如何在 RentPackage 產生澳洲租賃報稅表（Rental Schedule），收支自動對應 ATO 申報分類

澳洲的租賃所得要按 ATO 規定的收入與費用分類逐項申報，報稅季最累的就是把整年的帳翻出來重新歸類加總。在 RentPackage，您平常照常收租、記帳，報稅時選好年度按一個按鈕，系統就把全年收支自動彙總成 ATO 申報格式的 Rental Schedule——只有折舊和借款費用這類需要專業判斷的數字由您填入，其他全部自動完成。

一、什麼是 Rental Schedule？

Rental Schedule（租賃物業明細表）是澳洲申報出租物業所得的標準附表，逐項列出該物業整個財政年度的租金收入與各類費用，算出淨租金所得（或虧損）。每一個物業一張表，申報時隨個人所得稅一併提交。

「Rental Schedule」其實是沿用已久的舊名稱：早年 ATO 有紙本表格（NAT 5225，代碼 RS），自 2020 年 7 月 1 日起已由電子申報規格 RNTLPRPTY（Rental property schedule）取代。業界至今仍慣稱 Rental Schedule，並不算錯，但已不是官方現行用語。

改為電子規格後，ATO 只公布「必須申報哪些欄位」，不再規定表格版面，各家報稅軟體自行編排——這也是為什麼您在 Xero Tax、MYOB、HandiTax 看到的畫面長相都不一樣。RentPackage 的報表同樣依申報所需的收入與費用項目整理，供您或您的會計師在報稅時逐項對照填入。

RentPackage 依現金基礎（以實收款日認列）彙總所選財政年度的帳款，並按您事先設定的科目對應，自動歸入 ATO 的申報分類。

二、澳洲租賃報稅的幾個重點

產生報表前，先了解幾個影響數字的澳洲稅務規則：

• 財政年度: 澳洲的課稅年度為 7 月 1 日至隔年 6 月 30 日，與台灣、美國的曆年制不同。
• 一個物業一張表: 每個出租物業各自申報一張 Rental Schedule，因此系統一次選擇一個房源產生報表。
• 按持有比例申報: 共同持有的物業，收入與費用按法定持分比例分攤：Joint Tenants（聯合共有，常見於夫妻）一律均分；Tenants in Common（分別共有）按各自持分（例如 70%／30%）申報。本報表以 100% 持有計算，申報前請依您的持分自行換算。
• 修繕與改良不同: 修繕（恢復原狀）當年可全額列為費用；資本性改良（升級、加蓋）屬資本支出，要透過折舊分年攤提，不能當年全扣。
• 折舊分兩類: Division 43（Capital Works）攤提建物結構的建造成本，最常見為每年 2.5%、攤 40 年；Division 40（Plant & Equipment）就冷氣、地毯、熱水器等可移動資產逐項依有效年限攤提。實務上多由工料測量師（Quantity Surveyor）出具折舊時程表（depreciation schedule），每年照表填數字即可。
• 借款費用分五年扣: 辦理貸款產生的設定費、估價費、登記費等，不能在支付當年一次扣除，須分 5 年平均攤提（貸款年限短於 5 年則按貸款年限）。例如今年支付 $2,000 貸款設定費，今年只能扣 $2,000 ÷ 5 = $400。
• 差旅費限制: 自 2017 年 7 月 1 日起，個人屋主為住宅出租物業往返的交通與住宿費用一般已不得扣除。

三、事前設定：會計科目對應申報分類

澳洲的申報分類沒有數字代碼編號，因此 RentPackage 在會計科目設定中提供「Rental schedule」下拉選單，由您指定每個科目對應的申報分類。新增或編輯科目（例如週期性水電收入科目）時，收入類科目與對向的費用類科目各自都可以指定分類；選「不指定」則不列入報表彙總。

四、產生報表

使用此功能需為進階版方案，且操作者具有「查看／列印報表」權限。

請至左側選單點選「報表」→「報表」，報表種類選擇「Rental Schedule」，選擇報稅年度（例如 1 Jul 2025 – 30 Jun 2026）與房源物件（一次一個），再按「下一步：輸入折舊／借款費用」。

五、輸入折舊與借款費用

折舊與借款費用屬於「帳上花多少不等於今年能扣多少」的項目，系統不代您決定金額，由您填入本年度實際可扣的數字：

• 資產折舊（Div 40）: 填入本年度可移動資產的折舊扣除額，數字請依您的折舊時程表（depreciation schedule）或會計師計算結果填寫。預設為 0。
• 資本工程（Div 43）: 填入本年度建物結構的攤提額。例如建造成本 $300,000、適用 2.5%，整年出租即為 $7,500。預設為 0。
• 借款費用: 系統會自動加總帳上歸類為「借款費用」的款項放進輸入框供參考，並可展開查看科目明細。請將金額改為本年度實際可扣的數字——例如帳上有 $2,000 貸款設定費，分 5 年攤提，今年通常填 $400。

六、如何閱讀這份報表

按下「產生報表」後，報表即依 ATO 申報格式呈現：

• 收入: 「Gross rent」列出租金類收入、「Other rental related income」列出其他租賃相關收入，兩者皆可展開查看組成的會計科目明細（例如租金收入、停車位收入、廣告費收入），加總為 Total income。
• 費用: 依 ATO 的費用分類逐項列示，例如 Advertising for tenants、Body corporate fees、Council rates、Insurance、Interest on loans、Repairs and maintenance 等；有科目對應的分類會顯示明細，期間內沒有發生的分類顯示 0。上一步輸入的折舊與借款費用會分別帶入「Capital allowances」（Div 40）、「Capital works deductions」（Div 43）與「Borrowing expenses」。
• 淨租金: 報表最下方為 Net rent（收入減費用），即申報用的淨租金所得；若為負數即為租賃虧損。

七、注意事項

• 本報表為現金基礎: 以實收款日認列收入與費用，符合澳洲個人房東的一般申報方式。
• 以 100% 持有計算: 共同持有者請依法定持分比例，將報表各金額換算後再申報。
• 本軟體僅提供計算輔助與報表: 不構成稅務建議；最終申報數字及其正確性由使用者與其稅務顧問負責。稅法逐年可能修正，實際申報請以申報年度的現行規定為準。

八、常見問題

為什麼折舊要自己輸入，系統不能自動算嗎？

澳洲折舊的正確數字取決於建造成本、開工日、各資產的有效年限與您選用的攤提方法，這些資訊通常來自工料測量師出具的折舊時程表，不在日常帳務資料中。由您照時程表填入本年度金額，才能確保申報數字正確。

借款費用輸入框裡系統帶入的金額可以直接用嗎？

不建議直接使用。系統帶入的是帳上歸類為借款費用的全年加總，而稅法規定這類費用須分 5 年攤提，因此通常只能填總額的五分之一。請展開明細確認後，改填本年度實際可扣的金額。

夫妻或多人共同持有的物業怎麼申報？

先確認持有型態：Joint Tenants 一律均分（兩人各 50%）；Tenants in Common 按登記的持分比例分攤。用本報表的金額乘上您的比例，即為您個人申報的數字。

修繕費用和改良支出要怎麼分？

判斷標準是「恢復原狀」還是「升級加值」。修理漏水、更換破損部件屬修繕，當年可全額扣除，列在 Repairs and maintenance；換新升級、加蓋擴建屬資本性改良，須透過折舊分年攤提，不可列為當年費用。不確定時請諮詢您的稅務顧問。