Quand on commence une nouvelle vie dans une autre ville, la première préoccupation concerne le logement.
Que vous travailliez à Budapest, étudiiez à Debrecen ou investissiez dans un bien immobilier en Hongrie, voici un guide complet des ressources les plus utiles pour 2026, couvrant les sites de location, les agences immobilières, les groupes Facebook et la législation actuelle pour vous aider.
Note complémentaire : le marché locatif hongrois en 2026 reste très tendu. À Budapest, un appartement d'une chambre au centre coûte environ 628 €/mois, en banlieue 467 €/mois. À Debrecen, comptez environ 386 €/mois, et à Pécs/Szeged entre 290 et 350 €/mois. Le marché des locations courte durée à Budapest (Airbnb) connaît des changements réglementaires majeurs. La demande de locations longue durée augmente parallèlement à l'offre, créant une opportunité clé pour les investisseurs à long terme. L'interface est principalement en hongrois ; nous recommandons d'utiliser la traduction automatique du navigateur.
1. Sites de location
Consultez directement les sites de location hongrois pour trouver des propriétés, comparer facilement les quartiers, les prix et les équipements, et connaître le marché. Voici les plateformes avec le plus de trafic :
a. Ingatlan.com — La plus grande plateforme immobilière en Hongrie, avec le plus grand nombre de propriétés dans le pays, couvrant Budapest et les principales villes, avec filtrage par quartier, superficie et prix. Interface en hongrois. C'est le point de départ idéal pour chercher un logement. Tapez « kiadó lakás + nom de la ville » dans la barre de recherche pour filtrer rapidement les locations.
b. Ingatlanbazar.hu — Plateforme immobilière hongroise avec une interface relativement simple et conviviale. Les propriétés couvrent Budapest et toutes les principales villes du pays. Interface en hongrois, idéale pour les locataires qui découvrent les sites de location hongrois.
c. Ingatlan Jofogas — La plus grande plateforme de petites annonces en Hongrie (similaire à Craigslist), section immobilière. Pourcentage élevé d'annonces directes de propriétaires. Certaines propriétés ne requièrent pas de frais d'agence. Qualité des annonces variable ; filtrage recommandé. Idéal pour les budgets serrés ou pour ceux qui souhaitent contacter directement le propriétaire.
d. Idealista — Plateforme de location multinationale bien connue en Europe, offrant une interface en anglais, adaptée aux étrangers pour comprendre initialement les tarifs de location dans les villes hongroises, mais avec moins de propriétés locales hongroises que Ingatlan.com, à utiliser en combinaison avec d'autres plateformes.
e. Rentpackage
Plateforme de gestion de location en ligne avec annonces gratuites, nombre de propriétés illimité, support des images et publicités vidéo YouTube, visites en ligne plus faciles, économisant le temps des visites aller-retour. Support de 52 langues, 200 pays, applicable aux propriétaires et locataires étrangers.
2. Agences immobilières
Trouver directement un agent immobilier est le choix le plus pratique. Les agents connaissent la situation locale des locations, peuvent trouver des propriétés appropriées selon vos besoins, et peuvent parfois aider à négocier le prix. Les frais d'agence en Hongrie (ügynöki díj) sont généralement d'un à deux mois de loyer, parfois payés par le propriétaire, parfois par le locataire. Assurez-vous de clarifier avant de signer.
Voici les principales sociétés immobilières hongroises:
| Agence immobilière | Couverture géographique | Services principaux | Caractéristiques |
|---|---|---|---|
| Duna House | Ensemble de la Hongrie | Location, vente, parrainage hypothécaire | Plus grande chaîne immobilière en Hongrie avec le plus de succursales nationales, services complets, certains bureaux offrent des services en anglais, idéal pour les clients étrangers louant pour la première fois en Hongrie ou ayant des compétences linguistiques limitées |
| Otthon Centrum | Villes principales | Location, vente, gestion immobilière | Agence immobilière établie et réputée en Hongrie avec une excellente réputation, propriétés concentrées à Budapest et dans les principales villes, accent sur la qualité du service, idéal pour les locataires valorisant la confiance en la marque |
| Balla Ingatlan | Principalement Budapest | Location, vente | Agence immobilière locale renommée à Budapest, concentrée sur le marché de la capitale, service attentif, familière avec les caractéristiques de chaque quartier, idéale pour les locataires cherchant des résidences haut de gamme à Budapest |
| RE/MAX Hungary | Principales villes du pays | Location, vente, conseil en investissement | Branche hongroise d'une chaîne internationale offrant des services en anglais, couvrant Budapest et les principales villes, adaptée aux investisseurs étrangers et aux locataires ne parlant pas le hongrois |
Si vous souhaitez trouver d'autres agences immobilières ou dans d'autres régions, vous pouvez également utiliser le moteur de recherche mondial d'agences immobilières Rentpackagepour faire vos recherches. Vous pouvez sélectionner une région ou entrer directement le nom de l'agence. Les coordonnées, adresses et sites web sont fournis pour faciliter vos recherches et vos visites.
III. Groupes de location sur Facebook
Facebook est un canal important pour la location directe par les propriétaires en Hongrie, particulièrement adapté pour trouver des biens sans commission. Voici les groupes actifs recommandés :
Suggestions de mots-clés de recherche: « Kiadó lakás + nom de la ville » (ex. Kiadó lakás Budapest), « Albérlet + nom de la ville », « Lakás kiadó + nom de la ville »
⚠️ Avertissement: Les groupes Facebook hongrois contiennent des annonces frauduleuses. Soyez particulièrement prudent avec les annonces demandant un paiement anticipé ou refusant la visite. Visitez toujours le bien en personne et signez un contrat de location écrit (bérleti szerződés) avant d'effectuer tout paiement.
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IV. Sites de petites annonces
En plus des sites professionnels de location, les plus grands sites de petites annonces de Hongrie disposent également de propriétés à louer:
a. Vatera — Le plus grand site d'enchères et de petites annonces en Hongrie, où vous pouvez trouver des propriétés à louer directement par les propriétaires dans la catégorie immobilière, idéal pour les locataires qui souhaitent négocier directement avec le propriétaire
b. Startapro — Plateforme de petites annonces hongroise, la catégorie immobilière contient des annonces de location
V. Points importants concernant la réglementation des locations en Hongrie
📋 Ci-dessous figure une explication des réglementations importantes sur la location en Hongrie en 2026, basée principalement sur le Code civil (Décret V de 2013) et la Loi sur la location de logements (Décret LXXVIII de 1993):
📝 Le contrat de location doit être conclu par écrit (obligatoire):La loi hongroise exige que les contrats de location résidentielle soient conclus par écrit pour avoir force exécutoire (les simples accords par courrier électronique ne sont pas valides). Il est recommandé qu'ils soient signés par deux témoins ou certifiés par un notaire pour renforcer leur validité juridique. Pour les propriétaires étrangers, il est particulièrement conseillé de signer devant un notaire (közjegyző) et d'obtenir un acte notarié directement exécutoire (közjegyzői okirat), permettant de demander l'exécution forcée en cas d'expulsion sans recours à la cour.
💰 Le dépôt de garantie est limité à trois mois de loyer :Le droit civil hongrois stipule que lorsque le dépôt de garantie (kaució) dépasse trois mois de loyer, le locataire peut demander au tribunal sa réduction à trois mois. La pratique du marché est généralement de deux mois, certains propriétaires en exigeant trois. Il est recommandé de photographier en détail l'état des lieux avant l'entrée (équipements, murs, sols, relevés de compteurs) et de le documenter dans le contrat pour protéger vos droits au remboursement du dépôt.
🔑 La durée standard du bail est d'un an (généralement avec clause d'ajustement pour l'inflation) :La durée standard du marché hongrois est de 12 mois, certaines locations étudiantes étant de 10 mois. L'ajustement du loyer dépend généralement du taux d'inflation publié par l'Office statistique central hongrois (KSH) et est révisé une fois par an ; s'il est libellé en euros, il s'ajuste selon l'indice des prix à la consommation harmonisé de la zone euro (MUICP) de la BCE. Ces dernières années, le marché a largement adopté l'euro comme référence de tarification des loyers pour éviter les risques de fluctuation du forint hongrois (HUF).
🔧 Répartition des responsabilités de maintenance :La loi hongroise stipule que l'entretien et la réparation des revêtements de sol, des murs, des portes, des fenêtres et des équipements sont à la charge du locataire, tandis que les réparations majeures (remplacement, rénovation) incombent au propriétaire. Il est recommandé de détailler précisément dans le contrat les responsabilités respectives et les plafonds de coûts afin d'éviter les différends ultérieurs. Le locataire ne peut effectuer aucune modification sans consentement écrit du propriétaire.
❄️ Interdiction d'expulsion en hiver (15 novembre au 30 avril) :La loi hongroise stipule que du 15 novembre au 30 avril de l'année suivante est une période d'interdiction d'expulsion ; même si une expulsion a été ordonnée par le tribunal, les procédures d'exécution forcée ne peuvent pas être menées pendant cette période, protégeant ainsi les locataires contre l'absence de logement en hiver. Cette disposition est l'une des plus importantes mesures de protection des locataires du droit hongrois, et les propriétaires étrangers doivent s'en assurer.
🏙️ Budapest - Contrôles majeurs de la location de courte durée (Airbnb) 2025–2026 :Budapest suspend l'émission de tous les nouveaux enregistrements de locations de courte durée (numéros NTAK) du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026. Les propriétés déjà enregistrées peuvent continuer à fonctionner. Le 6e arrondissement (Terézváros) interdit complètement les locations de courte durée à partir du 1er janvier 2026 (amende maximale pour les contrevenants: HUF 200 000). La Cour suprême de Hongrie a jugé cette interdiction légale en novembre 2025. Le 7e arrondissement (Erzsébetváros) restreint strictement les nouvelles locations de courte durée dans les immeubles résidentiels depuis septembre 2025. Cette tendance réglementaire devrait s'étendre à d'autres arrondissements. La taxe annuelle fixe pour les locations de courte durée a aussi considérablement augmenté à partir de 2025, passant de HUF 38 400 à HUF 150 000 (par chambre).
💱 Traitement des loyers libellés en devises étrangères:Le marché hongrois fixe couramment les loyers en euros (EUR), convertis au forint (HUF) selon le taux de change du moment du paiement. Il est recommandé de préciser clairement dans le bail la référence de taux de change (par exemple, le taux moyen de la Banque nationale de Hongrie MNB) et la fréquence d'ajustement pour éviter les litiges futurs.
⚖️ Résolution des litiges:Les litiges locatifs peuvent être portés devant les tribunaux hongrois (l'arriéré des dossiers au tribunal de Budapest est important et les procédures peuvent durer plusieurs mois). Il est recommandé de conserver l'historique complet des paiements, la correspondance écrite et des photos d'entrée dans les lieux, ou de considérer l'inclusion d'une clause arbitrale dans le contrat pour accélérer la résolution.
6. Considérations pour les investisseurs étrangers
⚠️ À lire avant d'investir: Considérations importantes pour les propriétaires étrangers détenant et louant des propriétés en Hongrie (2026)
🌍 Propriété pour les étrangers:Les citoyens de l'UE peuvent librement acheter des biens immobiliers en Hongrie. Les ressortissants non-UE (tels que taïwanais, américains, etc.) peuvent acheter des appartements (immeubles), mais doivent obtenir une autorisation gouvernementale pour les terres agricoles ou les terrains. Les investisseurs étrangers peuvent aussi envisager l'obtention d'un permis de résidence d'investisseur hôte hongrois (Guest Investor Residence Permit) avec un investissement de €250 000 ou plus, donnant un accès plus large à l'achat de propriétés. Il est recommandé de consulter un avocat local avant l'achat pour confirmer la réglementation actuelle.
💵 Fiscalité des revenus locatifs:Pour les locations de propriétés en Hongrie, les revenus locatifs doivent être déclarés dans votre déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Le taux d'impôt sur le revenu des personnes physiques en Hongrie pour 2026 est fixe à 15%. Vous pouvez bénéficier d'une déduction de frais standard de 10% (c'est-à-dire être imposé sur 90% de vos revenus) ou choisir de déclarer les frais réels. Les propriétaires étrangers non-résidents sont soumis au même taux et doivent déclarer auprès de l'autorité fiscale hongroise (NAV). Il est recommandé de confier la gestion à un conseiller fiscal local.
📊 Conditions du marché et perspectives (2026) :Les prix des propriétés à Budapest ont continué à augmenter fortement en 2025 (hausse annuelle d'environ 30%), avec un prix moyen d'environ 7 500 000 HUF (195 000 €), soit environ 1 450 000 HUF (3 780 €) par mètre carré. Le rendement locatif brut annuel est d'environ 4,5% (données début 2026), avec un taux de vacance d'environ 5% (18 jours/an). Les petits studios de 25 à 45 mètres carrés offrent les meilleurs rendements au mètre carré et se louent rapidement (10 à 15 jours). Une croissance des loyers de 3 à 7% est attendue en 2026.
🏖️ Location saisonnière vs location longue durée (tournant clé 2026) :Le marché de la location saisonnière à Budapest fait face aux réglementations les plus strictes de son histoire : suspension des nouvelles inscriptions (2025-2026) + interdiction complète dans le 6e arrondissement + augmentation significative des taxes. Un grand nombre de propriétés de courte durée se convertissent au marché de la longue durée, augmentant l'offre de locations longue durée, mais les loyers devraient continuer à augmenter régulièrement. Il est recommandé aux propriétaires étrangers possédant des biens dans le centre de Budapest d'évaluer rapidement la faisabilité d'une conversion à la location longue durée pour sécuriser des revenus stables.
💡 Recommandations spéciales pour les propriétaires étrangers :Les procédures judiciaires hongroises sont lentes et favorisent la protection des locataires (y compris les interdictions d'expulsion en hiver). Il est fortement recommandé de signer le bail devant notaire et d'obtenir un acte notarié directement exécutoire (közjegyzői okirat) pour réduire les risques de litiges lors d'expulsions. De plus, il est recommandé de confier la gestion quotidienne et les déclarations fiscales à une société locale de gestion immobilière ou à un avocat pour assurer la conformité totale.
Sept. Visite sur le terrain
Visitez physiquement la zone où vous envisagez de louer et jetez un coup d'œil à l'environnement. Certains logements à louer auront des affiches directement à l'extérieur indiquant «Kiadó Lakás» (appartement à louer) ou «Kiadó Szoba」(chambre à louer), vous pouvez contacter directement le propriétaire ou l'agent immobilier via les coordonnées indiquées ci-dessus.
Voici les ressources de location en Hongrie pour 2026 que nous avons rassemblées pour vous. Nous espérons que les informations fournies aujourd'hui vous aideront à trouver le logement idéal. Avez-vous d'autres sites de location ou agences immobilières à recommander ? N'hésitez pas à laisser un commentaire ci-dessous pour partager vos suggestions et échanger des informations.
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VIII. Lecture complémentaire : Comment gérer les contrats de location établis en devises étrangères ?
Lors de la location d'un bien en Hongrie, vous rencontrerez couramment un scénario pratique :Le loyer est tarifé en euros (EUR)et est ensuite converti en forints (HUF) selon le taux de change MNB courant. Ceci est une pratique courante sur le marché hongrois pour atténuer les risques de fluctuation du forint.
💡 Approche de RentPackage pour les loyers en devises étrangères :
✅ Une devise étrangère peut être utilisée comme référence de tarification du loyer dans le contrat
✅ Chaque facture reste basée sur le montant en devise locale
✅ L'utilisateur confirme et ajuste le montant final avant la facturation
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