RentPackage 英國 SA105 報稅：房東、代管公司按稅表欄位自動彙整租金收支
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什麼是 SA105？
SA105 是英國稅務海關總署（HMRC）規定的出租收入附表，須連同自我評估報稅表（Self Assessment Tax Return）一併提交。只要您在英國持有出租物業，每年都必須填寫這份表格，申報租金收入與相關開支。
為甚麼要用 RentPackage 準備 SA105
很多英國房東、代管公司報稅前，要把一整年的租金、維修費、保險費從 Excel 或銀行月結單裏逐筆挑出來，對照 SA105 一格一格加總，貸款利息還要另外分住宅用、非住宅用。稅務年度由 4 月 6 日起計，和一般賬簿的月份對不上，很容易漏計或重複計算。
RentPackage 提供 SA105 報表功能，會自動彙整您的租金收入與開支，令英國報稅準備更簡單有效率。
- 日常記賬自動歸入 SA105 欄位
會計科目設定好對應的 SA105 box 後，賬期款項與手動分錄的金額會自動加總到對應的欄位，報稅前不用再從頭整理。 - 稅務年度不用自己換算
選單直接列出 4 月 6 日至翌年 4 月 5 日的英國稅務年度，並預設帶出最近一個已結束的年度。 - 融資成本分配有檢查
系統自動計算每個物業的融資成本總額，預設全數計入 Box 44；分到 Box 26 與 Box 44 的金額加起來不等於總額時，系統會提示您修正。 - 每位業主、每間公司各出一份
代管多位業主時，選擇業主或公司就能各自產生報表，可直接列印交給業主或會計師。
步驟一：選擇稅務年度
- 開啟報表：進入功能清單 → 報表 → 報稅報表
- 選擇稅務年度：下拉選單會顯示完整的稅務年度範圍，例如「2025/2026（2025 年 4 月 6 日 - 2026 年 4 月 5 日）」
步驟二：選擇業主或公司
在「業主／公司」下拉選單中，選擇要產生報表的對象：
- 公司：若物業是以公司名義持有，請選擇對應的公司
- 業主：若您是自管房東或二房東，請選擇對應的業主名稱
選擇完成後，按「下一步：分類融資成本金額」。
步驟三：分配融資成本（Box 26 / Box 44）
按「下一步：分類融資成本金額」後，系統會從所有對應到「Box 26/44 融資成本」的會計科目取得總額，並顯示分配畫面，讓您把金額分配到 Box 26 與 Box 44：
| 物業 | 融資成本總額 | Box 26（非住宅用） | Box 44（住宅用） |
|---|---|---|---|
| 123 High Street | 0.00 |
分配規則：
- Box 26（非住宅用）：可全額列為開支，從租金收入中扣除
- Box 44（住宅用）：不可直接扣除，改以 20% 稅款抵免計算
- 系統預設將全部金額歸入 Box 44。每個物業的 Box 26 + Box 44 必須等於該物業的融資成本總額
- 混合用途物業（住宅與商用兼備）請按實際使用比例分配金額
步驟四：產生報表
- 確認融資成本分配無誤後，按「產生報表」
- 系統會產生 SA105 報表，內容包括：
- 收入：Box 20-23 - 租金收入、租約權利金等項目
- 開支：Box 24-29 - 可扣除的出租相關開支
- 本年度調整後盈虧：收入總額 - 開支總額
- 住宅融資成本：Box 44 - 住宅按揭利息，適用 20% 稅款抵免
- 您可以列印報表或匯出 PDF，作為報稅準備的存檔資料
Box 26 與 Box 44 的分別
| 項目 | Box 26（非住宅用） | Box 44（住宅用） |
|---|---|---|
| 物業類型 | 商用物業、寫字樓、商舖等 | 住宅出租 |
| 稅務處理 | 可全額列為開支扣除 | 不可扣除，改以 20% 稅款抵免計算 |
| 報表欄位 | Box 26 - Loan interest and other financial costs | Box 44 - Residential property finance costs |
例子：
假設您有一個混合用途物業，貸款利息合共 £10,000，其中 30% 為商用、70% 為住宅用：
- Box 26（非住宅用）：£10,000 × 30% = £3,000（可全額扣除）
- Box 44（住宅用）：£10,000 × 70% = £7,000（20% 稅款抵免 = £1,400）
如何設定 SA105 的會計科目？
將會計科目對應到融資成本的步驟：
- 進入【賬務管理 → 會計科目設定】
- 找到要歸類的科目（如貸款利息）
- 將該科目的 SA105 box 設為「box 26/44 融資成本」，之後該科目的金額就會自動計入融資成本總額
新增融資成本交易有兩種方法：
- 新增款項至賬期：在物業賬期中新增一筆款項，並選擇已設為「box 26/44 融資成本」的會計科目
- 新增手動分錄：在【手動分錄】新增一筆，會計科目同樣選擇已設為「box 26/44 融資成本」的科目
透過上述任何一種方法新增的金額，都會自動計入融資成本總額。
常見問題
英國報稅可以扣除折舊嗎？
不可以。與美國的 Schedule E 不同，英國出租收入稅沒有折舊欄位。在英國，物業折舊通常只有在出售物業計算資本增值稅時才會用到。
為什麼我的融資成本總額顯示 0？
請確認會計科目表已正確設定，將 SA105 Box 設為「Box 26/44 融資成本」。若未設定，系統不會把該科目的金額計入融資成本總額。
Box 26 + Box 44 可以超過融資成本總額嗎？
不可以。系統會驗證每個物業的 Box 26 + Box 44 必須等於該物業的融資成本總額。
可以在報表畫面手動輸入融資成本總額嗎？
不可以。與 Schedule E 的折舊不同，SA105 的融資成本總額只能來自賬期款項或手動分錄。這樣的設計可確保金額正確，避免與實際賬務記錄出現落差。
為什麼英國稅務年度是 4 月 6 日至 4 月 5 日？
這是 HMRC 訂定的英國官方稅務年度。與一般的曆年制（1 月至 12 月）不同，英國稅務年度由每年 4 月 6 日開始，至翌年 4 月 5 日結束。
SA105 欄位對照表
【收入】
| Box | 欄位名稱 | 說明 |
|---|---|---|
| 20 | Total rents and other income from property | 租金收入與其他出租相關收入的總額 |
| 22 | Premiums for the grant of a lease | 因授予租約而收取的權利金 |
| 23 | Reverse premiums and inducements | 收取的反向權利金與承租誘因金 |
【開支】
| Box | 欄位名稱 | 說明 |
|---|---|---|
| 24 | Rent, rates, insurance, ground rents etc. | 地租、差餉與保險費 |
| 25 | Property repairs and maintenance | 維修與保養開支 |
| 26 | Loan interest and other financial costs | 非住宅用物業的融資成本，可全額扣除 |
| 27 | Legal, management and other professional fees | 律師費、物業管理費與會計師費 |
| 28 | Costs of services provided, including wages | 提供服務的成本，包括員工薪金 |
| 29 | Other allowable property expenses | 上列以外的其他可扣除開支 |
【住宅融資成本】
| Box | 欄位名稱 | 說明 |
|---|---|---|
| 44 | Residential property finance costs | 住宅用物業的融資成本，適用 20% 稅款抵免 |
小結
照現在的做法，明年報稅前還是要把一整年的收支重新挑出來、對照 SA105 一格一格加總，再另外計算融資成本。在 RentPackage 把會計科目對應好之後，每個月照常記賬，報稅時選好稅務年度和業主，報表就產生好了。
先選一個常用的會計科目（例如維修費），設定好它的 SA105 box，再產生一次報表看看。
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