Vous cherchez un logement au Portugal ? Que vous vous installiez à Lisbonne (Lisboa) pour travailler, à Porto (Porto) pour étudier, ou que vous investissiez dans l'immobilier locatif au Portugal, la première étape est :Où chercher des annonces ?
Le Portugal a attiré ces dernières années un grand nombre d'expatriés, de travailleurs numériques et d'investisseurs étrangers. Les loyers à Lisbonne et Porto ne cessent d'augmenter.Se familiariser à l'avance avec les plateformes, les agences immobilières et la réglementation peut vous faire économiser beaucoup de temps et d'argent.Ce guide vous présente les informations les plus à jour pour 2026.
Consulter directement les sites de location vous permet de comparer facilement les emplacements, les prix et les équipements, et de comprendre l'état du marché. Voici les plateformes avec le plus grand trafic au Portugal :
a. Idealista.pt — C'est la plus grande plateforme de recherche immobilière au Portugal (et en Espagne), couvrant la location, l'achat-vente et l'immobilier commercial, avec interface en anglais adaptée aux expatriés. Les fonctions de recherche sont complètes, avec filtrage précis par région, prix et type de bien. Les annonces sont les plus concentrées dans les grandes villes comme Lisbonne et Porto.
b. Imovirtual.com — Ancien site de location immobilière portugais avec large gamme de propriétés, plateforme immobilière établie depuis longtemps au Portugal, nombre de propriétés deuxième seulement après Idealista, avec annonces directes d'agences et de propriétaires particuliers, y compris recherche détaillée par carte. Idéal pour les locataires souhaitant une comparaison large.
c. Casa Sapo — Plateforme locale bien connue au Portugal
Ancien portail immobilier local portugais établi, propriétés orientées vers les utilisateurs lusophones locaux, certaines propriétés ne sont pas listées sur Idealista, peut être utilisé comme canal de recherche supplémentaire.
d. RentPackage — Publication gratuite • 52 langues • 200 pays
Plateforme de gestion de location en ligne avec publication gratuite d'annonces, nombre illimité de propriétés, remplissage rapide des informations essentielles, publication d'images, publicités vidéo YouTube, visites virtuelles plus pratiques, économisant du temps pour les visites sur site.
Si vous n'êtes pas au Portugal ou si votre portugais n'est pas suffisant, trouver une agence immobilière locale peut vous faire économiser beaucoup de temps. Voici les grandes marques d'agences immobilières au Portugal:
| Agence immobilière | Caractéristiques | Domaine de service |
|---|---|---|
| RE/MAX Portugal | Chaîne internationale, plus grand réseau immobilier du Portugal, plus de 320 bureaux, les agents parlent généralement anglais | Portugal entier |
| Century 21 Portugal | Marque mondiale, services complets, présence à Lisbonne et dans les principales villes | Principales villes |
| Keller Williams Portugal | Entreprise technologique, accueillante pour les acheteurs étrangers, spécialisée dans l'assistance aux clients internationaux | Lisbonne, Porto, Algarve |
| dils | Agence immobilière de prestige locale au Portugal, spécialisée dans les nouveaux développements et le marché du luxe, connaissance approfondie du marché | Lisbonne, Porto |
| Porta da Frente Christie's | Réseau Christie's international, plus de 30 ans d'histoire de marque, spécialisée dans le luxe de Lisbonne à Cascais | Lisbonne, Cascais, Oeiras |
OLX Portugal est la plus grande plateforme de petites annonces au Portugal. En plus des annonces de location, vous y trouverez des annonces immobilières, automobiles, mobilier et divers services. De nombreux propriétaires publient directement leurs annonces de location ici, ce qui vous permet de contacter directement sans passer par une agence. Il est recommandé de l'utiliser conjointement avec Idealista ou Imovirtual pour compléter votre recherche.
En plus des sites de location, il existe de nombreux groupes Facebook de location au Portugal où les propriétaires et les locataires publient directement. Vous pouvez parfois y trouver des propriétés non disponibles sur les sites web. Voici une classification par ville :
🏙️ Lisbonne Lisboa
📌 Casas, Apartamentos e Quartos para ARRENDAR em Lisboa e Grande Lisboa — Location de maisons, appartements et chambres à Lisbonne et grande région de Lisbonne
📌 Casas / Apartamentos / Quartos para arrendar em Lisboa — Maisons, appartements et chambres à louer à Lisbonne
🏙️ Porto
📌 Quartos para arrendar Porto e arredores / Rooms for rent Porto & Surrounding — Chambres à louer à Porto et région (bilingue portugais-anglais)
📌 Casas / Quartos para arrendar no PORTO — Maisons et chambres à louer à Porto
Suggestions de mots-clés de recherche:
Si vous êtes déjà au Portugal, vous pouvez vous promener dans la zone que vous souhaitez louer et voir s'il y a des panneaux affichant «Arrendamento» (à louer) ou «Para Arrendar» (à louer). Le portugais est la langue officielle. Bien que les agences et propriétaires des grandes villes comme Lisbonne et Porto parlent généralement anglais, certains propriétaires individuels ne parlent que le portugais. Il est utile de préparer des phrases de base en portugais.
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📋 Voici les réglementations importantes pour la location au Portugal en 2026, conformément au Nouveau Régime de Location Urbaine (Novo Regime do Arrendamento Urbano, NRAU) et aux dispositions du code civil pertinentes:
📄 Contrat écrit (Contrato de Arrendamento):L'utilisation d'un contrat écrit est recommandée. Le propriétaire est tenu d'enregistrer le bail auprès de l'administration fiscale (AT) et de délivrer des reçus de loyer électroniques (recibo de renda electrónico) au locataire. L'enregistrement du bail est également un document nécessaire pour les demandes de visa de résidence ; les ressortissants étrangers doivent particulièrement demander au propriétaire de terminer l'enregistrement.
💰 Dépôt de garantie (Caução):Généralement équivalent à 1-2 mois de loyer, à stipuler clairement dans le contrat. À la fin du bail, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai raisonnable (déduction faite des frais de dommages légitimes).
📈 Plafond d'augmentation des loyers (2025-2026):Conformément au NRAU, le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu'une fois par an. Le taux d'augmentation maximal en 2025 est de 2.16%(calculé selon l'indice des prix à la consommation, IPC), bien en deçà des 6,94 % de 2024. Le propriétaire doit notifier le locataire par écrit (courrier postal) au moins 30 joursà l'avance de l'augmentation.
📅 Préavis de résiliation :Les baux à terme fixe peuvent être résiliés avant 6 mois. Le préavis dépend de la durée du contrat : 120 jours pour les contrats d'un an ou plus ; 60 jours pour les contrats de moins d'un an. Les bailleurs qui résilient le contrat pour reprise personnelle doivent généralement donner un préavis de 2 à 5 ans (selon la durée du contrat).
⚖️ Protection contre l'expulsion :La loi portugaise offre une protection forte aux locataires. Les bailleurs ne peuvent pas expulser arbitrairement les locataires et doivent respecter les procédures légales (avec motif valide). Les expulsions contraires à la loi peuvent donner lieu à des poursuites judiciaires.
🏠 Location à court terme (Alojamento Local, AL) :Selon le Decreto-Lei No. 76/2024 d'octobre 2024, le gouvernement a levé certaines restrictions sur les locations à court terme du programme « Mais Habitação ». Les licences AL peuvent à nouveau être demandées et transférées, mais restent soumises au contrôle des autorités locales. La réglementation des locations longue durée et courte durée diffère ; les investisseurs doivent bien les distinguer.
🌍 Fiscalité des bailleurs étrangers :La location d'un bien au Portugal nécessite l'obtention d'un NIF (numéro d'identification fiscale portugais). Les revenus locatifs sont imposés selon le régime forfaitaire (regime simplificado), avec un taux d'imposition généralement de 28%(pour les non-résidents) ou selon les taux progressifs (pour les résidents). Nous recommandons de consulter un conseiller fiscal local.
📋 Points importants pour la location de propriétés au Portugal (2026)
📝 Enregistrement du contrat :Les propriétaires ont l'obligation d'enregistrer le bail auprès de l'administration fiscale portugaise et d'émettre des reçus électroniques. Le non-enregistrement peut entraîner des amendes, et le locataire peut ne pas pouvoir utiliser le contrat pour demander une résidence.
📊 Tarifs de location (2026) :
• Lisbonne (Lisboa): environ 19,6–22,1 € par mètre carré, studios en centre-ville 1 200–1 500 € par mois, T2 1 500–2 500 € et plus ; rendement d'environ 3,86–5 %
• Porto (Porto): environ 12–17,7 € par mètre carré, studios en centre-ville 800–1 000 € par mois, T2 1 000–1 800 € et plus ; rendement d'environ 4,52–5 %
• Algarve (Algarve): studios à Faro environ 900–1 200 € par mois, locations courte durée en haute saison en pénurie, réservez les locations longue durée à l'avance
• Autres villes (Braga, Coimbra, Aveiro): loyers mensuels T2 entre 600–1 000 €, bon rapport qualité-prix ; Aveiro (Aveiro) avec une offre nouvelle en forte augmentation en 2024–2025, point d'investissement émergent
• Augmentation nationale des loyers d'environ 3,5 % en 2025 (Q2), ralentissement à Lisbonne, croissance toujours notable dans les villes secondaires
💡 Avantages fiscaux :Si le propriétaire convertit un bien en location courte durée (AL) en location longue durée, il peut bénéficier d'une exonération ou d'un taux d'imposition réduit sur le revenu locatif IRS (selon le plan « Construir Portugal »), consultez un expert-comptable pour confirmer votre éligibilité.
🔑 Gestion des dépôts de garantie :Le dépôt de garantie est généralement de 1–2 mois, sans plafond légal ; lorsqu'un locataire demande le remboursement du dépôt, le propriétaire doit le restituer rapidement s'il n'y a aucune preuve de dommage, sinon cela peut entraîner des litiges juridiques.
📋 Facturation en devise étrangère :Le Portugal utilise l'euro (EUR) ; les propriétaires étrangers peuvent paramétrer les baux en euros via RentPackage, le système convertit automatiquement les montants en dollars taïwanais et autres devises et enregistre les factures.
La location de propriétés au Portugal est libellée eneuros (EUR)Si vous êtes propriétaire taïwanais investissant au Portugal, vous devrez peut-être convertir vos revenus entre le dollar taïwanais et l'euro pour la comptabilité.
👉 En savoir plus : Comment gérer les loyers en devises étrangères ?
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