny hlavní realitní společnosti v Chorvatsku:
| Realitní společnost | Hlavní města | Hlavní služby | Zvláštnosti |
|---|---|---|---|
| Metropola | Záhřeb | Pronájem, prodej, správa nemovitostí | Známá místní agentura v Záhřebu s bohatou nabídkou nemovitostí, specializuje se na luxusní bydlení v centru města a Gornji Gradu, dobrá anglická obsluha |
| OPERETA | Záhřeb | Pronájem, prodej | Místní agentura v Záhřebu zaměřená na pronájem bytů, obeznámená s nemovitostmi v různých částech Záhřebu, přímá obsluha zahraničních klientů |
| RE/MAX Croatia | Všechna hlavní města po celé zemi | Pronájem, prodej, poradenství v oblasti investic | Pobočka mezinárodní značky v Chorvatsku, pokrývající Záhřeb, Split, Rijeku a další hlavní města, kvalitní anglická obsluha, vhodné pro zahraniční investory |
Pokud chcete najít více nebo agentur v jiných oblastech, můžete také prohledávat pomocí Rentpackage globální vyhledávač realitních společnostímůžete vyhledávat podle oblasti nebo přímo zadat název společnosti, které poskytují telefonní číslo, adresu a webové stránky pro snadné vyhledávání a kontaktování.
Tři, skupiny pronájmu na Facebooku
Facebook je důležitým kanálem pro pronájem přímo od vlastníků v Chorvatsku, zvláště pro cizince hledající bydlení. Níže jsou doporučené aktivní komunity:
⚠️ Upozornění: Na chorvatských skupinách Facebooku existuje malé množství podvodných inzerátů. Vždy si prohlédněte byt a ověřte identitu pronajímatele. Před zaplacením musíte podepsat formální písemnou smlouvu o pronájmu (ugovor o najmu).
💡 Po nalezení domu si chraňte svá práva v pronájmu pomocí RentPackage
✅ Online vytvoření profesionální nájemní smlouvy PDF s jasnými podmínkami a ochranou obou stran
✅ Automatické generování smlouvy ušetří čas na komunikaci
✅ Podporuje více jazyků a formátů zemí, vhodné i pro zahraniční nájemce
4. Portály s klasifikovanými inzerty
Kromě profesionálních pronájmových portálů také realitní agenti a majitelé domů zveřejňují nabídky na největších chorvatských portálech s klasifikovanými inzerty. Kategorie "Nekretnine (Nemovitosti)" na následujících platformách obsahuje pronájemní inzeráty. Rozhraní je v češtině, doporučujeme používat překlad prohlížeče:
a. Njuškalo — Největší chorvatský portál s klasifikovanými inzerty (již uvedený na pronájmových webech), s nejúplnější kategorií nemovitostí
b. Oglasnik — Druhý největší chorvatský portál s klasifikovanými inzerty, velký počet pronájmových nemovitostí, v češtině
c. Cackalo — Kombinované klasifikované inzerty, kategorie nemovitostí obsahuje pronájemní inzeráty
d. Index.hr — Stránka s inzercí z hlavního chorvatského zpravodajského webu obsahující kategorii pronájmu nemovitostí
Pět. Místní noviny
V rubrice drobných inzerátů místních novin najdete inzeráty pronájmu od místních agentur a majitelů. Pokud na webech nenajdete vhodné volby, můžete si prolistovat noviny a možná najdete jiné možnosti.
b. 24 sata
Šest. Důležité věci týkající se chorvatských právních předpisů pro pronájem
📋 Následuje vysvětlení důležitých chorvatských právních předpisů pro pronájem na rok 2026, především na základě zákona o pronájmu bytů (Zakon o najmu stanova) a nových předpisů účinných od roku 2025:
📝 Smlouva pronájmu musí být sepsána v chorvatštině (povinné):Chorvatské právo stanoví, že právně závazná smlouva pronájmu bytu (ugovor o najmu stana) musí být sepsána v chorvatštině. Cizince mohou požádat o přípravu dvojjazykové verze chorvatsko-anglické, ale právní závaznost je určena verzí v chorvatštině. Smlouvy na dobu delší než jeden rok musí být sepsány písemně. Když se zahraniční nájemci registrují na policejním oddělení, musí být smlouva pronájmu ověřena notářem (javni bilježnik).
💰 Kauce obvykle činí jeden až dva měsíce nájemného (bez zákonného horního limitu):Chorvatské právo neuvádí horní limit pro výši kauce, běžná tržní praxe je jeden až dva měsíce nájemného. Po skončení smlouvy musí majitel vrátit kauci v přiměřené lhůtě, srážky musí mít oprávnění (například poškození způsobené nájemcem). Doporučujeme pořídit si fotografie stavu bytu při nastěhování.
🔧 Odpovědnost za opravy:Pronajímatel má povinnost udržovat nemovitost v obyvatelném stavu po dobu nájemní lhůty a nést náklady na nezbytné opravy. Pokud pronajímatel nedokončí opravy v přiměřené lhůtě po obdržení písemného upozornění, má nájemce právo provést opravy sám a požadovat náhradu od pronajímatele. Nájemce nesmí provádět stavební úpravy domu bez písemného souhlasu pronajímatele.
🏠 Bez regulace nájemného (svobodné tržní stanovení cen):Chorvatsko nemá vládní regulaci nebo limit pro nájemné soukromých bytů. Nájemné je zcela určeno nabídkou a poptávkou na trhu a je dohodnuto v souladu mezi stranami. Jakékoli úpravy nájemného během nájemní doby obvykle vyžadují písemný souhlas obou stran, pokud není v nájemní smlouvě výslovně stanoven plán pravidelných úprav (například úprava inflací).
🏗️ Nový zákon v roce 2025: Zákon o správě a údržbě budov (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada):Od ledna 2025 vychází Chorvatsko s prvním zákonem o správě a údržbě budov, který zavádí nová pravidla pro správu bytových domů s více jednotkami, příspěvky na fondy oprav a údržbu společných prostor. To má větší dopad na pronajímatele vlastnící byty. Nájemci by si měli všimout úhrady za správu budovy (pričuva) a doporučuje se před podepsáním smlouvy potvrdit výši správy a kdo ji nese.
🏘️ Nový zákon v roce 2025: Daň z nemovitostí (porez na nekretnine):Chorvatsko od ledna 2025 zavádí daň z nemovitostí se sazbou €0,6 až €8 za metr čtvereční, přičemž konkrétní sazbu určuje každá místní vláda. Výjimky: nemovitosti, v nichž vlastník nebo nájemce bydlí více než 10 měsíců ročně, jsou osvobozeny. Daň nese pronajímatel, ale může se nepřímo promítnout do výše nájemného.
🏖️ Dopad trhu krátkodobého pronájmu na pobřeží:Přibližně 40 % současného bydlení v Chorvatsku se používá pro krátkodobý pronájem cestovního ruchu (Airbnb a podobně), což výrazně snižuje nabídku dlouhodobého pronájmu a zvyšuje nájemné, zejména v Splitu, Dubrovníku a Istrii. Vláda zvažuje přísnější regulaci krátkodobého pronájmu s cílem přesunout více nemovitostí na trh dlouhodobého pronájmu. Vývoj politik v roce 2026 stojí za pozornost.
⚖️ Řešení sporů:Spory týkající se pronájmu lze podat u chorvatských soudů. Pražský soud (Zagreb Court) má značné zpětné vazby s případy, přičemž soudní řízení může trvat měsíce až roky. Doporučuje se podrobně specifikovat práva a povinnosti stran v nájemní smlouvě a uchovávat veškerou písemnou korespondenci, doklady o platbách a fotografie nemovitosti jako důkaz.
Sedm. Důležitá opatření pro zahraniční investory
⚠️ Povinné čtení před investicí: Důležitá opatření pro zahraniční pronajímatele vlastnící a pronajímající nemovitosti v Chorvatsku (2026)
🌍 Vlastnictví nemovitostí cizinci:Občané EU mohou volně kupovat nemovitosti v Chorvatsku. Občané mimo EU (např. z Tchaj-wanu, pevninské Číny, USA atd.) musí k nákupu bydlení nyní požádat o povolení od příslušných úřadů. Chorvatsko se však chystá vstoupit do OECD v roce 2026 a po vstupu se mohou předpisy dále zmírnit. Před nákupem je vhodné konzultovat místního právníka, aby ste se seznámili s nejnovějšími předpisy.
💵 Daň z nájemného:Nerezidenti zahraniční pronajímatelé v Chorvatsku musí platit daň z příjmu na nájemném ve výši 12% (s 30% odpočtem standardních nákladů, tedy skutečné daňové základně ve výši 70% nájemného). Rezidenti pronajímatelé se podléhají progresivní sazbě 12%–40%. Doporučuje se pověřit místního chorvatskeho daňového poradce, aby se vyhnuli riziku pokut.
🏗️ Dopad daně z nemovitostí (porez na nekretnine) v roce 2025:Daň z nemovitostí ve výši €0,6 až €8 za m² se vybírá od roku 2025, kterou nese pronajímatel (lze ji osvobodit, pokud se v nemovitosti trvale bydlí více než 10 měsíců ročně). Pro dlouhodobě pronajímané nemovitosti se zákona zpravidla nevztahuje. Zahraniční pronajímatelé musí zohlednit tuto daň do nákladů na držbu nemovitosti. Čistý nájemný výnos se pohybuje přibližně na 3–5% (průměrný hrubý nájemný výnos v celostátním měřítku 4,4%, údaje z Q4 2025).
📊 Stav trhu a perspektivy:Ceny nemovitostí v Chorvatsku pokračují v růstu v roce 2025, přičemž národní průměr dosahuje přibližně €2 834/m², s meziročním nárůstem přibližně 13%. Pobřežní oblasti (Dalmácie, Istrie) dosahují €3 500–€5 000/m². V roce 2026 se očekává zpomalení tempa růstu na 3–5%. Hrubý výnos z pronájmu v Záhřebu dosahuje přibližně 4,72%, v Rijeci 4,28%, v Splitu 3,91%. Po odpočtu správcovských poplatků, daní a doby prázdna činí čistý výnos přibližně 3–4%.
🏖️ Krátkodobý pronájem (Airbnb) vs. dlouhodobý pronájem:Podél Jaderského moře (Split, Dubrovník, Istrie) může být výnos z krátkodobého pronájmu během vysoké sezóny značný, ale existuje vysoká míra neobsazenosti v nízké sezóně a vláda zvažuje omezení nových registrací krátkodobého pronájmu, což představuje riziko politických změn. Záhřeb se zaměřuje především na dlouhodobý pronájem s stabilní nabídkou, což je vhodné pro dlouhodobé investory hledající stabilní výnosy.
💡 Obecná doporučení:Trh nemovitostí v Chorvatsku je vůči zahraničnímu kapitálu relativně otevřený, ale před nákupem je nutné pochopit náklady na vlastnictví, jako jsou daně z nemovitostí, daně z pronájemných příjmů a správcovské poplatky. Doporučuje se najmout daňového poradce, který zná chorvatské daňové zákony a zákony vaší země, a pověřit místního licencovaného makléře správou majetku, abyste zajistili plnou soulad s předpisy.
Osm: Osobní prohlídka
Skutečně navštivte oblasti, kde chcete pronajmout byt, a podívejte se na okolí. U některých nemovitostí k pronajmutí jsou přímo na fasádě vyvěšeny informační cedulky s textem "Iznajmljujem" nebo "Najam". Kontaktní údaje na cedulce vám pomohou spojit se přímo s majitelem nebo realitním makléřem.
Výše uvedené jsou zdroje pronájmu v Chorvatsku na rok 2026, které jsme pro vás připravili. Doufáme, že vám informace, které jsme dnes poskytli, pomohou najít ideální domov. Máte nějaké další doporučení pro pronájem nebo realitní kanceláře? Prosím, podělte se v komentářích níže a vyměňujte si informace.
🏠 Nezbytné pro pronajímatele a makléře! Bezplatný software RentPackage pro správu nemovitostí
✅ Bezplatné inzeráty s podporou obrázků a videí z YouTube, přilákejte více nájemníků
✅ Online připomínky plateb nájemného, automatické zaznamenávání účtů za energie a hotovostních toků, zapomeňte na Excel
✅ Data nájemníků a termíny vypršení pronájmů na první pohled, snadná správa více nemovitostí
✅ Podpora 52 jazyků ve 200 zemích, vhodné pro mezinárodní pronajímatele
✅ Bez instalace, přihlaste se a okamžitě využívejte všechny funkce
👉 Vyzkoušejte bezplatně platformu RentPackage pro správu nemovitostí
© 2026 All rights reserved