[業主結轉功能]代管業者的帳務神助手！

代管業者處理業主帳務的痛點是什麼？

在代租代管的營運中，物業管理公司代表業主將房屋出租給房客後，實務上需先處理一系列帳務細項，例如：

• 扣除 代管管理費、佣金介紹費
• 支付 房屋維修費、清潔費
• 管理 房客支付的押金

這些收入與支出結清之後，剩餘金額才是要匯給業主的收益。

為了做到清楚記錄與帳務分離，許多代管業者會先將所有與業主有關的帳款，暫存至仲介公司管理的[業主信託帳戶]，待結轉時再從系統操作，將應得金額匯至[業主私人帳戶]。

業主信託帳戶運作方式

我們系統以[業主信託帳戶]作為資金的暫存方，凡與業主相關的所有資金流動，皆先進入[業主信託帳戶]：

• 房客支付的租金
• 房客支付的押金
• 業主預先匯入的備用金（如 OWNER CONTRIBUTION）
• 開帳時預先放入的前期餘額（如 OPENING BALANCE）

畫面會即時顯示：

🧾 我們系統的解法：清楚分帳，業主安心

1. 業主信託帳戶資金控管

每位業主皆擁有[信託帳戶]，用於暫存所有相關款項。若帳戶初期無資金，業主可透過 [業主存入] 功能主動存入資金（Owner Contribution），避免未來需由物業管理人員墊款。

此筆存入會記入[資產科目]，操作位置為：[帳務管理]>[業主帳務]>[新增]。

2. 結轉操作流程清楚直覺

• 前往[帳務管理]>[業主帳務]>[未結轉]分頁
• 選取欲結轉的業主
• 系統顯示所有房源與[可結轉金額]
• 點擊[明細]，調整各房源結轉金額
• 勾選[寄出結轉明細]後，點擊[結轉]完成操作

3. 查看與修改結轉紀錄

• 結轉完成後，可在[帳務管理]>[業主帳務]>[已結轉]中查詢。
• 若需更改或取消某筆結轉，皆可直接操作修改、刪除，帳務明細會同步更新。

4. 支援[押金結轉]與[退回流程]

少數國家規定押金須存入業主持有帳戶，我們系統支援以下操作：

• 轉入押金到業主持有帳戶
• 轉出押金到業主信託帳戶

5. 開帳收入與歷史餘額也可記錄

初次建置時，若有前系統未結餘額，可在[新增物件/合約]時，透過[開帳收入]功能記入信託帳戶中，建立完整的起始帳務。

6. 業主可於 [業主入口] 隨時查帳

提供業主專屬登入介面，能隨時查看：

• 每月已結轉金額
• 租金明細與扣款項目
• 信託帳戶與押金餘額

補充說明：帳務性質與會計觀點

所有與業主的資金往來（存入、結轉、開帳）都記錄於[業主信託帳戶（資產類）]與[業主權益帳（權益類）]之間的轉帳。
符合會計科目邏輯，帳務清晰、分類完整，利於日後帳務報表輸出與稽核。

💡補充說明：信託帳戶可以想像是業主在銀行所開立的一本專屬帳本，類似於會計中的 [銀行存款] 科目，屬於資產類。所有與業主的資金往來（存入、結轉、開帳）皆於此帳本與[業主權益帳（權益類）]之間轉帳，利於清楚記帳與報表產出。